Eigentumswohnung kaufen und vermieten?

In der jetzigen Tiefzinsphase stellt sich manch einer die Frage, ob eine Eigentumswohnung eine gute Anlagealternative wäre. Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab: Vom betreffenden Eigentums- und Mietwohnungsmarkt. Kauft man die Wohnung zu teuer und gibt es auf dem Mietwohnungsmarkt bereits ein üppiges Angebot, so kann es im schlimmsten Fall sein, dass dem Käufer nichts bleibt als Kosten. Das muss nicht sein, wenn einige Empfehlungen beherzigt werden: Nehmen Sie aus dem erwähnten Grund sowohl den Eigentums- als auch den Mietwohnungsmarkt am Ort unter die Lupe. Prüfen Sie, welche Wohnungen am Mietwohnungsmarkt gesucht sind. Eigentumswohnungen verfügen oft über mehr Quadratmeter und Zimmer als derzeit eher gefragte Kleinwohnungen. Klären Sie im Weiteren, ob Sie die Verwaltung der Mietwohnung selber übernehmen oder an eine Liegenschaftsverwaltung – im Idealfall die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft – auslagern wollen. Stellen Sie schliesslich eine Tragbarkeitsrechnung an: Können Sie einen Leerstand verkraften und entspricht der mutmassliche Mietzins Ihren Renditevorstellungen?

Zur Rendite eine vereinfachte Rechnung: Nehmen wir an, Sie wollen CHF 400 000 Eigenkapital investieren und nehmen weitere CHF 200 000 bei einer Bank als Hypothek auf. Gemäss Mietrecht und Rechtsprechung darf Ihre Rendite heute nach Massgabe des Referenzzinssatzes 2,25% (1,75% + 0,5%) auf dem Eigenkapital betragen. Das sind CHF 9000 pro Jahr. Weiter fallen Hypothekarzinsen von CHF 3000 an, für Unterhalt und Verwaltung CHF 3000 und für Rückstellungen als Einlage in den Erneuerungsfonds CHF 6000 pro Jahr. Nicht in die Renditeberechnung kommt alles, was Sie über die Nebenkosten dem Mieter belasten wollen. Die Summe der Beträge ergibt CHF 21 000. Dies ergibt eine hypothetisch notwendige Monatsmiete von CHF 1750.

Erwähnt sei in diesem Zusammenhang, dass die Bank bei der Kreditgewährung als Belastungsnachweis natürlich mit anderen/höheren Zinssätzen rechnet, da die aktuell tiefen Hypothekarzinssätze vermutlich irgendwann auch wieder steigen werden.

Richter sagen Nein zu nichtlandwirtschaftlichen Wohnungen

Ein Berner Landwirt hat die Rechnung ohne die Richter in Lausanne gemacht. Er hatte sich den Abbruch eines Hauses und den Neubau eines Betriebsgebäudes mit zwei Wohnungen auf seinem Hof in der Landwirtschaftszone bewilligen lassen. Die Baupolizei stellte jedoch im Nachgang fest, dass er zum einen die Wohnungen an Personen ohne Bezug zum Betrieb vermietet hatte. Zum andern wies das Wohnhaus zahlreiche Abweichungen von der Bewilligung auf, unter anderem diverse grosse Fenster in einem Abstellraum.

Das Bundesgericht stützt nun das Urteil der Vorinstanz mit einem Verbot der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung der beiden Wohnungen und der Anordnung des Rückbaus der Fenster im Abstellraum. Das Berner Baugesetz verlangt, dass für Bauten, die ohne oder in Überschreitung der Baubewilligung ausgeführt werden, ein Benutzungsverbot zu erlassen und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen ist. Das Gericht erläutert weiter, dass eine Wiederherstellung aus Gründen der Verhältnismässigkeit unterbleiben könne, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist, die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder der Bauherr in gutem Glauben davon ausging, die Nutzung stehe mit der Baubewilligung in Einklang. All dies sei nicht gegeben.

Da die Wohnungen von Anfang an landwirtschaftsfremd genutzt wurden, könnten diese nicht als rechtmässig erstellt gelten. Demnach komme zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes und in Anbetracht der andauernden schwerwiegenden Verletzung des Grundsatzes der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet sogar ein Abbruchbefehl in Frage. Auch ging das Bundesgericht von einer möglichen unerlaubten Wohnnutzung des mit Fenstern versehenen Abstellraums aus und stützte die Anweisung zum Rückbau.

Urteil des Bundesgerichts 1C_135/2016 vom 1. September 2016

Wie weit geht das Nutzungsrecht – wo beginnt die Ruhestörung?

Mieter haben das Recht, ihre Wohnung im normalen Rahmen zu nutzen. Was dies bedeutet, darüber gehen die Meinungen auseinander. Auch das Mietrecht bleibt in Art. 257f OR vage: Der Mieter muss demnach auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Vermieter halten regelmässig in einer Hausordnung fest, was geht und was nicht. Dabei dürfen sie die Grenzen jedoch nicht zu eng setzen und bestimmte Nutzungen nicht verbieten. Das Nutzungsrecht der Mieter darf nicht über das übliche Mass hinaus eingeschränkt werden. Allzu rigorose Ruhevorschriften in Mietverträgen und Hausordnungen sind beispielsweise ohne Wirkung.

Gleichzeitig gilt übermässige Lärmbelastung rechtlich als Mangel am Mietobjekt. Dadurch beeinträchtigte Mieter können eine Ermässigung des Mietzinses einfordern. Aber die Gerichte sind diesbezüglich ebenso zurückhaltend wie bei lärmbedingten Kündigungen der Mietverträge durch den Vermieter. Wenn der Lärm objektiv im Rahmen der normalen Mietansprüche liegt, ist der Verursacher durch das Mietrecht geschützt.

Im Stockwerkeigentum ist die Situation insofern komplexer, als die einzelnen Bewohner durch ihr Sonderrecht enger mit der Liegenschaft verbunden sind. Reglement und Hausordnung sind hier die wichtigsten beiden Instrumente in der Konfliktbewältigung. Massgebend ist das aus dem Eigentumsrecht fliessende Nutzungsrecht des Stockwerkeigentümers. Zur Wehr setzen sollte sich der Verursacher etwa dann, wenn die Gemeinschaft zum Beispiel die Hausordnung zu seinen Lasten verschärft und in die üblichen Nutzungsrechte eingreift. Umgekehrt kann die Gemeinschaft einen Eigentümer ausschliessen, wenn er sich bei objektiver Überschreitung und trotz Mahnung nicht an die Regeln halten will. Im Stockwerkeigentum sind die Verfahren aber ungleich langwieriger als im Mietbereich.

Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf ab Plan

Noch ein drittes und vorläufig letztes Mal wollen wir uns der Zahlungsabwicklung beim Kauf einer Immobilie widmen. Wie die Abwicklung im «Normalfall» vonstatten geht, hat der Immobilienratgeber in einer der letzten Ausgaben geschildert.

Komplexer sind Sachlage und Abwicklung beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ab Plan. Hier sind in der Regel zwei oder mehr Zahlungen – beispielsweise nach Massgabe der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags (Kaufvertragsabschluss), des Baufortschritts und des Grundbucheintrags – im Kaufvertrag festgehalten. Es bestehen unzählige Varianten mit Vertragsformen und Zahlungsmodalitäten. Gehen wir hier vom einfachen Fall aus, bei dem bei Handelseinigkeit der Kaufvertrag abgeschlossen wird und bei dem die Parteien im Weiteren eine Bauphase und schliesslich den Eigentumsantritt mit Grundbucheintrag als relevante Etappen für die Teilzahlungen festgelegt haben.

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags (öffentliche Beurkundung) wird praktisch immer eine Anzahlung fällig. Üblich sind 10% bis 20% des Kaufpreises. Eine weitere Teilzahlung erfolgt etwa bei Fertigstellung des Rohbaus, der durch den Architekten dokumentiert wird, und schliesslich eine letzte bei Bauabschluss mit anschliessendem Grundbucheintrag. Dies muss exakt so im unwiderruflichen Zahlungsversprechen der Bank festgehalten sein. Darum ist es wichtig, dass das Zahlungsversprechen nicht erst bei Vertragsunterzeichnung vorliegt, sondern vorgängig durch Verkäufer und Käufer geprüft wird und allenfalls eine Anpassung eingefordert werden kann.

Am Rande sei hier erwähnt, dass in der Praxis des Immobilienratgebers die Schlusszahlung immer häufiger erst vier Monate nach der Übergabe eines Neubaus erfolgt – dies zur Absicherung von allfälligen Handwerkerpfandrechten, die während dieser Frist ins Grundbuch eingetragen werden können.

Einsprachelegitimation von Quartierbewohnern

Das Bundesgericht hat in einem aktuellen Urteil bereits Bekanntes zur Legitimation von Einsprachen gegen Baugesuche in Erinnerung gerufen. Der Immobilienratgeber möchte dem Leser diese Auffrischung nicht vorenthalten. Es ging im strittigen Fall um den Ersatzneubau einer Klinik am Vierwaldstättersee. Die Bewilligungsbehörde und die Gerichte waren nicht auf die Beschwerde des Eigentümers von verschiedenen Grundstücken im Quartier eingetreten, worauf dieser schliesslich das Bundesgericht anrief. Behörde und Vorinstanzen beriefen sich auf die fehlende Legitimation des Einsprechers, weil dessen Grundstücke mindestens 220 Meter vom fraglichen Bauprojekt entfernt liegen. Aufgrund der Entfernung sei nicht ersichtlich, inwiefern dem Beschwerdeführer aus der Gutheissung seiner Beschwerde ein praktischer Nutzen erwachsen würde.

Das Bundesgericht stützte diese Auffassung und erläuterte, dass das Bundesgerichtsgesetz (BGG, Art. 89 Abs. 1) für das Beschwerderecht voraussetzt, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben in der Regel insbesondere dann legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 Metern befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden.

Urteil des Bundesgerichts 1C_203/2016 vom 19. August 2016

Was bringen Hypothekenbroker?

Die Frage zum unwiderruflichen Zahlungsversprechen von vergangener Woche stammt von einem Käufer, der für die Suche nach dem optimalen Hypothekarkredit einen Broker eingeschaltet hat. Diese werben damit, dass sie den Kreditgeber mit den günstigsten Konditionen finden und für den Käufer die ganze Abwicklung erledigen. Tönt in der Theorie und in den Anpreisungen verlockend. Hört man sich aber in der Immobilienbranche um und konsultiert die einschlägigen Blogger-Portale, ist das Urteil durchzogen. Eine Urkundsperson sagte es gegenüber dem Immobilienratgeber so: «Aus Erfahrung hinsichtlich der Dauer des Prozesses, der Erfolgsaussichten und der Einsparungen empfehle ich, direkt mit Instituten zu verhandeln.»

Erste Adressen für die Finanzierung sind aus Sicht des Immobilienratgebers die Hausbank des Käufers, die finanzierende Bank des Bauträgers oder – bei einer Bestandesliegenschaft – das Hypothekarinstitut des Verkäufers. Letztere beide sind vertraut mit dem Bauprojekt bzw. der Liegenschaft. Die Zu- oder auch Absage dieser Institute ist ein wichtiger Gradmesser hinsichtlich Tragbarkeit und des Verkaufspreises. Mit Bauträgern einer Überbauung kann heutzutage auch darüber verhandelt werden, ob er einen Kaufrestbetrag beurkundet oder nicht beurkundet «stehen lässt». Ob nach diesen Erstabklärungen Konkurrenzangebote bei anderen Instituten, bei Versicherungen oder dritten Anbietern eingeholt werden, ist dem Käufer überlassen.

Im Übrigen sind die Konditionen der offerierenden Bank nie sakrosankt. Je besser die Bonität des Schuldners, umso eher lassen sich die Zinssätze noch um einige Basispunkte senken. In dieser Verhandlung sollte sich der Käufer auch erklären lassen, wie die Bank zu allfälligen Abweichungen zu publizierten Konditionen gekommen ist und wie die Bonität verbessert werden kann.

Warum brauche ich ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen?

«Gemäss Entwurf des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung muss ich dem Notar spätestens bei der Unterzeichnung ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der finanzierenden Bank vorlegen. Ist das üblich?» – Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist eine Sicherheit für Verkäufer und Käufer, dass die finanzierende Bank, Versicherung oder Pensionskasse den Kaufbetrag zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt an den Verkäufer überweist. Das Zahlungsversprechen muss spätestens bei der Unterzeichnung – idealerweise aber bereits vorher – dem Notar resp. dem Grundbuchverwalter vorliegen und dem Verkäufer übergeben werden. Der Zeitpunkt der Überweisung ist darin in der Regel auf die Eintragung des Kaufs ins Tage- oder Hauptbuch des Grundbuchs festgelegt.

Voraussetzung dafür, dass die Bank das Zahlungsversprechen ausstellt, sind die Finanzierungsbedingungen für den Kauf, also namentlich Tragbarkeit und Verkehrswertschätzung, sowie die Unterzeichnung der Kreditvereinbarungen des Käufers mit der Bank. Zudem muss der Käufer die Eigenmittel bei der Bank deponiert oder Verpfändungen von Guthaben vereinbart haben. Das Zahlungsversprechen ist jedoch kein Blankocheck, sondern vielmehr an gewisse Bedingungen geknüpft.

Zum einen muss der Käufer entsprechende Papier- oder Registerschuldbriefe errichtet haben oder der Verkäufer die unbelasteten bestehenden Schuldbriefe an die finanzierende Bank aushändigen. Der Verkäufer wird keine Bedingungen akzeptieren, auf die er keinen Einfluss hat – beispielsweise, dass die Zahlung der Bank erst erfolgt, wenn das Eigenkapital des Käufers bei der Bank eingegangen ist.

Es ist wichtig, dass sich Käufer und Verkäufer über alle Bedingungen und über den Ablauf vom Notar resp. Grundbuchverwalter im Detail informieren lassen. Solange nicht alle Bedingungen des Zahlungsversprechens erfüllt sind, darf dieser das Geschäft im Grundbuch grundsätzlich nicht eintragen. Dafür kann eine Frist angesetzt werden.

Schätzungsfehler führt zu Schadenersatzanspruch

Das oberste Gericht hatte in einem Fall Recht zu sprechen, der auf eine Immobilienbewertung aus dem Jahr 2006 zurückgeht. A hatte die Bewertung eines Kaufobjekts in Auftrag gegeben und das Objekt schliesslich zum Preis von CHF 620 000 gekauft. In der Bewertung war fälschlicherweise eine Parkierungsmöglichkeit auf dem Grundstück ausgewiesen worden, was sich im Nachhinein als falsch herausstellte. A klagte nun gegen den Schätzungsexperten auf Schadenersatz in der Höhe eines Minderwertes von CHF 145 000.

«Lausanne» hatte den Fall bereits einmal auf dem Pult. Damals hob das Gericht das Urteil der Vorinstanz auf, wonach A nie einen Schadensnachweis erbracht habe. Bezirks-, Ober- und nun Bundesgericht beschäftigten sich im aktuellen Verfahren mit der Frage der Schadensbemessung. Im gesamten Verfahren waren mehrfach Experten und Gutachter beigezogen worden, deren Fachurteil aber die gerichtliche Prüfung in keinem Fall überstanden. Schliesslich stellte das Obergericht eigene Berechnungen an und bezifferte die Ersatzbeschaffung eines Parkplatzes in der Umgebung mit CHF 10 000 bis 15 000 und die Komforteinbusse mit CHF 32 500. Daraus leitete die Vorinstanz eine Wertminderung von CHF 45 000 ab. Die Richter in Lausanne stützten diese Berechnung und wiesen die Beschwerde von A ab. Der Schätzungsexperte muss A somit CHF 45 000 nebst 5% Zins seit dem 11. Juli 2006 entrichten. Wahrscheinlich dürften für beide Parteien nochmals Kosten in mindestens dieser Höhe für das Verfahren angefallen sein.

Die Lehre daraus? Es ist immer sinnvoll, beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft einen Sachverständigen beizuziehen. Dabei sollte auf einen Fachausweis des Experten geachtet werden. Und selbst diesem können Fehler unterlaufen, weshalb das Ergebnis immer zu hinterfragen ist.

Urteil 4A_49/2012 vom 7. Mai 2012 und 4A_612/2015 vom 9. Mai 2016

 

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Sind Mieter im Baubewilligungsverfahren einspracheberechtigt?

Nachbarn haben grundsätzlich das Recht, ihre Interessen in einem Baubewilligungsverfahren mittels Einsprache zu vertreten und den Rechtsweg zu beschreiten. Das St. Galler Verwaltungsgericht hat die Legitimation in einem Urteil* wie folgt umschrieben: «Nachbarn sind bei der Rechtsmittelführung dann zugelassen, wenn eine enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück oder Plangebiet gegeben ist und sie direkt und in höherem Mass als irgendjemand in den eigenen Interessen beeinträchtigt werden bzw. die festgesetzte Nutzung sich nachteilig auf ihr eigenes Grundstück auswirken kann. Ob und inwiefern dies der Fall ist, hängt zum einen vom Abstand zwischen den Grundstücken, zum anderen von der Art und Intensität der befürchteten Auswirkungen ab.»

Nur, was sind Nachbarn? Der Eigentümer einer Mietliegenschaft gelangt mit der Frage an den Immobilienratgeber, ob sein Mieter die Voraussetzungen für eine Einsprache ebenfalls erfülle. Der St. Gallen Anwaltsverband hat diese Frage vor einiger Zeit wie folgt erörtert: «Der Einsprecher muss nicht zwingend Grundeigentümer sein. Auch ein Mieter kann einspracheberechtigt sein, wenn er die Voraussetzung (räumliche Nähe) und seine besondere Betroffenheit dartun kann. Nach der Rechtsprechung besteht das schützenswerte Interesse des Nachbarn im praktischen Nutzen, den ihm die erfolgreiche Einsprache bringt, oder anders gesagt in der Abwendung eines materiellen oder auch ideellen Nachteils, den die Bewilligung des Baugesuchs für ihn hätte. Legitimiert sind neben Mieter oder Pächter auch der Kaufrechtsberechtigte, der Dienstbarkeitsberechtigte oder der Baurechtsberechtigte.

Nur in Ausnahmefällen werden Lärmimmissionen während der Bauzeit zur Einsprache berechtigen, nämlich dann, wenn sich die Erstellung der Baute über einen langen Zeitraum erstreckt.

*Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen B 2010/233 vom 15.12.2011