Eigentümerhaftung bei Dachlawinen

Eigentümer von Liegenschaften mit Schrägdächern müssen sich im Hinblick auf kommende Schneefälle mit der Frage auseinandersetzen, ob sie gegen Dachlawinen ausreichend vorgesorgt haben. Der Eigentümer haftet für Schäden, die sich wegen fehlerhafter Herstellung oder mangelhaftem Unterhalt ereignen. Überdies gelten Gebäudeschäden, die durch Schneerutsche oder fallendes Eis entstehen, nicht als Elementarschäden und sind deshalb von der obligatorischen Gebäudeversicherung nicht gedeckt. Für Schäden an Dritten kommt – falls vorhanden – die Gebäudehaftpflichtversicherung und für Schäden an Fahrzeugen vielfach die Kaskoversicherung des Halters auf.

Die Verantwortung des Eigentümers richtet sich nach der Art der Nutzung der Liegenschaft und der gefährdeten Bereiche. Bei einer privaten Wohnliegenschaft sind die Anforderungen an den Unterhalt weniger hoch als bei einer öffentlich zugänglichen Liegenschaft an einer belebten Strasse. Die Unterhaltspflicht hängt damit immer vom Einzelfall ab. Zu beachten ist, dass die Haftung allein mit einem Hinweis durch Warnschilder nicht wegbedungen werden kann.

Aus baulicher Sicht gibt die SIA-Norm 232/1 für geneigte Dächer bei Bau- oder Erneuerungsarbeiten vor, welche Dachflächen mit Schneefängern ausgerüstet werden müssen. Es sind dies Dächer, die infolge ihrer Lage oder Neigung Schneerutsche auf benutzte Fussgängerwege, Spielplätze, Vorplätze bei Hauseingängen oder Ähnliches erwarten lassen. Die Normen des SIA gelten als «anerkannte Regeln der Baukunde» und werden in der gesamten Schweiz verbindlich angewendet.

Der Fachverband der Dachdecker macht betreffend Anordnung von Schneefängern und -stoppern ebenfalls Vorgaben. Der Umfang der Installationen hängt von der Höhe über Meer, dem verwendeten Material wie Ziegel oder Eternitplatten sowie der Dachneigung ab.

Welche Regelungen für das Architektenhonorar?

Konflikte zwischen Bauherren und Architekten über das geschuldete Honorar sind nach Massgabe entsprechender Einträge in einschlägigen Blogs keine Seltenheit. Oft gründet der Konflikt auf einem mangelnden Verständnis des Bauherrn über die vertraglich vereinbarten Bestimmungen und deren Folgen. So führt beispielsweise ein pauschaliertes Honorar nach Massgabe der Bausumme bei Kostenüberschreitungen auch zu einer höheren Rechnung des Architekten.

Der Vertrag mit dem Planer kann grundsätzlich frei nach dem Parteiwillen einzelne Leistungen oder die Gesamtheit aller für das Projekt und die Ausführung erforderlichen Planungs- und Bauleitungsarbeiten umfassen. Grundlage vieler Architektenverträge ist die SIA-Ordnung 102 «Ordnung für die Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten». Sie enthält Vertragsbestimmungen zur Bemessung des Honorars, wobei Architekt und Bauherr die notwendigen Berechnungsfaktoren, zum Beispiel den Stundenansatz, den Schwierigkeitsgrad und den Leistungsanteil, im Vertrag vereinbaren müssen. Die Praxiserfahrung zeigt, dass die Leistungen des Architekten und andere wesentliche Vorgaben des Bauherrn – beispielsweise Baukosten oder Termine – oft zu wenig genau festgelegt werden. Besonders wichtig wäre dies bei Pauschalhonoraren, da grundsätzlich nur die Vergütung, nicht aber die Leistung des Architekten pauschaliert wird.

Gemäss SIA 102 kann die Vergütung des Architekten nach drei verschiedenen Kriterien berechnet werden: nach dem Zeitaufwand des Architekten (Zeittarif), nach den Kosten des Baues (Kostentarif) oder nach dem Umfang des Baues (Volumentarif). Jede dieser drei Varianten hat Vor- und Nachteile, über die sich der Bauherr im Klaren sein sollte. Besonderes Augenmerk gilt Regelungen, die von SIA 102 abweichen. Der Architekt müsste den Bauherrn auf diese aufmerksam machen, was aber häufig unterbleibt.

 

 

Gibt es ein Recht auf eine Ausnahmebewilligung?

Das Bundesgericht hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, wann der gesetzlich festgelegte Strassenabstand in einem Bauprojekt mittels Ausnahmebewilligung unterschritten werden darf. Im strittigen Fall wehrte sich ein Nachbar gegen eine Baubewilligung der Gemeinde Hergiswil NW. Mit Ausnahmebewilligung hatte die Behörde den Strassenabstand des Neubaus von vier auf zwei Meter reduziert.

Dies wirft die Frage auf, unter welchen Bedingungen die Behörde dazu ermächtigt ist. Im Kanton St. Gallen sind die Strassenabstände im Strassengesetz (StrG) geregelt, sofern in Bauordnungen oder in Sondernutzungsplänen nichts anderes festgelegt ist. Die zuständige Behörde kann von den genannten Regeln abweichen, «wenn weder Verkehrssicherheit noch Strasse beeinträchtigt werden» (Art. 108 Abs. 2 StrG).

Damit Ausnahmen nicht zur Regel werden, nennt das Planungs- und Baugesetz in Art. 108 die Voraussetzungen. Demnach kann von Vorschriften abgewichen werden, wenn die Ausnahmebewilligung nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstösst, keine überwiegenden öffentlichen Interessen verletzt und die Nachbarschaft nicht unzumutbar benachteiligt.

Bereits früher hat das Bundesgericht festgehalten, dass Ausnahmebewilligungen dazu dienen, «im Einzelfall Härten und vom Gesetzgeber offensichtlich nicht gewollte Wirkungen zu vermeiden. Sie dürfen nicht dazu eingesetzt werden, um generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen lassen und im Ergebnis auf eine Änderung des Gesetzes hinauslaufen.» Eine Ausnahmebewilligung muss somit über die in den Gesetzen erwähnten zwingenden Voraussetzungen hinaus im Einzelfall ein ungewolltes Ergebnis verhindern helfen. Im besagten Gerichtsfall war dies der Fall, weil der geplante Neubau neben eine denkmalgeschützte Baute zu stehen kam und mit der Ausnahmebewilligung der Gebäudeabstand vergrössert werden konnte.

Urteil des Bundesgerichts 1C_425/2016 vom 9. Mai 2017

Ist ein Liftanbau nützlich oder luxuriös?

Eine Leserin des Immobilienratgebers fragt, wie es sich mit dem Quorum und der Kostenverteilung für den Anbau eines Lifts an ihre Stockwerkeigentümer-Liegenschaft verhält. Entscheidend für das Quorum ist, ob es sich beim An- oder Einbau eines Lifts um eine nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahme handelt. Dies ist nicht eindeutig und vom einzelnen Objekt und dem Investitionsumfang abhängig. In einer zweistöckigen Liegenschaft und bei hohen Investitionskosten verhält es sich anders wie bei einer sechsgeschossigen Liegenschaft und vergleichsweise einfacher Realisierbarkeit. Gehen wir von einem vernünftigen Umfang aus, könnte man den Liftanbau als Modernisierung, als Massnahme der Werterhaltung und der Komfortsteigerung betrachten, was auf eine nützliche bauliche Massnahme hindeutet. Entsprechend müsste eine qualifizierte Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten zustimmen.

Voraussetzung für eine breite Akzeptanz ist, dass die Kosten ausgewogen auf die verschiedenen Stockwerkeigentümer verteilt werden. Hierbei sollte von der Wertquote abgewichen werden. Denn der Nutzen eines Aufzugs ist für die Wohnungseigentümer in den oberen Stockwerken grösser als für jene im Parterre. Nutzlos ist der Aufzug für diese gleichwohl nicht. So können sie beispielsweise mit dem Lift ins Untergeschoss zu ihrem Kellerraum oder der Tiefgarage fahren. Zu berücksichtigen ist auch, dass der Wert der gesamten Liegenschaft durch die bauliche Massnahme gesteigert wird, was allen Eigentümern zugutekommt. Die Eigentümer von Parterrewohnungen werden sich in dieser Frage regelmässig nicht auf Artikel 712h Absatz 3 ZGB berufen können, der besagt, dass beim Verteilen gemeinschaftlicher Kosten zu berücksichtigen ist, «wenn bestimmte Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass dienen».

 

Immobilien sind keine «Geldwaschmaschine»

Eine Studie von Transparency International Schweiz behauptet, dass der Schweizer Immobilienmarkt ein Tummelplatz für Geldwäscherei und Korruption sei. Die Organisation stützt sich darauf, dass bei Immobiliengeschäften Bargeldtransaktionen bis CHF 100’000.– ohne besondere Vorkehrungen erlaubt sind. Tatsache ist aber, dass es bisher kein rechtsgültiges Urteil über Geldwäscherei gibt und dass die professionelle Immobilienwirtschaft, die im Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz zusammengeschlossen ist, auf die Entgegennahme von Bargeld oder die Vermittlung von Geschäften verzichtet, bei denen Bargeld im Spiel ist. Der Verband empfiehlt, Finanztransaktionen im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften käufer- oder verkäuferseitig über ein Schweizer Finanzinstitut abzuwickeln. Durch die strengen Auflagen für Finanzintermediäre ist die Einhaltung der Sorgfaltspflicht gewährleistet. Eine Ausweitung der Geldwäschereigesetzgebung auf Makler, Notare und Anwälte ist darum nicht angezeigt. Sie würden letztlich den Kauf von Immobilien verteuern.

Der Immobilienratgeber rät allen Verkäufern von Immobilien, ob durch einen professionellen Makler unterstützt oder nicht, niemals Bargeld jedwelcher Höhe als Anzahlung oder als Teil der vereinbarten Verkaufssumme anzunehmen. Die Annahme von Geldern aus undurchsichtigen Quellen kann zu erheblichen Problemen führen. Auch sei hier darauf hingewiesen, dass die Falschbeurkundung eines Grundstückgeschäfts – etwa ein zu hoher oder zu tiefer Verkaufspreis – strafrechtlich und allenfalls steuerrechtlich relevant ist. Das geltende Gesetz ist hier ebenfalls ausreichend.

Auch die Forderung von Transparency International Schweiz, den Kaufpreis einer Liegenschaft im Grundbuch öffentlich zu machen, ist zu kritisieren. Nach gängiger Schweizer Rechtsauffassung ist der Immobilienkauf Privatsache. Und er soll es auch bleiben.

 

Auftragsverhältnisse bleiben sofort kündbar

Der Bundesrat hat Ende Oktober 2017 das Ergebnis der Vernehmlassung zur Änderung des Auftragsrechts und seine Schlussfolgerung daraus präsentiert. Das Obligationenrecht sieht in Art. 404 vor, dass einfache Auftragsverhältnisse von jeder Partei jederzeit widerrufen oder gekündigt werden können. Ein parlamentarischer Vorstoss, der von den Räten angenommen worden war, wollte, dass die sofortige Kündbarkeit im Vertrag wegbedungen werden kann. Konkret wären somit Kündigungsfristen und gar die Unkündbarkeit möglich gewesen. Die Mehrheit der betroffenen Wirtschaftsverbände und der Konsumentenschutzorganisationen sieht darin gemäss ihren Vernehmlassungen keinen Vorteil. Nach ihrer Auffassung würde eine Änderung des Widerrufsrechts zu einer Verschlechterung des grundsätzlich gut funktionierenden Vertragsrechts führen. Dass ein Auftrag jederzeit gekündigt werden kann, wird als wichtiger Bestandteil der Rechtsordnung angesehen. Insbesondere schütze das jederzeitige Widerrufsrecht die schwächere und unerfahrene Vertragspartei. Der Bundesrat empfiehlt daher, das Geschäft abzuschreiben.

Im Immobilienwesen fallen viele Verträge unter das einfache Auftragsverhältnis, so namentlich der Auftrag zur Bewirtschaftung einer Liegenschaft, die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Maklervertrag. Ist das Vertrauensverhältnis der Parteien einmal zerrüttet, sollen sie nicht durch Kündigungsfristen unnötig aneinander gebunden sein. Allerdings befreit die fristlose Kündigung des Auftragsverhältnisses den Auftraggeber nicht davon, den Auftragnehmer für bereits geleistete Arbeit zu entschädigen. Auch ist der Makler provisionsberechtigt, wenn der spätere Abschluss nachweislich auf seine Leistung zurückzuführen ist.

Frist für die Einberufung der Versammlung

Das Kantonsgericht Wallis hat sich unlängst mit der Frage auseinandergesetzt, welche Frist für die Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung einzuhalten ist. Ein Stockwerkeigentümer hatte gegen die Gemeinschaft, den Verwalter und die Revisorin geklagt und geltend gemacht, die zehntägige Einladungsfrist für die ordentliche Jahresversammlung einschliesslich sechs ausserordentlicher Themen – u. a. Lifterneuerung, Gerichtsverfahren zur Dachsanierung, Demission von Verwaltung, Protokollführer und Revisorin und folgedessen ausserordentliche Rechnung – sei ungenügend und rechtswidrig.

Das Kantonsgericht führt mit Verweis auf die gängige Fachliteratur aus, dass weder das Vereinsrecht noch das Sachenrecht eine Minimalfrist für die Einberufung der Versammlung enthalte. Findet sich in der Gemeinschaftsordnung keine besondere Bestimmung, muss der Richter anhand der allgemeinen Rechtsgrundsätze über die Zulässigkeit der First befinden. Dabei muss er sämtliche Umstände berücksichtigen (geografisches Umfeld, Strukturierung des Stockwerkeigentums, Wohnort der Stockwerkeigentümer usw.). Allgemein ist die Einberufungsfrist dann genügend, wenn sie den Stockwerkeigentümern sowohl die Teilnahme als auch die Vorbereitung der Versammlung in vernünftiger Weise ermöglicht. In Ausnahmefällen kann in einem familiären Umfeld ein Tag genügen. In einer Gemeinschaft mit Ferienwohnungen können dagegen 20 Tage nicht ausreichen. Die herrschende Lehre stellt sich auf den Standpunkt, dass die reglementarische Einberufungsfrist minimal zehn Tage betragen sollte.

Im strittigen Fall sieht das Reglement genau diese zehn Tage vor. Dies ist nach Ansicht des Gerichts nicht zu beanstanden. Das Gericht folgt den Klägern auch nicht, wenn diese für die Berechnung der First nur die Arbeitstage zählen. Und auch die gewichtigen Traktanden erfordern nach Gesetz und Reglement keine längere Einladungsfrist.

Urteil des Kantonsgerichts Wallis, Zivilrechtliche Abteilung vom 20.02.2017

Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung von Wohneigentum

Erzielt der Eigentümer mit dem Verkauf seiner Liegenschaft einen Gewinn, wird darauf eine vom Wertzuwachs und der Haltedauer abhängige Grundstückgewinnsteuer erhoben. Diese Steuer kann aufgeschoben werden, sofern mit dem Erlös eine Ersatzliegenschaft erworben wird und der Verkäufer den Aufschub beantragt. Für die Gewährung gelten verschiedene Voraussetzungen: Beide Liegenschaften müssen steuerrechtlicher Wohnsitz der gleichen steuerpflichtigen Person sein. Nicht möglich ist somit der Steueraufschub beim Verkauf einer Ferienwohnung oder eines nicht selbst bewohnten Mehrfamilien- oder Gewerbegebäudes. Sodann muss es sich bei der veräusserten und der neu erworbenen Liegenschaft um funktional identische Objekte handeln. Dies wird jedoch weit gefasst: Verkauft man ein Einfamilienhaus und zieht neu in eine Eigentumswohnung ein (oder umgekehrt), geht man von einem identischen Objekt aus. Resultiert allerdings aus dem Verkauf und dem anschliessenden Kauf ein Nettoerlös – das Ersatzobjekt ist also günstiger als die verkaufte Liegenschaft –, löst dies eine (Teil-)Besteuerung am Verkaufsort aus. Gemäss Bundesrecht muss der Erlös schliesslich innert «angemessener Frist» in den Kauf oder den Neubau investiert werden. Nach geltender Auffassung werden darunter je nach Kanton zwei bis drei Jahre verstanden. Im Kanton St. Gallen beträgt die Frist drei Jahre, die in begründeten Fällen um ein weiteres Jahr verlängert werden kann.

Bei einem späteren Verkauf der Ersatzliegenschaft ist nicht nur deren Wertzuwachs, sondern auch derjenige des früher veräusserten Grundstückes besteuert. Auf dem Ersatzgrundstück lasten somit sogenannte latente Steuern des veräusserten Grundstückes. Der Steueraufschub ist über Kantonsgrenzen, jedoch nicht über die Landesgrenze hinaus möglich.

Leerwohnungszahl lässt Risiko von Renditeliegenschaften steigen

Renditeliegenschaften im Wohnbereich gelten gemeinhin als sichere Anlage. Zwar ist die Rendite auf dem Eigenkapital im Fall von neueren Mietliegenschaften durch das Gesetz an den Referenzzinssatz geknüpft und somit begrenzt. Aber als Eigentümer konnte man bisher mit sicheren Mietzinseinnahmen kalkulieren.

Doch nun wendet sich das Blatt. Schweizweit klettert die Leerstandsquote am Mietwohnungsmarkt gegen 2,3%. Im Kanton St. Gallen liegt sie bereits über diesem Wert. Dabei fällt auf, dass die Quote stark zwischen Gemeinden und Regionen variiert. Noch augenfälliger ist, dass 85% der gesamthaften schweizweiten Leerstände auf Liegenschaften entfallen, die älter als zwei Jahre sind. Trotz hoher Bautätigkeit lassen sich neue Wohnungen immer noch gut vermieten.

Für Eigentümer von Renditeliegenschaften bedingt die neue Marktsituation, die Nase im Wind zu haben. Sind die Mietzinse noch adäquat oder sind in der Nähe attraktive Neubauten in Projektierung? Zeichnen sich bei den Mietern Kündigungen ab? Wäre jetzt der richtige Zeitpunkt für eine grundlegende Erneuerung oder ist sogar der Verkauf in Erwägung zu ziehen? Häufig ist hier der Rat einer Fachperson wertvoll.

Für potenzielle Käufer, die sich nach geeigneten Investitionsobjekten umsehen, ist umsichtiges Handeln gefragt. Vermeintlich günstige Renditeliegenschaften mit einer hohen ausgewiesenen Rendite bergen entsprechend hohe Leerstandsrisiken. Dies kann für risikoaffine Investoren durchaus eine Anlagestrategie sein, nicht aber für private Anleger, die eventuell noch einen Teil über Fremdkapital finanzieren müssen. Angebotene Liegenschaften sind hinsichtlich ihrer Lage, der Entwicklung des lokalen Mietwohnungsmarktes, der Bevölkerungsentwickung, der Bautätigkeit und vieler weiterer Aspekte genau zu durchleuchten. In Erwägung aller Faktoren kann der potenzielle Käufer danach einen fundierten Entscheid fällen.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“