Hypothek: Wenn es finanziell eng wird

Über 1000 Milliarden Franken beträgt derzeit die Summe der Hypotheken bei den Schweizer Finanzinstituten. Manch ein Schuldner wird sich in den letzten Monaten gefragt haben, ob ihn die Corona-Krise und die Rezession diesbezüglich in Schwierigkeiten bringen könnten. Immerhin sind Hypothekarzinsen trotz allen Umständen zu bezahlen und bei vielen Verträgen besteht auch die Pflicht zur Amortisation der Schuld. Die gute Nachricht ist: Gerade aufgrund der Krise dürften die Hypothekarzinsen noch für längere Zeit auf dem momentanen Tiefststand verharren. Die meisten Eigenheimbesitzer sollten mit den Zinszahlungen also keine Probleme haben.

Sind zusätzlich aber noch hohe Amortisationen zu tätigen und kommen aufgrund der persönlichen Situation vielleicht noch weitere finanzielle Probleme dazu, dann könnte es für den einen oder anderen eng werden. In einem solchen Fall lohnt es sich oft, den Hypothekargeber über die Situation zu informieren. Gerade wenn es für das Finanzinstitut absehbar ist, dass sich die Situation mittelfristig wieder verbessert, wird es als Überbrückung unter Umständen für eine gewisse Zeit auf die Amortisationszahlungen verzichten oder die geschuldeten Hypothekarzinsen auf die Hypothek schlagen. Aufgrund der momentan sehr tiefen Zinsen werden die Banken hingegen einem schlichten Aufschub der Zinszahlungen eher nicht zustimmen. Das eventuelle Risiko beim Gang zur Bank: Diese könnte die Anfrage auch zum Anlass nehmen, den Kredit zu kündigen.

Bei Geschäftsimmobilien sieht die Situation derzeit heikler aus. Aufgrund der Corona-Krise können diverse Unternehmen ihre Mieten kaum mehr voll bedienen. Dies könnte dazu führen, dass die Besitzer einer Geschäftsimmobilie wiederum in Zahlungsnot gegenüber ihren Hypothekargebern geraten. Hier lohnt es sich auf jeden Fall, mit dem entsprechenden Finanzinstitut lieber früher als später das Gespräch zu suchen.

Wer bezahlt die zerstörte Sonnenstore?

Mit dem Herbst hat auch stürmischeres Wetter wieder Einzug gehalten. Nicht jedes Bauteil an einem Gebäude ist für hohe Windgeschwindigkeiten ausgelegt und kann unter Umständen beschädigt werden. Besonders gefährdet sind beispielsweise ausfahrbare Sonnenstoren aus Stoff für Balkone und Terrassen. Wird ein solcher Sonnenschutz vom Wind zerrissen, kann die Reparatur schnell teuer werden. Gerade deshalb gibt es bei Mietwohnungen oft Diskussionen darüber, wer für den Schaden geradezustehen hat – der Hausbesitzer oder der Mieter?

Die Schuldfrage hängt von den Umständen ab, die zur Beschädigung geführt haben: War das Wetter am konkreten Tag schön, sah die Wetterprognose für die Region keinen übermässigen Wind vor und ist der Schaden deshalb auf eine kurzfristig entstandene Böe zurückzuführen, so trägt der Mieter keine Schuld. Dann muss die Store auf Kosten des Hausbesitzers repariert werden. Ein so entstandener Schaden wird auch nicht von der Gebäudeversicherung übernommen, da es sich bei einer lokalen Böe nicht um ein Elementarereignis handelt. Anders als bei der lokalen Böe sieht die Haftungsfrage aus, wenn aufgrund der Prognose mit stärkerem Wind zu rechnen war und der Mieter den Sonnenschutz trotzdem nicht eingezogen hat. Dann geht die Reparatur zu seinen Lasten. Gleiches gilt bei einer längeren Abwesenheit: Lässt der Mieter die Store beispielsweise während seinem Urlaub ausgefahren und wird sie aufgrund von Wind oder Schneefall beschädigt, muss er die Reparaturkosten dafür übernehmen. Kommt es bei der Klärung der Schuldfrage zu Diskussionen, ist es hilfreich, nachträglich den Wetterbericht zu konsultieren. MeteoSchweiz beispielsweise stellt lokale Daten – etwa Prognosen oder real gemessene Windstärken – rückwirkend zur Verfügung. Je nachdem welche Angaben benötigt werden, ist dieser Dienst kostenpflichtig.

Contracting-Kosten dürfen neu weiter verrechnet werden

Besitzer von Liegenschaften mit Mietwohnungen zögerten bisher meist beim Ersatz der Heizanlage auf eine ökologischere Lösung zu wechseln – etwa von einem Ölbrenner zu einer Wärmepumpe. Denn die zusätzlichen Investitionskosten konnten nur über eine Mietzinserhöhung auf die Mieterschaft überwälzt werden, was diese nicht immer freute. Und der Ersatz der Heizung im Rahmen eines sogenannten Energie-Contractings (siehe Ratgeber von 23.10.2020), war meist auch keine Alternative, da der Aufwand dafür nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden durfte.

Das hat sich seit dem 1. Juni dieses Jahres massgeblich geändert. Auf dieses Datum hin hat der Bundesrat die «Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen» (VMWG) angepasst. Der neu eingeführte Artikel 6c erlaubt seither unter gewissen Voraussetzungen die Verrechnung des Aufwands für ein Contracting über die Nebenkosten. Künftig dürfen Liegenschaftsbesitzer beispielsweise Contracting-Kosten während zehn Jahren an die Mieterschaft weitergeben. Die Höhe ist aber begrenzt: Zulässig ist maximal derjenige Betrag, um den die Energiekosten für die Mieter aufgrund der gesteigerten Effizienz der Anlage tiefer ausfallen.

Mit dem neuen Artikel in der VMWG möchte der Bundesrat die Sanierungsquote von Heizanlagen bei Mehrfamilienhäusern erhöhen und so zur Senkung des CO2-Ausstosses beitragen. Je nach Kosten für das Energie-Contracting und dem damit verbundenen Einsparpotenzial könnte sich diese Lösung für Liegenschaftsbesitzer, dank der Möglichkeit zur Weiterverrechnung an die Mieterschaft durchaus lohnen. Ob dies im Einzelfall zutrifft, sollte in Zusammenarbeit mit dem Energiedienstleister genau geprüft werden – natürlich noch vor Vertragsabschluss.

Immobilienmarkt trotzt der Krise

Anders als man denken könnte, hat die Corona-Pandemie dem Immobilienmarkt bisher nicht zugesetzt. Im Gegenteil: Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind schweizweit erneut gestiegen. Dies zeigen die aktuellsten Zahlen des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner. Regional sieht es hingegen teilweise anders aus. So verharrten etwa in beiden Appenzell und im Toggenburg die Eigentumswohnungspreise im zweiten Quartal 2020 auf gleichem Niveau wie im Vorjahr. Stark gestiegen sind sie dafür in den Regionen Rheintal, Werdenberg, Wil und Untersee. St. Gallen verzeichnet immerhin einen leichten Anstieg.

Bei den Preisen für Einfamilienhäuser zeigte sich in der Ostschweiz im Vergleich zum Vorjahr eine uneinheitlichere Entwicklung. In der Region Werdenberg und in Appenzell Innerrhoden etwa sanken die Preise, während sie in Ausserrhoden leicht stiegen. Einen Preisanstieg verzeichneten auch St. Gallen, das Thurtal, Untersee und Oberthurgau. Stagnierende Preise wiesen die Regionen Rheintal, Toggenburg und Wil auf. Ein durchschnittliches 5-Zimmer-Einfamilienhaus kostet laut Wüest Partner derzeit im Toggenburg rund 566’000 Franken, in Wil 755’000 Franken und in St. Gallen um die 861’000 Franken.

Eine weniger starke Dynamik zeigten die Mietwohnungen auf. Im Vergleich zum Vorjahr stagnierten die Mietpreise in allen Regionen – bis auf Appenzell Innerrhoden. Dort zogen die Mietzinsen sogar leicht an. Eine durchschnittliche 4-Zimmer-Wohnung kostet derzeit laut Wüest Partner in der Region Toggenburg rund 1170 Franken, in St. Gallen 1350 Franken oder im Gebiet Untersee 1470 Franken Miete pro Monat. Während bei den Mietwohnungen die Leerstandsquote Ende 2019 schweizweit bei 2.7 Prozent lag, verzeichnete die Region Ostschweiz mit 4 Prozent einen deutlich höheren Wert – dieser entspricht 9100 leer stehenden Mietwohnungen.

Ohne Geld zur neuen Heizung

Beim Auto ist es ja bereits gang und gäbe – das Leasing. Weniger bekannt ist, dass es ein ähnliches Angebot für Heizungen gibt: Meist unter der Bezeichnung «Energie-Contracting» bieten das diverse Energiedienstleister an – egal ob für die Gewerbeimmobilie, fürs Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus. Steht der Ersatz der Heizung an, reicht das Angebot der Energiedienstleister von der Planung und Installation der Anlage bis zum späteren Betrieb, Unterhalt sowie Reparaturservice. Und der Clou dabei: Auch die Investitionskosten übernimmt der Energie-Contracting-Anbieter meist vollumfänglich.

Wie beim Auto-Leasing ist auch dieses Angebot aber selbstverständlich nicht gratis: Der Immobilienbesitzer verpflichtet sich, pro Kilowattstunde bezogener Wärme einen festgelegten Preis zu bezahlen. In diesem Betrag eingerechnet sind etwa Projektierungskosten, die Abschreibung der Anlage, Serviceleistung oder allfällige Reparaturkosten. Selbsterklärend, dass bei diesem Rundum-Sorglos-Paket der Energiebezugspreis pro Kilowattstunde höher ausfällt, als wenn man die Anlage selbst finanzieren und betreiben würde. Aber die Vorteile sind auch klar: keine Investitionen, kein Zeitaufwand, kein Risiko. Und gerade für Eigenheimbesitzer, die beispielsweise ihre Ölheizung durch eine umweltfreundlichere Anlage ersetzen möchten, das Geld dafür aber nicht haben, ist das Contracting eine interessante Möglichkeit.

Ein Contracting-Vertrag wird meist mit einer Laufzeit von 10 bis 30 Jahren abgeschlossen. Je nach Energiedienstleister kann es sein, dass nach Ablauf des Vertrages ein im Voraus definierter Restwert der Anlage noch durch den Immobilienbesitzer bezahlt werden muss. Gerade weil sich die Preise und Modalitäten der Energiedienstleister unterscheiden können, sollten möglichst mehrere Offerten eingeholt werden.

Damit eine Leistung nicht doppelt bezahlt werden muss

Man stelle sich vor: Bauherr X lässt sich von Generalunternehmer (GU) Y ein Mehrfamilienhaus bauen und bezahlt diesen in Raten gemäss Baufortschritt. Dann meldet die Firma, die bereits vor drei Monaten den Aushub gemacht hat, plötzlich ein sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht auf das Grundstück von Bauherr X an – denn GU Y hat die Aushubfirma nie bezahlt. Es stellt sich heraus, dass GU Y vor dem finanziellen Ruin steht. Das heisst von Gesetzes wegen nichts anderes, als dass Bauherr X mit grösster Wahrscheinlichkeit doppelt bezahlt. Als Grundstückeigentümer muss er für die Forderung der Aushubfirma aufkommen, selbst wenn er dem GU Y die Summe für den Aushub bereits bezahlt hat.

Bauhandwerkerpfandrechte sind für die am Bau beteiligten Unternehmen und Handwerker ein Mittel, um ihre finanziellen Forderungen abzusichern. Als Bauherr muss sich mit diesem Thema vor allem auseinandersetzen, wer mit einem GU baut. Zur eigenen Absicherung sollte deshalb vom GU immer eine Bank- oder Versicherungsgarantie verlangt werden, die solche Forderungen abdeckt. Liegt keine solche Garantie vor, ist es ratsam, sich vor Zahlung für eine Bauetappe von den vom GU eingesetzten Unternehmen eine schriftliche Bestätigung einzuholen, dass der GU sämtliche Rechnungen beglichen hat. Allenfalls lohnt es sich auch, einen Bautreuhänder mit der Überwachung des Zahlungsverkehrs zu beauftragen.

Aber auch wer selbst direkt Aufträge an Handwerker vergibt, muss aufpassen, vor allem wenn diese einen Teil der Arbeiten wiederum an Subunternehmer weitergeben. Auch hier lohnt es sich, vor Bezahlung des Handwerkers einen Nachweis zu verlangen, dass dieser seine Subunternehmer ausbezahlt hat. Im Zweifelsfall kann eine Zahlung statt an den Handwerker auch direkt an die Subunternehmer geleistet werden.

Erstreckung des Mietverhältnisses

Für Mieter bedeutet sie eine gewisse Sicherheit, für die Vermieter hingegen Unsicherheit – die Möglichkeit das Mietverhältnis zu erstrecken. Kündigt der Vermieter einem Mieter, muss er bis zu 30 Tage warten, damit er sicher sein kann, dass die Wohnung am Tag X auch wirklich frei sein wird. Denn bis 30 Tage nach Empfang einer Kündigung kann ein Mieter bei der Schlichtungsbehörde die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Damit es zu einer Erstreckung kommt, müssen jedoch Härtegründe vorliegen – dazu gehören vor allem familiäre, berufliche oder finanzielle Aspekte. Diese müssen ausserdem das Interesse des Vermieters an einer Kündigung überwiegen (Art. 272, OR).

Das Ziel einer Erstreckung soll sein, dem Mieter mehr Zeit einzuräumen, um ein zumutbares Ersatzobjekt zu finden. Bei Wohnungen beträgt die maximale Erstreckung vier, bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Liegt ein tatsächlicher Härtefall vor, ist es Aufgabe der Schlichtungsbehörde, eine Interessensabwägung vorzunehmen und dementsprechend die Länge der Erstreckungsdauer zu bestimmen. Aber auch im Falle einer Erstreckung hat der Vermieter nicht unbedingt die Sicherheit, dass die Wohnung dann zumindest am Tag Y geräumt ist. Denn bis spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung, kann ein weiteres Begehren gestellt werden.

Wurde eine Kündigung hingegen wegen Zahlungsverzug oder schwerer Pflichtverletzung des Mieters ausgesprochen, ist eine Erstreckung von vornherein ausgeschlossen (Art. 272a, OR). Dies gilt üblicherweise auch, wenn dem Mieter mit der Kündigung ein gleichwertiges Ersatzobjekt angeboten werden kann. Genauso unmöglich ist eine Erstreckung, wenn ein Mietvertrag im Hinblick auf den Abbruch oder Umbau einer Liegenschaft ausdrücklich nur befristet abgeschlossen wurde.

Wo stehen wir eigentlich beim Eigenmietwert?

Immer wieder werden wir von unseren Leserinnen und Lesern gefragt, wie es um den Eigenmietwert steht: Wird er nun wirklich abgeschafft? Und wenn ja, wann? Die Antworten auf die beiden Fragen fallen leider unbefriedigend aus: vielleicht. Wohl frühestens 2023. Hier nochmals kurz, worum es überhaupt geht: Im Parlament wird diskutiert, ob die Zurechnung des Eigenmietwertes zum steuerbaren Einkommen abgeschafft werden soll. Hierzu hat die Wirtschaftskommission des Ständerates (WAK-S) eine Vorlage ausgearbeitet. Diese sieht unter anderem vor, den Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abzuschaffen – ebenso aber auch steuerliche Abzüge für Unterhaltskosten der Liegenschaft. Bei Zweitliegenschaften und Renditeobjekten würde hingegen mehrheitlich alles beim Alten bleiben.

Eigentlich hätte die Vorlage der WAK-S im März 2020 weiter behandelt werden sollen – aufgrund der Coronakrise verschiebt sich die Beratung nun aber auf unbestimmte Zeit. Und selbst wenn alles doch schneller als vermutet laufen sollte, ist mit der Inkraftsetzung des Gesetzes wohl frühestens Ende 2022 zu rechnen – realistischer eher Ende 2023. Mit grösster Wahrscheinlichkeit kann man davon ausgehen, dass gegen den Gesetzesentwurf noch das Referendum ergriffen wird. Dies wiederum würde eine Volksabstimmung nach sich ziehen.

Ob es überhaupt zur Abschaffung kommt, ist sowieso ziemlich ungewiss: Die Vorlage ist heftig umstritten. Während sich der Hauseigentümerverband dafür ausspricht, ist der Mieterinnen- und Mieterverband dagegen und auch die Finanzdirektorenkonferenz lehnt sie ab. Und nun noch die Coronakrise! Dazu schreibt die Credit Suisse beispielsweise: «Infolge COVID-19 und der damit gestiegenen Staatsverschuldung dürfe es schwierig werden, die Steuereinbussen bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts im Parlament durchzubringen.»

Muss die Bank andere Schuldbriefinhaber informieren?

Damit eine Bank eine Hypothek für eine Liegenschaft gewährt, verlangt sie die Errichtung eines Schuldbriefs im ersten Rang – der so auch im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch stellt die Bank sicher, dass sie ihr Geld auch dann zurückerhält, wenn der Schuldner den Zins nicht mehr bezahlen kann und die Liegenschaft verkauft werden muss. Eine Leserin hat uns in diesem Zusammenhang kürzlich gefragt, ob eine Bank bei einer Erhöhung der Hypothek einen Schuldbriefinhaber im zweiten Rang über die veränderte finanzielle Situation informieren müsse. Die Antwort darauf variiert, je nachdem, ob der Schuldbrief im ersten Rang bereits voll ausgeschöpft wurde oder nicht.

Beträgt die Hypothek beispielsweise 500`000 Franken, besteht aber ein Schuldbrief zugunsten der Bank von über 600`000 Franken, ist eine Erhöhung des Kredits um 100`000 Franken möglich, ohne dass der Inhaber eines Schuldbriefs im zweiten Rang darüber von der Bank informiert werden muss. Zum Teil weiss die Bank nicht einmal, dass ein solcher zweiter Schuldbrief existiert. Dieser ist für sie auch nicht relevant, da ihr eigener Brief im ersten Rang die Hypothek bereits ausreichend absichert. Aus Fairnessgründen sollte man als Besitzer der Liegenschaft einen Darlehensgeber im zweiten Rang aber trotzdem über die Erhöhung der Hypothek informieren, da sich für ihn die Situation im Fall einer Zwangsverwertung der Liegenschaft verschlechtert.

Ist der erste Schuldbrief hingegen schon ausgeschöpft, so wird die Bank die Hypothek nur erhöhen, wenn sie den Schuldbrief im zweiten Rang übernehmen kann. Das bedingt, dass der Liegenschaftsbesitzer den Gläubiger im zweiten Rang ausbezahlt. Wäre dies nicht der Fall, müsste für die Aufstockung der Hypothek ein Schuldbrief im dritten Rang für die Bank errichtet werden. Darauf wird sie in der Regel aber nicht einsteigen, da die Schuld damit nur ungenügend abgesichert sein könnte.

Wie versichert man die Fotovoltaikanlage richtig?

Der Strom vom eigenen Dach liegt im Trend. Immer öfter installieren Hausbesitzer eine Fotovoltaikanlage. Rund 15`000 bis 20`000 Franken betragen die Kosten bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus. Damit sich die Investition auch finanziell lohnt, sollte die Anlage rund zwanzig Jahre lang ohne grössere Probleme laufen. Schäden – etwa aufgrund eines Unwetters – können einem aber einen Strich durch die Rechnung machen.

Entsprechend wichtig ist es, die Anlage richtig zu versichern. Im Zentrum steht dabei die Gebäudeversicherung, die Elementarschäden am Gebäude deckt und in den meisten Kantonen obligatorisch ist. Die Gebäudeversicherung übernimmt etwa Schäden, die durch Hagelkörner, Stürme oder einen Brand entstanden sind. Grundsätzlich bezahlt die Gebäudeversicherung die Kosten für die Reparatur solcher Schäden auch bei einer Fotovoltaikanlage auf dem Hausdach oder an der Fassade – aber nur, wenn sie von deren Existenz weiss. Deshalb ist es wichtig, die Installation gleich nach Abschluss der Arbeiten der Versicherung zu melden. Meist verlangt diese Angaben zu den Erstellungskosten, um prüfen zu können, ob eventuell eine Anpassung der Prämie notwendig ist.

Nicht nur Elementarereignisse, sondern auch ein Kurzschluss, eine Überspannung oder Tiere können eine Fotovoltaikanlage beschädigen. So kommt es etwa vor, dass Vögel oder Marder – gleich wie beim Auto – elektrische Kabel anknabbern oder ein Kurzschluss den Wechselrichter beschädigt. Wer sich auch dagegen absichern will, kann bei einem privaten Versicherer eine Zusatzversicherung für Solaranlagen abschliessen. Diese deckt in der Regel alle Schadensfälle ab, die nicht von der Gebäudeversicherung übernommen werden. Die jährlichen Kosten dafür belaufen sich bei einer Anlage für ein Einfamilienhaus meist unter hundert Franken.