Massive Preissteigerungen bei Grundstücken für Renditeliegenschaften

Bauland für Renditeliegenschaften hat sich in den letzten zehn Jahren zu einem gefragten Gut entwickelt. Dazu beigetragen haben vor allem zwei Faktoren: Das Bevölkerungswachstum und professionelle Anleger, die aufgrund der Zinssituation viel Geld in Liegenschaften investieren. Gemäss aktuellen Zahlen des Immobilien-Beratungsunternehmens Fahrländer Partner (www.fpre.ch) aus Zürich kosten Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser mit acht Wohnungen im Schweizer Schnitt aktuell gut zweieinhalb Mal soviel wie zehn Jahre zuvor.

Klar über dem Landesschnitt liegt die Ostschweiz: Hier hat sich der Preis von Bauland für mittelgrosse Mehrfamilienhäuser innerhalb eines Jahrzehnts mehr als verdreifacht. Im dritten Quartal 2010 betrug der Indexstand noch 131.6 Punkte, aktuell sind es 434.3 Punkte. Dabei liegen die Wertentwicklungen in den einzelnen Kantonen aber weit auseinander. Wer in Appenzell Innerrhoden 2010 ein Grundstück für den Bau eines Mehrfamilienhauses gekauft hat, kann es heute fast 60 Prozent teurer verkaufen. In Ausserrhoden liegt die Steigerung bei gut 240 Prozent, in St. Gallen bei 260 und im Thurgau beträgt der Zuwachs 255 Prozent.

Dass die Preise in St. Gallen, Appenzell Ausserrhoden und Thurgau im Zehnjahresvergleich wesentlich stärker gestiegen sind als in Innerrhoden, liegt auf der Hand: Ausserrhoden profitiert etwa von der Nähe zur Stadt St. Gallen und die Kantone St. Gallen sowie Thurgau haben gefragte städtische Zentren. Dazu kommen zahlreiche Gemeinden in guter Pendeldistanz zu Zürich. Trotzdem verzeichneten die drei Kantone gemäss Fahrländer Partner (www.fpre.ch) in der zweiten Hälfte 2018 einen leichten Preisrückgang, dem dieses Jahr aber wieder ein Anstieg folgte – ganz im Gegensatz zu Appenzell Innerrhoden: Nach einem Hoch um den Jahreswechsel 2017/2018, sanken dort die Preise zuerst markant und haben sich bisher im dritten Quartal 2019 kaum erholt.

Es handelt sich hierbei um statistische Werte, welche standortbezogen selbstverständlich entsprechende Unterschiede aufweisen können, denn die Qualität der Lage bestimmt den jeweiligen Wert.

Fitnesskur fürs Eigenheim vor dem Verkauf

Hilft eine Renovation vor dem Verkauf des eigenen Hauses, um einen besseren Preis zu erzielen? Diese Frage stellen sich viele Liegenschaftsbesitzer. Die Erfahrung von Fachleuten zeigt: Grössere Erneuerungsarbeiten lohnen sich vor der Veräusserung selten und schon gar nicht, wenn die Nachfrage nach Immobilien in der jeweiligen Region hoch ist.

Der Grund dafür ist einfach. Die meisten Käufer sind nicht bereit mehr zu bezahlen, bloss weil ein Teppich frisch verlegt oder ein Bad neu gefliest wurde. Im Gegenteil: Sie möchten ihr neues Objekt nach der Übernahme meist den eigenen Wünschen anpassen und dabei würden möglicherweise exakt die vorgenommenen Veränderungen wieder rückgängig gemacht werden. Trotzdem lohnt es sich, Zeit zu investieren um das Objekt für den Verkauf in ein optimales Licht zu rücken; eine Massnahme die die Chancen auf einen raschen Vertragsabschluss zu einem guten Preis erhöhen.

Dabei gilt es, folgendes zu berücksichtigen: Die Räume sollten sich ansprechend präsentieren. Je heller und schlichter die Zimmer, desto positiver der Gesamteindruck. Es empfiehlt sich, vor den Besichtigungsterminen das Haus und die Fenster gründlich zu reinigen, zu entrümpeln, Gardinen beiseite zu schieben und für gute Beleuchtung zu sorgen – wenn nötig mit zusätzlichen Lampen oder stärkeren Glühbirnen. Grosse Möbelstücke, die Zimmer kleiner wirken lassen, sollten vorgängig ausgelagert werden. Ein frischer Anstrich an besonders exponierten Stellen hilft immer. Bereits beim Betreten des Hauses entsteht ein erster Eindruck. Ein gepflegter Garten, einwandfreie Briefkästen, ein geöltes Gartentor, funktionierende Klingeln und eine unversehrte Haustüre sind positive Vorboten einer erfolgreichen Besichtigung.

Bewilligungen für Luft-Wasser-Wärmepumpen

Nachhaltige Systeme für die Wärmeerzeugung in Liegenschaften boomen. Viele Hausbesitzer setzen dabei auf sogenannte Luft-Wasser-Wärmepumpen. Deren Installation ist vergleichsweise einfach und günstig, da sie keine aufwändigen Bohrungen für Erdsonden benötigen. Ohne Bewilligung aufstellen darf man solche Wärmepumpen aber trotzdem nicht. Die Regeln dafür variieren von Ort zu Ort. Je nach Gemeinde und Standort des Gerätes auf dem Grundstück genügt allenfalls schon ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren. Andernorts kommt das ordentliche Verfahren zur Anwendung und es wird unter anderem auch ein Lärmschutznachweis verlangt. Entsprechend benötigt die Bewilligung dann mehrere Monate. Dies sollte vor dem Tausch der Heizungsanlage unbedingt berücksichtigt werden.

Ein Kriterium steht bei der Bewilligung besonders im Vordergrund: Der Standort der Anlage und die daraus resultierenden Lärmimmissionen für die Nachbarn. Gemäss Gesetz dürfen die in der jeweiligen Zone geltenden Lärmgrenzwerte am Tag und in der Nacht nicht überschritten werden. Betroffen sind davon vor allem im Freien aufgestellte Wärmepumpen nahe an der Grundstücksgrenze. Meist braucht es hier spezielle Lärmschutzmassnahmen wie Dämmhauben oder Wände. Doch auch bei Anlagen die im Keller stehen, sind die Grenzwerte verbindlich. Meist ist es notwendig, die Schächte für das Ansaugen oder das Ausblasen der Luft zu isolieren.

Das Erfüllen der Lärmschutzanforderungen sollte im Vorfeld mit Fachleuten genau geklärt und im Vertrag mit dem Installateur festgehalten werden. Wird eine Anlage aufgrund der theoretischen Berechnungen bewilligt und der Lärm im Betrieb fällt trotzdem zu hoch aus, können betroffene Nachbarn eine Einhaltung der Grenzwerte fordern, was zum Teil aufwendige Nachbesserungsarbeiten mit sich bringen kann.

Wann darf der Mietzins erhöht werden?

Grundsätzlich basieren Mietzinse auf dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. Da das Mietrecht aber explizit vor Missbräuchen schützen will, ist deren freie Festlegung in der Realität eingeschränkt. Auch Erhöhungen von bestehenden Mieten sind nur schwer durchzusetzen. Dennoch akzeptiert das Gesetz gewisse Gründe für eine Mietzinserhöhung: Orts- resp. Quartierüblichkeit, Kostensteigerungen oder Mehrleistungen. Vor allem Mehrleistungen sind häufige Gründe für eine Zinserhöhung: Wertvermehrende Investitionen wie neue, bis anhin nicht vorhandene Einrichtungen und Geräte, Renovationen sowie Um- oder Ausbauten. Diese können unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zum nächsten Kündigungstermin auf den aktuellen Mietzins aufgerechnet werden.

Bei älteren Bauten (ab zirka zehn Jahren) gilt die Erhöhung der Miete nicht als missbräuchlich, wenn der neu verlangte Mietzins im Rahmen der Orts- oder Quartierüblichkeit liegt. Die Erbringung des entsprechenden Nachweises ist Sache des Vermieters – und das ist mitunter schwierig, denn er muss mindestens fünf Objekte vorweisen, die bezüglich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbar sind.

Eine Erhöhung darf auch aufgrund der Anhebung des Referenzzinssatzes geltend gemacht werden. Und schliesslich darf der Mietzins aufgrund der generellen Teuerung sowie auch höherer Kosten seitens des Vermieters angepasst werden. Zur allgemeinen Kostensteigerung zählen Gebühren, Objektsteuern, höhere Verwaltungskosten, Versicherungsprämien oder Unterhalt.

Die Mieterschaft hat die Möglichkeit, Mietzinserhöhungen bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Das gilt auch für den Anfangsmietzins, wenn dieser beispielsweise gegenüber dem Zins des Vormieters «erheblich», also um mehr als zehn Prozent, erhöht wurde.

Wertbestimmung von Liegenschaften bei Scheidungen

Gut jede dritte Ehe hierzulande wird durchschnittlich geschieden. Bei der Aufteilung der gemeinsamen Güter muss oft auch eine Lösung für die Liegenschaft gefunden werden. Je nach persönlicher Situation behalten beide Partner das Objekt im Besitz, bis beispielsweise die Kinder ausgezogen sind oder aber einer der beiden die Liegenschaft übernimmt und die Gegenpartei auszahlt. Eine weitere Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie und die Aufteilung des Erlöses.

Übernimmt ein Partner die Immobilie alleine oder wird diese veräussert, muss der aktuelle Wert bestimmt werden. Darauf basierend können dann die Höhe der Ablösesumme oder der Preis für den Verkauf festgelegt werden. Die Ermittlung des Wertes führt aber nicht selten zu Diskussionen.

Um Streitigkeiten vorzubeugen und nicht unnötig Geld auszugeben, hat sich folgendes Vorgehen bewährt: Beide Seiten bestimmen zusammen einen unabhängigen Immobilienschätzer und halten schriftlich fest, dass sie den von ihm ermittelten Wert der Liegenschaft akzeptieren und die Kosten für die Bewertung teilen. Passende Ansprechpersonen findet man beispielsweise über die Bewertungsexpertenkammer des SVIT (www.svit.ch/bewerter), den Schweizer Immobilienschätzer-Verband (www.siv.ch) oder auch bei der Hausbank. Wichtig ist, dass der Experte über mehrjährige Erfahrung verfügt und die lokalen Verhältnisse gut kennt. Lässt ein Ehepartner auf eigene Faust eine Bewertung erstellen, muss diese von der Gegenseite nicht anerkannt werden, da es sich um ein sogenanntes «Parteigutachten» handelt. Tritt dieser Fall ein und es lässt sich keine gemeinsame Lösung finden, gibt das Scheidungsgericht selber eine Schätzung in Auftrag. Die Kosten dafür tragen die Eheleute je hälftig.

Mehr Eigenkapital zur Finanzierung des Eigenheims

«Der Mittelstand kann sich kein Eigenheim mehr leisten», titelte die NZZ diesen Sommer. Tatsächlich wird es für viele immer schwieriger, sich den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen, und das, obwohl sich die Hypothekarzinsen auf einem historischen Tiefststand befinden. Profitieren kann man von diesen Sätzen nicht, wenn die Finanzinstitute die Kreditwürdigkeit der potenziellen Immobilienkäufer prüfen und mit einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 bis 5 Prozent rechnen. Dies soll sicherstellen, dass sich die Eigenheimkäufer den Kredit auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen wieder steigen würden.

Die Banken verlangen, dass die Kosten fürs Eigenheim (Zinsen, Unterhalt, Amortisation der Hypothek) maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen. Weil in den letzten Jahren die Immobilienpreise stark gestiegen sind, benötigen Käufer entsprechend höhere Darlehen, weshalb für viele die Tragbarkeitsrechnung der Bank dann negativ ausfällt.

Das Einkommen zu verändern ist schwierig. Um die kalkulatorische Zinslast zu senken gilt es deshalb, mehr als die im Minimum geforderten 20 Prozent Eigenkapital aufzubringen. Mit Eigenkapital sind nicht nur Gelder gemeint, die auf den eigenen Bankkonten liegen oder durch den Verkauf von Wertschriften aufgebracht werden. Der Vorbezug des Pensionskassenguthabens oder von Beträgen aus der Säule 3a gehört beispielsweise mit dazu. Häufig steht auch ein Erbvorbezug zur Diskussion. Eine weitere Möglichkeit ist die Aufnahme eines privaten Darlehens. Hier gilt es jedoch zu beachten, dass etliche Finanzinstitute einen Kredit nur dann zum Eigenkapital rechnen, wenn keine Rückzahlungspflicht besteht. Wird ausserdem ein Zins vereinbart, kalkuliert die Bank diesen in der Tragbarkeitsrechnung mit ein.

Wem gehört das Geld im Erneuerungsfonds?

Stockwerkeigentümergemeinschaften sind gut beraten, einen möglichst hoch dotierten Erneuerungsfonds zu äufnen. Schliesslich gilt es, aus diesem Geldvorrat künftig alle nötigen Unterhalts- oder Renovationsarbeiten zu begleichen. Sind zu wenig Mittel vorhanden, müssen die Stockwerkeigentümer Geld nachschiessen. Nicht selten jedoch fehlt es dem einen oder anderen am nötigen Kapital, was zu Konflikten innerhalb der Gemeinschaft, zu einem Unterhaltsstau und somit zur Abwertung der Liegenschaft führt.

Vorausschauende Stockwerkeigentümergemeinschaften nehmen deshalb eine professionelle Erneuerungsplanung vor – inklusive einer Evaluierung der zu erwartenden Kosten. Anhand dieser Zahlen wird ein Totalbetrag festgelegt, der jährlich in den Fonds einbezahlt werden muss. Wie hoch der Beitrag jedes Eigentümers ausfällt, hängt im Normalfall von der Wertquote ab – also von der Wohnungsgrösse und der Lage innerhalb des Gebäudes.

Das Kapital des Erneuerungsfonds gehört immer zum Gemeinschaftsvermögen. Deshalb können die einzelnen Parteien keinen Anspruch auf das von ihnen einbezahlte Geld erheben – nicht einmal bei einem Verkauf der Wohnung, also beim Austritt aus der Gemeinschaft. Wer veräussert und seine Beiträge wieder wettmachen möchte, dem bleibt nichts anderes übrig, als diese zum Kaufpreis zu addieren; an sich eine übliche Vorgehensweise. Ob die Wohnung dann jedoch zum gewünschten

Regelungen für die Nutzung des Balkons bei Mietwohnungen

Während heissen Sommertagen dienen Balkone und Terrassen in den kühleren Abendstunden vielenorts als zusätzliches Wohnzimmer. Die Vorstellungen der Mieter darüber, wie sie diese Open-Air-Stube einrichten, decken sich nicht immer mit denjenigen des Vermieters. Da die Nutzung des privaten Aussenraums – im Gegensatz zu den Innenräumen – sichtbar ist, braucht es meist einige spezifische Regeln. Im Mietrecht wird dazu nichts explizit festgehalten. Deshalb gilt es, entsprechende Vorgaben entweder im Mietvertrag, in den dazugehörigen allgemeinen Bestimmungen oder in der Hausordnung als Vertragsbestandteil zu thematisieren. Viele Standardverträge und –bestimmungen schliessen solche Vorschriften bereits ein.

Besondere Aufmerksamkeit verlangt das Anbringen von Sichtschutzwänden oder Geländeverkleidungen, die das Erscheinungsbild von Liegenschaften beeinträchtigen können. Gängige Regelungen sehen vor, dass solche Veränderungen nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig sind. Gleiches gilt für Blumenkisten, die an der Aussensseite des Geländers angebracht werden. Neben der Optik spielen hier auch Sicherheitsaspekte eine wichtige Rolle. Bei einem Sturm können nicht sachgerecht befestigte Pflanzenkisten herunterfallen und zur Gefahr werden. Aus dem gleichen Grund ist es sinnvoll, das Aufstellen von Blumentöpfen auf Fensterbrettern zu verbieten.

Verstösst ein Mieter gegen solche im Vertrag, den allgemeinen Mietbedingungen oder der Hausordnung festgehaltenen Regeln, soll man ihn als Vermieter freundlich darauf aufmerksam machen. Nützt ein mündlicher Hinweis nichts, setzt man am besten schriftlich eine Frist zur Beseitigung der beanstandeten Punkte. Weigert er sich trotzdem, den vertraglich vereinbarten Regeln Folge zu leisten, kann man ihm künden.

Hauseigentümer tragen die Verantwortung für sichere Elektroanlagen

Jährlich ereignen sich rund 300 Unfälle im Zusammenhang mit elektrischen Installationen und rund zehn Prozent aller Brände entstehen wegen fehlerhaften Elektroanlagen. Kommt es zu einem Brand oder einem Unfall, gerät immer auch der Hauseigentümer ins Visier der Ermittlungen. Denn er ist gemäss der Verordnung über die elektrische Niederspannungsinstallationen (NIV) für die Funktionstüchtigkeit und Sicherheit der elektrischen Leitungen in seiner Liegenschaft verantwortlich. Entsprechen diese nicht den Vorschriften und kommt jemand dadurch zu Schaden, landet man als Liegenschaftsbesitzer schlimmstenfalls vor Gericht.

Ein wichtiges Element für die Sicherheit der elektrischen Anlagen in der eigenen Liegenschaft ist die vorgeschriebene periodische Kontrolle der Installationen. Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern ist diese alle zwanzig Jahre fällig. Jeweils ein halbes Jahr vor Ablauf der Frist wird man als Hausbesitzer vom örtlichen Elektrizitätswerk auf die Prüfung aufmerksam gemacht und kann dann einen akkreditierten Elektrokontrolleur damit beauftragen. Ist alles in Ordnung, erhält man einen Sicherheitsnachweis und reicht diesen beim Elektrizitätswerk ein. Sind Nachbesserungen nötig, müssen sie innert einer festgesetzten Frist erledigt werden.

Der Zustand der elektrischen Installationen ist auch beim Kauf einer gebrauchten Liegenschaft ein Thema. Liegt die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurück, müssen die Leitungen im Gebäude gemäss der NIV nach der Handänderung ebenfalls von einer akkreditierten Fachperson überprüft und – falls nötig – Anpassungen auf Kosten des Käufers gemacht werden. In den Kaufverträgen wird auf diesen Umstand und den entsprechenden Passus in der Verordnung hingewiesen. Ein Punkt, dessen mögliche finanzielle Folgen man beim Erwerb einer Liegenschaft unbedingt mit einbeziehen sollte.

Untermiete: Die Rechte des Vermieters

Eine mehrmonatige Ferienreise oder ein Semester an einer Universität im Ausland sind für viele Mieter kein Grund ihre Wohnung zu kündigen. Lieber vermieten sie diese befristet weiter. Dass die Untermiete gerade in Städten weit verbreitet ist, liegt unter anderem daran, dass günstiger, schöner Wohnraum dort meist nur schwer zu finden ist – und hat man ihn mal, gibt man diesen selbstverständlich nicht einfach wieder her. Die Untermiete ist in der Schweiz grundsätzlich erlaubt und Vermieter dürfen diese im Mietvertrag auch nicht ausschliessen. Trotzdem haben Vermieter diesbezüglich auch Rechte.

Egal ob zur ganzen oder nur teilweisen Untervermietung (bspw. bei WGs) einer Wohnung muss das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden. Formvorschriften dafür gibt es nicht. Die Einwilligung kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Der Mieter hat dem Vermieter die Konditionen der Untervermietung offenzulegen – insbesondere die verlangten Mietzinsangaben. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann die Untervermietung verweigert werden. Ausserdem darf der Mieter keinen Gewinn aus der Untervermietung erzielen. Einzig für gewisse Leistungen, wie etwa die Zurverfügungstellung der Möblierung, darf ein Aufschlag bis maximal 20 Prozent verlangt werden. Genauso hat der Vermieter das Recht, die Untervermietung zu verhindern, wenn ihm dadurch ein Nachteil erwächst. Dazu gehört etwa die Überbelegung der Wohnung oder deren Zweckentfremdung.

Grundsätzlich haftet gegenüber dem Vermieter immer der Hauptmieter – also auch für Schäden durch den Untermieter im Falle seiner Zahlungsunfähigkeit. Und schliesslich kann der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete auch verweigern, wenn der Hauptmieter nicht glaubhaft machen kann, dass er in absehbarer Zeit das Mietobjekt wieder selber bewohnen wird, er also nach der Ferienreise oder dem Auslandsemester auch wieder in die Wohnung zurückkehrt.