Wann erlischt ein Fahrwegrecht?

Vor Bundesgericht stritten sich unlängst ein Grundeigentümer und seine Nachbarn über ein seit mehr als hundert Jahren bestehendes Fahrwegrecht. Der Grundeigentümer hatte auf dem Klageweg die Gewährleistung dieses im Grundbuch eingetragenen Rechts verlangt. Die Nachbarn forderten dessen Löschung. Vor Bundesgericht erhielt der Grundeigentümer nun Recht.

Die Nachbarn machten geltend, der Grundbucheintrag sei 1899 zu Unrecht erfolgt, was der Grundeigentümer hätte erkennen müssen. Bestritten war somit der gute Glaube des Grundeigentümers, der sich beim Kauf der Parzelle im Jahr 2012 auf die Richtigkeit des Hauptbuchblattes verlassen und auf eine Konsultation der Belege verzichtet hatte. Das Bundesgericht sagt dazu: Die Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs tritt nur ein, wenn der Dritte gutgläubig ist, d.h., wenn ihm die Unrichtigkeit des Grundbucheintrags im Zeitpunkt des Erwerbs weder bekannt ist noch bei Anwendung der nötigen Aufmerksamkeit hätte bekannt sein müssen. Wer in das Hauptbuch Einsicht nimmt, darf davon ausgehen, dass die Einträge vollständig und richtig sind. Er hat nicht anhand der Belege nachzuprüfen, ob der Rechtsgrund und das Verfügungsgeschäft gültig sind. Zu näheren Erkundigungen ist der Erwerber nur verpflichtet, wenn ihm Tatsachen bekannt sind, die Zweifel an der Richtigkeit des Grundbucheintrags erwecken.

Weiter widmet sich das Gericht der Frage, ob das Wegrecht durch Verzicht untergegangen sei. Einen ausdrücklichen Verzicht hatten weder der Grundeigentümer noch dessen Rechtsvorgänger erklärt. Sie hatten aber weder gegen bauliche Massnahmen opponiert, welche die Ausübung des Wegrechts behinderten, noch das Wegrecht tatsächlich ausgeübt. Beides sei im strittigen Fall nicht als Verzicht zu werten, wobei das Gericht zahlreiche vergleichbare Fälle aus der Rechtsprechung aufzählt.

Urteil des Bundesgerichts 5A_361/2017 vom 1. März 2018

Betrug im Internet

Auf den Immobilienmarktplätzen im Internet treiben immer wieder raffinierte Betrüger ihr Unwesen. Ahnungslose Interessenten von Miet- oder Eigentumswohnungen werden zur Bezahlung einer Bearbeitungsgebühr oder einer Anzahlung aufgefordert. Dabei ist nicht nur das Angebot fiktiv. Auch hinter dem Anbieter steckt nicht das Unternehmen, dessen Namen sich die Betrüger teilweise bedienen. Tatsächlich führen die dunklen Kanäle ins Ausland. Das überwiesene Geld ist unwiederbringlich verloren.

Den fiktiven Angeboten ist gemein, dass es sich ausnahmslos um vermeintliche «Schnäppchen» handelt. Entweder sind die Preise besonders tief oder die Lage sehr attraktiv – häufig auch beides. Die Betreiber der Internetportale sind sich der Problematik bewusst und versuchen, diese Machenschaften zu bekämpfen. Bei mehreren Tausenden Angeboten ist das aber nicht immer ganz einfach. Ein seriöser Anbieter, der nach den Branchengepflogenheiten handelt, wird von Kauf- oder Mietinteressenten nie eine «Gebühr» fordern. Erst in Verbindung mit einer Kaufzusage fliesst eine Anzahlung. Bei Mietobjekten wird im Allgemeinen bei Vertragsabschluss ein Mietzinsdepot gefordert.

Besonders im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf ist zu prüfen, an wen die Zahlung geleistet wird und wie verlässlich der Empfänger ist. Eine geforderte Überweisung über einen internationalen Zahlungsdienst sollte besonders hellhörig machen. Ein Mietzinsdepot wird jeweils im Mietvertrag geregelt und muss auf einem Konto bei einer Bank angelegt werden.

Darf die Behörde Sichtzonen auf Drittgrundstücken verfügen?

Im Zusammenhang mit der Baubewilligung für ein Einfamilienhaus und die dafür erforderliche private Erschliessungsstrasse im Kanton Aargau verfügte die Behörde mit Blick auf die Verkehrssicherheit für mehrere benachbarte Grundstücke Sichtzonen. Die Eigentümer dieser Grundstücke gelangten im Streit über diese Sichtzonen bis ans Verwaltungsgericht. Sie machten geltend, die Erschliessungsstrasse könne so realisiert werden, dass keine Sichtzonen auf ihren Grundstücken notwendig seien. Zudem fehle es an der Rechtsgrundlage für das Erlassen von Sichtzonen für eine private Erschliessungsstrasse.

Sichtzonen, die das gefahrlose Einmünden eines Verkehrsteilnehmers in eine Strasse ermöglichen sollen, stellen eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung dar. Nebst der gesetzlichen Grundlage ist dafür ein ausreichendes öffentliches Interesse erforderlich, das die entgegenstehenden privaten Interessen überwiegt. Im Baugesetz des Kantons Aargau ist die Grundlage und in der dazugehörigen Verordnung die Umsetzung konkretisiert.

Das Verwaltungsgericht hat nun erwogen, nicht die einmündende, private Strasse sei in der Frage der gesetzlichen Grundlage massgebend, sondern die Gemeindestrasse, in welche die private Erschliessung einmünde. Die gesetzliche Grundlage sei somit gegeben. Weiter kommt das Gericht zum Schluss, dass ein hinreichendes öffentliches Interesse gegeben sei. In der Frage der Verhältnismässigkeit halten die Richter Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit für gegeben, verwerfen die von den Nachbarn ins Spiel gebrachte Variante als nicht sinnvoll und gelangen zum Schluss, dass eine private Erschliessung nicht nur privaten Interessen diene, sondern durchaus im öffentlichen Interesse sei, weil durch sie in der Bauzone gelegene Grundstücke zonenkonform überbaut und genutzt werden können.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau III/15 vom 23. Februar 2016, zusammengefasst in Baudepartement des Kantons St. Gallen, Juristische Mitteilungen IV / 2017

Nachfrageüberhang heizt Preise für Einfamilienhäuser an

Die Preise für Einfamilienhäuser sind in der Ostschweiz zwischen Ende 2016 und Ende 2107 im unteren und mittleren Preissegment um 5,0% bzw. 4,7% gestiegen. Zu diesem bemerkenswerten Ergebnis kommt die Ende April veröffentlichte Studie «Immo-Monitoring» des Beratungsunternehmens Wüst Partner. Zusammen mit der Nordwestschweiz und der Westschweiz (exkl. Genferseeregion) ist dies schweizweit der stärkste Preisanstieg. In keiner Region sind die Preise für Einfamilienhäuser zudem über die letzten zehn Jahre stärker gestiegen, nämlich um jährlich 5,2% bzw. 4,2%.

Der Grund dafür liegt einerseits in den nach wie vor vergleichsweise tiefen Preisen, anderseits an einem grossen Nachfrageüberhang – dies vor allem in den Regionen St. Gallen, Thurgau und am oberen Zürichsee – bei gleichzeitig eher verhaltener Bautätigkeit. Überhaupt ist die Zahl der Baugesuche für Einfamilienhäuser schweizweit rückläufig. Auf den Markt gelangen vornehmlich Bestandesliegenschaften.

Kauf und Verkauf von Einfamilienhäusern sind in diesem dynamischen Marktumfeld anspruchsvoll. Wer verkaufen will, darf gemäss Wüst Partner mindestens kurzfristig mit weiter steigenden Preisen rechnen, die man als Verkäufer sorgsam in das Angebot einkalkulieren sollte. Wer sich nach einem Objekt in der Region Ostschweiz umschaut, sieht sich meist einer grossen Käuferkonkurrenz ausgesetzt. Die Ermittlung der Tragbarkeit und eine realistische Bewertung des Objekts zusammen mit der Bank des Vertrauens sind darum unerlässlich.

Die Erfahrung des Immobilienratgebers zeigt, dass sich besonders bei einem Nachfrageüberhang Preis und Wert von Liegenschaften nicht im Gleichschritt bewegen. Darum braucht es für den erfolgreichen Verkauf und Kauf nebst Fachwissen auch viel Marktgespür.

Steuerfolgen einer Vermietung zum Vorzugszins

Ehepaar A vermieten ihre Eigentumswohnung an ein befreundetes Paar B – und zwar zu einem Zins, der unter dem marktüblichen Mietzins liegt. Die Mietzinseinnahmen deklarieren sie ordnungsgemäss in der Steuererklärung als Einkommen aus der Vermietung. Zu ihrer Überraschung korrigiert die Steuerbehörde den Mietzins nach oben, was sich spürbar auf die Steuerrechnung auswirkt. Ehepaar A fragt, was es mit dieser Korrektur für eine Bewandtnis hat.

Wer seine Wohnung günstig an Freunde oder Angehörige vermietet, also einen sogenannten Vorzugsmietzins gewährt, hat tatsächlich Steuernachzahlungen zu gewärtigen. Die Steuerbehörde veranlagt die Einkünfte, wie wenn ein marktgerechter Mietzins vereinnahmt worden wäre. Wie günstig man vermieten darf, ohne mit Steuernachzahlungen rechnen zu müssen, ist von Kanton zu Kanton verschieden.

Das St. Galler Steuerbuch sagt dazu: «Der Marktmietwert wird auch dann voll beim Eigentümer besteuert, wenn dieser das Grundstück zu einem tieferen Mietzins an eine nahestehende Person vermietet oder verpachtet (Art. 34 Abs. 2 zweiter Satz StG). Als nahestehende Personen kommen nicht bloss die nahen Verwandten, sondern auch andere Personen in Betracht, bei denen ein Grund dafür gegeben ist, dass ihnen der Vermieter mit der nicht marktüblich tiefen Mietzinsvereinbarung aus irgendeinem Grund einen Vorteil zuwendet.» Und weiter zur Bundessteuer: «Bei der direkten Bundessteuer hat der Eigentümer eines Grundstücks, das aufgrund eines reinen Mietvertrages zu einem tieferen als dem erzielbaren Mietzins vermietet wird, die Differenz zwischen dem erhaltenen Mietzins und dem Marktmietwert nur dann als Einkommen zu versteuern, sofern der Mietzins weniger als die Hälfte des Marktmietwertes beträgt; diesfalls ist eine Steuerumgehung anzunehmen.» Als Basis für den Marktmietwert gilt in diesen Fällen jeweils der amtlich geschätzte Mietwert resp. Eigenmietwert.

Das Recht der Stockwerkeigentümer auf Antragstellung

Ein Leser des Immobilienratgebers stellt sinngemäss folgende Frage: «Müssen bei zuhanden der Stockwerkeigentümer-Versammlung traktandierte Geschäfte Gegenanträge tatsächlich bis zu einem vorgegebenen Termin schriftlich eingereicht werden?» Der Leser hatte zum traktandierten Beschluss über die Offerte für Umgebungsarbeiten selbst eine Gegenofferte eingeholt und wollte diese in der Versammlung als Gegenantrag einbringen. Dies wurde von der Verwaltung verweigert und ihm das Wort in dieser Sache entzogen.

Die Durchführung der Versammlung der Stockwerkeigentümer richtet sich abgesehen von den spezifischen gesetzlichen Regeln für Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften grundsätzlich nach dem Vereinsrecht, das im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ab Art. 60 umschrieben ist. In den Statuten wird meist festgelegt, unter welchen Bedingungen über Antrag von Vereinsmitgliedern abgestimmt werden kann (Schriftlichkeit, Fristen).

Steht in den Statuten, dass Anträge schriftlich in einer bestimmten Frist vor der Versammlung eingereicht werden müssen, bezieht sich dies in der Regel nicht auf Anträge zu den Traktanden, sondern auf neue Geschäfte im Sinn eines zusätzlichen Traktandums. Das Recht auf Antragsstellung zu einem Traktandum steht grundsätzlich allen Stockwerkeigentümern zu. Das heisst, sie dürfen an der Versammlung während der Behandlung eines vorgelegten Traktandums Anträge zu diesem Geschäft stellen. Dabei kann zwischen folgenden Arten von Anträgen unterschieden werden: Ordnungsanträge, also beispielsweise geheime Abstimmung oder Rückweisung eines Geschäfts, oder Sachanträge, die sich auf den Inhalt eines Traktandums beziehen. Darunter können zum Beispiel Änderungen oder Gegenanträge fallen. Selbstverständlich darf die Versammlungsleitung einem Stockwerkeigentümer dazu auch das Wort nicht entziehen.

Fällt eine Pflegewohnung unter den Wohnzweck?

A vermietete ihre zwei Eigentumswohnungen in einer Stockwerkeigentümer-Liegenschaft für fünf Jahre an die D GmbH zur Nutzung für altersgerechtes begleitetes Wohnen. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer untersagte ihr die Umnutzung und forderte A auf, den Mietvertrag aufzulösen. Diese focht die Beschlüsse vor Gericht an, unterlag aber vor Bundesgericht.

Das Reglement der betreffenden Stockwerkeigentümergemeinschaft besagt, dass die Wohnungen ausschliesslich zu Wohnzwecken bestimmt sind, wobei die Einrichtung eines stillen Bürobetriebs ohne Kundenverkehr im Rahmen der Bau- und Zonenordnung erlaubt sein soll. Die Zweckbestimmung der Liegenschaft und die Regelung der Benutzungsart obliegt grundsätzlich den Stockwerkeigentümern. In der Regel geschieht dies im Begründungsakt oder eben in einem Reglement, wie im vorliegenden Fall.

Das oberste Gericht stützte die Begründung des Zürcher Obergerichts, wonach das Reglement in Bezug auf die Frage des Wohnzwecks nach dem Vertrauensprinzip auszulegen sei. In der juristischen Literatur werde der Begriff der Wohnnutzung oft als Gegensatz zur gewerblichen Nutzung verwendet. Relevant für die Beurteilung sei, dass neben dem Wohnen auch die Pflege ein Teil des Angebots der Mieterin sei, wobei nach vorliegender Taxordnung die Pflege gegenüber dem Wohnen überwiege. Selbst wenn das mietvertragliche Element stärker berücksichtigt würde, läge keine reine Wohnnutzung, sondern eine gemischte Nutzung vor, was gegen die reglementarische Vorgabe verstosse. Das Bundesgericht führt weiter aus, dass die Betreiberin im Rahmen ihres Pflegebetriebs mit den aufgenommenen Personen einen Kontrakt abschliesse, der nach den zutreffenden Erwägungen des Obergerichts als Heim- bzw. als Heimaufnahme- oder als Betreuungs- bzw. Pflegevertrag bezeichnet werden kann.

Urteil des Bundesgerichts 5A_521/2017 vom 27. November 2017

Steuerliche Behandlung der Anteile am Erneuerungsfonds

Vor einigen Wochen haben wir die steuerliche Behandlung von Einlagen in den Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften thematisiert. Dabei war der Immobilienratgeber in einem Punkt nicht ganz präzis, was der Aufmerksamkeit einiger Leser nicht entgangen ist. Es geht dabei um die Steuerdeklaration der Anteile am Erneuerungsfonds.

Gemäss Praxis des Bundes – festgehalten im «Merkblatt Rückerstattung der Verrechnungssteuer an Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften im Sinne von Art. 712a ff. ZGB»* – haben die Stockwerkeigentümer ihren Anteil am Vermögen sowie an den Erträgen der Gemeinschaft in ihrer persönlichen Steuererklärung grundsätzlich als Vermögen zu deklarieren. Das Merkblatt verweist hinsichtlich Behandlung des Erneuerungsfonds auf ein einschlägiges Bundesgerichtsurteil.** An die Deklarationspflicht lehnen sich verschiedene – aber eben nicht alle Kantone – an. Zürich, Aargau oder Appenzell-Innerrhoden verlangen die Angabe in Kolonne B («Werte ohne Verrechnungssteuerabzug»). Die von der Verwaltung der Gemeinschaft erstellte Rechnung und Aufstellung der Anteile am Vermögen des Erneuerungsfonds dient dabei als Grundlage. St. Gallen, Thurgau und Appenzell-Ausserrhoden wie auch andere verzichten auf die Deklarationspflicht des Vermögensanteils.

Was die Einzahlungen in den Fonds betrifft, so gilt vielerorts, dass nur Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen abzugsfähig sind, die dem Steuerpflichtigen überdies unwiderruflich entzogen sind. Aus den Mitteln des Fonds dürfen keine nutzungsbedingten Betriebskosten oder Zins- und Amortisationszahlungen beglichen werden. Von der Deklarationspflicht als Vermögenswerte befreit sind denn auch nur Anteile am Erneuerungsfonds, der mit abzugsfähigen jährlichen Beiträgen geäufnet wurde.

*Merkblatt S-025.133 der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 2. Oktober 2015; **Urteil des Bundesgerichts 2P.126/1998 vom 27. Januar 2000

WLAN-Strahlung als übermässige Immission?

A und B klagten gegen Nachbarn C auf Unterlassung der von dessen Grundstück ausgehenden WLAN-Emissionen. Sie forderten auf dem Rechtsweg, dass keine Strahlen in die Innenräume ihrer Liegenschaft eindringen dürfen. A und B hatten im Prozess auf ärztliche Zeugnisse verwiesen, die A eine Elektrosensibilität attestieren, und geltend gemacht, aufgrund der Emission von C leide A an starken Kopfschmerzen, Erschöpfung und Unkonzentriertheit. Das Bundesgericht befindet nun, da A und B ihren Abwehranspruch auf das privatrechtliche Nachbarrecht gründen, dass die Frage nach einer übermässigen Einwirkung nicht anhand des subjektiven Empfindens oder seelischer Beeinträchtigungen, sondern allein aufgrund objektiver Kriterien zu prüfen sei. Strahlung als ideelle Immission könne nur dann eine übermässige Einwirkung darstellen, wenn sie von jedermann, der sich in dieser Lage befinde, als übermässig empfunden werde.

Einige Erwägungen des Bundesgerichts verdienen in diesem Zusammenhang erwähnt zu werden. Das Bundesgericht verlangt, dass die Immission anhand objektivierter Anhaltspunkte glaubhaft gemacht wird. Dies müsse anhand von Messwerten geschehen, die nicht die Emission an der Quelle, sondern die Einwirkung auf die eigene Liegenschaft aufzeigen. Dass ferner das WLAN-Netz des Nachbarn auf dem Grundstück der Kläger empfangen werden kann, sei nicht bereits als Übermass an Immissionen zu betrachten. Und schliesslich lässt sich nach Ansicht des obersten Gerichts die Gefährlichkeit von WLAN-Strahlung nicht anhand von Empfehlungen diverser Ärztevereinigungen, Fachstellen und Experten belegen. Ob von WLAN-Strahlung Gesundheitsrisiken ausgehen, könne vor dem Hintergrund des aktuellen Wissensstandes nicht als von offizieller Stelle anerkannt gelten. Insofern fehle es an einer Grundlage, gestützt auf das private Nachbarrecht generell ein WLAN-Verbot zu verlangen.

Urteil des Bundesgerichts 5D_56/2017 vom 30. November 2017

Kann der Eigentümer ein Hausverbot aussprechen?

Kann sich der Grundeigentümer mittels eines Hausverbots vor ungebetenen Gästen schützen? Zu denken ist etwa an einen aufsässigen Vertreter, einen Ruhestörer oder einen bestimmten ungebetenen Gast. Das Strafgesetzbuch gewährt in Art. 186 das sogenannte Hausrecht, also die Befugnis, über das Haus ungestört zu herrschen und in ihm den eigenen Willen frei zu betätigen.

Der nachfolgend zitierte Fall aus der Bundesgerichtspraxis des Jahres 1977 ist eine filmreife Geschichte: Der Ehemann kehrt unerwartet früh aus dem Militärdienst zurück und findet zuhause seine Frau und den Nachbarn vor, obwohl er diesem kurz zuvor schriftlich Hausverbot erteilte. Der Ehemann reicht Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch ein und erhält von allen Instanzen Recht.

Es ist somit möglich, seinem Willen prophylaktisch durch ein Hausverbot Nachdruck zu verleihen. Das Hausverbot ist aber keine Voraussetzung. Der Eigentümer kann seinen Willen bei Verletzung auch mündlich kundtun. Träger des Hausrechts ist derjenige, dem die Verfügungsgewalt über das Haus zusteht. Dies kann, muss aber nicht der Eigentümer sein. Das Recht auf Erteilung des Hausverbots besteht unter dem Vorbehalt des Missbrauchs.

Knifflig ist die Frage, ob ein Vermieter durch Hausverbot den Umgang seiner Mieter einschränken kann. Durch die Vermietung räumt der Eigentümer dem Mieter das Hausrecht bezüglich des Wohnobjektes ein und verzichtet seinerseits auf das eigene Recht, sodass während der gesamten Mietdauer nur die Mieterschaft als Träger des Hausrechts im Sinne von Art. 186 StGB «Berechtigter» sein kann. Das Hausrecht des Mieters beginnt mit dem Einzug in die bestimmten Räume und endet erst mit dem effektiven Auszug – selbst wenn sich der Mieter über den Ablauf des Vertragsverhältnisses hinaus noch im Wohnobjekt aufhält.

BGE 103 IV 162