Kleine Haushalte brauchen mehr Wohnfläche

Jeder Einwohner beansprucht im Durchschnitt 45 Quadratmeter Wohnfläche. Dies zeigen Zahlen, die das Statistische Amt des Kantons Zürich veröffentlicht hat. Damit steigt der Wohnflächenverbrauch pro Person seit Mitte des letzten Jahrhunderts kontinuierlich, wenn zuletzt auch nur noch geringfügig. Die jüngsten Ergebnisse zeigen eine grosse Streuung, die auf verschiedene Einflussfaktoren zurückzuführen ist, hauptsächlich auf die Haushaltsgrösse und die Wohnkosten.

Je mehr Personen in einem Haushalt wohnen, desto geringer ist der Flächenverbrauch. Einzelpersonen belegen 68, Paarhaushalte 42 und Vierpersonenhaushalte gar nur 25 Quadratmeter pro Person. Müssen zudem pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich CHF 10 mehr Miete bezahlt werden, so sinkt der Pro-Kopf-Flächenverbrauch durchschnittlich um 4%, wobei das untere Ende sensibler reagiert. Steigt der Mietzins von CHF 10 auf CHF 20 pro Quadratmeter, sinkt der Wohnflächenverbrauch pro Kopf um 9 Quadratmeter. Die künstliche Vergünstigung von Wohnraum führt damit in der Praxis zu einem Mehrkonsum und nicht zu Minderausgaben.

Neben den Hauptfaktoren haben die Statistiker weitere interessante Zusammenhänge festgestellt. So leben etwa Wohneigentümer grosszügiger als Mieter. Bewohner von Einfamilienhäusern verbrauchen durchschnittlich 59 Quadratmeter. In einer Eigentumswohnung sind es 56 und in der Miet- oder Genossenschaftswohnung 43 Quadratmeter. Während ein positiver Zusammenhang zwischen dem Alter der Bewohner und dem Flächenverbrauch besteht, ist es beim Alter der Liegenschaft genau umgekehrt. Personen, die in einer Wohnung oder einem Haus wohnen, das in den 2000er-Jahren gebaut wurde, beanspruchen 13 Quadratmeter mehr Wohnfläche als Haushaltsmitglieder in einer zwischen 1946 und 1960 erbauten Wohnung. Demnach schlägt sich die Diskussion über Verdichtung noch nicht im Grundriss der Wohnungen nieder.

Viel Lärm um eine Glassammelstelle

Die Lärmbelastung, die von einer Glassammelstelle ausgeht, kann trotz rechtskräftiger Bewilligung überprüft werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die massgebenden Belastungsgrenzen überschritten werden. Zu diesem Schluss kommt das Verwaltungsgericht, das die Beschwerde eines Nachbarn gegen den Entscheid des Baudepartements zu beurteilen hatte.

Die Gemeinde als Betreiberin hatte die Klage abgelehnt, und das Departement diesen Entscheid gestützt. Es berief sich auf eine Beurteilung der EMPA, dass die vorliegende Anlage die geltenden Lärmvorschriften einhalte und keine zusätzlichen Massnahmen erforderlich seien. Das Gericht stellt sich nun auf die Seite des Nachbarn.

Verursacht eine Anlage unzulässige Emissionen, obschon die Auflagen der Baubewilligung eingehalten sind, kommt die Beseitigung der Anlage zwar nicht mehr in Frage. Aber es können weitergehende Massnahmen zur Begrenzung der Emissionen verlangt werden, wenn diese notwendig und zumutbar sind. Der Grund dafür liegt darin, dass bei Anlagen mit wechselnder Beanspruchung häufig nicht im Voraus bestimmt werden kann, ob die vorgesehenen baulichen oder betrieblichen Massnahmen zur Lärmbekämpfung ausreichen. Die Bewilligung steht deshalb unter dem Vorbehalt einer späteren Ergänzung der Massnahmen zur Emissionsbegrenzung.

Besteht Grund zur Annahme, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte überschritten sind, ermittelt die Vollzugsbehörde die Lärmimmissionen. Diese Annahme erfordert eine vorweggenommene Würdigung der Lärmsituation. Dabei dürfen keine hohen Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung gestellt werden. Im Rahmen der Beurteilung sind der Charakter des Lärms, der Zeitpunkt und die Häufigkeit sowie die Lärmempfindlichkeit zu berücksichtigen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, B 2015/113 vom 20. Dezember 2016, kommentiert in Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg): «Juristische Mitteilungen», 2016/IV

Immo Messe: Gradmesser des Immobilienmarktes

Die Immo Messe Schweiz vom 24. bis 26. März 2017 in St. Gallen ist immer ein guter Gradmesser für die Befindlichkeit des Immobilienmarktes in der Ostschweiz. Die Zahl der Besucher sagt etwas über die Entwicklung der Nachfrage, die Zahl der Aussteller und Projekte über das Marktangebot aus.

Am Ostschweizer Markt für Wohneigentum sticht eine besondere Charakteristik ins Auge. Der Markt ist geprägt von einem unterdurchschnittlichen Transaktionsvolumen und einer geringen Liquidität. Der Anteil der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die aktuell angeboten werden, ist im Verhältnis zum Gesamtbestand auffallend gering. Ostschweizer sind möglicherweise sesshafter als die Durchschnittsschweizer. Wahrscheinlicher ist aber, dass Bautätigkeit, Bevölkerungsentwicklung und Nachfrage weniger dynamisch sind als in anderen, den eher städtischen Agglomerationen.

Inzwischen hat die Bautätigkeit auch in der Ostschweiz angezogen, und die Preise arbeiten sich kontinuierlich nach oben. Diese Entwicklung gilt es genau zu beobachten. Denn angesichts des tieferen Transaktionsvolumens kann bereits ein kleines Ungleichgewicht zu spürbaren Auswirkungen auf die Preise führen.

Die «Neue Zürcher Zeitung» hat vor rund einem Jahr einen Beitrag so betitelt: «In der Ostschweiz geht die Post ab.» Nun, es ist im Rückblick wohl eher so, dass sich der Trend seither fortsetzte, während andernorts bereits eine Konsolidierung eingesetzt hat.

Bauträger werden ihre Projekte noch akribischer kalkulieren. Kaufinteressenten sollten die Wiederverkäuflichkeit anhand von Mikro- und Makrolage, Bauqualität, Volumen und der regionalen Entwicklung im Auge behalten. Experimente sind gewagter und eine gute Marktübersicht gefragter denn je. Letztere liefert ein Besuch an der Immo Messe Schweiz.

Auch wir sind an der Immo Messe Schweiz! Wir freuen uns über Ihren Besuch und begrüssen Sie gerne an unserem Stand Nr. 9.1.055. Messeinfos: http://www.immomesse.ch

Kauf und Umbau von inventarisierten Liegenschaften

Das Baudepartement des Kantons St. Gallen hat im vergangenen November einen Entscheid gefällt, der die Unterschutzstellung einer Liegenschaft im Rheintal betrifft.* Der Eigentümer hatte sich gegen die Aufnahme in die kommunale Schutzverordnung gewehrt und ist damit beim Baudepartement nicht durchgedrungen.

Der Immobilienratgeber nimmt dies zum Anlass, auf eine Tücke beim Erwerb oder Umbau von möglicherweise schützenswerten Liegenschaften aufmerksam zu machen. So ist es je nach Kanton und Gemeinde möglich, dass der Grundeigentümer nicht darüber im Bild ist, dass seine Liegenschaft in einem Inventar möglicher kommunaler Kulturdenkmäler oder Schutzobjekte aufgeführt ist, was ein Vorhaben erschweren oder verunmöglichen kann. Es ist darum sinnvoll, sich bei vorgesehenen Transaktionen oder bei Bauabsichten frühzeitig bei der Gemeinde zu erkundigen und einen Entscheid einzuholen. Das Inventar sagt jedoch noch nichts darüber aus, ob die Liegenschaft tatsächlich schutzwürdig ist.

Im Kanton St. Gallen schafft das neue Planungs- und Baugesetz mehr Transparenz. Es auferlegt den Gemeinden, binnen 15 Jahren Schutzinventare zu erlassen. Diese sind öffentlich, aber nicht anfechtbar. Erst in einem zweiten Schritt erfolgt der Entscheid über eine eigentümerverbindliche Unterschutzstellung der im Schutzinventar enthaltenen Objekte im Rahmen eines formellen Verfahrens. Auslöser können die Aufnahme in einen Nutzungsplan, ein Baubewilligungsverfahren oder die Beantragung eines Entscheids durch die Grundeigentümerschaft sein.

Die Unterschutzstellung setzt voraus, dass das schutzwürdige Objekt im Schutzinventar enthalten ist. Das Schutzinventar kann also nicht kurzfristig durch die Gemeinde angepasst werden, wodurch sich eine höhere Rechtssicherheit ergibt.

* Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg): «Juristische Mitteilungen», 2016/IV.

Liegenschaftsverkauf bei Urteilsunfähigkeit

Frau X, die bisher allein in der eigenen Liegenschaft gewohnt hat, wird zunehmend dement und muss ins Heim. Herr Y erleidet einen Hirnschlag. Seine Frau möchte das gemeinsame Einfamilienhaus verkaufen und in eine pflegegerechte Wohnung umziehen. Dies sind nur zwei Beispiele von Situationen, mit denen wir im Laufe unseres Lebens konfrontiert werden können.

Besondere Beachtung gilt in solchen Situationen dem Grundeigentum der betroffenen Personen. Sind sie Allein- oder Miteigentümer von Liegenschaften, so kann sich ein Verkauf als hürdenreich erweisen. Ausschlaggebend ist die Urteils- und Handlungsfähigkeit. Ein Arztzeugnis kann im Zweifelsfall Aufschluss geben, ob die betroffene Person die Tragweite eines Verkaufs erfasst und ihre Handlungsfähigkeit in dieser Hinsicht nicht eingeschränkt ist. Im anderen Fall wäre von der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde KESB eine Beistandschaft einzurichten. Diese kann sich auf Teilbereiche – etwa die Vermögensverwaltung und den Verkauf einer Liegenschaft – beschränken.

Geschäfte mit Liegenschaften einer verbeiständeten Person sind genehmigungspflichtig, und die Zustimmung ist an Voraussetzungen geknüpft. So wird der Verkauf von der KESB nur gestattet, wenn es die Interessen der betreuten Person erfordern und eine Notwendigkeit zur Veräusserung besteht. Es muss ein Schätzergutachten eingeholt und die Liegenschaft öffentlich ausgeschrieben werden. Ausserdem fallen Kosten an.

Durch dieses Verfahren werden die Interessen der Beteiligten, namentlich der betroffenen Person, allfälliger Miteigentümern und Nachkommen tangiert. Darum empfiehlt sich, in «guten Zeiten» einen Vorsorgeauftrag aufzusetzen und notariell beglaubigen zu lassen. Dieser kann eine Vertrauensperson im Fall einer Urteilsunfähigkeit ermächtigen, einen Verkauf vorzunehmen. Gleiches erreicht man mit einer Vollmacht, wobei diese bereits ab Erteilung Gültigkeit hat.

Planungs- und Baugesetz: Worauf ist zu achten?

Manch einer wird sich die Frage stellen, welchen Einfluss das neue St. Galler Planungs- und Baugesetz PBG auf das Immobilieneigentum hat. Das Gesetz tritt bekanntlich am 1. Oktober 2017 in Kraft. Es steht jedoch noch viel Arbeit an. Die Gemeinden müssen die Totalrevision zuerst in ihrem Zonenplan und Baureglement umsetzen.

Positiv am neuen PBG ist, dass vieles konkretisiert, vereinheitlicht und vereinfacht wird. Mit Blick auf die Auswirkungen fällt im Teil A zur Raumplanung der Katalog der Zonenarten auf, im Teil B zum Baupolizeirecht der Katalog der Regelbauvorschriften. Hier können sich gegenüber dem alten Recht und der noch geltenden Gemeindeordnung für bestehende Bauten und geplante Projekte massgebliche Änderungen ergeben. Künftig muss der kommunale Nutzungsplan nur noch Massangaben über Gesamthöhe, Grenzabstand und Gebäudeabstand umfassen. Möglich sind Vorschriften über Gebäudelänge und -breite, Gebäudehöhe und Winkelmass für den Dachraum, Fassadenhöhe, Baumassenziffer und Terrainveränderungen. Damit entfällt namentlich die Ausnützungsziffer dahin. Viele Vorschriften sind in Nuancen geändert worden. Ob dies einen Einfluss hat, bleibt abzuwarten. Die Eigentümer und Bauherren müssen in der kommunalen Revision ein wachsames Auge darauf halten, welche Auswirkungen der Systemwechsel für sie bringt.

Weiter zu beachten sind die Mittel gegen die Baulandhortung, die in Einzelfällen die Eigentumsrechte des Grundeigentümers tangieren. Hier gilt ein besonderes Augenmerk den neuen Schwerpunktzonen, wo das PBG den Gemeinden ein Enteignungsrecht einräumt. Und schliesslich möchte der Immobilienratgeber aus dem Teil C zum Natur- und Heimatschutz die Baudenkmäler und die Inventarisierung herauspicken. Der Gesetzgeber verspricht mehr Rechtssicherheit. Auch hier müssen die Gemeinden dieses Versprechen erst einlösen.

Energiestrategie 2050 und deren Auswirkung auf Immobilien

Die SVP sammelt derzeit Unterschriften für das Referendum gegen das revidierte Energiegesetz. Demnach wird das Volk über das Schicksal der Energiestrategie 2050 entscheiden, deren erster Baustein das revidierte Energiegesetz ist. Sagt das Volk Ja, tritt das Gesetz Anfang 2018 in Kraft.

Die gesamte Bevölkerung wird mit einem höheren Netzzuschlag von maximal 2,3 Rp./kWh auf den Strom belastet. Seit 1. Januar 2017 liegt dieser bei 1,5 Rp. Verwendet wird der erhöhte Zuschlag vor allem für Einspeisevergütungen für erneuerbare Energie (1,3 Rp.). Diese Förderung ist jedoch befristet. Ab dem sechsten Jahr nach Inkrafttreten des ersten Massnahmenpakets – also mutmasslich ab 2022 – werden keine neuen Verpflichtungen im Einspeiseprämiensystem mehr eingegangen, ab dem Jahr 2031 keine neuen Investitionsbeiträge und Einmalvergütungen mehr bezahlt.

Was den Energieverbrauch in Gebäuden betrifft, so sind die Kantone gefordert. Sie müssen Vorschriften für die sparsame und effiziente Energienutzung erlassen, namentlich Vorschriften über den maximalen Anteil nicht erneuerbarer Energien. Die Kantone sind auch gefordert, über die Angabe des Energieverbrauchs von Gebäuden mittels eines Gebäudeenergieausweises zu bestimmen.

Das Massnahmenpaket sieht weiter die Erhöhung der Maximalsumme für das Gebäudeprogramm von heute CHF 300 Mio. auf neu CHF 450 Mio. vor. Insgesamt werden die Verbraucher durch das erste Massnahmenpaket stärker belastet, wobei die Immobilieneigentümer stärkere Anreize zur energetischen Sanierung und Installation erhalten – allerdings auch nur bis 2021. Danach geht das Förder- in ein Lenkungssystem mit Klima- und Stromabgaben über. Jene Eigentümer, die keine Massnahmen ergreifen, werden ab den 2020er-Jahren finanziell büssen.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Pensionskassen als Hypothekarkreditgeber

Auf der Suche nach einem Kreditgeber für den Kauf von Wohneigentum denkt man in erster Linie an die hiesigen Banken. Tatsächlich beherrschen sie rund 95% des Marktes. Angesichts schwindender Erträge in anderen Anlageklassen engagieren sich seit Jahren auch Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen in diesem Markt. Für letztere ist die Kreditvergabe an die eigenen Destinatäre ein traditionelles Geschäft. Vermehrt wenden sich die Vorsorgeeinrichtungen aber auch an Nicht-Versicherte.

Zu den grossen Hypothekarkreditgebern unter den Pensionskassen zählen die Pensionskasse SBB (Kreditvolumen: CHF 1108 Mio.), die Beamtenversicherungskasse des Kantons Zürich BVK (CHF 817 Mio.), aber auch die St. Galler Pensionskasse (CHF 158 Mio.). Sie alle und noch zahlreiche weitere vergeben Hypothekarkredite an eigene Versicherte und auch an Dritte.

In der aktuellen Tiefzinsphase kommt dem unterschiedlichen Geschäftsmodell von Banken und Pensionskassen besondere Bedeutung zu. Banken leben vom Zinsdifferenzgeschäft und damit von der Marge zwischen den Zinsen auf Einlagen und dem Hypothekarzins. Vorsorgeeinrichtungen müssen dagegen das Sparkapital ihrer Versicherten mit dem gesetzlichen Mindestzins verzinsen und suchen für das Kapital sichere und Ertrag bringende Anlagen. Hypotheken sind nicht nur vergleichsweise sicher, sondern auch langfristig kalkulierbar und noch vergleichsweise rentabel.

Das Schwergewicht der Pensionskassen liegt auf Festhypotheken. Hier bieten sie attraktive Konditionen. Jene für variable Hypotheken oder Libor-Hypotheken – sofern solche überhaupt angeboten werden – bewegen sich im Marktdurchschnitt. Versicherungen bevorzugen eher die Vergabe von variablen Hypotheken. Vertrieben werden die Hypotheken zum Teil direkt oder in Zusammenarbeit mit Brokern und Banken.

Risiken bei Kauf ab Plan verringern

Der Immobilienratgeber wird in der eigenen Berufspraxis regelmässig gefragt, wie man als Käufer von Wohneigentum ab Plan seine An- und Teilzahlungen sichern und Handwerkerpfandrechte vermeiden kann. Tatsächlich begibt sich der Käufer während der Bauphase und bis zum Abschluss – in der Praxis fast unvermeidlich – «ins Risiko». Falls der Verkäufer während dieser Phase in ernsthafte finanzielle Schieflage geraten würde und seine Subunternehmer nicht bezahlen, können diese Handwerkerpfandrechte ins Grundbuch eintragen. Im schlimmsten Fall verliert der Käufer seine An- und Teilzahlungen und muss zudem die offenen Rechnungen begleichen. Das kommt glücklicherweise äusserst selten vor, und das Risiko lässt sich mit ein paar praktischen Empfehlungen mindern.

Grundsätzlich gilt, dass eine hohe finanzielle Eigenbeteiligung des Verkäufers an den Baukosten Bonität signalisiert und Sicherheit darstellt. In der Regel werden Teilzahlungen der Käufer nach Baufortschritt vereinbart. Hier lassen sich in Zusammenarbeit mit der Bank gewisse Sicherungen einbauen, indem beispielsweise ab einem eigens für dieses Bauprojekt eingerichteten Konto oder ab einem Sperrkonto Handwerkerrechnungen bezahlt werden. Gross ist der Handlungsspielraum des Käufers jedoch nicht. Der Verkäufer wird sich nicht auf jede aufwendige Sicherungsforderung einlassen.

Eine zweite Massnahme besteht darin, sich über die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers ins Bild zu setzen. Die finanzierende Bank des Käufers kann hierbei Unterstützung bieten. Auch sollte der Grundbuchverwalter oder Notar explizit danach gefragt werden, welche Empfehlungen er zur Sicherung abgibt. Und schliesslich kann vereinbart werden, dass die Schlusszahlung erst erfolgt, wenn keine Handwerkerpfandrechte mehr eingetragen werden können, also vier Monate nach Abschluss der Arbeiten.