Darf die Mietwohnung an Touristen vermietet werden?

Mit dem Siegeszug digitaler Buchungsplattformen wie Airbnb oder booking.com sehen sich Vermieter mit dem Problem konfrontiert, dass ihre Mieter die Wohnungen oder einzelne Zimmer davon vermehrt online zur Kurzzeitmiete anbieten. Muss das einfach geduldet werden? Nein. Denn rechtlich handelt es sich dabei um eine Untermiete, die in Artikel 262 ff. des Obligationenrechts geregelt ist. Zwei Punkte sind dabei wichtig: Erstens muss der Mieter für jede Untervermietung der Wohnung die Zustimmung des Vermieters einholen und zweitens hat der Vermieter das Recht, diese Zustimmung aus gewissen Gründen zu verweigern.

Für die Zustimmung sind jedoch keine Formvorschriften geregelt. So kann diese beispielsweise auch mündlich erfolgen. Und aufgepasst: Auch Stillschweigen seitens des Vermieters auf eine Anfrage gilt als Zustimmung. Grundsätzlich muss der Mieter für jede einzelne Untervermietung das Einverständnis einholen. Natürlich steht es dem Vermieter frei, auch ein einmaliges Gesuch für die mehrfache Untervermietung zu akzeptieren.

Hauptgründe, um eine Zustimmung zu verweigern:

Erstens, wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben. Zweitens, wenn diese Bedingungen – insbesondere die Mietzinshöhe – im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind. Grundsätzlich darf der Mieter keinen Gewinn aus der Untervermietung erzielen. Wenn die Räumlichkeiten, wie bei Airbnb oder booking.com üblich, möbliert vermietet werden, darf dafür jedoch ein bestimmter Aufpreis zur Miete geschlagen werden. Und drittens kann die Zustimmung verweigert werden, wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Dazu gehören etwa die Überbelegung der Wohnung oder das Risiko von Schäden durch eine erhöhte Fluktuation. Ob die Gründe für eine Zustimmungs-Verweigerung ausreichend sind, wird jeweils im Einzelfall abzuklären sein.

Eine gesunde Informationspolitik den Nachbarn gegenüber verhindert Ärger bei Bauarbeiten

Der Umbau oder die Erweiterung des eigenen Hauses ist zwar mit Lärm und Schmutz verbunden – für Sie als Eigentümer aber überwiegt das Positive: Die Aussicht auf die Verschönerung oder Vergrösserung der eigenen vier Wände. Die Nachbarn hingegen empfinden die Situation oft als weniger angenehm.

Deshalb sollten Sie als Bauherr die Anwohner frühzeitig informieren. Der richtige Zeitpunkt hängt vom Umfang der geplanten Arbeiten ab. Dauern diese nur kurze Zeit, genügt eine Information ein paar Tage vor Beginn – sei es per Telefon oder bei einem Schwatz am Gartenzaun. Sind grössere Eingriffe vorgesehen, die eine Baubewilligung benötigen, sollten Sie die Nachbarn bereits während den Projektierungsarbeiten in Kenntnis setzen. Das ist nicht nur wegen der zu erwartenden Immissionen während der Bauzeit sinnvoll, sondern auch, um eventuellen Einsprachen vorzubeugen. Erklären sich die Besitzer der anstossenden Liegenschaften nämlich schriftlich mit dem geplanten Bauprojekt einverstanden, vereinfacht dies das Baugenehmigungsverfahren, da ein Grossteil der potenziellen Einsprecher entfällt. Am einfachsten laden Sie dazu Ihre Nachbarn vorab zu einer Projektvorstellung ein, zeigen ihnen den Terminplan für die Bauarbeiten und weisen auf die zu erwartenden Immissionen hin.

Wichtig für einen rücksichtsvollen Umgang mit der Nachbarschaft ist schliesslich auch eine organisierte Baustelle: Die örtlichen Ruhezeiten sollten unbedingt eingehalten werden und das Parkieren der Baustellenfahrzeuge so organisiert sein, dass die Anwohner nicht tangiert werden. Alle Nachbarn sollten über eine Telefonnummer verfügen, bei der sie Reklamationen, verursacht durch die Bauarbeiten, anbringen können.

Der richtige Umgang mit Baumängeln

Auch auf der Arbeit von Handwerkern gibt es eine Garantie. Ist der Parkettboden unschön verlegt oder leckt das neu gedeckte Dach, muss der Mangel durch den Unternehmer behoben werden. Nach Obligationenrecht (Art. 368 OR) hat dieser hierfür drei Optionen: 1. Die unentgeltliche Nachbesserung. Dem Unternehmer wird die Möglichkeit gegeben, sein Werk nachzubessern. Bei Mängeln, die relativ einfach zu beheben sind, ist das die gängigste Vorgehensweise. / 2. Die Minderung. Ist die Behebung eines Mangels nicht möglich oder steht der dazu nötige Aufwand in einem Missverhältnis zum Nutzen, kann der Handwerker den Preis für seine Arbeit im Rahmen des verminderten Wertes des Werks reduzieren. Oft ist dies jedoch eine unbefriedigende Lösung, da der Minderwert häufig nur sehr gering ausfällt. / 3. Die Wandlung. Ist ein Werk völlig unbrauchbar, kann dessen Annahme verweigert und der Vertrag rückwirkend aufgelöst werden. Das bedeutet: Geld und Material zurück. Eine Wandlung kommt jedoch nur selten in Frage.

Sobald ein Mangel entdeckt wird ist es wichtig, diesen sofort zu rügen. Eine sogenannte «Mängelrüge» stellt man dem Handwerker aus Beweisgründen mit eingeschriebener Post zu. Dann werden sämtliche Schäden möglichst genau beschrieben und eine Frist gesetzt, bis wann diese behoben sein müssen. Wichtig zu wissen ist: Eine Mängelrüge hebt die Verjährungsfrist von fünf Jahren nicht auf. Wenn der Unternehmer den Fall verschleppt bis die Frist abgelaufen ist, kann man das Recht auf Garantie nicht mehr durchsetzen. Wird die Zeit knapp, muss die Verjährungsfrist also unbedingt unterbrochen werden. Dies geschieht entweder dadurch, dass der Unternehmer einen «Verzicht auf Einrede der Verjährung» in Bezug auf den konkreten Mangel unterschreibt oder indem ein Schlichtungsverfahren eingeleitet wird.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Bezahlt die Gebäudeversicherung Erdbebenschäden?

Vor allem im St. Galler Rheintal kommen immer wieder leichte Erdbeben vor. Schäden verursachen sie in der Regel keine. Gemäss Experten ist in der Schweiz aber alle 100 bis 150 Jahre mit einem stärkeren Beben zu rechnen, das auch Gebäude beschädigen könnte. Für Liegenschaftsbesitzer stellt sich deshalb die Frage, ob sie in einem solchen Fall versichert wären. Die Regelung dafür variiert in den Ostschweizer Kantonen. Appenzell Innerrhoden beispielsweise kennt keine obligatorische Versicherung für Elementarschäden an Gebäuden. Hier hängt die Deckung im Falle eines Erdbebens alleine von der Police ab, die der Hausbesitzer mit dem jeweiligen privaten Gebäudeversicherer abgeschlossen hat.

Appenzell Ausserrhoden, St. Gallen und Thurgau hingegen verfügen über eine obligatorische, kantonale Gebäudeversicherung. Diese schliesst zwar Erdbebenschäden explizit aus. Weil die drei Kantone aber Mitglied eines Pools mit 18 kantonalen Gebäudeversicherungen sind, würde dieser bei Beben ab der Stärke 7 Schäden übernehmen. Dafür stehen zwei Milliarden Franken bereit. Bei einem starken, grossflächigen Beben dürfte dieses Geld aber kaum reichen. Dann würde jeder Versicherte nur anteilsmässig entschädigt. Der Selbstbehalt beträgt zudem zehn Prozent. Vom Pool nicht gedeckt sind ausserdem Schäden schwächerer Beben, die aber durchaus ins Geld gehen können.

Wer sich zusätzlich absichern möchte, kann eine private Erdbebenversicherung abschliessen. Verschiedene Versicherer haben solche im Angebot, ebenso der Hauseigentümerverband. Je nach Umfang der Police decken solche Versicherungen auch Schäden schwächerer Beben, Kosten aufgrund von Plünderungen oder den Ausfall von Mieterträgen – letzteres ist vor allem für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ein wichtiger Punkt.

Griffige Massnahmen gegen Parksünder auf Privatgrund

Parksünder sind für viele Liegenschaftsbesitzer ein grosses Ärgernis. Sie nutzen unerlaubt Besucherparkplätze, stellen ihr Fahrzeug in privaten Einfahrten oder vor Garagentoren ab. Wo dies regelmässig geschieht – etwa im Umfeld von Einkaufszentren mit gebührenpflichtigen Parkplätzen oder in der Nähe von Sportstadien – schafft langfristig meist nur ein richterliches Verbot Abhilfe.

Ein solches Verbot kann man als Grundstückeigentümer beim jeweils zuständigen Gericht beantragen. Die Kosten dafür variieren je nach Kanton. Im Thurgau beispielsweise ist mit rund 1500 Franken für die Gerichtsgebühren sowie die Montage der offiziellen Tafel mit dem Hinweis auf das vom Richter verfügte Parkverbot zu rechnen. Stellt ein Autofahrer dann trotz richterlichem Verbot sein Fahrzeug auf dem Privatgrundstück ab, kann der entsprechende Eigentümer aber nicht einfach die Polizei rufen, sondern muss selber tätig werden und den fehlbaren Fahrzeughalter anzeigen.

Viele Polizeidienststellen, wie beispielsweise die Stadt St. Gallen, stellen dafür online das passende Formular bereit, das unterschrieben eingereicht werden muss. Dort trägt man dann Ort, Zeitpunkt und Nummer des Fahrzeugs ein. Als Beweis kann zusätzlich ein mit Datum versehenes Foto des Fahrzeugs und des Verbotsschilds beigelegt werden. Die Polizei beurteilt dann, ob ein Verstoss gegen das Parkverbot vorliegt und büsst den Fahrzeughalter. Die Kosten für den fehlbaren Autofahrer können dabei massiv ausfallen und bewegen sich in der Regel zwischen 500 und 2000 Franken. Dazu kommen meist noch Schreibgebühren. Bussgeld und Gebühren landen aber nicht im Portemonnaie des Grundstückeigentümers, sondern in der Staatskasse.

Erweiterung der Wohnfläche trotz fehlender Ausnutzung

Wer sein Haus erweitern möchte, das Grundstück aber bereits voll ausgenützt hat, müsste sein Projekt eigentlich gleich wieder sistieren. Ausser, er kann die fehlende Ausnutzung von einem Nachbarsgrundstück auf seines übertragen. Die sogenannte Ausnützungs- oder Baumassenziffer (AZ/BMZ) in Bauordnungen gibt nämlich an, in welchem Verhältnis die anrechenbare Grundstück- und Bruttogeschossfläche resp. das oberirdische Bauvolumen zueinander stehen*. Beträgt beispielsweise die Ausnützungsziffer 0.5, bedeutet dies, dass pro Quadratmeter Grundstücksfläche das 0.5-fache davon als Bruttogeschossfläche bebaut werden darf. Weist also ein Haus auf einem Grundstück von 500 m² bereits über 250 m² Bruttogeschossfläche auf, kann es nicht mehr erweitert werden, es sei denn, ein Nachbar verfügt noch über Reserven. Hat dessen Haus bei gleich grossem Grundstück beispielsweise nur 150 m² Bruttogeschossfläche, besteht beim Nachbar noch eine Ausnützungsreserve von 100 m² Bruttogeschossfläche. Diese Reserve kann unter Umständen auf ein anderes Grundstück übertragen werden.

Die Regelungen zur Ausnützungsübertragung sind in den Gemeinden unterschiedlich. Meist gilt aber, dass die Grundstücke einen nahen Bezug zueinander haben müssen. In Städten beispielsweise sollten sie zum selben Häuserblock gehören. In ländlichen Gegenden hingegen, müssen die Grundstücke oft aneinandergrenzen. Welche Bestimmungen und Nutzungsziffern für das eigene Grundstück gelten, erfährt man beim Bauamt der Gemeinde – ebenfalls, ob es weitere gesetzliche Einschränkungen zu beachten gilt.

Soweit die einfache Theorie. In der Praxis kann es komplizierter werden, denn es gilt auch noch den Preis für die Ausnützungsübertragung zu regeln – und dieser ist reine Verhandlungssache. Als Basis für die Berechnung wird oft vom Landwert ausgegangen. Eine klare juristische Lösung dazu gibt es nicht. Um zu einer fairen und gütlichen Einigung zu kommen, kann es sich deshalb lohnen, einen Immobilienexperten beizuziehen.

*Nicht alle Gemeinden wenden die AZ oder BMZ an – mancherorts sind beispielsweise nur die minimalen Grenzabstände, die maximale Gebäudehöhe oder die Anzahl der zugelassenen Geschosse relevant.

Mietpreisanpassung nach Umbau oder Sanierung

Nimmt man als Vermieter in seinen Wohnungen bauliche Massnahmen vor, die einen wertvermehrenden Charakter haben, können die Kosten dafür auf die Mieter überwälzt werden. Zu wertvermehrenden Investitionen gehören beispielsweise neue, bis anhin nicht vorhandene Geräte, der Anbau eines Balkons oder der Ersatz einer sehr einfachen Kücheneinrichtung durch den Einbau einer modernen und hochwertigen Küchenkombination.

Gemäss Mietrecht darf von der wertvermehrenden Investition ein Anteil von 50% bis maximal 70% überwälzt werden. Basierend auf diesem Betrag werden die jährlichen Kosten für die Abschreibung berechnet (Betrag geteilt durch Lebensdauer – Küche bspw. 35 Jahre). Dazu kommen die anrechenbaren Kosten für die Verzinsung, die ebenfalls in Abhängigkeit vom wertvermehrenden Betrag ermittelt werden. Dabei gilt folgende Formel: aktueller Referenzzinssatz plus 0.5% geteilt durch zwei. Diese beiden Beträge (Abschreibung und Verzinsung) werden zusammengerechnet und auf dieses Zwischentotal in der Praxis nochmals 1% als Unterhaltspauschale aufgerechnet (gemäss Bundesgericht 10% möglich). Alles zusammen ergibt die Mietzinserhöhung pro Jahr.

Zu beachten gilt: Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, wenn sie auf einem vom Kanton genehmigten Formular vorgenommen wurde. Ausserdem sollte sie aus Beweisgründen eingeschrieben verschickt werden und Angaben zu den Gründen für die Erhöhung enthalten. Das Formular muss mindestens 10 Tage vor der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Aufgrund des Zustellrisikos wird empfohlen, die Erhöhung mindestens 20 Tage vorher zu versenden.

Berechnungen und Formulare siehe http://www.mietrecht.ch

Genügend Rücklagen bilden für Unterhalt und Nebenkosten

Ein Eigenheim kostet nicht nur Hypothekarzinsen; sondern verursacht ausserdem regelmässige Kosten für Reparaturen, Versicherungen, Abgaben, Gebühren oder den Ersatz von defekten Geräten. Dessen sind sich die meisten Eigenheimbesitzer bewusst. Trotzdem bilden viele von ihnen keine entsprechenden Rücklagen. Stehen dann Sanierungsarbeiten am Gebäude an, aber fehlt dafür das Geld und es kann unangenehm werden; beispielsweise aufgrund teurer Folgeschäden, falls defekte Stellen nicht rechtzeitig repariert werden. Mangelnder Unterhalt führt erfahrungsgemäss längerfristig zu einer Entwertung der Liegenschaft.

Aber wie hoch sollen diese Rücklagen sein? Bewährt hat es sich in der Praxis, jährlich rund ein Prozent der Liegenschaftskosten (Preis für Land und Bau bzw. Kaufpreis der bestehenden Liegenschaft) auf die Seite zu legen – vorausgesetzt, das Haus oder die Wohnung ist neu oder zumindest renoviert und in tadellosem Zustand. Bei nicht sanierten Altbauten oder Liegenschaften sind die Rücklagen entsprechend zu erhöhen.

Von diesen Reserven werden ca. 0.7 Prozent für die Nebenkosten und den laufenden Unterhalt verwendet. Dazu zählen Versicherungsprämien für die Immobilie, öffentliche Abgaben (Wasser, Abwasser, Kehricht- und Grünabfuhr, Liegenschafts- oder Grundsteuern etc.), Kabel-/Glasfaseranschluss, Betriebskosten (Heizöl, Gas, Strom, Serviceabonnements, Kaminfeger, Reinigungs- und Unterhaltsmaterial), laufender Unterhalt (Reparaturen an technischen Geräten, kleinere Reparaturen am Gebäude etc.) oder der Garten- und Umgebungsunterhalt. Die restlichen ca. 0.3 Prozent werden für spätere grössere Investitionen zurückgelegt. Dazu gehören der Ersatz von defekten Haushaltsgeräten, Renovationsarbeiten oder die Erneuerung der Küche beziehungsweise des Badezimmers.

Wenn Mieter selbst zu Pinsel oder Hammer greifen möchten

Aus der Sicht des Vermieters ist es grundsätzlich zu begrüssen, wenn die Mieterschaft sich ihr Wohnumfeld schön und gemütlich gestalten möchte – zumindest solange nicht gleich zum Vorschlaghammer gegriffen wird. Grundsätzlich ist es so, dass das Mietrecht zwingend vorschreibt, dass für Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache die schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden muss. Wird dies nicht getan, hat der Vermieter das Recht die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten der Mieterschaft zu verlangen. Und auch wenn die Mieter geplante Veränderungen vorgängig melden, hat der Vermieter das Recht diese abzulehnen – und zwar ohne dafür Gründe nennen zu müssen.

Einigen sich Vermieter und Mieter auf bestimmte Umbauarbeiten, die durch den Mieter ausgeführt werden, gilt es auf jeden Fall, sämtliche wichtigen Punkte schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien unterschreiben zu lassen. In eine solche Vereinbarung gehören etwa die genaue Umschreibung der baulichen Änderung (möglichst mit Plänen, Zeichnungen, Art der verwendeten Materialien, Farbgebung etc.), ob der Mieter beim Auszug zu einem Rückbau der Veränderung verpflichtet ist und von wem die Arbeiten ausgeführt werden. Gerade wenn der Vermieter auf einen Rückbau verzichtet, aber am handwerklichen Geschick seines Mieters zweifelt, wird er meist verlangen, die Arbeiten durch einen Fachmann vornehmen zu lassen.

Unbedingt zu regeln gilt es ausserdem eine allfällige Beteiligung an den Kosten durch den Vermieter. Gehören die geplanten Arbeiten zu den gesetzlichen Unterhaltspflichten des Vermieters, hat dieser die Aufwendungen dafür zu übernehmen – bei reinen «Schönheitsrenovationen» jedoch nicht. Schafft ein Mieter durch seine selbst bezahlten Änderungen hingegen einen erheblichen Mehrwert an der Wohnung, hat er beim Auszug Anspruch auf eine Entschädigung dieses Mehrwerts.