Kündigung wegen Untauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch

Seit über fünf Jahren streiten sich Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses im Amt Willisau darüber, ob die fristlose Kündigung durch die Mieter zu Recht erfolgt ist und der Vermieter zu viel bezahlte Miete rückerstatten und Schadenersatz leisten muss. Das bisher letzte Kapitel beschäftigte das Bundesgericht.

Der Sachverhalt ist folgender: Wegen mangelhafter Elektroinstallation bestand für die Bewohner ein erhebliches Risiko für Leib und Leben, was die Mieter veranlasste, den Mietvertrag mit Verweis auf Art. 259b lit. a OR fristlos zu kündigen. Der besagte Gesetzesartikel gibt dem Mieter das Recht zu einer fristlosen Kündigung, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt und der Vermieter den Mangel trotz Kenntnis nicht innert angemessener Frist beseitigt. Im strittigen Fall wird die Vorinstanz neu zu beurteilen haben, ob der Vermieter vor der Kündigung gesicherte Kenntnis vom Mangel hatte.

Ob die Mietsache zum vorausgesetzten vereinbarten oder üblichen Gebrauch taugt, beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Abzustellen ist auf die im vereinbarten oder üblichen Gebrauch typische Nutzung. Auf subjektive Wunschvorstellungen des Mieters kommt es nicht an, ausser, wenn die Parteien diese zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht haben. So können und müssen die Parteien vereinbaren, dass die Aussicht unverbaubar ist oder die Lärmimmissionen und die elektromagnetische Strahlung ein bestimmtes Mass nicht überschreiten darf, wenn dies vor Gericht einklagbar sein soll. Allein auf die Anpreisung der Mietsache zum Beispiel in einem Inserat kann sich der Mieter nicht abstützen.

Der Vermieter ist zum Beseitigen des Mangels in angemessener Frist verpflichtet, was dem Mieter wiederum auferlegt, dass er den Vermieter in Kenntnis setzen muss.

Urteil des Bundesgerichts 4A_309/2017 vom 26. März 2018

Kuhglocken beschäftigen Bundesgericht

Dürfen Kühe in der Nacht auf der Weide Glocken tragen? Diese Frage beschäftigte die Luzerner Gerichtsinstanzen und zuletzt auch das Bundesgericht. Der Eigentümer einer an das fragliche Weideland angrenzenden Wohnliegenschaft klagte durch alle Instanzen gegen die nach seiner Ansicht übermässigen Immissionen und verlangte, dass dem Landwirt zu verbieten sei, seinem Vieh zwischen 20 Uhr und 7 Uhr Glocken umzuhängen.

Das Bundesgericht erwägt in Übereinstimmung mit dem obersten kantonalen Gericht, dass das Geläut von Glocken an der fraglichen Lage seit Jahrzehnten zu den örtlichen Gegebenheiten gehöre, dass die Immission bei geschlossenen Schlafzimmerfenstern nicht und bei offenen Fenstern in einer eher geringen Lautstärke wahrnehmbar sei und dass der Beschwerdeführer sein seit 1987 bewohntes Haus erst im Jahr 2012 so renoviert habe, womit das Schlafzimmer neu gegen die Landwirtschaftszone hin orientiert sei.

Die Gerichte anerkennen zudem das Argument des Landwirts, dass die Jungtiere dazu tendieren, die Umzäunung zu durchbrechen, und das Auffinden von Tieren ohne akustische Unterstützung im angrenzenden Waldgebiet nachts aufwändig wäre. Von daher könne dem Landwirt ein sachliches Interesse, den Tieren nachts Glocken umzuhängen, nicht von vornherein abgesprochen werden.

Das Bundesgericht widerspricht dem Nachbarn, der geltend macht, dass nachts generell jede unnötige störende Immission als übermässig zu taxieren sei. Vielmehr sei dies nur in der Regel so. Das Bundesgericht hält dafür, dass sich ein Nachbar auch nachts jene Immissionen gefallen lassen muss, die ein durchschnittlich sensibler Nachbar als nicht übermässig wahrnimmt.

Zu beachten ist allerdings, dass das Bundesgericht in einem Leiturteil von 1975 einem Landwirt – allerdings unter anderen Voraussetzungen – verboten hatte, seinem Vieh beim nächtlichen Weidegang Glocken umzuhängen.

Urteil des Bundesgerichts 5A_889/2017 vom 20. April 2018 und BGE 101 II 248

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

 

Wann erlischt ein Fahrwegrecht?

Vor Bundesgericht stritten sich unlängst ein Grundeigentümer und seine Nachbarn über ein seit mehr als hundert Jahren bestehendes Fahrwegrecht. Der Grundeigentümer hatte auf dem Klageweg die Gewährleistung dieses im Grundbuch eingetragenen Rechts verlangt. Die Nachbarn forderten dessen Löschung. Vor Bundesgericht erhielt der Grundeigentümer nun Recht.

Die Nachbarn machten geltend, der Grundbucheintrag sei 1899 zu Unrecht erfolgt, was der Grundeigentümer hätte erkennen müssen. Bestritten war somit der gute Glaube des Grundeigentümers, der sich beim Kauf der Parzelle im Jahr 2012 auf die Richtigkeit des Hauptbuchblattes verlassen und auf eine Konsultation der Belege verzichtet hatte. Das Bundesgericht sagt dazu: Die Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs tritt nur ein, wenn der Dritte gutgläubig ist, d.h., wenn ihm die Unrichtigkeit des Grundbucheintrags im Zeitpunkt des Erwerbs weder bekannt ist noch bei Anwendung der nötigen Aufmerksamkeit hätte bekannt sein müssen. Wer in das Hauptbuch Einsicht nimmt, darf davon ausgehen, dass die Einträge vollständig und richtig sind. Er hat nicht anhand der Belege nachzuprüfen, ob der Rechtsgrund und das Verfügungsgeschäft gültig sind. Zu näheren Erkundigungen ist der Erwerber nur verpflichtet, wenn ihm Tatsachen bekannt sind, die Zweifel an der Richtigkeit des Grundbucheintrags erwecken.

Weiter widmet sich das Gericht der Frage, ob das Wegrecht durch Verzicht untergegangen sei. Einen ausdrücklichen Verzicht hatten weder der Grundeigentümer noch dessen Rechtsvorgänger erklärt. Sie hatten aber weder gegen bauliche Massnahmen opponiert, welche die Ausübung des Wegrechts behinderten, noch das Wegrecht tatsächlich ausgeübt. Beides sei im strittigen Fall nicht als Verzicht zu werten, wobei das Gericht zahlreiche vergleichbare Fälle aus der Rechtsprechung aufzählt.

Urteil des Bundesgerichts 5A_361/2017 vom 1. März 2018

Betrug im Internet

Auf den Immobilienmarktplätzen im Internet treiben immer wieder raffinierte Betrüger ihr Unwesen. Ahnungslose Interessenten von Miet- oder Eigentumswohnungen werden zur Bezahlung einer Bearbeitungsgebühr oder einer Anzahlung aufgefordert. Dabei ist nicht nur das Angebot fiktiv. Auch hinter dem Anbieter steckt nicht das Unternehmen, dessen Namen sich die Betrüger teilweise bedienen. Tatsächlich führen die dunklen Kanäle ins Ausland. Das überwiesene Geld ist unwiederbringlich verloren.

Den fiktiven Angeboten ist gemein, dass es sich ausnahmslos um vermeintliche «Schnäppchen» handelt. Entweder sind die Preise besonders tief oder die Lage sehr attraktiv – häufig auch beides. Die Betreiber der Internetportale sind sich der Problematik bewusst und versuchen, diese Machenschaften zu bekämpfen. Bei mehreren Tausenden Angeboten ist das aber nicht immer ganz einfach. Ein seriöser Anbieter, der nach den Branchengepflogenheiten handelt, wird von Kauf- oder Mietinteressenten nie eine «Gebühr» fordern. Erst in Verbindung mit einer Kaufzusage fliesst eine Anzahlung. Bei Mietobjekten wird im Allgemeinen bei Vertragsabschluss ein Mietzinsdepot gefordert.

Besonders im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf ist zu prüfen, an wen die Zahlung geleistet wird und wie verlässlich der Empfänger ist. Eine geforderte Überweisung über einen internationalen Zahlungsdienst sollte besonders hellhörig machen. Ein Mietzinsdepot wird jeweils im Mietvertrag geregelt und muss auf einem Konto bei einer Bank angelegt werden.

Darf die Behörde Sichtzonen auf Drittgrundstücken verfügen?

Im Zusammenhang mit der Baubewilligung für ein Einfamilienhaus und die dafür erforderliche private Erschliessungsstrasse im Kanton Aargau verfügte die Behörde mit Blick auf die Verkehrssicherheit für mehrere benachbarte Grundstücke Sichtzonen. Die Eigentümer dieser Grundstücke gelangten im Streit über diese Sichtzonen bis ans Verwaltungsgericht. Sie machten geltend, die Erschliessungsstrasse könne so realisiert werden, dass keine Sichtzonen auf ihren Grundstücken notwendig seien. Zudem fehle es an der Rechtsgrundlage für das Erlassen von Sichtzonen für eine private Erschliessungsstrasse.

Sichtzonen, die das gefahrlose Einmünden eines Verkehrsteilnehmers in eine Strasse ermöglichen sollen, stellen eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung dar. Nebst der gesetzlichen Grundlage ist dafür ein ausreichendes öffentliches Interesse erforderlich, das die entgegenstehenden privaten Interessen überwiegt. Im Baugesetz des Kantons Aargau ist die Grundlage und in der dazugehörigen Verordnung die Umsetzung konkretisiert.

Das Verwaltungsgericht hat nun erwogen, nicht die einmündende, private Strasse sei in der Frage der gesetzlichen Grundlage massgebend, sondern die Gemeindestrasse, in welche die private Erschliessung einmünde. Die gesetzliche Grundlage sei somit gegeben. Weiter kommt das Gericht zum Schluss, dass ein hinreichendes öffentliches Interesse gegeben sei. In der Frage der Verhältnismässigkeit halten die Richter Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit für gegeben, verwerfen die von den Nachbarn ins Spiel gebrachte Variante als nicht sinnvoll und gelangen zum Schluss, dass eine private Erschliessung nicht nur privaten Interessen diene, sondern durchaus im öffentlichen Interesse sei, weil durch sie in der Bauzone gelegene Grundstücke zonenkonform überbaut und genutzt werden können.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau III/15 vom 23. Februar 2016, zusammengefasst in Baudepartement des Kantons St. Gallen, Juristische Mitteilungen IV / 2017

Nachfrageüberhang heizt Preise für Einfamilienhäuser an

Die Preise für Einfamilienhäuser sind in der Ostschweiz zwischen Ende 2016 und Ende 2107 im unteren und mittleren Preissegment um 5,0% bzw. 4,7% gestiegen. Zu diesem bemerkenswerten Ergebnis kommt die Ende April veröffentlichte Studie «Immo-Monitoring» des Beratungsunternehmens Wüst Partner. Zusammen mit der Nordwestschweiz und der Westschweiz (exkl. Genferseeregion) ist dies schweizweit der stärkste Preisanstieg. In keiner Region sind die Preise für Einfamilienhäuser zudem über die letzten zehn Jahre stärker gestiegen, nämlich um jährlich 5,2% bzw. 4,2%.

Der Grund dafür liegt einerseits in den nach wie vor vergleichsweise tiefen Preisen, anderseits an einem grossen Nachfrageüberhang – dies vor allem in den Regionen St. Gallen, Thurgau und am oberen Zürichsee – bei gleichzeitig eher verhaltener Bautätigkeit. Überhaupt ist die Zahl der Baugesuche für Einfamilienhäuser schweizweit rückläufig. Auf den Markt gelangen vornehmlich Bestandesliegenschaften.

Kauf und Verkauf von Einfamilienhäusern sind in diesem dynamischen Marktumfeld anspruchsvoll. Wer verkaufen will, darf gemäss Wüst Partner mindestens kurzfristig mit weiter steigenden Preisen rechnen, die man als Verkäufer sorgsam in das Angebot einkalkulieren sollte. Wer sich nach einem Objekt in der Region Ostschweiz umschaut, sieht sich meist einer grossen Käuferkonkurrenz ausgesetzt. Die Ermittlung der Tragbarkeit und eine realistische Bewertung des Objekts zusammen mit der Bank des Vertrauens sind darum unerlässlich.

Die Erfahrung des Immobilienratgebers zeigt, dass sich besonders bei einem Nachfrageüberhang Preis und Wert von Liegenschaften nicht im Gleichschritt bewegen. Darum braucht es für den erfolgreichen Verkauf und Kauf nebst Fachwissen auch viel Marktgespür.

Steuerfolgen einer Vermietung zum Vorzugszins

Ehepaar A vermieten ihre Eigentumswohnung an ein befreundetes Paar B – und zwar zu einem Zins, der unter dem marktüblichen Mietzins liegt. Die Mietzinseinnahmen deklarieren sie ordnungsgemäss in der Steuererklärung als Einkommen aus der Vermietung. Zu ihrer Überraschung korrigiert die Steuerbehörde den Mietzins nach oben, was sich spürbar auf die Steuerrechnung auswirkt. Ehepaar A fragt, was es mit dieser Korrektur für eine Bewandtnis hat.

Wer seine Wohnung günstig an Freunde oder Angehörige vermietet, also einen sogenannten Vorzugsmietzins gewährt, hat tatsächlich Steuernachzahlungen zu gewärtigen. Die Steuerbehörde veranlagt die Einkünfte, wie wenn ein marktgerechter Mietzins vereinnahmt worden wäre. Wie günstig man vermieten darf, ohne mit Steuernachzahlungen rechnen zu müssen, ist von Kanton zu Kanton verschieden.

Das St. Galler Steuerbuch sagt dazu: «Der Marktmietwert wird auch dann voll beim Eigentümer besteuert, wenn dieser das Grundstück zu einem tieferen Mietzins an eine nahestehende Person vermietet oder verpachtet (Art. 34 Abs. 2 zweiter Satz StG). Als nahestehende Personen kommen nicht bloss die nahen Verwandten, sondern auch andere Personen in Betracht, bei denen ein Grund dafür gegeben ist, dass ihnen der Vermieter mit der nicht marktüblich tiefen Mietzinsvereinbarung aus irgendeinem Grund einen Vorteil zuwendet.» Und weiter zur Bundessteuer: «Bei der direkten Bundessteuer hat der Eigentümer eines Grundstücks, das aufgrund eines reinen Mietvertrages zu einem tieferen als dem erzielbaren Mietzins vermietet wird, die Differenz zwischen dem erhaltenen Mietzins und dem Marktmietwert nur dann als Einkommen zu versteuern, sofern der Mietzins weniger als die Hälfte des Marktmietwertes beträgt; diesfalls ist eine Steuerumgehung anzunehmen.» Als Basis für den Marktmietwert gilt in diesen Fällen jeweils der amtlich geschätzte Mietwert resp. Eigenmietwert.

Das Recht der Stockwerkeigentümer auf Antragstellung

Ein Leser des Immobilienratgebers stellt sinngemäss folgende Frage: «Müssen bei zuhanden der Stockwerkeigentümer-Versammlung traktandierte Geschäfte Gegenanträge tatsächlich bis zu einem vorgegebenen Termin schriftlich eingereicht werden?» Der Leser hatte zum traktandierten Beschluss über die Offerte für Umgebungsarbeiten selbst eine Gegenofferte eingeholt und wollte diese in der Versammlung als Gegenantrag einbringen. Dies wurde von der Verwaltung verweigert und ihm das Wort in dieser Sache entzogen.

Die Durchführung der Versammlung der Stockwerkeigentümer richtet sich abgesehen von den spezifischen gesetzlichen Regeln für Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften grundsätzlich nach dem Vereinsrecht, das im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ab Art. 60 umschrieben ist. In den Statuten wird meist festgelegt, unter welchen Bedingungen über Antrag von Vereinsmitgliedern abgestimmt werden kann (Schriftlichkeit, Fristen).

Steht in den Statuten, dass Anträge schriftlich in einer bestimmten Frist vor der Versammlung eingereicht werden müssen, bezieht sich dies in der Regel nicht auf Anträge zu den Traktanden, sondern auf neue Geschäfte im Sinn eines zusätzlichen Traktandums. Das Recht auf Antragsstellung zu einem Traktandum steht grundsätzlich allen Stockwerkeigentümern zu. Das heisst, sie dürfen an der Versammlung während der Behandlung eines vorgelegten Traktandums Anträge zu diesem Geschäft stellen. Dabei kann zwischen folgenden Arten von Anträgen unterschieden werden: Ordnungsanträge, also beispielsweise geheime Abstimmung oder Rückweisung eines Geschäfts, oder Sachanträge, die sich auf den Inhalt eines Traktandums beziehen. Darunter können zum Beispiel Änderungen oder Gegenanträge fallen. Selbstverständlich darf die Versammlungsleitung einem Stockwerkeigentümer dazu auch das Wort nicht entziehen.

Fällt eine Pflegewohnung unter den Wohnzweck?

A vermietete ihre zwei Eigentumswohnungen in einer Stockwerkeigentümer-Liegenschaft für fünf Jahre an die D GmbH zur Nutzung für altersgerechtes begleitetes Wohnen. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer untersagte ihr die Umnutzung und forderte A auf, den Mietvertrag aufzulösen. Diese focht die Beschlüsse vor Gericht an, unterlag aber vor Bundesgericht.

Das Reglement der betreffenden Stockwerkeigentümergemeinschaft besagt, dass die Wohnungen ausschliesslich zu Wohnzwecken bestimmt sind, wobei die Einrichtung eines stillen Bürobetriebs ohne Kundenverkehr im Rahmen der Bau- und Zonenordnung erlaubt sein soll. Die Zweckbestimmung der Liegenschaft und die Regelung der Benutzungsart obliegt grundsätzlich den Stockwerkeigentümern. In der Regel geschieht dies im Begründungsakt oder eben in einem Reglement, wie im vorliegenden Fall.

Das oberste Gericht stützte die Begründung des Zürcher Obergerichts, wonach das Reglement in Bezug auf die Frage des Wohnzwecks nach dem Vertrauensprinzip auszulegen sei. In der juristischen Literatur werde der Begriff der Wohnnutzung oft als Gegensatz zur gewerblichen Nutzung verwendet. Relevant für die Beurteilung sei, dass neben dem Wohnen auch die Pflege ein Teil des Angebots der Mieterin sei, wobei nach vorliegender Taxordnung die Pflege gegenüber dem Wohnen überwiege. Selbst wenn das mietvertragliche Element stärker berücksichtigt würde, läge keine reine Wohnnutzung, sondern eine gemischte Nutzung vor, was gegen die reglementarische Vorgabe verstosse. Das Bundesgericht führt weiter aus, dass die Betreiberin im Rahmen ihres Pflegebetriebs mit den aufgenommenen Personen einen Kontrakt abschliesse, der nach den zutreffenden Erwägungen des Obergerichts als Heim- bzw. als Heimaufnahme- oder als Betreuungs- bzw. Pflegevertrag bezeichnet werden kann.

Urteil des Bundesgerichts 5A_521/2017 vom 27. November 2017