Energetische Sanierungen sparen noch mehr Steuern

Die Reduktion des Energieverbrauchs bei älteren Liegenschaften ist ein wichtiges Element zur Senkung des CO2-Ausstosses in der Schweiz. Schon länger dürfen deshalb Investitionen, die dem Umweltschutz dienen, bei bestehenden Bauten voll von den Steuern abgezogen werden. Dabei unterscheiden die Steuerämter auch nicht zwischen werterhaltenden oder wertvermehrenden Investitionen.

Seit Beginn dieses Jahres lohnt sich die energetische Sanierung von Gebäuden aus steuertechnischer Sicht noch mehr. Dazu tragen zwei Anpassungen bei: Zum einen dürfen, im Zusammenhang mit Arbeiten zur energetischen Sanierung, neu auch Demontage- und Rückbaukosten von den Steuern abgezogen werden. Als Rückbaukosten gelten beispielsweise die Entsorgung der alten Ölheizung und des zugehörigen Tanks, wenn diese durch ein ökologisches Heizsystem ersetzt werden. Abgezogen werden darf neu auch der Abbruch eines ganzen Hauses, wenn stattdessen ein Neubau nach den aktuellen Energievorschriften erstellt wird. Zum anderen steht es Liegenschaftsbesitzern ab sofort frei, die Abzüge auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden zu verteilen, auch wenn alle Investitionen in einem Jahr getätigt wurden.

Diese Verteilung der Steuerabzüge auf mehrere Jahre ermöglicht es, Kosten für energetische Massnahmen, die höher als das Jahreseinkommen sind, aufzusplitten. Bis anhin konnte man in einem solchen Fall das Potenzial nicht ausschöpfen oder musste die Arbeiten etappieren, um die Abzüge auf zwei Steuerperioden verteilen zu können. Betrugen die Kosten für die energetische Sanierung von Dach, Fassaden und Fenstern beispielsweise 125`000 Franken, das Einkommen aber nur 100`000 Franken, so «verschenkte» man den Steuerabzug für die restlichen 25`000 Franken. Neu zieht man diesen Restbetrag einfach im Folgejahr ab und profitiert so nochmals von tieferen Steuern.

Wann kommt welches Baubewilligungsverfahren zum Zug?

Wer bauliche Veränderungen an einer Liegenschaft vornimmt, braucht meistens eine Baubewilligung. Davon ausgenommen sind in der Regel nur kleinere Eingriffe – etwa die Erneuerung eines Bades oder das Herausbrechen einer nicht tragenden Wand. Für alle anderen baulichen Veränderungen ist entweder ein ordentliches oder ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren notwendig – letzteres wird zum Teil auch als Anzeigeverfahren bezeichnet. Welches Verfahren wann zur Anwendung kommt, kann zwar von Kanton zu Kanton variieren, die Grundsätze sind aber ähnlich.

Das vereinfachte Verfahren (Anzeigeverfahren) kann zur Anwendung kommen, wenn kein öffentliches Interesse tangiert wird und es keine oder nur wenige zur Einsprache Berechtigte gibt. Könnten beispielsweise nur wenige Nachbarn eine Einsprache gegen das Bauprojekt machen, und geben diese vorab schriftlich ihr Einverständnis dazu, kann die Bewilligung meist im vereinfachten Verfahren erteilt werden. Typische Beispiele für solche Projekte sind der Einbau von Dachflächenfenstern oder die Isolation von Fassade und Dach. In der Regel braucht es beim vereinfachten Verfahren keine Bauprofile und die Bewilligung wird relativ schnell erteilt – üblicherweise innert zwei Monaten. Nicht angewendet werden kann das Verfahren bei Bauten ausserhalb der Bauzone und meist auch nicht bei solchen mit Schutzauflagen.

Bei diesen Liegenschaften und bei allen anderen Bauprojekten, die nicht die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Verfahren erfüllen, braucht es ein ordentliches Verfahren. Dieses dauert in den meisten Gemeinden mindestens drei Monate und die geplanten Veränderungen müssen mittels Bauprofilen ausgesteckt werden. Zudem können alle Berechtigten dagegen Einsprache erheben.

Drum prüfe wer sich lange bindet

Wer sich für den Kauf einer bestehenden Immobilie interessiert, sollte genau prüfen, ob das Haus die eigenen Anforderungen erfüllt. Dabei gilt es nicht nur an heute zu denken, sondern auch an morgen. Denn Wohnbedürfnisse können sich ändern: eine Familie wird gegründet, ein Paar trennt sich, jemand macht sich selbständig und möchte zu Hause sein Büro einrichten. Je flexibler ein Objekt ist, desto eher genügt es auch auf lange Zeit hinaus den Ansprüchen.

Je mehr nichttragende Innenwände eine Wohnung oder ein Haus hat, desto einfacher ist später beispielsweise eine andere Aufteilung der Räume möglich. Die Schlafzimmer sollten idealerweise 14 Quadratmeter gross sein und möglichst eine annähernd quadratische Grundform haben. So lassen sich die Zimmer flexibel nutzen und auch auf verschiedenste Arten möblieren. Ausserdem ist die Anordnung der Räume zueinander zu beachten: Küche und Esszimmer sollten nahe beieinander liegen, um die Wege möglichst kurz zu halten. Bei anderen Zimmern ist hingegen eine gewisse Distanz gefragt – etwa zwischen Arbeits- und Spielzimmer.

Selbstverständlich gehört zur Überprüfung des Gebäudes unter anderem auch die Klärung folgender Fragen: Bietet das Haus genügend Räume für alle Bewohner – heute und morgen? Existiert die gewünschte Terrasse? Kann die Immobilie ausgebaut werden? Gefällt das Objekt auch optisch? Finden bestehende Möbel Platz? Entspricht die Küche den Anforderungen? Und nicht zuletzt: muss das Objekt von einer Fachperson beurteilt werden? Dabei geht es etwa um die Qualität der Bausubstanz, die Einschätzung zu künftig nötigen Investitionen, die Überprüfung der Wärmeisolation oder des bestehenden Heizsystems. Der Aufwand lohnt sich – denn im Gegensatz zu Mietern können Eigenheimbesitzer, sollte das Haus oder die Wohnung den Ansprüchen nicht mehr genügen, nicht einfach in ein passenderes Objekt umziehen.

Prävention senkt das Risiko im Treppenhaus

Stürzt in einem Mehrfamilienhaus jemand, dann meist im Treppenhaus. So gehen rund 100 der 280 tödlichen Unfälle, die hierzulande jährlich in und um Wohnhäuser herum passieren auf das Konto von Treppen und Stufen. Dazu kommen gemäss der Beratungsstelle für Unfallverhütung weitere 3200 Personen, die sich beim Ausgleiten oder Stolpern auf Treppen im Gebäudeinnern schwer verletzen.

Kommt es auf der Treppe eines Mehrfamilienhauses zu einem Unfall, stellt sich immer auch die Frage, inwieweit der Hauseigentümer dafür rechtlich belangt werden kann. Bei Neubauten, die den aktuellen baulichen Vorschriften entsprechen und von den Behörden vor nicht allzu langer Zeit abgenommen wurden, hat der Liegenschaftsbesitzer kaum rechtliche Konsequenzen zu befürchten. Bei Altbauten sieht das etwas anders aus. Hier gilt zwar die Bestandesgarantie. Will heissen: Der Eigentümer ist grundsätzlich nicht gezwungen, sein nach älteren Normen erstelltes Treppenhaus den aktuellsten Vorschriften anzupassen. Trotzdem kann ein Hausbesitzer aber rechtlich mit zur Verantwortung gezogen werden, wenn es zu einem Unfall kommt.

Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Sicherheitsmängel offensichtlich sind und sich mit vernünftigem Aufwand hätten beheben lassen. Typische Beispiele sind Bodenbeläge im Treppenhaus, die durch langjährige Nutzung eine erhöhte Rutschgefahr aufweisen, oder eine Beleuchtung, die so schwach ist, dass die Benutzer Kanten oder Treppenabsätze schlecht sehen können. Um die Sicherheit zu erhöhen und das Risiko für rechtliche Probleme im Falle eines Unfalls klein zu halten, lohnt es sich deshalb, das Treppenhaus und andere gemeinsam genutzte Bereiche einer Liegenschaft periodisch durch eine Fachperson prüfen zu lassen und deren Empfehlungen für Anpassungen auch umzusetzen.

Hypothek: Bessere Chancen für frühzeitige Verlängerung

Lange waren die beliebtesten Hypotheken die fünfjährigen, in letzter Zeit die zehnjährigen und heute sind es häufig jene mit noch längeren Laufzeiten. Kein Wunder – schliesslich möchten Immobilienbesitzer von den derzeitig rekordtiefen Hypothekarzinssätzen möglichst lange profitieren. Was aber, wenn man vor längerem eine Hypothek mit höheren Zinsen abgeschlossen hat, die auch noch einige Jahre laufen wird: Würde es sich lohnen vorzeitig auszusteigen um einen neuen Kredit aufzunehmen und um damit von den aktuell tieferen Zinsen profitieren zu können?

Grundsätzlich ist es so, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek etwas kostet – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese setzt sich aus dem Zins zusammen, der noch bis zum offiziellen Vertragsende geschuldet wäre, zuzüglich allfälliger Bearbeitungsgebühren durch die Bank – und in Zeiten von Negativzinsen wie heute, kann die Bank sogar noch einen Verlustzins geltend machen (für die Wiederanlage des Geldes). Klar, dass sich ein solcher Ausstieg meist nicht rechnet – je länger die Restlaufzeit, desto weniger. So viel zur Theorie.

Die Praxis sieht derzeit jedoch etwas anders aus, denn das Hypothekargeschäft ist unter den Finanzinstituten begehrt, die Konkurrenz gross. Man muss gar nicht zwingend vorzeitig aussteigen: Es kann sich lohnen beim Kreditgeber einfach nach den Konditionen für einen frühzeitigen Neuabschluss der Hypothek zu fragen und allenfalls auch zu verhandeln. Nach üblichen Regeln können heutige Zinsen meist nur sechs Monate im Voraus fixiert werden – ohne dafür einen Zuschlag auf den neuen Zins bezahlen zu müssen. Viele Finanzinstitute haben diese Frist bereits auf zwölf Monate ausgeweitet. Und andere gehen noch weiter: Dort können Verlängerungen oder Nachfolgefinanzierungen von bestehenden Hypotheken zum Teil bis zu drei Jahre im Voraus festgelegt werden – auf dem Zinsniveau von heute.

Stolperfallen für den Vermieter bei der Wohnungsabnahme

Rund 400`000 Haushalte ziehen hierzulande jedes Jahr um. Entsprechend gross ist auch die Zahl der Wohnungsabnahmen. Professionelle Vermieter sind entsprechend routiniert und wissen genau, wie vorzugehen ist. Wer als Besitzer einer kleineren Liegenschaft hingegen nur alle paar Jahre eine Abnahme durchführt, läuft Gefahr dabei Fehler zu machen und eventuell auf Kosten sitzen zu bleiben. Heikel ist insbesondere der rechtskonforme Umgang mit Mängeln – beispielsweise einer Abplatzung am Waschbecken oder einer Beschädigung des nur wenige Jahre alten Parkettbodens.

Wichtigster Punkt bei der Wohnungsabnahme ist die Einhaltung von Artikel 267a des Obligationenrechts. Dieser sagt: «Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.» Entsprechend ist es wichtig, die Wohnung bei der Abnahme genau unter die Lupe zu nehmen und etwa auch das Funktionieren von Herdplatten oder Backofen zu prüfen. Vorgefundene Mängel müssen detailliert festgehalten und dem Mieter innert maximal zwei bis drei Arbeitstagen schriftlich mitgeteilt werden. Aus dem Schreiben sollte auch hervorgehen, welche Forderungen man als Vermieter stellt. Also beispielsweise die Übernahme der Kosten für ein neues Waschbecken abzüglich der Altersentwertung oder die Reparatur des Parkettbodens durch einen Fachmann. Entdeckt man offensichtliche Mängel als Vermieter jedoch erst einige Tage nach der Abnahme, können diese nicht mehr geltend gemacht werden.

Ausgenommen sind einzig versteckte Mängel. Stellt beispielsweise der Nachmieter beim ersten Gebrauch der Badewanne fest, dass der Ablauf nicht richtig funktioniert, muss der Vormieter für den Schaden geradestehen, denn der Vermieter konnte diesen Mangel auch im Rahmen einer genauen Prüfung nicht erkennen.

Unverheiratete müssen vorsorgen

Wer im Konkubinat ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich – so schwer es fällt – auch mit einem möglichen Todesfall und den damit zusammenhängenden Folgen bezüglich des Wohneigentums auseinandersetzen. Denn selbst wenn das Paar einen Konkubinats- oder Gesellschaftsvertrag aufgesetzt hat, sind die Partner von Gesetzes wegen gegenseitig nicht erbberechtigt. Um für den Todesfall vorzusorgen, muss deshalb ein Testament verfasst werden, in dem der Partner, beziehungsweise die Partnerin als Erben fungieren.

Dabei ist aber wichtig zu wissen: Trotz Testament haben bestimmte Erben einen gesetzlichen Anspruch auf einen definierten Mindestanteil am Gesamtnachlass, den sogenannten Pflichtteil. Zu diesen pflichtteilgeschützten Erben gehören in erster Linie die Nachkommen, aber etwa auch ein Ehepartner, von dem man getrennt lebt. Sind keine Nachkommen da, haben ausserdem die Eltern des Erblassers einen Anspruch auf einen Pflichtteil. Soll der Partner oder die Partnerin alleine erben, ist dies nur mit einem notariell beglaubigten Erbverzichtsvertrag möglich. In diesem verzichten die pflichtteilgeschützten Erben explizit auf ihren gesetzlichen Anspruch am Nachlass.

Und weil unverheiratete Paare nicht nur erbrechtlich schlechter gestellt sind als Ehepaare, sondern etwa auch bezüglich AHV und Pensionskasse, sollte dies durch entsprechende Massnahmen möglichst ausgeglichen werden – beispielsweise mit dem Abschluss einer Risikoversicherung für den Invaliditäts- und Todesfall zugunsten des Konkubinatspartners. Dort macht es Sinn, für den Todesfall die Versicherungssumme so anzusetzen, dass der hinterbliebene Partner die pflichtteilgeschützten Erben auszahlen und damit das Eigenheim übernehmen kann.

Stabile Werte in bewegten Zeiten

Im vergangenen Herbst noch haben in New York führende Vertreter von Unternehmen, Regierungen und internationalen Organisationen die Auswirkungen einer globalen Gesundheitskatastrophe simuliert. Dass sie kurze Zeit später Wirklichkeit würde, damit hat niemand gerechnet und wie lange Covid-19 unseren Alltag noch bestimmt, wird sich zeigen.

Überall auf dem Globus sind jetzt Neuausrichtungen, Innovation und Flexibilität gefragt, denn wir sind den Verhältnissen nicht machtlos ausgeliefert, sondern können etwas dagegen tun.

Es ist bekannt, dass Immobilien generell als stabile Kapitalanlage gelten. Oft hat man als Eigentümer eine subjektive Vorstellung über den Wert des eigenen Objekts. Gerade in turbulenten und ungewissen Zeiten wie diesen, bringt eine verlässliche Beurteilung eines Experten Gewissheit und Sicherheit. Lassen Sie deshalb jetzt Ihre Liegenschaft prüfen, um eine objektive Einschätzung zu erhalten. Als akkreditierter Bewerter stellen wir Ihnen natürlich gerne unsere langjährigen Markt- und Fachkenntnisse zur Verfügung und führen professionelle Schätzungen für Private, Unternehmer, Investoren, Kreditinstitute, institutionelle Anleger, für die öffentliche Hand und Gerichte durch.

Zögern Sie also nicht uns zu kontaktieren, denn wir nehmen uns Zeit und freuen uns auf Sie. Bleiben Sie gesund. Ihr Hugo Steiner-Team St. Gallen

Solaranlagen können eine gute Rendite abwerfen

Lohnt sich eine Photovoltaikanlage nicht nur aus ökologischen Überlegungen, sondern auch in finanzieller Hinsicht? Diese Frage stellen sich viele, die mit einer Solaranlage auf dem eigenen Hausdach liebäugeln. Grundsätzlich hängt die Wirtschaftlichkeit von mehreren Faktoren und Annahmen ab: vom Wetter und der entsprechenden Stromproduktion ebenso, wie von den Anlagekosten und der installierten maximalen Leistung.

Einen grossen Einfluss auf die Rendite hat auch der Privatverbrauch – also wie viel Strom der Solaranlage im eigenen Haushalt gleich wieder genutzt wird. Als Grundsatz gilt dabei: je höher dieser Anteil, desto besser. Eine Familie erzielt rund 30 bis 40 Prozent. Wer tagsüber jedoch nicht zu Hause ist, kommt kaum über 20 Prozent hinaus. Welche Auswirkungen die Eigennutzung auf die Rendite hat, kann beispielsweise gut mit dem Solarrechner von www.energieschweiz.ch, einer Internetplattform des Bundes, nachvollzogen werden.

Zur Rendite einer Photovoltaikanlage tragen auch die Einmalvergütung des Bundes und die Steuereinsparung bei, da die Investitionen vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Ebenfalls wichtig sind die Abnahmepreise, welche die lokalen Energieversorger für den überschüssigen Strom zahlen. Dies zeigt der Solarrechner eindrücklich: So beträgt die Rendite für eine rund 45 Quadratmeter grosse Solaranlage*, bei einem Eigenverbrauch von 30 Prozent, in Wil stolze 3.2 Prozent (Abnahmepreis 15 Rp./kWh) – in Romanshorn jedoch nur 0.6 Prozent (6 Rp./kWh). Entsprechend hat sich die Anlage in Wil bereits nach 12 Jahren amortisiert, jene in Romanshorn erst nach 23 Jahren – bei einer Lebensdauer von rund 30 Jahren. Was sich in Wil und Romanshorn dafür nicht unterscheidet, ist der ökologische Effekt: eine jährliche Einsparung von gut 3500 Kilogramm CO2.

*Beispiel-Anlage an beiden Orten: 5 Bewohner, Modul-Orientierung -52°, Dachneigung 35°, Modulwirkungsgrad 17%.

Das Corona-Virus und Ihre Liegenschaft

Es sind aussergewöhnliche Zeiten. Die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Massnahmen des Bundes haben in der gesamten Schweiz zu einer neuen Situation geführt, mit der bisher noch nie jemand konfrontiert war. Kein Wunder wirft das immer wieder neue Fragen auf – so auch bei der Mieterschaft, bei Liegenschaftsverwaltungen, Immobilienbesitzern oder Stockwerkeigentümergemeinschaften. Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT hat sich der Thematik bereits angenommen.

Soll man beispielsweise einen Hauswart, der über 65 Jahre alt ist, nun beurlauben, ist eine der dort aufgeworfenen Fragen. Und die Antwort klar: «Ja, dazu sind Sie sogar verpflichtet.» Oder: «Darf ich als Verwalter eine Ausschusssitzung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit maximal sechs Personen durchführen?». Auch hier bietet der Dienst des SVIT eine klare Antwort: «Eine solche Sitzung fällt unter das Veranstaltungsverbot.» Ebenfalls werden diverse Fragen aus dem Mietbereich geklärt: Etwa ob man überhaupt noch Wohnungsbesichtigungen durchführen kann oder ob gewerbliche Mieter, die aufgrund des Notrechts ihren Betrieb einstellen müssen, ein Anrecht auf Mietreduktion haben.

Weitere angesprochene Themen sind beispielsweise auch, ob nun die kontrollierte Lüftung in Liegenschaften abgeschaltet werden soll oder ob in Aufzügen eine besondere Ansteckungsgefahr herrscht. Viele Anfragen zeugen von einer Verunsicherung, andere behandeln eher rechtliche Gebiete und abschliessend ist der Fragenkatalog selbstverständlich nicht. Der SVIT ruft deshalb auch auf, weitere Fragen einzureichen – die dann aufgenommen werden können.

 

www.svit.ch -> FAQ’s zu Corona und Immobilienwirtschaft