Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

 

Erweiterung im Stockwerkeigentum

In einem der letzten Immobilienratgeber haben wir die Ausschöpfung des Nutzungspotenzials von Einfamilienhäusern thematisiert. Daraus ergibt sich die Frage, ob sich solche Potenziale auch im Stockwerkeigentum ergeben können und wie damit umzugehen ist. Bereits bestehende Geschossflächenreserven könnten in naher Zukunft von Fall zu Fall durch Anpassung der Zonenordnung noch vergrössert werden.

Eines vorweg: Die Ausschöpfung von Nutzungspotenzialen ist im Stockwerkeigentum ungleich komplexer und hürdenreicher als im «Alleineigentum». Denn der Entscheid verlangt Einstimmigkeit. Immer wenn die Massnahme in die reglementarisch festgehaltene Aufteilung von Miteigentum und Sonderrecht eingreift, bedarf diese Massnahme der Zustimmung aller Miteigentümer. Namentlich bei grösseren Gemeinschaften kann dies zu einem unüberwindbaren Hindernis werden.

In übereinstimmendem Interesse aller aktuellen Stockwerkeigentümer könnte eine Erweiterung oder Aufstockung vorgenommen werden, wenn für die Liegenschaft eine umfassende Sanierung ansteht und die Reserven im Erneuerungsfonds dafür nicht ausreichen. Aus dem Verkauf der neu geschaffenen Wertquote an einen Bauträger kann sich ein massgeblicher Beitrag an die Sanierung ergeben – im positiven Fall kann sogar noch ein Anteil an die Stockwerkeigentümer ausgezahlt werden. Diese Ausschüttung ist aber auf jeden Fall in steuerlicher Hinsicht zu prüfen.

Für den Gang eines solchen Wegs bedarf es der Partnerschaft mit einem versierten Investor, der bereit ist, die für den Entscheid notwendigen Vorleistungen wie Projektierung und Baubewilligungsverfahren zu erbringen. Das Interesse des Investors wird umso grösser sein, je attraktiver die Lage und das Potenzial des Objekts ist.

Löschung bedeutungsloser Dienstbarkeiten

In der Berufspraxis des Immobilienratgebers sind Verkäufer und Käufer von Liegenschaften gelegentlich damit konfrontiert, dass im Grundbuch Anmerkungen oder Dienstbarkeiten aufgeführt sind, die mutmasslich keine Bedeutung mehr haben. Das kann im Fall einer Immobilientransaktion zu aufwendigen Abklärungen durch den Grundbuchverwalter / Notar und zu Bereinigungen führen. Allfällige Verhandlungen mit Berechtigten können den Abschluss des Geschäfts verzögern.

Es ist darum empfehlenswert, im Hinblick auf einen angestrebten Verkauf oder im Zusammenhang mit einem anderen grundbuchrelevanten Rechtsgeschäft den Grundbuchauszug der eigenen Liegenschaft hinsichtlich nicht mehr relevanter Vormerkungen, Anmerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten zu durchforsten.

Bei zweifelsfrei bedeutungslosen Einträgen kann das Grundbuchamt einen Eintrag von Amtes wegen löschen. Das Gesetz zählt konkrete Fälle auf, so etwa, wenn das Recht oder die Last befristet ist und die Frist abgelaufen ist, wenn das Servitut ein unübertragbares oder unvererbliches Recht einer verstorbenen Person betrifft, wenn es das Grundstück wegen der örtlichen Lage nicht – oder nicht mehr – betreffen kann oder wenn es ein untergegangenes Grundstück betrifft (Art. 976 ZGB).

Hat ein Eintrag «höchstwahrscheinlich keine rechtliche Bedeutung», so kann jede dadurch belastete Person die Löschung verlangen. Hält das Grundbuchamt das Begehren für begründet, räumt es der berechtigten Person ab Mitteilung eine Einsprachefrist von 30 Tagen ein (Art. 976a ZGB). Der berechtigten Person stehen danach die üblichen Rechtsmittel zur Verfügung. Eine Bereinigung durch die zuständige Behörde in einem «öffentlichen Bereinigungsverfahren» ist angezeigt, wenn gleich mehrere Grundstücke von unnötigen Einträgen entlastet werden sollen, etwa bei Güterzusammenlegungen oder Umzonungen (Art. 976c ZGB).

Was tun mit dem Nutzungspotenzial?

Ältere Liegenschaften weisen nach heutigen Massstäben vielfach eine geringe Ausnutzungsziffer auf. Bauparzellen für Einfamilienhäuser wurden aufgrund vergleichsweise tiefer Bodenpreise grosszügig dimensioniert. In den 1960er- und 1970er-Jahren waren Parzellen mit 1000 Quadratmetern nicht selten. Selbst zu Beginn der 1980er-Jahre waren es im Durchschnitt noch 660 Quadratmeter. Das Nutzungspotenzial wird künftig durch die vom Gesetzgeber angestrebte «Siedlungsentwicklung nach innen» je nach Zone noch vergrössert. Über die dadurch erzielte Wertsteigerung und die Mehrwertabschöpfung hat der Immobilienratgeber in einer der letzten Ausgaben geschrieben.

Für Eigentümer stellt sich die Frage, ob und wie sie dieses Nutzungspotenzial erschliessen wollen. Ausschlaggebend sind verschiedene Faktoren: die Grösse des Potenzials nach Massgabe der zusätzlichen Bruttogeschossfläche, die Erschliessung und Lage der Liegenschaft, die Bausubstanz und vieles mehr. Varianten für die Erschliessung sind namentlich der Ausbau bzw. die Erweiterung der bestehenden Liegenschaft, der Abbruch und Neubau – wobei hierbei zusammen mit Nachbarn unbedingt auch parzellenübergreifende Ersatzneubauten geprüft werden sollten –, die Teilung des Areals in zwei und mehr Grundstücke, die Abparzellierung zugunsten einer angrenzenden Parzelle und schliesslich die Nutzungsübertragung auf eine benachbarte Parzelle.

Die Erfahrung aus der Praxis des Immobilienratgebers zeigt, dass Eigentümer sehr oft gedanklich in der bestehenden Situation verhaftet sind und andere Lösungen gar nicht in Erwägung ziehen. Hier kann das Gespräch mit einer neutralen Fachperson neue Perspektiven eröffnen und die richtigen Partner für weiterreichende Lösungen ins Spiel bringen.

Erneuerung des Überleitungsrecht löst Entschädigung aus

Das Bundesgericht hat sich in einem Rechtsstreit zwischen einem Grundeigentümer und dem Stromnetzbetreiber Swissgrid mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Einräumung eines Überleitungsrechts einen Entschädigungsanspruch für den Minderwert einer Liegenschaft begründet.

Der Netzbetreiber wollte eine bis zum Jahr 2000 befristete Dienstbarkeit erneuern und ersuchte um ein entsprechendes Enteignungsverfahren für die Überleitungsrechte zulasten eines Grundstücks mit Wohnhaus. Über die Höhe der Entschädigung kam keine Einigung zustande. Swissgrid wollte CHF 535 zahlen, der Eigentümer forderten eine Minderwertentschädigung von CHF 340’000 zuzüglich Verfahrenskosten. Swissgrid argumentierte, die nach Erstellung der Freileitung erfolgte Einzonung, die erst die Bebauung ermöglicht hatte, sei ihr nicht anzulasten. Der ursprüngliche Besitzer des Landes sei in den 1960er-Jahren bereits entschädigt worden.

Das Lausanner Gericht kommt nun zum Schluss, das bisherige Überleitungsrecht sei befristet und die Parzelle somit nach Ablauf dieser Frist unbelastet gewesen. Die ursprüngliche Entschädigung habe sich auf die damals vereinbarte Dauer bezogen. Es widersprach namentlich der Begründung des Bundesverwaltungsgerichts, wonach der durch die Enteignung entstehende Schaden mit der Entschädigung ein für alle Mal abgegolten sei. Es sei im jetzigen Verfahren vielmehr ein neues Überleitungsrecht zu beurteilen, für das ein neues Enteignungsverfahren durchzuführen sei. Massgebend für die Bemessung sei der Zeitpunkt des Ablaufs der alten Dienstbarkeit.

Das Verfahren geht nun zur Neubeurteilung an das Bundesverwaltungsgericht zurück. Da es sich beim ursprünglichen Dienstbarkeitsvertag um ein Musterdokument gehandelt hatte, könnten noch weitere ähnliche Fälle vor dem Richter landen.

Urteil des Bundesgerichts 1C_163/2017 vom 18. Juli 2017

Auch Eigentümer sind als BnB-Betreiber nicht völlig frei

Vor einigen Wochen hat der Immobilienratgeber den Konfliktherd Airbnb und Mietwohnungen thematisiert. Zu Recht weist eine Leserin auf einen Aspekt hin, der auch Wohnungs- und Hauseigentümer betrifft, die Zimmer oder eine ganze Wohnung vermieten. Der Ratgeber will der Leserschaft diese Ergänzung nicht vorenthalten.

Im Ausländergesetz Art. 16 heisst es: Wer Ausländerinnen oder Ausländer gewerbsmässig beherbergt, muss sie der zuständigen kantonalen Behörde melden. Von dieser Gesetzesbestimmung erfasst sind alle Personen und Betriebe, die ausländische Staatsangehörige beherbergten und dadurch einen finanziellen Gewinn erwirtschafteten, also gewerbsmässig handeln.

Zwischen Hotels und Privatpersonen, die in ihren eigenen vier Wänden Gäste beherbergen, unterscheidet das Ausländergesetz nicht. Als Kriterium wird ausschliesslich das Entgelt herangezogen, das der Gastgeber als Gegenleistung für die Beherbergung erhält, und nicht die regelmässige Ausübung der Tätigkeit. Jüngst haben die Behörden in verschiedenen Kantonen die Betreiber von privaten Unterkünftigen unter Androhnung von Bussen auf die Meldepflicht aufmerksam gemacht. Die Registrierung von inländischen Gästen ist übrigens kantonal geregelt und nimmt in erster Linie bewilligungspflichtige Hotelbetriebe in die Pflicht.

Im Weiteren lohnt sich beispielsweise im Kanton St. Gallen auch ein Blick ins Gastwirtschaftsgesetz. So kann ein BnB-Anbieter unter gewissen Umständen unter das Gastwirtschaftsgesetz fallen, beispielsweise, wenn er oder sie den Gästen nebst Frühstück (bewilligungsfrei) auch Abendessen anbietet. Hierbei geht es vor allem um die Einhaltung von Hygienevorschriften und um Patente.

Teure Missachtung des Energiegesetzes

Der Eigentümer einer Liegenschaft im Kanton Bern muss nach dem letztinstanzlichen Urteil nicht nur erhebliche Gerichts- und Anwaltskosten tragen, sondern auch die widerrechtlich installierte Infrarotheizung (IR-Heizung) aus der Liegenschaft entfernen.

Der Eigentümer hatte in Abweichung vom Baugesuch und der Baubewilligung die bestehende Ölheizung mit beachtlichen Kosten entfernt und durch eine IR-Heizung ersetzt. Die Einwohnergemeinde ordnete daraufhin die Ausserbetriebnahme und Entfernung der IR-Heizung an. Der Eigentümer hielt dagegen, er dürfte den mit einer Photovoltaik-Anlage selber hergestellten Strom ohne Einschränkung nutzen, auch für den Betrieb einer IR-Heizung.

Der Eigentümer kann die Installation nicht mit seinem Recht auf Eigenverbrauch des Solarstroms rechtfertigen, befand das oberste Gericht. Der Berner Gesetzgeber habe mit dem Energiegesetz seinen ihm vom Bund erteilten Gesetzgebungsauftrag für den Gebäudebereich erfüllt, indem er – unter vielem anderen – ein Verbot für ortsfeste elektrische Widerstandsheizungen erliess.

Sodann beschäftigte sich das Bundesgericht mit der Frage, ob es zu rechtfertigen sei, den Eigentümer zum Rückbau zu verpflichten. Dieser plädierte, aus Gründen der Verhältnismässigkeit sei auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verzichten. Ausserdem habe er bei der Installation nicht bösgläubig gehandelt. Das Gericht führt aus, dass sich nicht auf den guten Glauben berufen könne, wer die Aufmerksamkeit, wie sie nach Umständen zu erwarten sei, vermissen lasse. Dabei müsse sich der Eigentümer auch das Wissen der beigezogenen Fachpersonen anrechnen lassen. Infolgedessen habe er als bösgläubig zu gelten. Mit der Installation habe er bewusst Tatsachen geschaffen. Eine mildere Massnahme als die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gebe es keine, da IR-Heizungen ohne Einschränkung verboten seien.

Urteil des Bundesgerichts 1C_261/2017 vom 19. Juli 2017

Was ist bei der Abschaffung des Eigenmietwertes zu beachten?

Im Parlament wird derzeit darüber debattiert, ob der Eigenmietwert auf selbst bewohnten Liegenschaften abgeschafft werden soll. Im Gegenzug würden auch Abzugsmöglichkeiten – namentlich Schuldzinsen und Unterhalt – dahinfallen. Es ist zwar noch ein weiter Weg bis zur Umsetzung, aber es lohnt sich, die Konsequenzen für die eigene Wohnsituation zu beleuchten.

Durch die Abzugsmöglichkeit von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten wird der fiktive Eigenmietwert häufig überkompensiert. Das heisst, unter dem Strich resultiert ein tieferes steuerbares Einkommen. Daraus erwächst der Anreiz, Hypotheken nach Möglichkeit nicht zu amortisieren. Unter einem neuen Regime fiele dieser Anreiz dahin. Neu wäre es vorteilhaft, die Hypothekarschuld soweit wie möglich durch Erspartes zu tilgen und Ausschüttungen der 2. und 3. Säule mit der Fälligkeit von Hypothekartranchen zu synchronisieren. Aber Achtung: Durch die Amortisation schwinden die freien liquiden Mittel, was im Alter den Druck erhöhen könnte, eine Liegenschaft zu verkaufen. Voraussetzung für eine Amortisation wäre natürlich, dass die Möglichkeit für den Kapitalbezug aus der beruflichen Vorsorge erhalten bleibt.

Unterhalt und werterhaltende Erneuerungen sind derzeit ebenso vom Einkommen abzugsfähig wie Einlagen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Dieser Abzug fiele dahin. Dadurch würde der Anreiz sinken, die Liegenschaft zu erneuern und Arbeiten auf mehrere Jahre zu staffeln. Abzugsfähige Arbeiten sollten daher nach Möglichkeit noch vor einer Gesetzesänderung angegangen werden.

Weiterhin möglich sind Abzüge für energetische Sanierungen, die im Rahmen der Energiestrategie 2050 beschlossen wurden. Ebenfalls im Raum steht eine Abzugsmöglichkeit für Neuerwerber, damit der Traum vom Wohneigentum nicht endgültig platzt.

Damoklesschwert Baueinsprache

Nach der Zahl der Gerichtsentscheide zu urteilen, gehören Baueinsprachen bzw. die daraus folgenden Gerichtsverfahren zu den häufigeren Rechtsstreitigkeiten. Tatsächlich gehen die Rechte derer, die ein schutzwürdiges Interesse in Bausachen belegen können, in unserem Rechtssystem vergleichsweise weit. Einsprachen können die fehlende oder ungenügende Erschliessung der Bauparzelle, Zonenwidrigkeit, Verletzung von Gebäude- und Grenzabstand, Gebäudehöhe, Ausnutzung, Aussichtsschutz, Schattenwurf, Verkehrssicherheit, Lärm und vieles mehr betreffen.

Werden während der Auflagefrist bei der zuständigen Gemeindebehörde Einsprachen eingereicht, so kann das Bauprojekt durch das Verfahren im schlimmsten Fall erheblich ins Stocken geraten. Tatsächlich dürften aber die meisten Einsprachen bereits im Bewilligungsverfahren durch eine Verhandlung und allenfalls durch das Entgegenkommen von Bauherr und Einsprecher erledigt werden können, ohne dass es zu einem teuren Gerichtsverfahren kommen muss.

Akzeptiert der Bauherr oder der Einsprecher den Entscheid der Bewilligungsbehörde nicht, sind Verzögerungen und Kosten allerdings nicht mehr zu umgehen. Die allfällige Baubewilligung wird erst rechtskräftig, wenn keine Rechtsmittel gegen den letztinstanzlichen Entscheid mehr ergriffen werden.

Für Bauherren empfiehlt es sich, früh – idealerweise in der Projektphase – mit den betroffenen Nachbarn Kontakt aufzunehmen und vorgebrachte Bedenken in die eigene Planung einfliessen zu lassen. Wer auf der andern Seite Bauregeln verletzt sieht, soll sich nicht scheuen, eine formell korrekte Einsprache einzureichen. Begründete Einsprachen tragen dazu bei, dass kein rechtswidriger Zustand geschaffen wird. Denn dies kann auch nicht im Interesse der Bauherrschaft sein.

CO2-Abgaben auf Brennstoffen steigt

Mit Wirkung ab dem 1. Januar 2018 erhöht das Bundesamt für Umwelt die CO2-Abgabe auf Brennstoffen von CHF 84 auf CHF 96 pro Tonne CO2. Grund für die Erhöhung ist, dass die für 2016 festgelegten Reduktionsziele, nämlich eine Abnahme um 27% gegenüber 1990, nicht erreicht wurden. Davon ausgehend, dass 1000 Liter Heizöl rund 3,1 Tonnen CO2 entsprechen, so belaufen sich die Mehrkosten der erhöhten CO2-Abgabe um CHF 37.20 oder 3,7 Rp pro Liter.

Nun, das ist nicht alle Welt. Aber in der Summe können die Kantone aus dem Topf der CO2-Abgaben bis zu CHF 450 Mio. pro Jahr für das Gebäudeprogramm ausschütten, um Sanierungen von Liegenschaften und den Einbau von Heizungen zu fördern, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, seine Liegenschaft energetisch zu sanieren, sollte unbedingt vorgängig die Fachstellen des Standortkantons der betreffenden Liegenschaft über finanziell geförderte Massnahmen, Förderumfang und das richtige Vorgehen konsultieren. Denn die Kantone legen individuell fest, welche Massnahmen sie zu welchen Bedingungen fördern. Im Weiteren unterstützten auch zahlreiche Gemeinden die energetische Sanierung. Eine Übersicht bietet http://www.dasgebaeudeprogramm.ch.

Auch wer mit nicht erneuerbaren Energieträgern heizt, kann etwas für die Umwelt tun und die CO2-Emission kompensieren. So haben Verbraucher in der Schweiz 2016 beispielsweise über die Stiftung Myclimate freiwillig 724’000 Tonnen CO2 kompensiert. Im gleichen Zeitraum wurden über Klimaschutzprojekte von Myclimate 1,13 Mio. Tonnen CO2 reduziert. Die Kompensation von 3,1 Tonnen CO2 aus 1000 Litern Heizöl kostet beispielsweise je nach dem gewählten Kompensationsprojekt ab CHF 91.