Wie werden Wertquoten errechnet?

Jeder Eigentumswohnung wird immer auch eine Wertquote zugeteilt. So abstrakt der Begriff klingt – die Wertquote ist wichtig, denn sie hat einerseits einen Einfluss auf die Stimmkraft jedes Eigentümers und andererseits auf die Höhe seines Kostenanteils. Bei gewissen Abstimmungen in der Gemeinschaft zählen beispielsweise nicht nur die einzelnen Stimmen, sondern auch die Wertquoten. Die Betriebs- sowie Verwaltungskosten werden normalerweise den Wertquoten entsprechend auf die Eigentümer verteilt.

Wie diese berechnet werden sollen, regelt das Gesetz nicht. Deshalb ist dies Aufgabe derjenigen, die das Stockwerkeigentum begründen (Ersteller der Liegenschaft, Miteigentümer etc.). Auch wenn keine juristischen Vorgaben existieren, so gibt es für die Bestimmung eine üblicherweise anerkannte Praxis. Die Ausgangslage bilden dabei immer die Grundflächen der Haupträume im Sonderrecht (Wohnung, Geschäftslokal). Ebenfalls spielen die Grösse von Kellerabteilen, Balkonen, Bastelräumen oder Gartenflächen, für die man ein ausschliessliches Nutzungsrecht besitzt, eine Rolle – auch wenn sie normalerweise weniger stark gewichtet werden als die Wohn- resp. Geschäftsfläche.

Und schliesslich fliessen weitere Faktoren in die Berechnung mit ein, die zu einer Steigerung oder Minderung der Quote führen können. Dazu gehören etwa die Aussicht, die Besonnung, die Lage im Gebäude, der Grundriss, der Zugang oder Immissionen wie Strassen- oder Eisenbahnlärm. Anhand all dieser Faktoren lässt sich ein Wert für jede Wohnung errechnen. Die Summe aller Einheiten zusammen entspricht dann sozusagen 100 Prozent der Liegenschaft (wird oft auch in Promille angegeben). Aufgrund dieses Totalbetrags wird errechnet, wieviel Prozent davon der Wert einer einzelnen Wohnung ausmacht – das ergibt dann die Wertquote.

Die Hypothek clever amortisieren

Hypotheken müssen in der Regel innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft amortisiert werden; dies ist die Minimalanforderung der Finanzinstitute. Viele Schuldner zahlen ihre Hypothek aber sowieso freiwillig über diesen Betrag hinaus zurück – etwa um auf die Pensionierung hin die Schulden und die Zinsbelastung zu reduzieren. Die einfachste Art der Amortisation ist jene, die Hypothek in regelmässigen Raten abzuzahlen. Das ist aber nicht unbedingt auch die beste Methode.

Lohnenswerter ist die sogenannte «indirekte Amortisation». Dabei wird die Schuld nicht langsam bei der Bank abbezahlt, sondern der Amortisationsbetrag stattdessen in eine andere Geldanlage investiert. Die Säule 3a eignet sich hierfür besonders gut. Die dort eingezahlten Beiträge können nämlich in der Steuererklärung vom Einkommen abgezogen werden und sind zudem, dank leicht höherem Zins, besser angelegt als beispielsweise auf dem Sparkonto. Und weil bei der indirekten Amortisation die Hypothekarschuld in gleicher Höhe bestehen bleibt, sind nochmals grössere Abzüge in der Steuererklärung für die entsprechend höheren Zinskosten möglich.

Wer eine rudimentäre Vergleichsrechnung mit langfristigen Durchschnittszahlen macht, kommt bei einem innerhalb von 15 Jahren zu amortisierendem Betrag von 100’000 Franken auf einen Vorteil zugunsten der indirekten Amortisation von rund 25’000 Franken. Den grössten Effekt erzielt dabei die Steuerersparnis dank Abzug der Beiträge in die Säule 3a. Einziger Wermutstropfen: Diese Einzahlungen sind nach oben beschränkt. Im Jahr 2019 beträgt die Summe für unselbständig Erwerbende maximal CHF 6‘826. Entsprechend fällt dann der Abzug, der in der Steuererklärung gemacht werden kann aus.

Ist Airbnb im Stockwerkeigentum erlaubt?

Wer im Stockwerkeigentum wohnt, stellt sich normalerweise auf eine jahrelang gleichbleibende Nachbarschaft ein. Da kann es irritierend sein, wenn im Appartement vis-à-vis die Bewohnerschaft im Wochenrhythmus wechselt, weil die Unterkunft auf der Internetplattform Airbnb zur Miete angeboten wird. Manch einer wird sich da fragen: Kann man etwas dagegen tun?

Mit dieser Thematik musste sich auch schon das Bundesgericht befassen. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) aus Stansstad (NW) hatte mit einer Zweidrittelmehrheit ihr Benutzungs- und Verwaltungsreglement dahingehend abgeändert, dass eine unregelmässige tage-, wochen- oder monatsweise Vermietung nicht mehr gestattet sei. Dagegen wehrte sich ein Stockwerkeigentümer, der bisher seine Wohnung regelmässig über Airbnb vermietet hatte und ging bis vor Bundesgericht. Sein Argument: Hier handle es sich um eine Zweckänderung der Liegenschaft und dafür sei ein einstimmiger Beschluss vonnöten. In einem Punkt äusserten sich die Richter klar; ein generelles Vermietungsverbot werde ausgeschlossen.

Abgesehen davon ist die juristische Lage aber weniger klar, denn es kommt immer auf die individuelle Situation an. Was steht im Reglement der STWEG? Wie oft wird ein Appartement per Airbnb vermietet? Handelt es sich dabei um die ganze Wohnung oder nur um ein Zimmer? Wie gross sind die dadurch entstehenden Immissionen? Befindet sich das Mehrfamilienhaus in städtischem Gebiet oder auf dem Land? Gibt es im Gebäude andere, offizielle Ferienwohnungen? Im Fall von Stansstad kam das Gericht zum Schluss, dass es sich beim STWEG-Entscheid nicht um eine Zweckänderung handle und zudem zu berücksichtigen sei, dass die Liegenschaft gehobenes Wohnen mit entsprechend erhöhtem Ruhebedürfnis bieten wolle. Deshalb sei das Airbnb-Verbot hier rechtens.

(Bundesgerichtsurteil 5A 436/2018)

Parkplatz oder Garage nachträglich erstellen

Neu erbaute Einfamilienhäuser müssen über einen Park- oder Garagenplatz verfügen. Diese Vorschrift gilt nicht für ältere Objekte, die zu einer Zeit entstanden, als ein eigenes Auto noch Luxus war. Wer ein solches Haus besitzt und sein Fahrzeug nicht auf einem öffentlichen Parkplatz oder in der blauen Zone im Quartier abstellen will, kann prüfen, ob es eine Möglichkeit gibt, nachträglich einen Carport, eine Garage oder einen Abstellplatz auf dem eigenen Grundstück zu erstellen.

Grundvoraussetzung für alle drei Varianten ist, dass das Grundstück an eine Zufahrtsstrasse grenzt und ausreichend Platz bietet. Für einen Carport oder einen Parkplatz braucht es rund 20 Quadratmeter Fläche, für eine Garage samt dem vorgeschriebenen Vorplatz doppelt so viel. Zudem benötigt man immer eine Baubewilligung, aber nicht in jedem Fall wird das Vorhaben genehmigt. Befindet sich die Grundstücksausfahrt an einer verkehrstechnisch ungünstigen Lage – etwa, weil die Sichtverhältnisse ungenügend sind, kann ein Projekt behördlich auch abgelehnt werden. Gleiches gilt, wenn das örtliche Parkplatzreglement die Anzahl der Abstellplätze pro Liegenschaft begrenzt und diese auf dem eigenen Grundstück bereits erreicht ist.

Ein Parkplatz lässt sich relativ einfach realisieren. Gemäss der schweizweit gültigen Norm (SN 640 291a) muss er eine Mindestgrösse von 2.35 mal 5.50 Metern aufweisen. Aus Komfortgründen sollte bei der Breite aber nicht gespart werden. Grenzabstände zu Nachbargrundstücken sind bei Parkplätzen keine einzuhalten. Bei einem Carport oder einer Garage hingegen schon. Reicht der Platz nicht, muss ein Näherbaurecht mit dem betroffenen Nachbarn ausgehandelt werden. Bei einer Garage kommt zudem der vorgeschriebene Abstand zwischen Garageneinfahrt und Strasse hinzu, damit die Sichtverhältnisse vor dem Einbiegen optimal sind.

«Nicht die Glücklichen sind dankbar. Es sind die Dankbaren, die glücklich sind.» Francis Bacon

Weihnachten steht vor der Tür; die Festtagspläne sind fixiert, die meisten Besorgungen bereits getätigt. Jetzt ist es an der Zeit, das Tempo zu drosseln, zurückzuschauen und Bilanz zu ziehen. Jedes Erfolgsergebnis ist ein Gemeinschaftswerk mehrerer Beteiligten. Die Besonnenheit der Adventszeit bietet deshalb einen feierlichen Rahmen, sich wieder einmal zu bedanken. Eigentümer danken ihren Mietern, die Mieter dem Hauswart oder der Verwaltung, die Verwaltung den Handwerkern u.s.w.

Die Erkenntnis von Sir Francis Bacon bekräftigt auch unser Anliegen, auf diesem Weg danke zu sagen: unseren Auftraggebern für die vielen spannenden Mandate, den Banken für die speditiven Abwicklungen, den Grundbuchämtern für die raschen Übermittlungen von wichtigen Unterlagen, den Mietern für Ihre Geduld während einer Verkaufsphase, den Verwaltungen für die Unterstützung im Veräusserungsprozess und Ihnen liebe Leserinnen und Leser für das Interesse, dass Sie Woche für Woche an unseren Ratgebertexten zeigen.

Auch im Jahr 2019 durften wir viele Transaktionen erfolgreich abschliessen, spannende Verhandlungen mit bestehenden und neu gewonnenen Mandanten führen, aussergewöhnliche Liegenschaften schätzen und Einfamilienhäuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Geschäftsliegenschaften oder ganze Immobilienportfolios als Investment vermitteln. In unserem Berufsalltag ist es immer wieder interessant zu beobachten, wie sich aus neuen Kontakten enge Geschäftsverbindungen manifestieren oder wie aus anfänglicher Unsicherheit Wohlgefallen und Begeisterung entstehen.

Es ist uns eine Freude, Sie auch im neuen Jahr wieder beim Verkauf Ihrer Immobilie zu unterstützen. Bis dahin wünschen wir Ihnen ein frohes Weihnachtsfest und ein glückliches, gesundes neues Jahr.
Ihr Hugo Steiner-Team in St. Gallen

Radon – die unsichtbare Gefahr im Haus

Es ist geruchlos, unsichtbar und doch gefährlich: das radioaktive Edelgas Radon. Wird es über längere Zeit eingeatmet, kann es zu Lungenkrebs führen. Jährlich sterben hierzulande 200 bis 300 Menschen an diesem Gas. Beispielsweise weil sie im eigenen Haus längerfristig einer Belastung ausgesetzt waren. Das Radon gelangt dabei aus dem Erdreich in den Keller und von dort über Ritzen und Löcher in die Wohnräume. Verstärkt wird dieser Effekt durch den Temperaturunterschied zwischen dem kühlen Keller- und den warmen Wohngeschossen. Dadurch entsteht ein sogenannter Kamineffekt, bei dem Luft aus dem Untergeschoss nach oben gesaugt wird.

Grundsätzlich findet sich Radon in der ganzen Schweiz. Die Belastung kann aber von Standort zu Standort stark variieren. Entscheidend ist auch die Bauweise des Gebäudes. Besonders gefährdet sind Liegenschaften mit Kellern ohne Betonboden, da hier das Radon einfacher aus dem Erdreich aufsteigen kann. Oft genügen aber auch schon Ritzen und Risse. Im Jahr 2018 hat das Bundesamt für Gesundheit den Grenzwert für die Radonbelastung in Gebäuden gesenkt. Klarheit, ob dieser im eigenen Haus darüber liegt, verschafft nur eine Messung. Sie kann selber mit Hilfe eines Dosimeters durchgeführt werden. Dieses bestellt man bei einem spezialisierten Labor, stellt es mindestens 90 Tage während der Heizperiode an einem empfohlenen Ort auf und retourniert es anschliessend zur Auswertung. Die Kosten pro Dosimeter betragen 70 bis 100 Franken.

Liegen die Werte zu hoch, muss eine Fachperson beigezogen werden, die festlegt, was weiter zu tun ist. Je nach Situation kann beispielsweise eine Entlüftungsanlage eingebaut werden, die das Radon aus dem Keller ins Freie befördert oder die Räume im Untergeschoss werden fachgerecht abgedichtet. Letzteres sollte bei Neubauten unbedingt standardmässig gemacht werden.

So schafft man mehr Platz im eigenen Haus

Das erste Kind ist unterwegs, das neue Hobby beansprucht Raum oder es fehlt Platz fürs Homeoffice. Wenn sich die Lebenssituation verändert, wandelt sich oft auch der Raumbedarf in einem Einfamilienhaus. Und obwohl es eng wird, möchte man nicht gleich umziehen. Zum Glück haben die meisten Liegenschaften Ausbaupotential. Anbauen oder Aufstocken sind zwei Möglichkeiten, die Wünsche nach mehr Zimmern zu erfüllen – manchmal findet sich aber auch innerhalb des bestehenden Gebäudes eine gescheite Lösung, die sich gut realisieren lässt.

Wer im eigenen Haus mehr Raum schaffen möchte, sollte sich bewusst sein, dass dies unter Umständen mit einigem planerischem sowie finanziellem Aufwand verbunden ist und genügend Vorlaufzeit braucht. Wird beispielsweise in einem Neben- oder Kellerraum im Sockelgeschoss ein Zimmer eingerichtet oder der Estrich zu einem Wohnraum umgebaut, ist dafür eine Baubewilligung notwendig. Gleiches gilt auch für einen Anbau oder die Umnutzung eines Garagengebäudes. Manchmal findet man aber auch einfache und kostengünstige Lösungen, um der Raumnot Abhilfe zu schaffen: So lässt sich ein grosses Zimmer mit relativ einfachen Mitteln in zwei Räume unterteilen oder man mietet fürs Hobby einen separaten Raum in der Nachbarschaft. Und auch fürs Homeoffice gibt es alternative Lösungen: Etwa indem man einen der immer häufiger zu findenden Co-Working-Spaces nutzt.

Zeigen die eigenen Abklärungen hingegen, dass ein Ausbau innerhalb des Hauses oder eine Erweiterung die optimale Lösung für die Raumwünsche sind, zieht man am besten eine Fachperson hinzu – zum Beispiel einen Architekten, einen Bauherrenberater oder einen erfahrenen Bauleiter. Dieser prüft dann die möglichen Varianten, klärt die baurechtlichen Rahmenbedingungen ab und erstellt eine erste Kostenschätzung.

Ferienwohnung als Geldanlage?

Spätestens seit Finanzinstitute darüber diskutieren, auch den kleineren Sparern die Negativzinsen anzulasten, fragt sich wohl manch einer, ob das Geld auf dem Bankkonto nicht sinnvoller investiert werden könnte; beispielsweise mit dem Kauf einer Ferienwohnung. Die Idee klingt verlockend: Eigentümer einer schönen Urlaubsunterkunft sein und dabei gleichzeitig Kapital vermehren.

Die Realität sieht jedoch etwas anders aus – zumindest, wenn man sachlich rechnet. Zum einen verursacht der Kauf einer Immobilie einen finanziellen Aufwand: Betriebs- und Unterhaltskosten der eigenen Wohnung und der gemeinschaftlichen Anteile der Stockwerkeigentümer, anfallende Steuern bei Kanton und Gemeinde, Abschreibungen für Möbel und Geräte, Stromkosten, Tourismusabgaben, Radio- und TV-Gebühren, Versicherungen und allfällige Hypothekarzinsen. Zum anderen müssen die Opportunitätskosten ebenfalls mit eingerechnet werden. Diese zeigen den entgangenen Gewinn auf, der hätte erzielt werden können, wenn das Geld zum Zeitpunkt des Wohnungskaufs in eine andere, relativ sichere Anlage investiert worden wäre.

Diesen Vergleich haben bereits diverse Immobilien-Experten angestellt und das Fazit lautet: Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt sich in vielen Fällen nicht; vor allem dann nicht, wenn sie nicht vermietet wird. Bei einer Vermietung kann zumindest ein Teil der Kosten kompensiert werden. Wie hoch dieser Anteil ist, hängt einerseits von der Auslastung ab und ob die Besitzer die Wohnung während den gefragtesten und teuersten Zeiten (Silvester, Sportferien) selber belegen. Der touristische Bekanntheitsgrad eines Ferienortes ist ein weiterer wichtiger Faktor.

Der Hauswart: wichtig für Mieter und Vermieter

Die Bedeutung des Hauswarts ist ein oft unterschätzter Faktor bei Mehrfamilienhäusern. Ein zuverlässiger, handwerklich versierter, freundlicher Hauswart kann dem Vermieter viel Geld, Aufwand und Ärger ersparen. Er fungiert als Bindeglied zwischen Mieter und Vermieter respektive der Verwaltung. Nicht selten hat er einen grossen Einfluss auf die Atmosphäre zwischen den Bewohnern; insbesondere dann, wenn er auch kleine Vermittlungs- oder Schlichtungsaufgaben übernimmt. Die eingehende Evaluation der richtigen Person für diese Stelle sollte also nicht vernachlässigt werden.

Zu den typischen Aufgaben eines Hauswarts gehören die Pflege der Liegenschaft oder die Wartung und der Betrieb der Haustechnik. Im Hauswartvertrag sollte in einem Pflichtenheft klar festgehalten werden, welche Arbeiten in welchem Turnus zu erledigen sind. Dazu gehören beispielsweise: Kontrolle und Instandhaltung der Beleuchtung, Reinigung des Treppenhauses, Regelung und Funktionsprüfung der Heizung, kleinere Unterhalts- und Reparaturarbeiten, Überwachung von Service- oder Erneuerungsarbeiten externer Firmen, Aufrechterhaltung von Ordnung und Sauberkeit im Gebäude und der Umgebung, Schneeräumung oder Instruktionen bezüglich der Hausordnung an neue Mieter.

Im Arbeitsvertrag sind ausserdem zu regeln: der vereinbarte Lohn, der Ferienanspruch (mind. 4 Wochen), Kündigungsmodalitäten oder die Pflicht zur Organisation einer Stellvertretung. Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Vorschriften gemäss OR, Art. 319ff. Besonderes Augenmerk ist im Vertrag auf die entsprechenden Vereinbarungen zu richten, wenn der Hauswart gleichzeitig Mieter in der Liegenschaft ist. Wird eine externe Firma mit der Hauswartstätigkeit beauftragt, hat der Eigentümer einzig die Pflicht zur Bezahlung der vereinbarten Vergütung; eine Variante aber, die sich in Sachen persönlichem Kontakt zu den Mietern nachteilig auswirkt.

Massive Preissteigerungen bei Grundstücken für Renditeliegenschaften

Bauland für Renditeliegenschaften hat sich in den letzten zehn Jahren zu einem gefragten Gut entwickelt. Dazu beigetragen haben vor allem zwei Faktoren: Das Bevölkerungswachstum und professionelle Anleger, die aufgrund der Zinssituation viel Geld in Liegenschaften investieren. Gemäss aktuellen Zahlen des Immobilien-Beratungsunternehmens Fahrländer Partner (www.fpre.ch) aus Zürich kosten Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser mit acht Wohnungen im Schweizer Schnitt aktuell gut zweieinhalb Mal soviel wie zehn Jahre zuvor.

Klar über dem Landesschnitt liegt die Ostschweiz: Hier hat sich der Preis von Bauland für mittelgrosse Mehrfamilienhäuser innerhalb eines Jahrzehnts mehr als verdreifacht. Im dritten Quartal 2010 betrug der Indexstand noch 131.6 Punkte, aktuell sind es 434.3 Punkte. Dabei liegen die Wertentwicklungen in den einzelnen Kantonen aber weit auseinander. Wer in Appenzell Innerrhoden 2010 ein Grundstück für den Bau eines Mehrfamilienhauses gekauft hat, kann es heute fast 60 Prozent teurer verkaufen. In Ausserrhoden liegt die Steigerung bei gut 240 Prozent, in St. Gallen bei 260 und im Thurgau beträgt der Zuwachs 255 Prozent.

Dass die Preise in St. Gallen, Appenzell Ausserrhoden und Thurgau im Zehnjahresvergleich wesentlich stärker gestiegen sind als in Innerrhoden, liegt auf der Hand: Ausserrhoden profitiert etwa von der Nähe zur Stadt St. Gallen und die Kantone St. Gallen sowie Thurgau haben gefragte städtische Zentren. Dazu kommen zahlreiche Gemeinden in guter Pendeldistanz zu Zürich. Trotzdem verzeichneten die drei Kantone gemäss Fahrländer Partner (www.fpre.ch) in der zweiten Hälfte 2018 einen leichten Preisrückgang, dem dieses Jahr aber wieder ein Anstieg folgte – ganz im Gegensatz zu Appenzell Innerrhoden: Nach einem Hoch um den Jahreswechsel 2017/2018, sanken dort die Preise zuerst markant und haben sich bisher im dritten Quartal 2019 kaum erholt.

Es handelt sich hierbei um statistische Werte, welche standortbezogen selbstverständlich entsprechende Unterschiede aufweisen können, denn die Qualität der Lage bestimmt den jeweiligen Wert.