Rückläufiger Wohnungsbau in der Ostschweiz

In den meisten Ostschweizer Kantone sind im vergangenen Jahr teilweise deutlich weniger Wohngebäude erstellt worden. Allein im Kanton St. Gallen waren es 12,7% weniger, wie das Bundesamt für Statistik mitteilt. Einfamilienhäuser wurden gar 13,5% weniger gebaut. Nach Anzahl der Wohnungen resultierte ein Minus von 13,8%. 2014 zählten die Statistiker für den Kanton eine Neubauproduktion von 2893 Wohnungen, was bereits ein Minus von 26% gegenüber dem Vorjahr ergibt.

Ist die Ostschweiz in der Wohnungsbaukrise? Schaut man auf die übrige Schweiz, so zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen eher peripheren Regionen und den Agglomerationen der Wirtschaftszentren. Die privaten Bauträger reagieren damit auf zwei Tendenzen. Einerseits wird Wohnraum in den urbanen Räumen und nahe der verkehrstechnischen Infrastruktur von Mietern und Käufern gegenüber dem «Landleben» wieder deutlich bevorzugt. Anderseits fürchten sich die Bauträger vor den Auswirkungen der Masseneinwanderungsinitiative.

Durch den Nachfrageüberhang und den damit einhergehenden Preisanstieg in den grössten Zentren wurden viele Mieter und Käufer in «billigere» Regionen verdrängt. Dieser Effekt wurde durch die verstärkte Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte in die urbanen Räume noch verstärkt. Nun ist die Nettozuwanderung deutlich zurückgegangen. Als Folge davon steigen die Leerstände in den peripheren Regionen zum Teil deutlich und Investitionen werden auf Eis gelegt.

Die privaten Auftraggeber – also alle ausser Bund, Kantone und Gemeinden – investierten 2015 nur in den Umbau mehr als im Vorjahr (+2,9%), derweil sich der Neubau rückläufig (-0,8%) entwickelte. Dies ist der erste Rückgang seit 2007 und der stärkste seit 1999.

 

Millionenschaden aus Werkvertrag

Wer im Rahmen eines Werkvertrags ein mangelhaftes Werk erstellt, hat innerhalb einer Gewährleistungsfrist einen allfälligen Mangel zu beheben. Das oberste Gericht hatte sich mit einem entsprechenden Fall auseinanderzusetzen, in dem es um den Mangel an fugenlosen Bodenbelägen auf über 16 000 Quadratmetern in zwei Gebäuden, bestehend aus rund 240 Zimmern sowie Gängen und Treppen ging. Das Unternehmen A hatte offensichtlich eine zu dünne Beschichtung angebracht, worauf an zahlreichen Stellen Risse auftraten. Es entspann sich ein langes Hin und Her, da der Boden entfernt und nochmals neu verlegt und damit mit einem erheblichen Aufwand gerechnet werden musste. Der Bauherr vergab schliesslich den Auftrag für den Boden an eine dritte Firma und forderte schliesslich vor Gericht vom Unternehmen A insgesamt CHF 1 Mio.

Nun muss dazu erwähnt werden, dass der Bauherr bei der Beseitigung eines Werkmangels nicht freie Hand hat. Nach Art. 169 Abs. 1 der hier massgebenden SIA-Norm 118 hat der Bauherr zunächst einzig das Recht, vom Unternehmer die Beseitigung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist zu verlangen. Soweit der Unternehmer Mängel innerhalb der Frist nicht behebt, ist der Bauherr berechtigt, nach seiner Wahl entweder weiterhin auf der Verbesserung zu beharren, Ausführung selbst oder durch Dritte auf Kosten des Unternehmers vornehmen zu lassen, einen dem Minderwert des Werkes entsprechenden Abzug von der Vergütung zu machen oder vom Vertrag zurückzutreten. Weigert sich der Unternehmer ausdrücklich, eine Verbesserung vorzunehmen, so stehen dem Bauherrn nach Art. 169 Abs. 2 SIA-Norm 118 die in Abs. 1 vorgesehenen Mängelrechte schon vor Ablauf der Verbesserungsfrist zu. Die Vorinstanz kam zum Schluss, A habe sich ausdrücklich geweigert, eine Nachbesserung vorzunehmen, weshalb die Beschwerdegegnerin gestützt auf die SIA-Norm 118 zur Ersatzvornahme berechtigt gewesen sei.

Urteil 4A_151/2016 vom 21. Juni 2016

Strafe wegen Sachbeschädigung am Nachbarsbaum?

Die Bäume im Nachbarrecht beschäftigen das Bundesgericht einmal mehr. In einem Fall, der auf den Sachverhalt vom September 2011 zurückgeht, hiess das oberste Gericht die Beschwerde des X gegen seine Verurteilung wegen Sachbeschädigung in mittelbarer Täterschaft durch das Kantonsgericht Luzern teilweise gut. Die Sachlage war so: Nachbar X hatte einen Dritten angewiesen, die Birken auf dem Grundstück von A zu schneiden. A reichte daraufhin Strafanzeige gegen die Beteiligten ein. Der Fall geht zurück ans Kantonsgericht.

Das Urteil enthält Erhellendes über das Nachbarrecht. Demnach begeht nach Strafgesetzbuch eine Sachbeschädigung, wer eine Sache, an der ein fremdes Eigentums-, Gebrauchs- oder Nutzniessungsrecht besteht, beschädigt, zerstört oder unbrauchbar macht. Nicht vorausgesetzt wird, dass die Sache einen Marktwert hat oder der Berechtigte eine Vermögensschädigung erleidet. Kann sich der Betreffende jedoch auf ein Gesetz berufen, handelt er rechtmässig. So erlaubt Art. 687 Abs. 1 Zivilgesetzbuch dem Nachbarn, überragende Äste zu kappen, wenn sie sein Eigentum schädigen und auf seine Beschwerde hin nicht binnen angemessener Frist beseitigt werden. Das Kapprecht stellt ein Selbsthilferecht dar, welches bestimmte Handlungen rechtfertigt, die ansonsten als Sachbeschädigung strafbar wären.

Dass X nicht selber handelte, spielt keine Rolle. Mittelbarer Täter ist, wer einen anderen Menschen als sein willenloses oder wenigstens nicht vorsätzlich handelndes Werkzeug benutzt, um durch ihn die beabsichtigte strafbare Handlung ausführen zu lassen. Der mittelbare Täter wird bestraft, wie wenn er die Tat eigenhändig ausgeführt hätte. Was Inhalt der Weisung von X an die übrigen Beteiligten war, wird nun das Kantonsgericht in der Sachverhaltsfeststellung präzisieren müssen.

Urteil 6B_898/2105 vom 27. Juni 2016

Einbruch während den Ferien: richtig versichert?

Eine Hausratversicherung schützt vor finanziellem Unbill bei einem Einbruch während Ihrer (Ferien-) Abwesenheit. In den Versicherungsschutz eingeschlossen sind alle beweglichen Sachen zu Hause und teilweise auch unterwegs. In der Regel ist der Neuwert der Habe versichert.

Soweit so gut. Eine erhebliche Stolperfalle ist die sogenannte Unterdeckung des Versicherungsschutzes, die zu Leistungskürzungen führen kann. Die Versicherungssumme sollte so hoch angesetzt sein, dass bei einer Zerstörung das gesamte Mobiliar zum Neuwert ersetzt werden könnte. Das bedeutet, dass eine objektive Schätzung über den Neuwert des Mobiliars angestellt werden sollte. Es ist vielfach überraschend, welche Summen dabei zusammenkommen. Diese kann gut und gerne einen sechsstelligen Betrag erreichen. Wichtig ist auch, dass man die Versicherungssumme regelmässig, mindestens aber nach grösseren Anschaffungen – neue Möbel, teure Geräte usw. – eine Überprüfung vornimmt. Die Versicherungsgesellschaften verfügen über Checklisten und viel Erfahrung in der Schätzung.

Eine Unterdeckung – also eine zu tief angesetzte Versicherungssumme – kann dazu führen, dass die Gesellschaft nur einen Teil des Schadens übernimmt, bei einem Einbruch beispielsweise die Schadenssumme im Verhältnis zwischen tatsächlichem und versichertem Wert.

Es lohnt sich übrigens nicht, bei der Hausratversicherung zu sparen. Eine höhere Versicherungssumme kostet unverhältnismässig wenig mehr. Zudem steigt die Prämie nicht proportional. Ein Augenmerk ist ausserdem auf die Versicherung von Wertgegenständen – Schmuck, Bilder, Sammlungen und dergleichen – zu legen. Hier ist vielfach eine besondere Versicherungslösung erforderlich.

Nutzungsübertragung zwischen verschiedenen Zonen

Das Bundesgericht hatte jüngst das Urteil zur Beschwerde von Nachbarn eines Bauherrn gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau zu fällen. Es ging darum, dass der Bauherr um die Bewilligung für ein Projekt in der Gemeinde Märstetten ersuchte, das eine Nutzungsübertragung innerhalb der fraglichen Parzelle, aber zwischen zwei verschiedenen Zonen vorsah. So sollte die Nutzung von dem in der Dorfzone liegenden Parzellenteil auf jenen in der Wohnzone W2 übertragen werden.

Das Verwaltungsgericht, das den Fall aufgrund des Gesuchsdatums nach altem Baurecht beurteilte, kam zum Schluss, dass eine Nutzungsübertragung nach alter Planungs- und Bauverordnung bejaht werden könne. Die sinngemässe Anwendung der Nutzungsübertagung zwischen verschiedenen Parzellen auf die Übertragung innerhalb einer Parzelle wurde nun durch das Bundesgericht gestützt. Allerdings stellte das oberste Gericht klar, dass eine solche Übertragung an Voraussetzungen geknüpft ist und dass die generelle Zulässigkeit der Nutzungsübertragung von einer bestimmten Zone auf eine andere mit abweichenden Nutzungsvorschriften zu verneinen sei.

Eine Nutzungsübertragung über Zonengrenzen hinweg hätte zur Folge, dass entlang der Zonengrenze Nutzungen hin und her verschoben und so die Zonenbestimmungen umgangen werden könnten. Das Gericht sieht jedoch Ausnahmen vor, sofern sie sich auf ausdrückliche Gesetzesvorschriften stützen, wie im vorliegenden Fall auf die massgebliche alte Planungs- und Bauverordnung. Diese erwähnt explizit, dass eine Nutzungsübertragung zwischen Parzellen unterschiedlicher Zonen möglich sei, sofern diese in enger örtlicher Beziehung stehen, die Übertragung im Grundbuch angemerkt sei und kein öffentliches Interesse verletzt werde.

Urteil 1C_30/2016 vom 21. Juni 2016

Baum fällt auf Auto: Haftet der Waldbesitzer?

Im Zusammenhang mit der Erörterung der Werkeigentümerhaftung in einem der letzten Ratgeber ist die Frage an uns herangetragen worden, ob Waldbesitzer für Schäden durch herabfallende Äste und umstürzende Bäume haften. Beim Waldeigentum ist vor allem die Haftung aus Unterlassung zu beachten. Damit eine Unterlassung zu einer Haftung führt, muss eine Handlungspflicht vorliegen. Allerdings bilden solche in der Schweiz die Ausnahme. So existiert für den Wald weder eine generelle Bewirtschaftungspflicht noch eine Pflicht, gefährliche Objekte aus dem Wald zu entfernen. Wird also ein Waldbesucher von einem herabfallenden Ast verletzt, haftet der Waldeigentümer in der Regel nicht.

Anders sieht es bei einer Handlungspflicht aus. So gilt in einigen Kantonen eine Pflicht der Waldeigentümer, Waldsäume gegenüber Strassen zu kontrollieren und zu pflegen. Dies hat für Waldbesitzer zweierlei Konsequenzen: Erstens entstehen Kosten für den Kontroll- und Pflegeaufwand. Zweitens bewirkt die Handlungspflicht eine Haftung des Waldeigentümers.

In Bezug auf die Werkeigentümerhaftung ist wiederum an Waldwege und -strassen zu denken, auf denen es zu einem Schaden kommen kann. Damit der Werkeigentümer haftet, muss das Werk einen Mangel aufweisen. Ein solcher liegt vor, wenn das Werk für den bestimmungsgemässen Gebrauch nicht genügend Sicherheit bietet. Was bestimmungsgemäss ist, hängt vom Benutzerkreis ab. Eine viel begangene Waldstrasse hat einen grossen Benutzerkreis und muss entsprechend höheren Anforderungen genügen als ein wenig benutzter Waldweg. Das bedeutet, dass der Eigentümer für jeden Mangel einstehen muss, also auch, wenn der Mangel durch ein Naturereignis verursacht wurde. Als Ausnahme von der Regel haftet der Waldeigentümer nicht für öffentliche Wege, wenn sie im Interesse und im Unterhalt eines Gemeinwesens stehen.

 

Der St. Galler Wohnungsmarkt ist ein Mietermarkt

Unlängst hat der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz den Online-Wohnungsindex OWI für zwölf Schweizer Städte veröffentlicht, so auch für St. Gallen. Der OWI zeigt auf, wie viele und welche Mietwohnungen im beobachteten Wintersemester 2015/16 auf den Online-Marktplätzen angeboten wurden. Für die Stadt St. Gallen waren es im Zeitraum rund 2’600 Wohnungen oder 17% mehr als im vorangehenden Halbjahr. Dies sind 6% aller 40’740 Wohnungen auf dem Stadtgebiet. Die Entwicklung der Online-Inserate über das vergangene Jahr zeigt, dass der Wohnungsmarkt in der Gallusstadt ein überdurchschnittlich grosses Wohnungsangebot hat, und dass sich das Angebot kontinuierlich ausweitet. Der entspannte Markt zeigt sich auch bei den Mietzinsen. 65% der angebotenen Wohnungen kosten monatlich unter CHF 1’500, 24% weniger als CHF 1’000. Das ist im Vergleich zu anderen Städten aussergewöhnlich. 3-Zimmer-Wohnungen und Flächen zwischen 60 und 100 Quadratmeter machen den Hauptanteil des Marktes aus.

Der Trend des OWI zeigt für die grössten Schweizer Städte fast ausnahmslos eine merkliche Entspannung. Zudem waren nicht nur teure, sondern auch viele günstige Wohnungen im Online-Angebot. St. Gallen nimmt insofern eine besondere Stellung ein, als hier Inserate im Durchschnitt 33 Tage aufgeschaltet waren. Nur in Lugano mussten Vermieter länger nach einem Mieter suchen (43 Tage), während sich der Durchschnitt der Schweizer Städte bei 29 Tagen bewegt.

Gegenüber der Leerwohnungsziffer, dem vom Bundesamt für Statistik jeweils zum Stichtag 1. Juni erhobenen Indikator für das Wohnungsangebot, zeigt der OWI ein dynamisches und auch realistischeres Bild des Wohnungsmarktes. Offiziell wurden für das Jahr 2015 für die Stadt St. Gallen nur 829 leerstehende Wohnungen ausgewiesen, was einer Leerstandsziffer von 2,0% entspricht.

Weitere Informationen: www.svit.ch > Publikationen

Was ein Betreibungsregisterauszug aussagt und was nicht

Wer sich bei der Überprüfung der Bonität eines Vertragspartners auf Betreibungsregisterauszüge verlässt, wiegt sich in falscher Sicherheit. Notorische Trickser kennen die Unzulänglichkeiten des Schuldbetreibungs- und Konkurswesens. Eine gängige Methode zur Verschleierung der eigenen Säumigkeit ist es, sich einen Auszug von einem Betreibungsamt ausstellen zu lassen, in deren Betreibungskreis man gar nie gewohnt hat. Rechtliche Grundlage ist die Weisung «Betreibungsregisterauszug 2016» des Bundesamtes für Justiz, die den Betreibungsämtern untersagt, für die Ausstellung eines Eigenauszugs einen Nachweis zu verlangen, wonach sich der Wohnsitz des Antragstellers innerhalb des Betreibungskreises des Betreibungsamtes befindet oder befunden hat. Diese Weisung ist praxisfremd, sofern man sie dahingehend auslegt, dass das Betreibungsamt auch selbst keine entsprechende Abklärung machen darf. Wenn dem so wäre, ist der Auszug nur von geringer Vertrauenswürdigkeit und Aussagekraft. Zahlreiche Betreibungsämter halten sich darum nicht an die enge Auslegung. Sie machen aus eigenem Antrieb eine Wohnsitzüberprüfung und vermerken auf dem Auszug sogar, seit wann eine Person an der angegebenen Adresse Wohnsitz hat oder wie lange sie wohnhaft war.

Zumeist private Vermieter vertrauen auf den Betreibungsregisterauszug und sind sich der Unzulänglichkeit nicht bewusst. Sie sind auch die häufigsten Opfer von sogenannten Mietnomaden, die sich mit fingierten Auszügen ein vertrauenswürdiges Gesicht geben. Dem soll mittels eines parlamentarischen Vorstosses Einhalt geboten werden. CVP-Nationalrat Martin Candinas fordert, dass die Betreibungsämter gesetzlich verpflichtet werden, vor dem Ausstellen eines Auszugs zwingend eine Wohnsitzüberprüfung durchzuführen. Der Bundesrat ist aufgefordert, die Motion zu beantworten. Es ist zu hoffen, dass die Antwort positiv ausfällt.

 

Hafte ich bei einem Unfall auf meinem Grundstück?

«Ich besitze angrenzend ein unbebautes Grundstück, das Kinder aus der Nachbarschaft im Winter zum Schlitteln nutzen. Hafte ich für Unfälle, wenn zum Beispiel ein Kind gegen unsere Gartenmauer prallt?» – Nein. Grundsätzlich gilt zwar für Grund- und Werkeigentümer eine sogenannte Kausalhaftung. Das heisst, es wird nicht danach gefragt, ob ein Verschulden des Grundeigentümers vorliegt. Die Haftung knüpft an das Eigentum eines Werkes an – also beispielsweise bei einem Schopf, einem künstlichen Teich, einer Gartenmauer aus Steinquadern oder gar eine Skipiste. Die genannten Kausalhaftungen beruhen auf der Überlegung, dass den Eigentümer eines Grundstücks bzw. eines Werks eine besondere Verantwortung für dessen Sicherheit gegenüber Dritten trifft. Eine weitere Haftungsregel bildet der sogenannte Gefahrensatz, wonach jeder dafür verantwortlich ist, selbst geschaffene Gefahren so zu handhaben, dass keine Schädigung von Dritten eintritt.

Eine Schranke der Werkeigentümerhaftung bildet demgegenüber die Selbstverantwortung der Benutzer. Der Werkeigentümer hat nicht jeder erdenklichen Gefahr vorzubeugen. Er darf Risiken ausser Acht lassen, die von den Benutzern des Werks oder von Personen, die mit dem Werk in Berührung kommen, mit einem Mindestmass an Vorsicht vermieden werden können. Ein ausgefallenes, unwahrscheinliches Verhalten muss nicht einberechnet werden.

Eine weitere Schranke der Haftpflicht bildet sodann die Zumutbarkeit. Zu berücksichtigen ist, ob die Beseitigung allfälliger Mängel oder das Anbringen von Sicherheitsvorrichtungen technisch möglich ist und ob die entsprechenden Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zum Schutzinteresse der Benutzer und zum Zweck des Werks stehen. Nach diesen Gesichtspunkten ist eine Haftung des Grundeigentümers zu verneinen.

Braucht St. Gallen die Formularpflicht im Mietwesen?

Der Bundesrat strebt an, das Mietrecht zu revidieren und eine allgemeine Formularpflicht für die Vermieter einzuführen. Auf dem Formular müssen diese den Mietzins des Vormieters vor Abschluss des Vertrags bekannt geben. Diese Formularpflicht, die heute kantonal in einzelnen wenigen Kantonen gilt, soll dazu dienen, Transparenz zu schaffen und die Mietzinsentwicklung zu dämpfen, indem die neuen Mieter bei einer Mietzinserhöhung ein Schlichtungsverfahren einleiten können, obwohl sie den Vertrag unterzeichnet haben.

Diesen hehren Zielen ist entgegenzuhalten, dass weder der alte Mietzins eines vielleicht langjährigen Vertrags Transparenz über den aktuellen Wohnungsmarkt schafft, noch, dass die Mietzinsentwicklung auf dem Verfahrensweg gesteuert werden kann. Massgebend ist allein ein ausreichendes Angebot. Den zweifelhaften Vorteilen steht ein erheblicher Aufwand der Vermieter und ein nicht unerhebliches Verfahrensrisiko – besonders bei weniger geübten privaten – Vermietern gegenüber. Vermieter müssten jede noch so kleine Erhöhung des Mietzinses beim Mieterwechsel begründen und sich auf ein Schlichtungs- oder sogar Gerichtsverfahren gefasst machen. Nicht stichhaltig begründete – wenn auch gerechtfertigte – Erhöhungen fallen im Verfahren ebenso durch wie fehlende Begründungen. Gegebenenfalls setzt das Gericht den Mietzins sogar tiefer an als den letzten Mietzins des Vormieters. Da wird sich manch ein Eigentümer überlegen, ob er beispielsweise wertvermehrend in seine Liegenschaft investieren will.

Kommt hinzu, dass die Ostschweiz einen ausreichend dotierten Mietwohnungsmarkt und angemessene, attraktive Mietzinse vorweisen kann. Daran sollten wir nicht schrauben und damit Vermieter abschrecken. Demnächst verhandeln die eidgenössischen Räte über das Reformpaket.