Wenn Mieter selbst zu Pinsel oder Hammer greifen möchten

Aus der Sicht des Vermieters ist es grundsätzlich zu begrüssen, wenn die Mieterschaft sich ihr Wohnumfeld schön und gemütlich gestalten möchte – zumindest solange nicht gleich zum Vorschlaghammer gegriffen wird. Grundsätzlich ist es so, dass das Mietrecht zwingend vorschreibt, dass für Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache die schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden muss. Wird dies nicht getan, hat der Vermieter das Recht die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten der Mieterschaft zu verlangen. Und auch wenn die Mieter geplante Veränderungen vorgängig melden, hat der Vermieter das Recht diese abzulehnen – und zwar ohne dafür Gründe nennen zu müssen.

Einigen sich Vermieter und Mieter auf bestimmte Umbauarbeiten, die durch den Mieter ausgeführt werden, gilt es auf jeden Fall, sämtliche wichtigen Punkte schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien unterschreiben zu lassen. In eine solche Vereinbarung gehören etwa die genaue Umschreibung der baulichen Änderung (möglichst mit Plänen, Zeichnungen, Art der verwendeten Materialien, Farbgebung etc.), ob der Mieter beim Auszug zu einem Rückbau der Veränderung verpflichtet ist und von wem die Arbeiten ausgeführt werden. Gerade wenn der Vermieter auf einen Rückbau verzichtet, aber am handwerklichen Geschick seines Mieters zweifelt, wird er meist verlangen, die Arbeiten durch einen Fachmann vornehmen zu lassen.

Unbedingt zu regeln gilt es ausserdem eine allfällige Beteiligung an den Kosten durch den Vermieter. Gehören die geplanten Arbeiten zu den gesetzlichen Unterhaltspflichten des Vermieters, hat dieser die Aufwendungen dafür zu übernehmen – bei reinen «Schönheitsrenovationen» jedoch nicht. Schafft ein Mieter durch seine selbst bezahlten Änderungen hingegen einen erheblichen Mehrwert an der Wohnung, hat er beim Auszug Anspruch auf eine Entschädigung dieses Mehrwerts.

Das sollten Sie beim Vorzugsmietzins für enge Verwandte beachten

Wer eine Wohnung oder ein Haus an die eigenen Kinder oder andere enge Verwandte vermietet, verlangt oft einen reduzierten Mietzins. Bei einer solchen Abmachung gilt es, einige Punkte zu beachten. Wichtig ist zuerst, dass Sie einen normalen Mietvertrag abschliessen. Darin sollte unbedingt auch die Differenz gegenüber dem regulären Mietzins als Mietzinsreserve vermerkt werden. Damit behalten Sie sich das Recht vor, den Zins später einmal nach oben anpassen zu können. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn die Kinder oder Verwandten ausziehen und ein anderer Mieter die Wohnung übernimmt. Fehlt ein Hinweis auf die Mietzinsreserve im Vertrag, kann es aus mietrechtlichen Gründen schwierig werden, vom neuen Mieter einen wesentlich höheren Zins zu verlangen.

Bescheid wissen sollten Sie bei der Vermietung an enge Verwandte auch über den Einfluss eines reduzierten Mietzinses auf die eigene Steuersituation, denn hier besteht für Sie als Besitzer der Liegenschaft sogar ein gewisses Sparpotential. Verlangen Sie von nahen Verwandten nämlich einen Mietzins, der unter dem vom Steueramt festgelegten Eigenmietwert liegt – im Fachjargon auch Vorzugsmiete genannt, müssen Sie bei der Bundessteuer lediglich die wirklichen Einnahmen versteuern. Das gilt aber nur, wenn der Mietzins nicht weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts ausmacht.

Diese Praxis hat das Bundesgericht in mehreren Entscheiden genehmigt, zuletzt im November 2016. Einige Kantone haben diese Regelung auch in die eigenen Steuergesetze übernommen. Nicht dabei sind unter anderem aber St. Gallen, Thurgau und die beiden Appenzell. Hier nehmen die Steuerbehörden nach wie vor den Eigenmietwert als Basis für die Berechnung der Kantonssteuern – auch wenn die realen Mietzinseinnahmen tiefer liegen.

Was muss ein Mieter bei einem Schlüsselverlust bezahlen?

Wer Liegenschaften vermietet, kennt das Problem: Verliert ein Mieter seinen Haustürschlüssel, gibt es mit ihm gerne Diskussionen darüber, ob nur der Schlüssel oder aber Teile der Schliessanlage ersetzt werden müssen. Gemäss Artikel 267 des Obligationenrechts ist der Mieter verpflichtet zumindest den verlorenen Schlüssel zu ersetzen, da dieser Teil der Mietsache ist. Ob er auch die Kosten für weitere Massnahmen, etwa ein neues Haustürschloss samt Schlüssel für alle Mietparteien, übernehmen muss, hängt von den jeweiligen Umständen ab.

Kann der Mieter glaubhaft machen, dass der Schlüssel weit entfernt von der Liegenschaft verloren ging und keinerlei Rückschlüsse auf den Standort des Hauses möglich sind, muss er nur für die Kosten des Ersatzschlüssels aufkommen. Gleiches gilt auch bei Hausschlössern, deren Schlüssel nicht registriert sind und von jedermann kopiert werden können.

Handelt es sich hingegen um ein System mit registrierten Schlüsseln und ist unsicher, ob der verlorene Schlüssel missbräuchlich verwendet werden könnte, müssen weitergehende Massnahmen getroffen werden. In der Regel tauscht man dann am besten die Zylinder der Haustüre sowie der betroffenen Wohnung aus. Die Kosten dafür, sowie für die Schlüssel aller anderen Mieter, die aufgrund des neuen Haustürschlosses ebenfalls ersetzt werden müssen, gehen dann zulasten des Mieters. In der Regel kommt dessen Haftpflichtversicherung dafür auf. Bei der Verrechnung der Kosten darf aber nur der Zeitwert der zu ersetzenden Komponenten in Rechnung gestellt werden. Üblicherweise nimmt man dabei eine Lebensdauer von 30 Jahren an.

 

Korrigendum

In unserem Beitrag vom 8. Februar haben wir geschrieben, dass im Kanton Thurgau ein Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert vorgenommen werden kann. Dies stimmt so nur für die Bundessteuern, bei den Kantons- und Gemeindesteuern ist dies im Thurgau hingegen nicht möglich.

Energetische Sanierungen lohnen sich bald noch mehr

Gute Nachrichten für Immobilienbesitzer, die ihre Liegenschaft umfassend energetisch sanieren möchten: Ab dem Jahr 2020 kann man die Kosten dafür neu über drei Jahre verteilt von den Steuern abziehen. Bisher durften solche Arbeiten nur in jenem Jahr in Abzug gebracht werden, in dem die Rechnungen ausgestellt oder bezahlt wurden. Clevere Hausbesitzer hatten grössere Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten deshalb bisher über den Jahreswechsel gelegt – damit die Kosten auf zwei Steuerperioden verteilt werden konnten. Das ist insbesondere sinnvoll, wenn die Sanierungskosten das jährliche Einkommen übersteigen und man mit nur einem einmaligen Abzug viel Potenzial zur Steueroptimierung verpuffen lässt.

Dank der neuen Liegenschaftskostenverordnung, die ab 1.1.2020 in Kraft tritt, wird vieles einfacher: Hausbesitzer müssen grössere energetische Sanierungen nicht mehr zwingend über einen Jahreswechsel legen. Die neue Verordnung erlaubt es nämlich ausdrücklich, die Kosten für energetische Sanierungen auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden zu verteilen – unabhängig davon in welchem Jahr die Arbeiten ausgeführt oder die Rechnungen gestellt wurden.

Die gesetzliche Neuerung ist ein Bestandteil der Energiestrategie 2050 des Bundes und betrifft ausschliesslich energetische Massnahmen, also nicht den normalen, werterhaltenden Unterhalt – dort bleibt alles beim Alten. Aber gut zu wissen: Die Steuererleichterung beschränkt sich nicht nur auf die Wärmedämmung von Fassaden, Böden oder Dächern und dergleichen, sondern etwa auch auf den Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe oder von alten Haushaltsgeräten durch energiesparende neue Modelle.

Unter welchen Umständen muss ein Nachmieter akzeptiert werden?

Ein neuer Job an einem anderen Ort oder ein besseres Wohnungsangebot – manchmal ändern sich die Pläne von Mietern rasch und sie möchten den Mietvertrag vorzeitig beenden. Wenn der Mieter einen passenden Nachmieter bringt, ist das mietrechtlich möglich. Für den Vermieter stellt sich dabei die Frage, wann ein Nachmieter als akzeptabel gilt und der bisherige Wohnungsmieter aus dem Vertrag entlassen werden muss.

Grundsätzlich muss ein Nachmieter bereit sein, den Vertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Er muss über die nötigen finanziellen Mittel verfügen und zumutbar sein. Die Bereitschaft, den Vertrag zu übernehmen, ist durch den bisherigen Mieter in Form eines Schreibens mit Name, Adresse und Unterschrift des Nachmieters zu bestätigen. Bei den Finanzen gilt die Faustregel, dass das monatliche Einkommen mindestens drei Bruttomietzinsen entsprechen sollte. Auch hier braucht es einen entsprechenden Nachweis. Etwas schwammiger definiert ist die «Zumutbarkeit». Grundsätzlich gilt der neue Mieter als zumutbar, wenn dem Vermieter durch ihn keine gewichtigen Nachteile entstehen. Ein Beispiel dafür ist die Wohnungsgrösse. Wird für eine Zweizimmer-Wohnung eine fünfköpfige Familie vorgeschlagen, kann diese als Nachmieterin abgelehnt werden. Gleiches gilt etwa, wenn bei einem Mehrfamilienhaus, in dem nur Pensionäre leben, eine junge Familie den Vertrag übernehmen möchte.

Kein Grund zur Ablehnung sind hingegen die Hautfarbe, die Herkunft, die Staatszugehörigkeit, die Religion oder der Aufenthaltsstatus. Gemäss Bundesgericht müssen auch Asylbewerbende als Nachmieter akzeptiert werden, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Als Vermieter ist man aber nicht verpflichtet, einem zumutbaren Nachmieter die Wohnung auch zu geben. Der bisherige Mieter ist dann aber trotzdem aus dem Vertrag entlassen und ein eventueller Leerstand geht in diesem Falle zulasten des Hausbesitzers.

Ungenutzte Zimmer sparen Steuern

Wer in der Eigentumswohnung oder seinem Einfamilienhaus eines oder mehrere Zimmer nicht mehr nutzt, kann unter Umständen aufgrund dieser sogenannten Unternutzung in der Steuererklärung beim Eigenmietwert einen Abzug vornehmen. Voraussetzung dafür ist, dass einzelne Wohnräume tatsächlich und dauerhaft nicht mehr genutzt werden. Ein nur gelegentlich benötigter Hobbyraum, das Zimmer eines Kindes während dessen auswärtigen Studiums oder ein Gästezimmer, das selten belegt ist, gehören beispielsweise nicht dazu.

Bei der Beurteilung ob eine Unternutzung vorliegt, gibt es aber auch keine festen Regeln – viel liegt im Ermessen der zuständigen Steuerbehörde. Faktoren, die bei der Einschätzung mitspielen, sind auch die individuellen Verhältnisse: Bei wohlhabenden Steuerzahlern wird etwa davon ausgegangen, dass diese höhere Ansprüche an den Wohnkomfort stellen und mehr Wohnraum beanspruchen – eine Unternutzung liegt dann nicht so schnell vor.

Wer eine Unternutzung geltend machen möchte, kann dies nach dem Prinzip der Selbstdeklaration in jeder Steuererklärung mittels eines Beiblatts vornehmen. Dazu gehört auch eine kurze Begründung, weshalb die Zimmer nicht mehr gebraucht werden – etwa weil die Kinder ausgezogen sind oder der Ehepartner verstorben ist. Nicht selten überprüfen die Steuerbehörden die Situation mittels eines Augenscheins vor Ort. Der Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert kann grundsätzlich immer bei der direkten Bundessteuer vorgenommen werden. Bei den Kantons- und Gemeindesteuern hingegen lässt dies nur ein Teil der Kantone zu: Dazu zählen etwa Zürich, Thurgau und seit Ende 2016 auch der Kanton St. Gallen. Wie der Abzug genau berechnet wird, ist beim zuständigen Steueramt nachzufragen. Meistens wird eine Berechnungsformel angewendet die den Eigenmietwert, die vorhandenen Zimmer und die tatsächlich genutzten Zimmer beinhaltet.

Können Mieter eine energetische Sanierung verlangen?

Minus sieben Grad, draussen bläst ein eisiger Wind und Ihre Wohnungsmieter klagen über die undichten Fenster, die ständige Zugluft und die hohe Heizkostenrechnung. Die Mieter verlangen, dass Sie entsprechende Massnahmen vornehmen. Zu Recht: Denn undichte Fenster gelten als Mangel an der Mietsache, genauso wie etwa ein elektrischer Boiler, der wegen eines Defekts unnötig Strom verbraucht. Als Vermieter sind Sie zur Behebung solcher Mängel gesetzlich verpflichtet. Ausserdem könnten die Mieter ihr Recht auf einen reduzierten Nettomietzins einfordern – so lange der Mangel nicht behoben ist.

Anders sieht die Sache aus, wenn es sich nicht um einen Mangel handelt. Wer beispielsweise einfach in einer alten Wohnung mit fehlender oder schlechter Isolierung lebt, kann vom Vermieter keine energetische Sanierung einfordern. Dazu besteht keine rechtliche Handhabe. Mit entsprechenden Wünschen und Vorschlägen dürfen Mieter natürlich jederzeit an Sie herantreten. Solche Vorstösse könnten ja auch für Sie als Liegenschaftsbesitzer ein guter Grund sein, sich Gedanken zu einer möglichen energetischen Sanierung Ihres Gebäudes zu machen.

Es kann auch sinnvoll sein, das Gespräch mit den Mietern zu suchen und diesen unter anderem zu erklären, welche Folgen eine energetische Sanierung für sie hat. Denn selbstverständlich wird die Nebenkostenabrechnung dadurch tiefer ausfallen – während hingegen der Nettomietzins aufgrund der Sanierung steigt. Erklären Sie Ihren Mietern, dass die tieferen Nebenkosten den höheren Mietpreis aber nicht wettmachen. Um dies zu erreichen, müssten die Energiepreise nämlich rund doppelt so hoch sein wie heute. Gut möglich, dass der verbesserte Wohnkomfort und der Schutz der Umwelt Ihren Mietern aber einen höheren Mietzins wert sind. Dann hätten alle gewonnen.

Wann braucht es bei Arbeiten am Haus eine Baubewilligung?

Die Frage nach der Baubewilligung stellt sich Eigenheimbesitzern immer, wenn grössere Veränderungen an der Liegenschaft geplant sind: Braucht es dafür eine Baubewilligung? Da in jedem Kanton und jeder Gemeinde andere Bauvorschriften mit unterschiedlichen Spielräumen gelten, gibt es keine allgemein gültige Antwort. Trotzdem lassen sich einige einfache Faustregeln aufstellen.

Im Innenbereich eines Gebäudes braucht es für die üblichen Unterhaltsarbeiten und auch für aufwändigere Renovationen meist keine Bewilligung – vorausgesetzt die Nutzung der Räume bleibt dieselbe und es werden keine Veränderungen am Grundriss vorgenommen. Der Austausch einer Einbauküche, neue Kacheln im Bad oder der Ersatz von Zimmertüren sind beispielsweise ohne Bewilligung möglich. Wird hingegen die bisher geschlossene Küche durch den Abbruch einer Wand mit dem Wohn- und Esszimmer verbunden oder der Estrich zu einem Wohnraum ausgebaut, braucht es das OK der Baubehörde.

Äussere Veränderungen am Gebäude sind hingegen meist bewilligungspflichtig. Kein Problem ist der Austausch der bestehenden Fenster durch neue mit derselben Grösse. Der Neuanstrich der Fassade in einem anderen Farbton als dem bisherigen wiederum benötigt vielenorts bereits eine Bewilligung, genauso wie der Bau eines Gartenschuppens oder einer Trennwand zum Nachbargrundstück hin. Bewilligungspflichtig ist in vielen Gemeinden auch das Aufstellen einer Luft-Wasser-Wärmepumpe.

Um Ärger zu vermeiden, lohnt es sich im Zweifelsfall immer, vor Beginn der Arbeiten beim Bauamt der Gemeinde nachzufragen. Gut zu wissen: Viele Bauvorhaben an Einfamilienhäusern benötigen kein aufwändiges Verfahren mit öffentlicher Planauflage, sondern können im einfacheren und schnelleren Anzeigeverfahren bewilligt werden.

Nicht mehr benötigte Schuldbriefe sollten nicht gelöscht werden

Wird für den Kauf einer Liegenschaft eine Hypothek benötigt, verlangt die Bank zur Absicherung ein sogenanntes Grundpfandrecht. Dadurch hat sie bei Zahlungsunfähigkeit des Hypothekarschuldners die Möglichkeit, sich ihr Geld durch den Verkauf der Liegenschaft wieder zurückzuholen. Damit dieses Grundpfandrecht ausgeübt werden kann, muss ein Schuldbrief errichtet werden. Dieser begründet eine persönliche Forderung der Bank an den Schuldner, die durch das Grundpfand sichergestellt ist. Bis 2012 wurden Schuldbriefe noch in Papierform ausgestellt. Seither erfolgt meist nur noch ein Eintrag im Grundbuch – Fachleute sprechen von einem Register-Schuldbrief.

Gerade aufs Alter hin zahlen viele Schuldner ihre Hypothek zurück. Mit der vollständigen Amortisation der Hypothek wird auch der Schuldbrief nicht mehr benötigt und der Liegenschaftseigentümer kann von der Bank verlangen, dass diese das Papier zurückgibt oder dass ein Register-Schuldbrief auf den Namen des Schuldners umgeschrieben wird.

Einen nicht mehr benötigten Schuldbrief ganz löschen zu lassen wäre zwar möglich, macht aber in den meisten Fällen keinen Sinn. Denn wird später beispielsweise für einen grösseren Umbau trotzdem wieder eine Hypothek benötigt, müsste gegen eine relativ hohe Gebühr extra ein neuer Schuldbrief errichtet werden. Je nach Kanton und Höhe des Schuldwertes sind dafür schnell einige hundert Franken fällig. Zudem kann ein Schuldbrief auch problemlos an den neuen Eigentümer der Liegenschaft weitergegeben werden. Das erspart diesen beim Abschliessen einer eigenen Hypothek die Kosten für die Errichtung eines eigenen Briefes. Wichtig zu wissen: Ein Schuldbrief auf Papier muss sicher aufbewahrt werden und darf nicht verloren gehen. Zur Sicherheit kann man diesen auch in einen Register-Schuldbrief umwandeln lassen.

 

Schnee und Eis: Wer haftet bei einem Unfall?

Über Nacht hat es einen halben Meter Neuschnee hingeworfen. Es ist fünf Uhr morgens und bald kommt die Zeitungsverträgerin. Sollte diese auf dem Zugangsweg zum Haus ausrutschen und sich etwas brechen, wer haftet dann? Der Liegenschaftsbesitzer, der es versäumt hat, in aller Herrgottsfrühe den Schnee zu räumen? Dabei gilt es als erstes die Frage zu klären: Wer hat überhaupt die Pflicht zum Schnee räumen? Mieter in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise nur, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist oder sofern es in der Hausordnung steht und diese im Mietvertrag als «integrierender Bestandteil» aufgeführt ist. Anders sieht es bei Mietern von Einfamilienhäusern aus: Diese sind, wie ein Hauseigentümer auch, selbst für die Schneeräumung verantwortlich. Im Stockwerkeigentum ist die Gemeinschaft dafür zuständig, weshalb dies möglichst klar geregelt werden sollte.

Passiert aufgrund mangelnden Unterhalts ein Unfall oder ein Sachschaden, haftet grundsätzlich der Eigentümer einer Liegenschaft. Hat dieser einen Hauswart oder einen Mieter mit dem Unterhalt beauftragt, können diese Personen zur Verantwortung gezogen werden. Um sich vor möglichen Haftungsforderungen zu schützen, genügt für selbstbewohnte Einfamilienhäuser die normale Privathaftpflichtversicherung. Bei nicht selbst bewohnten Liegenschaften oder für Eigentümergemeinschaften empfiehlt sich der Abschluss einer Gebäudehaftpflichtversicherung.

Eine klare gesetzliche Regelung, was zu einem ordentlichen Unterhalt gehört, gibt es nicht. Um Dachlawinen oder fallende Eiszapfen zu verhindern, sollten Dächer etwa im Rahmen des Zumutbaren unterhalten werden. Und die Schneeräumungspflicht beschränkt sich auf die Zeit des häufigsten Fussgängerverkehrs: etwa von 7 bis 21 Uhr. Bei nächtlichem Schneefall muss also nicht zwingend in aller Herrgottsfrühe aufgestanden werden.