Welche Kosten an den Mieter weiterverrechnen?

Eine Leserin fragt den Immobilienratgeber, welche laufenden, einmaligen oder wiederkehrenden Kosten ihrer vermieteten Eigentumswohnung sie weiterverrechnen darf. Dabei kommen die strengen Regeln des Mietrechts zur Anwendung, das hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung mit einer detaillierten Gerichtspraxis unterlegt ist.

Mieter müssen grundsätzlich als Nebenkosten jene Betriebskosten übernehmen, die in Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache stehen und die dem Mieter nicht vom jeweiligen Leistungserbringer (z.B. Telefongesellschaft oder Stromversorger) direkt in Rechnung gestellt werden. Die rote Linie verläuft quer durch die möglichen Positionen Heizkosten, Warmwasser, Wasser und Abwasser, Kehricht, Hauswartung, Lift, TV-Gebühren, Allgemeinstrom, Waschküche, Serviceabos, Bewirtschaftungskosten, Brandschutz, Bewachung und viele mehr.

Nicht unter die Nebenkosten fallen Lasten und Abgaben des Eigentümers sowie Ausgaben für Reparaturen, Unterhalt und Ersatzbeschaffung. Diese Aufwendungen werden über den Mietzins entschädigt und sind in die betreffende Mietzinsberechnung einfliessen zu lassen.

Im Zusammenhang mit der Vermietung einer Stockwerkeigentumseinheit dürften die erwähnten Nebenkosten ebenfalls anfallen und von der Verwaltung den jeweiligen Stockwerkeigentümern in jährlichen Abrechnungen fakturiert werden. Dabei sind die Positionen daraufhin zu prüfen, ob tatsächlich alle Positionen und die gesamten Beträge im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Wohnung stehen. Denn Kosten, die der Stockwerkeigentümergemeinschaft entstehen, gelten nicht unbedingt als Nebenkosten gemäss Mietrecht. Zu denken ist dabei etwa an das Verwaltungshonorar, Baurechtszinsen oder Gebäudeversicherungsprämien. Selbstredend gehören auch Einlagen in den Erneuerungsfonds nicht zu den Nebenkosten. Andererseits darf dem Mieter für die Erstellung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung üblicherweise 3% dieser Kosten in Rechnung gestellt werden.

Drum prüfe, wer eine Bestandesliegenschaft kaufe!

In seiner Praxis stellt der Immobilienratgeber gelegentlich fest, dass Käufer von Bestandesliegenschaften dem baulichen Zustand und den voraussehbaren Massnahmen wenig Beachtung schenken oder angesichts der Begeisterung für das Objekt über anstehende Investitionen hinwegsehen. Dies betrifft namentlich das Alter und die Lebenserwartung von Geräten, den Zustand der Haustechnik wie Heizung, Tankanlage, Boiler, Elektroinstallationen, von Fenstern, Dach und Fassade, allenfalls auch von Hausanschlüssen ans Wasser- und Abwassernetz. Von Bedeutung ist zudem die Dämmung und der davon abhängige Energiebedarf. Bei Unsicherheit empfiehlt der Immobilienratgeber, einen Baufachmann hinzuzuziehen. So lässt sich abschätzen, welche Investitionen in den nächsten Jahren mit grosser Wahrscheinlichkeit anstehen.

Bei Eigentumswohnungen gilt dies sinngemäss für alle gemeinschaftlichen Bauteile. So sollten sich Interessenten über bereits erfolgte Sanierungen und bauliche Massnahmen sowie insbesondere die Höhe und die Äufnung des Erneuerungsfonds erkundigen. Ein Blick in die Protokolle der Versammlungen hilft zudem, einen Eindruck über das Zusammenleben in der Liegenschaft zu erlangen.

Im Kaufvertrag wird zur Gewährleistungspflicht meist Folgendes oder Ähnliches festgehalten: «Jegliche Gewährleistungspflicht für das Kaufobjekt wird mit der Vertragsunterzeichnung wegbedungen, soweit das Gesetz dies zulässt. Die Käufer übernehmen die Liegenschaft wie besichtigt und bekannt im heutigen Zustand.» Das bedeutet, dass der Verkäufer einer Bestandesliegenschaft – anders als bei Neubauten – keine Garantie abgibt. Anders sieht es bei Mängeln aus, die der Verkäufer kannte, aber arglistig verschwiegen hat. Für solche muss der Verkäufer geradestehen, was allerdings meist teure Gerichtsverfahren zur Folge hat. Die Beweislast liegt zudem beim Käufer.

Wann hat der Makler Anrecht auf sein Honorar?

Mit dieser Frage hat sich das Bundesgericht in einem Fall aus Nidwalden auseinandergesetzt. Eigentümer und Makler hatten im August 2013 einen Mäklervertrag nach Art. 412 ff. OR für eine Altstadtliegenschaft geschlossen. Der Preis sollte ohne anderweitige Absprache mindestens 13,5 Mio. CHF betragen. Als Maklerhonorar wurden 2,1% bzw. 1,85% (für einen Verkaufspreis unter 13,5 Mio. CHF) vereinbart. Weiter: «Erfolgt die öffentliche Beurkundung nach Ablauf des Auftragsverhältnisses, so ist das Honorar geschuldet, wenn der Käufer während der Dauer des Auftragsverhältnisses als Interessent bekannt war.» Rund sieben Monate später teilte der Makler mit, dass ihm ein Verkauf nicht gelungen sei. Er beendete das Mandat und präsentierte eine Liste der Interessenten.

Nur wenige Monate später kam es zum Verkaufsabschluss zwischen dem Eigentümer und dem Interessenten X für 12 Mio. CHF, worauf der Makler sein Honorar gemäss Vertrag einforderte. Der Eigentümer bestritt den Anspruch. Das Bundesgericht erwog nun, dass der Makler ohne anderslautende Vereinbarung nur dann Anspruch auf die Provision für den nach Beendigung erfolgten Verkauf hat, wenn zwischen der Maklertätigkeit während der Vertragsdauer und dem späteren Kaufentschluss des Interessenten ein psychologischer Zusammenhang besteht. Die zentrale Frage ist nun, ob diese erforderliche Kausalität durch die erwähnte Vereinbarung wegbedungen wurde, ob also allein die Nennung als Interessent ausreicht. Das Bundesgericht hält dafür, dass das Wegbedingen der Kausalität im Vertrag durch den Makler nicht hinreichend klar zum Ausdruck gebracht wurde. Die Richter rügen, dass von einem professionellen Makler zu erwarten sei, dass er Bestimmungen von grundlegender Bedeutung so verfasst, dass Streitigkeiten über deren Tragweite vermieden werden. Der Fall geht nun zurück ans Obergericht.

Urteil des Bundesgerichts 4A_562/2017 vom 7. Mai 2018

 

Wird in der Schweiz über Wohnungsmiete verhandelt?

Der SVIT Schweiz und das Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sind in einer Untersuchung der Frage nachgegangen, ob am Schweizer Mietwohnungsmarkt die auf Internetplattformen offerierten Mietzinse (Angebotsmietzins) von den schliesslich vereinbarten Abschlussmietzinsen abweichen. Die Analyse von 13’000 Online-Inseraten und dazugehörigen Mietverträgen zeigt, dass 82% aller Mietwohnungen in der Schweiz zum gleichen Zins vermietet werden, wie sie ausgeschrieben wurden. In 11% der Fälle liegt der Abschlussmietzins zwischen 2 und 10% unter dem Angebotsmietzins.

Die Studie weist auf signifikante Abweichungen von diesen schweizerischen Mittelwerten hin. So gibt es in Städten deutlich weniger Verhandlungsspielraum als an peripheren Märkten. Über die Mietzinse von kleineren und günstigeren Wohnungen wird deutlich seltener verhandelt als über jene von grösseren und teureren. Und interessanterweise ist das Verhandeln von Mietzinsen in der Romandie weniger Usus als in der Deutschschweiz und im Tessin. Die meisten Preisreduktionen wurden in der Innerschweiz mit 18% und dem Tessin mit 21% festgestellt, während in der französischsprachigen Schweiz nur in 8% (Waadt und Wallis) bzw. 11% (Genf) aller untersuchten Verträge Rabatte gewährt wurden.

Ursache für den Verhandlungsspielraum ist die jeweilige Angebotssituation am lokalen Markt bzw. in den betreffenden Grössen- und Preissegmenten. Je grösser der Angebotsüberhang und je länger die durchschnittliche Insertionszeit für eine Wohnung, desto eher sind Vermieter zu Abschlägen bereit – und zwar unabhängig davon, wie lange ihre Wohnung schon ausgeschrieben ist. Ein Überangebot erhöht somit marktweit die Bereitschaft zu Rabatten.

Die Grenzen der Freizeichnung bei erheblichen Baumängeln

Im Jahr 2009 kauften A und B von C eine von diesem 2006/07 mit einem Mehrfamilienhaus überbautes Grundstück im Kanton Aargau unter Abtretung sämtlicher Mängelrechte und Wegbedingung jeglicher Währschaften. 2012 stellten die Eigentümer einen erheblichen Mangel in der Böschungssicherung und Fundation der Liegenschaft fest. Die Sanierungskosten beliefen sich auf über 140’000 CHF, die sie auf dem Klageweg vom Verkäufer einforderten. Das Bezirksgericht wies die Klage mit der Begründung ab, die Mängelrechte seien verjährt und der Mangel durch die Freizeichnungsklausel nicht dem Verkäufer anzulasten. Dieser Entscheid wurde durch das Obergericht teilweise revidiert und dessen Urteil jüngst vom Bundesgericht bestätigt.

Von zentraler Bedeutung ist die Frage, ob der erhebliche Mangel unter die Freizeichnungsklausel fällt. Die Richter in Lausanne führen dazu aus, dass nach geltender Rechtsprechung ein Mangel bei Grundstückkaufverträgen nicht unter den Gewährleistungsausschluss fällt, wenn der Mangel gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Dabei hängt es von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, womit ein Käufer zu rechnen hat.

Mit dem Mangel habe umso weniger gerechnet werden müssen, als die Liegenschaft erst zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt worden sei. Beim Verkäufer habe es sich nicht um den Eigentümer einer Altliegenschaft gehandelt, sondern um ein Architekturbüro, welches das Gebäude erst kurz zuvor selber errichtet habe. Unter diesem Gesichtspunkt dürfe eine Freizeichnungsklausel des «Hersteller-Verkäufers» jedenfalls nicht in dem Sinn interpretiert werden, dass der Käufer damit sein Einverständnis zu einer Befreiung des Verkäufers von einer Haftung für erhebliche, nicht erkennbare Mängel gebe, die der Verkäufer bei der Herstellung grobfahrlässig herbeigeführt hätten.

Urteil des Bundesgerichts 4A_444/2017 vom 12. April 2018

Private Parkplätze auf einem Fuss- und Fahrweg?

Zwei St. Galler Streitparteien lagen sich zuletzt vor Bundesgericht in den Haaren über die Störung eines Fuss- und Fahrwegrechts. Im Quartier der beiden Parteien waren etliche Parzellen mit einer Dienstbarkeit belastet, womit sich die Eigentümer im Jahr 1927 gegenseitig das Fuss- und Fahrwegrecht eingeräumt hatten. Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch hinreichend mit einem Situationsplan und einem Dienstbarkeitsvertrag umschrieben.

A liess auf seinem Grundstück 1988 Parkplätze erstellen und markieren. Zudem erwirkte er ein polizeiliches Parkverbot. Zwei der Parkplätze liegen vollständig und ein Parkplatz teilweise innerhalb der im Situationsplan der Dienstbarkeit ausgeschiedenen Fläche. Zwei der Nachbarn sind der Ansicht, dass dies ihre aus der Dienstbarkeit ergebenden Rechte einschränke und zogen vor Gericht. A hielt entgegen, das Interesse an der Dienstbarkeit sei weggefallen und verlangte die partielle Löschung im Umfang einer Fahrzeugbreite. Mit diesem Begehren scheiterte A in allen Instanzen.

Das oberste Gericht prüfte namentlich zwei Fragen, einerseits jene, ob die Parkierung das Recht der Nachbarn tatsächlich einschränke und anderseits, ob das Interesse der Nachbarn wegen langer Duldung der Parkplätze weggefallen und unverhältnismässig geworden sei.

Auskunft über Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt primär der Grundbucheintrag. Wenn dieser unklar ist, darf auf die Belege – namentlich den Begründungsakt – zurückgegriffen werden, die beim Grundbuchamt hinterlegt sind. Erst wenn dies auch nicht weiterhilft, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist. Und auch die lange Duldung wurde vom Gericht in diesem Fall nicht als weggefallenes Interesse ausgelegt.

Urteil des Bundesgerichts 5A_770/2017 vom 24. Mai 2018

Mängelrüge der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft

Ein Leser des Immobilienratgebers fragt, wer in einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft zur Mängelrüge berechtigt ist und wann die Rüge erhoben werden muss. Der Leser hat im Frühjahr 2015 eine Eigentumswohnung gekauft. Im Verlauf des Jahres 2017 traten im Treppenhaus und an der Fassade Mängel auf. Die anderen Eigentümer stellen sich auf den Standpunkt, dass die Mängelrüge noch vor Ablauf der 5-jährigen Garantiefrist erhoben werden könne.

Grundsätzlich ist jeder Stockwerkeigentümer zur Mängelrüge auch an gemeinschaftlichen Teilen berechtigt. Verlangt aber nur er die Nachbesserung von gemeinschaftlichen Teilen, so kann dies unter Umständen unabsehbare finanzielle Konsequenzen haben. Sein Nachbesserungsanspruch bezieht sich nur auf den Wert seiner Quote. Ist beispielsweise wie im geschilderten Fall eine Fassadennachbesserung notwendig, so müsste der Käufer für die Kosten aufkommen, die seinen Wertanteil übersteigen. Faktisch müssen also alle einzelnen Eigentümer gemeinsam und geschlossen handeln. Die Gemeinschaft als solche ist in der Regel – Vollmachten und Abtretungen vorbehalten – nicht legitimiert.

Was die Mängelrechte betrifft, so sind die einzelnen Verträge zwischen dem Verkäufer und den einzelnen Eigentümern massgebend. Entscheidend sind die Garantiefristen und ob – hinsichtlich des Adressaten der Rüge – die Mängelrechte vom Verkäufer an die Eigentümer abgetreten wurden.

In diesem Fall entscheidend ist jedoch, dass Mängel in der Regel und je nach Rechtsnorm sofort nach Entdeckung zu rügen sind. Das Bundesgericht hält eine Frist von lediglich drei bis sieben Tage für angemessen. Das Abwarten der Gemeinschaft dürfte somit zur Verwirkung der Rechte geführt haben.

Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch

Der Alleineigentümer einer Liegenschaft wollte seiner Lebenspartnerin das lebenslängliche und ausschliessliche Wohnrecht nach seinem Tod einräumen und dies im Grundbuch eintragen lassen. Sollte die Wohngemeinschaft der beiden zu Lebzeiten aufgelöst werden, sahen sie die Löschung im Grundbuch vor.

Dies ist an sich ein nicht unüblicher Wunsch zum Beispiel von Paaren ohne Trauschein. Allerdings verweigerte das Grundbuchamt in diesem Fall den Eintrag, wogegen der Notar bis vor Bundesgericht zog. Dieses erwog nun, dass die Eintragung «suspensiv bedingter Grunddienstbarkeiten» im Grundbuch unzulässig sei. Denn die suspensiv bedingte Grunddienstbarkeit entsteht nicht mit der Eintragung im Grundbuch, wie es das Gesetz vorschreibt, sondern erst in einem späteren Zeitpunkt, in dem die Bedingung eintritt. Das Bundesgericht hat es bereits früher als gerechtfertigt betrachtet, Bedingungen – auflösende ebenso wie aufschiebende – bei Dienstbarkeiten nicht zuzulassen, also auflösend bedingte gleich wie aufschiebend bedingte Dienstbarkeiten nicht einzutragen.

Entgegen der Auffassung des Notars trifft es im strittigen Fall gerade nicht zu, dass die Vertragsparteien anstelle eines unzulässig suspensiv bedingten Wohnrechts ein absolut geltendes Wohnrecht in Kombination mit einer rein obligatorisch wirkenden Vereinbarung begründet hätten, wonach sich der Berechtigte verpflichtet, sein Recht so lange nicht geltend zu machen, als die Bedingung nicht eintritt. Richtig ist gemäss den obersten Richtern, dass durchaus ein rein obligatorisches Wohnrecht begründet werden kann. Damit zeigt das Gericht auf, welchen Weg die Parteien bei einer Eintragung eines Wohnrechts nehmen müssen.

Urteil des Bundesgerichts 5A_518/2017 vom 20. April 2018, zur Publikation vorgesehen

Kündigung wegen Untauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch

Seit über fünf Jahren streiten sich Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses im Amt Willisau darüber, ob die fristlose Kündigung durch die Mieter zu Recht erfolgt ist und der Vermieter zu viel bezahlte Miete rückerstatten und Schadenersatz leisten muss. Das bisher letzte Kapitel beschäftigte das Bundesgericht.

Der Sachverhalt ist folgender: Wegen mangelhafter Elektroinstallation bestand für die Bewohner ein erhebliches Risiko für Leib und Leben, was die Mieter veranlasste, den Mietvertrag mit Verweis auf Art. 259b lit. a OR fristlos zu kündigen. Der besagte Gesetzesartikel gibt dem Mieter das Recht zu einer fristlosen Kündigung, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt und der Vermieter den Mangel trotz Kenntnis nicht innert angemessener Frist beseitigt. Im strittigen Fall wird die Vorinstanz neu zu beurteilen haben, ob der Vermieter vor der Kündigung gesicherte Kenntnis vom Mangel hatte.

Ob die Mietsache zum vorausgesetzten vereinbarten oder üblichen Gebrauch taugt, beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Abzustellen ist auf die im vereinbarten oder üblichen Gebrauch typische Nutzung. Auf subjektive Wunschvorstellungen des Mieters kommt es nicht an, ausser, wenn die Parteien diese zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht haben. So können und müssen die Parteien vereinbaren, dass die Aussicht unverbaubar ist oder die Lärmimmissionen und die elektromagnetische Strahlung ein bestimmtes Mass nicht überschreiten darf, wenn dies vor Gericht einklagbar sein soll. Allein auf die Anpreisung der Mietsache zum Beispiel in einem Inserat kann sich der Mieter nicht abstützen.

Der Vermieter ist zum Beseitigen des Mangels in angemessener Frist verpflichtet, was dem Mieter wiederum auferlegt, dass er den Vermieter in Kenntnis setzen muss.

Urteil des Bundesgerichts 4A_309/2017 vom 26. März 2018

Kuhglocken beschäftigen Bundesgericht

Dürfen Kühe in der Nacht auf der Weide Glocken tragen? Diese Frage beschäftigte die Luzerner Gerichtsinstanzen und zuletzt auch das Bundesgericht. Der Eigentümer einer an das fragliche Weideland angrenzenden Wohnliegenschaft klagte durch alle Instanzen gegen die nach seiner Ansicht übermässigen Immissionen und verlangte, dass dem Landwirt zu verbieten sei, seinem Vieh zwischen 20 Uhr und 7 Uhr Glocken umzuhängen.

Das Bundesgericht erwägt in Übereinstimmung mit dem obersten kantonalen Gericht, dass das Geläut von Glocken an der fraglichen Lage seit Jahrzehnten zu den örtlichen Gegebenheiten gehöre, dass die Immission bei geschlossenen Schlafzimmerfenstern nicht und bei offenen Fenstern in einer eher geringen Lautstärke wahrnehmbar sei und dass der Beschwerdeführer sein seit 1987 bewohntes Haus erst im Jahr 2012 so renoviert habe, womit das Schlafzimmer neu gegen die Landwirtschaftszone hin orientiert sei.

Die Gerichte anerkennen zudem das Argument des Landwirts, dass die Jungtiere dazu tendieren, die Umzäunung zu durchbrechen, und das Auffinden von Tieren ohne akustische Unterstützung im angrenzenden Waldgebiet nachts aufwändig wäre. Von daher könne dem Landwirt ein sachliches Interesse, den Tieren nachts Glocken umzuhängen, nicht von vornherein abgesprochen werden.

Das Bundesgericht widerspricht dem Nachbarn, der geltend macht, dass nachts generell jede unnötige störende Immission als übermässig zu taxieren sei. Vielmehr sei dies nur in der Regel so. Das Bundesgericht hält dafür, dass sich ein Nachbar auch nachts jene Immissionen gefallen lassen muss, die ein durchschnittlich sensibler Nachbar als nicht übermässig wahrnimmt.

Zu beachten ist allerdings, dass das Bundesgericht in einem Leiturteil von 1975 einem Landwirt – allerdings unter anderen Voraussetzungen – verboten hatte, seinem Vieh beim nächtlichen Weidegang Glocken umzuhängen.

Urteil des Bundesgerichts 5A_889/2017 vom 20. April 2018 und BGE 101 II 248