Zu günstig verkaufte Wohnung löst Gewinnbesteuerung aus

Der Verkauf von zwei Wohnungen zu 14% bzw. 17,8% unter dem amtlichen Verkehrswert stellt eine verdeckte Gewinnausschüttung dar, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Zu diesem Schluss kommt das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen in einem Urteil vom Frühjahr. Das kantonale Steueramt hatte beantragt, der steuerbare Reingewinn der X. AG sei um CHF 305’800 zu erhöhen. Als Begründung brachte das Steueramt vor, die Beschwerdegegnerin habe die beiden Stockwerkeinheiten erheblich unter den amtlich geschätzten Verkehrswerten an ihr nahestehende Personen verkauft. Das Missverhältnis zwischen den Verkaufspreisen und den Verkehrswerten sei für die Organe der Beschwerdegegnerin zudem erkennbar gewesen. Damit seien die Voraussetzungen der verdeckten Gewinnausschüttung erfüllt.

Offene und verdeckte Gewinnausschüttungen stellen steuerbaren Reingewinn dar. Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt vor, wenn die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

  1. Die Gesellschaft erbringt eine Leistung ohne entsprechende Gegenleistung, wodurch das Geschäftsergebnis gemindert wird.
  2. Mit der Leistung wird ein Beteiligter oder eine diesem nahestehende Person oder Unternehmung begünstigt.
  3. Der Charakter der Leistung bzw. das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist für die handelnden Gesellschaftsorgane erkennbar.

Besteht ein wesentliches bzw. offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wird die Erkennbarkeit vermutet. Diese Vermutung greift vorliegend umso mehr, als der Gesellschaftszweck der Beschwerdegegnerin unter anderem die Veräusserung von Liegenschaften und Grundstücken beinhaltet, weshalb eine gewisse Kenntnis der Situation auf dem Immobilienmarkt vorausgesetzt werden darf.

Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, B 2014/33

Wann ist ein Ausschuss im Stockwerkeigentum sinnvoll?

Stockwerkeigentümergemeinschaften nehmen immer häufiger eine Grösse an, die eine effiziente Verwaltung behindern und die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft beschränken. Zu denken ist besonders an die Bauabnahme und umfangreichere Bauprojekte, aber auch an die Kommunikation zwischen Verwaltung und Eigentümern oder bei Rechtsgeschäften.

Erscheint die Bildung eines Ausschusses angezeigt, kann die Stockwerkeigentümerversammlung auf Antrag einen Ausschuss einsetzen, die Grösse bestimmen, die Aufgaben festlegen und die Mitglieder – vorbehältlich anderslautender Bestimmungen im Reglement – mit einfachem Mehr wählen. In der Ausgestaltung ist die Versammlung weitgehend frei. Vorzugsweise werden Aufgaben, Kompetenzen usw. in einem Ausschussreglement umschrieben. Gesetzlich ist lediglich untersagt, dass der Stockwerkeigentümerversammlung und dem Verwalter zwingende Kompetenzen entzogen werden. So kann der Ausschuss beispielsweise keine Beschlüsse über Investitionen fällen, die in der Kompetenz der Versammlung liegen. Vielmehr geht es darum, dass der Ausschuss Beschlüsse der Versammlung vorbereitet und Anträge stellt.

Was die Zahl der Mitglieder betrifft, sollte der Ausschuss nicht zu gross sein, jedoch alle Interessengruppen der Gemeinschaft repräsentieren. Das kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn die Gemeinschaft mehrere Gebäude umfasst. In der Praxis zählen Ausschüsse regelmässig fünf bis sieben Mitglieder, aber auch kleinere Ausschüsse können aus Effizienzgründen angemessen sein. Ob auch Aussenstehende und juristische Personen Mitglied des Ausschusses sein können, ist umstritten. Verwehrt ist die Wahl aber in jedem Fall dem Verwalter. Die Versammlung ist jederzeit befugt, die Kompetenzdelegation zu widerrufen und den Ausschuss aufzuheben, wobei dasselbe Mehr wie für die Konstituierung gilt.

Kleintierhaltung in der Wohnzone

Das Halten von Kleintieren zu Hobbyzweck ist in der Wohnzone grundsätzlich zulässig, allerdings sind mit der Haltung Auflagen verbunden. Die Wohnzone ist gemäss Art. 11 des St. Galler Baugesetzes in erster Linie für die Wohnnutzung bestimmt. Die Baurekurskommission des Kantons Zürich stufte die Hobbynutzung grundsätzlich als Teil der Wohnnutzung ein. Das Wohnen werde unter anderem gerade dadurch charakterisiert, dass deren Bewohner die Möglichkeit hätten, in ihren Gärten verschiedenen Freizeitbeschäftigungen nachzugehen. Dies verhalte sich auch dann nicht anders, wenn Nutztiere Gegenstand der hobbymässigen Beschäftigung bilden. Die hobbymässige Hühnerhaltung – und darum ging es im fraglichen Fall – falle nicht anders als das Halten von Hunden oder das Basteln in einer Hobbywerkstatt unter den Begriff der Wohnnutzung und erweise sich daher als zonenkonform. Allerdings dürfe diese rein privaten Zwecken dienen.

Die Haltung von Hühnern und insbesondere von Hähnen führt naturgemäss zu Immissionen. Die Tiere erzeugen durch Gackern und Krähen Lärm und produzieren Mist. Die Frage, ob eine konkrete Hobbytierhaltung aufgrund der durch sie verursachten Immissionen durch Lärm und Geruch nicht oder nur unter Nebenbestimmungen zulässig ist, betrifft nicht die Zonenkonformität, sondern ist anhand der einschlägigen Vorschriften der Umweltschutzgesetzgebung zu überprüfen.

Neben quantitativen Einschränkungen durch Bestimmungen der maximal zulässigen Anzahl Tiere können die Baubehörden im Rahmen des Umweltrechts konkrete Massnahmen anordnen, um die Immissionen in Grenzen zu halten. Geruchsemissionen sind für neue Anlagen durch die zuständige Behörde vorsorglich so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.

Stockwerkeigentum: Wer ist zur Klage aktivlegitimiert?

In einem Fall vor dem obersten Gericht ging es unter anderem um die Frage, wer zur Klage für die Durchsetzung einer Dienstbarkeit berechtigt ist – die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder die einzelnen Stockwerkeigentümer. Auf dem Grundstück des Nachbarn war eine Last im Grundbuch zugunsten des Stammgrundstücks der Gemeinschaft eingetragen, wonach sämtliche Bäume und Sträucher auf fünf Meter unter der Schere zu halten seien. In der Klage der Gemeinschaft ging es insbesondere darum, dass zwei Bäume mit einer Höhe von 30 bzw. 20 Metern Höhe gekappt werden sollten. Eingereicht wurde die Klage von der Gemeinschaft. Der Beklagte rügte, dass diese gar nicht aktivlegitimiert, also gar nicht zu einer Klage berechtigt sei.

Tatsächlich ist das Klagerecht der Gemeinschaft mangels einer eigenen Rechtspersönlichkeit beschränkt. Grunddienstbarkeiten bestehen immer zugunsten der aktuellen Eigentümer und nicht der Gemeinschaft. Aber in der Verwaltungstätigkeit erfolgt eine gewisse Verselbstständigung, indem die Gemeinschaft zivilrechtlich handlungsfähig ist, klagen und betreiben kann. Unter die gemeinschaftliche Verwaltung fallen alle Handlungen, die dazu bestimmt sind, das betreffende Rechtsgut zu erhalten, zu mehren und der seinem Zweck entsprechenden Verwendung zuzuführen. Die Verwaltung in diesem Sinne erfolgt immer im Interesse aller Stockwerkeigentümer. Die Lausanner Richter bejahen in diesem Fall die Frage, ob die Durchsetzung der eingetragenen Dienstbarkeit in den Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung fällt oder nicht. Damit ist die Gemeinschaft nach höchstrichterlicher Meinung prozessfähig und aktivlegitimiert. Allerdings sei die Frage jeweils im Einzelfall zu klären. Ausschlaggebend war für die Richter, dass von Licht, Aussicht, Weitegefühl und letztlich auch von der Werterhaltung der Liegenschaft alle Eigentümer profitieren.

Urteil des Bundesgerichts 5A_898/2015 vom 11. Juli 2016

 

Hat Ihr Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt?

Damit der Haus- oder Wohnungskauf nicht zur Falle wird, gilt es nebst anderem den Umgang mit der Grundstückgewinnsteuer zu beachten. Erzielt der Verkäufer einer Liegenschaft mit der Differenz aus seinem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis einen Gewinn, erhebt die öffentliche Hand Anspruch auf einen teilweise stattlichen Anteil. Damit dies so unproblematisch ist, wie es auf den ersten Blick aussieht, muss der Käufer der Liegenschaft auf eine Sicherstellung bestehen. Die Steuerbehörde fordert die Gewinnsteuer zwar grundsätzlich beim Verkäufer der Liegenschaft ein. Für die Steuer haftet aber das Grundstück und damit der im Grundbuch eingetragene Eigentümer – und dies ist zum Zeitpunkt der Steuererhebung bereits der neue Besitzer. Dies bedeutet, dass bei Fehlen eines zahlungsfähigen Verkäufers der Käufer die Steuer bezahlen muss. Die Grundstückgewinnsteuer wird darum meist sichergestellt, insbesondere auch, weil es sich dabei um hohe Beträge handeln kann.

Theoretisch besteht sogar die Möglichkeit, dass das Grundstück zusätzlich noch für eine Grundstückgewinnsteuer aus einer früheren Handänderung haftet, so beispielsweise für die aufgeschobene Gewinnsteuer aus einem Erbgang oder bei der Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum. Es lohnt sich auf jeden Fall, sich mit dem Notar über die Möglichkeiten zur Sicherstellung zu unterhalten und beim Gemeindesteueramt Erkundigungen einzuholen. Im Kaufvertrag muss ausdrücklich festgehalten werden, wie die Sicherstellung geregelt wird. Eine gängige Lösung ist, dass der Verkäufer den zu erwartenden Steuerbetrag im Voraus beim Steueramt oder auf ein Sperrkonto einer Bank einzahlt.

Eine Überraschung kann es auch mit notariellen und grundbuchamtlichen Gebühren geben. Denn dafür besteht ohne anderslautende Vertragsbestimmungen Solidarhaftung der Vertragsparteien.

 

Rückläufiger Wohnungsbau in der Ostschweiz

In den meisten Ostschweizer Kantone sind im vergangenen Jahr teilweise deutlich weniger Wohngebäude erstellt worden. Allein im Kanton St. Gallen waren es 12,7% weniger, wie das Bundesamt für Statistik mitteilt. Einfamilienhäuser wurden gar 13,5% weniger gebaut. Nach Anzahl der Wohnungen resultierte ein Minus von 13,8%. 2014 zählten die Statistiker für den Kanton eine Neubauproduktion von 2893 Wohnungen, was bereits ein Minus von 26% gegenüber dem Vorjahr ergibt.

Ist die Ostschweiz in der Wohnungsbaukrise? Schaut man auf die übrige Schweiz, so zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen eher peripheren Regionen und den Agglomerationen der Wirtschaftszentren. Die privaten Bauträger reagieren damit auf zwei Tendenzen. Einerseits wird Wohnraum in den urbanen Räumen und nahe der verkehrstechnischen Infrastruktur von Mietern und Käufern gegenüber dem «Landleben» wieder deutlich bevorzugt. Anderseits fürchten sich die Bauträger vor den Auswirkungen der Masseneinwanderungsinitiative.

Durch den Nachfrageüberhang und den damit einhergehenden Preisanstieg in den grössten Zentren wurden viele Mieter und Käufer in «billigere» Regionen verdrängt. Dieser Effekt wurde durch die verstärkte Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte in die urbanen Räume noch verstärkt. Nun ist die Nettozuwanderung deutlich zurückgegangen. Als Folge davon steigen die Leerstände in den peripheren Regionen zum Teil deutlich und Investitionen werden auf Eis gelegt.

Die privaten Auftraggeber – also alle ausser Bund, Kantone und Gemeinden – investierten 2015 nur in den Umbau mehr als im Vorjahr (+2,9%), derweil sich der Neubau rückläufig (-0,8%) entwickelte. Dies ist der erste Rückgang seit 2007 und der stärkste seit 1999.

 

Millionenschaden aus Werkvertrag

Wer im Rahmen eines Werkvertrags ein mangelhaftes Werk erstellt, hat innerhalb einer Gewährleistungsfrist einen allfälligen Mangel zu beheben. Das oberste Gericht hatte sich mit einem entsprechenden Fall auseinanderzusetzen, in dem es um den Mangel an fugenlosen Bodenbelägen auf über 16 000 Quadratmetern in zwei Gebäuden, bestehend aus rund 240 Zimmern sowie Gängen und Treppen ging. Das Unternehmen A hatte offensichtlich eine zu dünne Beschichtung angebracht, worauf an zahlreichen Stellen Risse auftraten. Es entspann sich ein langes Hin und Her, da der Boden entfernt und nochmals neu verlegt und damit mit einem erheblichen Aufwand gerechnet werden musste. Der Bauherr vergab schliesslich den Auftrag für den Boden an eine dritte Firma und forderte schliesslich vor Gericht vom Unternehmen A insgesamt CHF 1 Mio.

Nun muss dazu erwähnt werden, dass der Bauherr bei der Beseitigung eines Werkmangels nicht freie Hand hat. Nach Art. 169 Abs. 1 der hier massgebenden SIA-Norm 118 hat der Bauherr zunächst einzig das Recht, vom Unternehmer die Beseitigung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist zu verlangen. Soweit der Unternehmer Mängel innerhalb der Frist nicht behebt, ist der Bauherr berechtigt, nach seiner Wahl entweder weiterhin auf der Verbesserung zu beharren, Ausführung selbst oder durch Dritte auf Kosten des Unternehmers vornehmen zu lassen, einen dem Minderwert des Werkes entsprechenden Abzug von der Vergütung zu machen oder vom Vertrag zurückzutreten. Weigert sich der Unternehmer ausdrücklich, eine Verbesserung vorzunehmen, so stehen dem Bauherrn nach Art. 169 Abs. 2 SIA-Norm 118 die in Abs. 1 vorgesehenen Mängelrechte schon vor Ablauf der Verbesserungsfrist zu. Die Vorinstanz kam zum Schluss, A habe sich ausdrücklich geweigert, eine Nachbesserung vorzunehmen, weshalb die Beschwerdegegnerin gestützt auf die SIA-Norm 118 zur Ersatzvornahme berechtigt gewesen sei.

Urteil 4A_151/2016 vom 21. Juni 2016

Strafe wegen Sachbeschädigung am Nachbarsbaum?

Die Bäume im Nachbarrecht beschäftigen das Bundesgericht einmal mehr. In einem Fall, der auf den Sachverhalt vom September 2011 zurückgeht, hiess das oberste Gericht die Beschwerde des X gegen seine Verurteilung wegen Sachbeschädigung in mittelbarer Täterschaft durch das Kantonsgericht Luzern teilweise gut. Die Sachlage war so: Nachbar X hatte einen Dritten angewiesen, die Birken auf dem Grundstück von A zu schneiden. A reichte daraufhin Strafanzeige gegen die Beteiligten ein. Der Fall geht zurück ans Kantonsgericht.

Das Urteil enthält Erhellendes über das Nachbarrecht. Demnach begeht nach Strafgesetzbuch eine Sachbeschädigung, wer eine Sache, an der ein fremdes Eigentums-, Gebrauchs- oder Nutzniessungsrecht besteht, beschädigt, zerstört oder unbrauchbar macht. Nicht vorausgesetzt wird, dass die Sache einen Marktwert hat oder der Berechtigte eine Vermögensschädigung erleidet. Kann sich der Betreffende jedoch auf ein Gesetz berufen, handelt er rechtmässig. So erlaubt Art. 687 Abs. 1 Zivilgesetzbuch dem Nachbarn, überragende Äste zu kappen, wenn sie sein Eigentum schädigen und auf seine Beschwerde hin nicht binnen angemessener Frist beseitigt werden. Das Kapprecht stellt ein Selbsthilferecht dar, welches bestimmte Handlungen rechtfertigt, die ansonsten als Sachbeschädigung strafbar wären.

Dass X nicht selber handelte, spielt keine Rolle. Mittelbarer Täter ist, wer einen anderen Menschen als sein willenloses oder wenigstens nicht vorsätzlich handelndes Werkzeug benutzt, um durch ihn die beabsichtigte strafbare Handlung ausführen zu lassen. Der mittelbare Täter wird bestraft, wie wenn er die Tat eigenhändig ausgeführt hätte. Was Inhalt der Weisung von X an die übrigen Beteiligten war, wird nun das Kantonsgericht in der Sachverhaltsfeststellung präzisieren müssen.

Urteil 6B_898/2105 vom 27. Juni 2016

Einbruch während den Ferien: richtig versichert?

Eine Hausratversicherung schützt vor finanziellem Unbill bei einem Einbruch während Ihrer (Ferien-) Abwesenheit. In den Versicherungsschutz eingeschlossen sind alle beweglichen Sachen zu Hause und teilweise auch unterwegs. In der Regel ist der Neuwert der Habe versichert.

Soweit so gut. Eine erhebliche Stolperfalle ist die sogenannte Unterdeckung des Versicherungsschutzes, die zu Leistungskürzungen führen kann. Die Versicherungssumme sollte so hoch angesetzt sein, dass bei einer Zerstörung das gesamte Mobiliar zum Neuwert ersetzt werden könnte. Das bedeutet, dass eine objektive Schätzung über den Neuwert des Mobiliars angestellt werden sollte. Es ist vielfach überraschend, welche Summen dabei zusammenkommen. Diese kann gut und gerne einen sechsstelligen Betrag erreichen. Wichtig ist auch, dass man die Versicherungssumme regelmässig, mindestens aber nach grösseren Anschaffungen – neue Möbel, teure Geräte usw. – eine Überprüfung vornimmt. Die Versicherungsgesellschaften verfügen über Checklisten und viel Erfahrung in der Schätzung.

Eine Unterdeckung – also eine zu tief angesetzte Versicherungssumme – kann dazu führen, dass die Gesellschaft nur einen Teil des Schadens übernimmt, bei einem Einbruch beispielsweise die Schadenssumme im Verhältnis zwischen tatsächlichem und versichertem Wert.

Es lohnt sich übrigens nicht, bei der Hausratversicherung zu sparen. Eine höhere Versicherungssumme kostet unverhältnismässig wenig mehr. Zudem steigt die Prämie nicht proportional. Ein Augenmerk ist ausserdem auf die Versicherung von Wertgegenständen – Schmuck, Bilder, Sammlungen und dergleichen – zu legen. Hier ist vielfach eine besondere Versicherungslösung erforderlich.

Nutzungsübertragung zwischen verschiedenen Zonen

Das Bundesgericht hatte jüngst das Urteil zur Beschwerde von Nachbarn eines Bauherrn gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau zu fällen. Es ging darum, dass der Bauherr um die Bewilligung für ein Projekt in der Gemeinde Märstetten ersuchte, das eine Nutzungsübertragung innerhalb der fraglichen Parzelle, aber zwischen zwei verschiedenen Zonen vorsah. So sollte die Nutzung von dem in der Dorfzone liegenden Parzellenteil auf jenen in der Wohnzone W2 übertragen werden.

Das Verwaltungsgericht, das den Fall aufgrund des Gesuchsdatums nach altem Baurecht beurteilte, kam zum Schluss, dass eine Nutzungsübertragung nach alter Planungs- und Bauverordnung bejaht werden könne. Die sinngemässe Anwendung der Nutzungsübertagung zwischen verschiedenen Parzellen auf die Übertragung innerhalb einer Parzelle wurde nun durch das Bundesgericht gestützt. Allerdings stellte das oberste Gericht klar, dass eine solche Übertragung an Voraussetzungen geknüpft ist und dass die generelle Zulässigkeit der Nutzungsübertragung von einer bestimmten Zone auf eine andere mit abweichenden Nutzungsvorschriften zu verneinen sei.

Eine Nutzungsübertragung über Zonengrenzen hinweg hätte zur Folge, dass entlang der Zonengrenze Nutzungen hin und her verschoben und so die Zonenbestimmungen umgangen werden könnten. Das Gericht sieht jedoch Ausnahmen vor, sofern sie sich auf ausdrückliche Gesetzesvorschriften stützen, wie im vorliegenden Fall auf die massgebliche alte Planungs- und Bauverordnung. Diese erwähnt explizit, dass eine Nutzungsübertragung zwischen Parzellen unterschiedlicher Zonen möglich sei, sofern diese in enger örtlicher Beziehung stehen, die Übertragung im Grundbuch angemerkt sei und kein öffentliches Interesse verletzt werde.

Urteil 1C_30/2016 vom 21. Juni 2016