Steuerliche Folgen einer Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte ein Kreditnehmer seine Hypothek mit fester Laufzeit vor dem Fälligkeitstermin tilgen, wird ihm eine Vorfälligkeitsentschädigung belastet. Das Bundesgericht hat in diesem Frühling zwei Urteile zur Frage publiziert, wie diese Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich zu behandeln ist. Demnach sind Vorfälligkeitsentschädigungen, die bei der vorzeitigen Auflösung einer Hypothek anfallen, bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten abziehbar, wenn die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft erfolgt.

In einem Fall aus dem Kanton Zürich hatten die Eigentümer vor dem Verkauf eines Geschäftshauses die darauf lastenden Hypotheken vorzeitig aufgelöst. Ein entsprechender Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung bei der Festlegung der Grundstückgewinnsteuer wurde ihnen verwehrt. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde gut. Die Ausgestaltung der Vorfälligkeitsentschädigung erfüllt die Voraussetzungen für die Annahme abzugsfähiger «Anlagekosten» (gemäss Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz), die bei der Ermittlung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind.

In einem Fall aus dem Kanton Neuenburg wurde vor dem Verkauf einer Liegenschaft durch die vorzeitige Auflösung der Hypothek ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Diese wurde nicht als Abzug bei der Einkommenssteuer der Verkäufer zugelassen. Erfolgt die Auflösung wie im konkreten Fall definitiv im Hinblick auf eine Veräusserung der Liegenschaft, können Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Einkommenssteuer nicht als Schuldzinsen abgezogen werden. Ein Abzug bei der Einkommenssteuer ist nur möglich, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird.

Urteile des Bundesgerichts 2C_1165/2014 und 2C_1166/2014 vom 3. April 2017 sowie 2C_1148/2015 vom 3. April 2017

 

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer ermittelt?

Massgebend für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist der Grundstückgewinn und die Haltedauer der Liegenschaft. Ersterer ergibt sich aus dem Veräusserungserlös abzüglich der Anlagekosten. Diese Anlagekosten setzen sich wiederum aus dem vormaligen Erwerbspreis, Nebenkosten bei Veräusserung und Erwerb sowie wertvermehrenden Aufwendungen zusammen.

Erste Klippe kann die Feststellung des Erwerbspreises sein. Sofern dieser nicht mehr zu eruieren ist, stellt die Behörde auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs oder – in Ermangelung eines Verkehrswertes – auf die älteste noch bekannte amtliche Verkehrswertschätzung bzw. wahlweise auf die Verkehrswertschätzung vor 50 Jahren ab. Diese näherungsweise Ermittlung ist für den Steuerpflichtigen regelmässig wenig vorteilhaft, weil die Werte unter dem effektiven Erwerbspreis liegen.

Die grössere Hürde stellt hingegen die Ermittlung der wertvermehrenden Aufwendungen dar. Hier gibt es nicht nur erhebliche kantonale Unterschiede. Auch liegt der Teufel im Detail. Anrechenbar sind grundsätzlich Aufwendungen, die nicht der Werterhaltung dienen. Damit unterscheiden sie sich von jenen Aufwendungen, die jeweils als werterhaltende Massnahmen in jeder Steuerperiode vom Einkommen abzugfähig sind.

Zu den wertvermehrenden Aufwendungen zählen Ausgaben für dauerhafte Werterhöhung wie Planungs-, Bau- und Verbesserungskosten, Grundeigentümerbeiträge wie etwa Perimeterbeiträge, sodann unter restriktiven Regeln belegte wertvermehrende Eigenleistungen, im Weiteren Schuldzinsen, soweit sie nicht bei der Einkommenssteuer zum Abzug zugelassen sind, sowie Provisionen wie beispielsweise mit dem Verkauf in einem klaren Zusammenhang stehende Maklerhonorare.

Darf ein Ferienhaus in ein Einfamilienhaus umgewandelt werden?

Die Eigentümer eines Ferienhauses in Degersheim sind vor Bundesgericht gegen einen Beschwerdeführer unterlegen, der sich gegen den Ersatzneubau durch ein dauerhaft bewohntes Einfamilienhaus, die Erweiterung des Volumens und eine neue Umgebungsgestaltung gewehrt hatte.

Für die Bewilligung von baulichen Massnahmen ausserhalb des Baugebietes gelten hohe Anforderungen. Der Bundesrat hat in der Raumplanungsverordnung (RPV) zum Raumplanungsgesetz Ausführungsbestimmungen erlassen, wonach die Änderung einer altrechtlichen Baute und eine Erweiterung als massvoll gilt, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute dieser Anforderung entspricht, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei gelten restriktive Regeln hinsichtlich einer Erweiterung der Bruttogeschossfläche und des Gebäudevolumens. Und bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen. Die Identität muss nach geltender Rechtsprechung hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung und Zweckbestimmung gewahrt werden. Es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden.

Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute im Zeitpunkt ihrer Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand. Im diesem Fall war dies 1972. Das Bundesgericht befand, das Ferienhaus sei vom Ausbaustandard her nicht als taugliche Baute für einen Erstwohnsitz geeignet. Mit dem Ersatzneubau gehe eine erhebliche Nutzungsintensivierung einher, weshalb die Identität nicht mehr gewahrt sei. Damit falle eine Ausnahmebewilligung ausser Betracht.

Urteil des Bundesgericht 1C_312/2016 vom 3. April 2017; Quelle: «Juristische Mitteilungen 2017/I» des Baudepartements des Kantons St. Gallen

Ab wann ist das neue Baugesetz für Baugesuche massgebend?

Wie in einem früheren Ratgeber erwähnt, gilt das neue Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons St. Gallen ab dem 1. Oktober 2017. Für Bauherren stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, welches Recht auf Baugesuche Anwendung findet, die bis zum Herbst eingereicht werden. In Art. 173 Abs. 1 steht dazu wörtlich: Die bei Vollzugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren werden nach jenem Recht beurteilt, welches im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hat. Dies könnte dahingehend interpretiert werden, dass für alle Baugesuche,  über die bis zum 1. Oktober 2017 noch nicht erstinstanzlich entschieden wurde, das neue PBG massgebend ist. Doch diese Lesart ist gerade für Baugesuche unzutreffend.

Hinsichtlich der Nutzungs- und Bauvorschriften enthält das PBG Bestimmungen zu Bauteilen, Grössenbeschränkungen und Dichteziffern, die nicht direkt auf Baugesuche anwendbar sind, sondern zuerst noch in den kommunalen Zonenplänen und Baureglementen umgesetzt werden müssen. Dies bedeutet namentlich, dass die Aufhebung der Ausnützungsziffer und die Anpassung der grossen Grenzabstände sowohl für bestehende und rechtskräftig bewilligte Bauten als auch Baugesuche, die sich am 1. Oktober im Bewilligungsverfahren befinden oder erst danach eingereicht werden, keine Bedeutung hat. Solange die Gemeinden ihren Rahmennutzungsplan nicht an die Bestimmungen des PBG angepasst haben, gilt ihr altes Baurecht weiter. Es besteht in diesem Fall möglicherweise noch über eine längere Zeit kein neues Recht, das auf Baugesuche angewendet werden kann.

Bauherren müssen entscheiden, ob sie für Bauvorhaben auf das bekannte noch geltende alte Recht setzen oder ob sie in der Erwartung eines günstigeren Rechts zuwarten wollen.

Quelle: «Juristische Mitteilungen 2017/I» des Baudepartements des Kantons St. Gallen

Welche Folgen hat eine Trennung für das Wohneigentum?

Bei der Trennung eines Konkubinats- oder der Scheidung eines Ehepaares ist dem gemeinsamen Wohneigentum besondere Beachtung zu schenken. Am einfachsten ist die Situation im Alleineigentum und wenn das betreffende Eigenkapital als Eigengut in die Ehe eingebracht wurde. In diesem Fall bleibt der Alleineigentümer unter Berücksichtigung allfälliger Ehe- und Konkubinatsverträge sowie der Scheidungsvereinbarung alleiniger Eigentümer der Liegenschaft und allein haftender Schulder des Hypothekarkredits. Sofern das Haus als Familienwohnung genutzt wurde, muss der Alleineigentümer allenfalls ein befristetes Wohnrecht einräumen.

Beim Miteigentum an einer Liegenschaft ist die Miteigentumsquote massgebend, während beim Gesamteigentum eine Aufteilung zu gleichen Teilen oder gemäss Vereinbarung erfolgt. In der Regel wird die Liegenschaft bei diesen Eigentumsformen verkauft. Hierbei ist der Abwicklung und der Haftungsbestimmungen der Hypothekarkredite Beachtung zu schenken. Übernimmt ein verbleibender Eigentümer die Liegenschaft zu Alleineigentum, ist eine objektive Marktwertschätzung erforderlich, auf deren Grundlage die Übernahme ausgehandelt werden kann.

Vielfach werden bei einer Trennung die steuerlichen Folgen im Zusammenhang mit Wohneigentum ausser Acht gelassen. Je kürzer die Eigentumsdauer, umso höher kann die Grundstückgewinnsteuer ausfallen. Übernimmt ein Partner die Liegenschaft, muss die Steuerfrage unbedingt geregelt werden. Der Steueraufschub kommt nur bei Eheleuten in Frage und wird nur auf Antrag und mit Zustimmung der Ehegatten hin gewährt. Das Einverständnis kann mittels Ehevertrag, Scheidungs- bzw. Trennungskonvention oder Kaufvertrag erfolgen. Der übernehmende Ehegatte übernimmt damit die latente Steuer.

Braucht es eine Verschärfung der Lex Koller?

Wenn es nach dem Willen der Landesregierung geht, so soll das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – allgemein bekannt als Lex Koller – verschärft werden. Die Exekutive ortet namentlich im Zufluss von Kapital aus dem Ausland die Gefahr der zunehmenden Spekulation mit Immobilien. Darum will er beispielsweise dem Kauf von Aktien von börsenkotierten Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland ebenso einen Riegel schieben wie dem Kauf von Gewerbeliegenschaften durch ausländische Investoren. Vom Mietwohnungsmarkt sind Personen im Ausland seit den Anfängen der Regulierung ausgeschlossen.

Ziel der Lex Koller ist die Verhinderung der «Bodenüberfremdung». So steht es im Zweckartikel des Gesetzes. Nun tauchen neue Ziele in der Begründung auf, etwa die Verhinderung der Spekulation oder eines Mietzinsanstiegs – dies, obwohl die Landesregierung schon bei der Einführung des Gesetzes in den 1970er- und 1980er-Jahren zweckfremden Zielen eine Absage erteilte. Ausserdem ist kein Zusammenhang zwischen dem Kauf von Aktien bzw. von Liegenschaften und Mietzinsen belegt. Vielmehr verhält es sich umgekehrt: Der Wert einer Renditeliegenschaft bzw. einer Aktie einer Immobiliengesellschaft bemisst sich in erster Linie nach den Mietzinseinnahmen. Und deren Niveau wird einzig durch Angebot und Nachfrage auf dem Markt für Wohn- und Gewerbeflächen bestimmt. Neues Kapital führt in der Regel zu einer Neubautätigkeit und damit zu einem grösseren Angebot. In dieser Beziehung hat ausländisches Kapital den Immobilienmarkt entspannt und nicht etwa angeheizt.

Die angestrebte Revision ist eine Verschärfung ohne Not. Gleichzeitig wird ein Behördenapparat geschaffen und der Aufwand für Bewilligungsverfahren ohne Wirkung in die Höhe getrieben.

Wann braucht es eine Baubewilligung?

«Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.» So steht es im eidgenössischen Raumplanungsgesetz. Allerdings ist nicht immer klar, was als Baute oder Anlage gilt. Die Frage der Bewilligungspflicht kann durch die Gerichte überprüft werden wie im Fall des Eigentümers einer Parzelle in Balsthal SO, der seine Thujabepflanzung als nicht bewilligungspflichtig erachtete und vom Bundesgericht Recht bekam.

Der Immobilienratgeber nimmt dies zum Anlass darzulegen, was als bewilligungspflichtig gilt und was nicht. Hierzu gibt das Baugesetz des jeweiligen Kantons Aufschluss. Während die Sachlage beim Neu-, An- und Aufbau aufgrund der Wirkung klar ist, kommt der Bewilligungsbehörde in vielen anderen Fällen ein Ermessensspielraum zu. Bei Umbauten im Innern ist es beispielsweise massgebend, ob die baulichen Veränderungen «baupolizeilich erhebliche Auswirkungen» oder «statische Änderungen von Bedeutung» nach sich ziehen (Baugesetz des Kantons St. Gallen, Art. 78). Das Entfernen einer nicht tragenden Wand, die Neugestaltung der Küche oder der Einbau einer zusätzlichen Nasszelle dürfte nicht als baupolizeilich erheblich taxiert werden. Die Bewilligungspflicht für den Ersatz oder die Änderung energetisch wichtiger Bauteile, wie Aussenwände, Dächer, Fenster und haustechnische Anlagen, hängt von der Bausumme ab. Übersteigt sie CHF 25’000.-, sind die baulichen Massnahmen bewilligungspflichtig (BauG, Art. 78).

Es ist zu erwarten, dass die Rechtspraxis mit dem revidierten Baugesetz ab Oktober 2017 eine Änderung erfährt. Die neuen Vorschriften besagen nur noch, dass der «Unterhalt von Bauten und Anlagen sowie geringfügige Änderungen im Innern von bestehenden Gebäuden» keiner Bewilligung bedürfen (Art. 136 Abs. 2 lit. g nBauG). Insgesamt ist zu erwarten, dass damit die Bewilligungspflicht ausgeweitet wird.

Urteil des Bundesgerichts 1C_424/2016 vom 27. März 2017

Perimeterbeiträge für eine Erschliessungsstrasse?

Vor den Schranken des Verwaltungsgerichts stritten eine Gemeinde und Grundeigentümer über den Einbezug ihrer Parzellen in den Beitragsplan und die Perimeterbeiträge für den Ausbau einer Erschliessungsstrasse zu deren Grundstücken. Die Erschliessungsstrasse war vom Vorbesitzer als Kiesweg erstellt und nun zu einem 69 Meter langen, entwässerten und mit einem staubfreien Oberflächenbelag versehenen Seitenarm einer Gemeindestrasse ausgebaut worden. Die Grundeigentümer und Beschwerdeführer machten vor dem Verwaltungsgericht geltend, ein Sondervorteil sei nicht gegeben.

Für die Finanzierung von Gemeindestrassen stehen den Gemeinden unter Umständen Perimeterbeiträge von Grundeigentümern zur Verfügung. Eigentümer von Grundstücken, denen ein Sondervorteil entsteht, sind beitragspflichtig. Dieser Sondervorteil muss so geartet sein, dass er nicht jedem Strassenbenützer zukommt. Er entsteht nur für jenen beschränkten Kreis von Grundstücken, deren Lage verbessert wird bzw. deren Wert und Nutzungsmöglichkeit steigen. Ein Sondervorteil kann beispielsweise darin liegen, dass sich die Zugänglichkeit eines Grundstückes für Personen und Fahrzeuge verbessert. Dies kann zu einer Zunahme des Grundstückwertes führen, da dieser primär von den vorhandenen Nutzungsmöglichkeiten abhängt. Entscheidend ist bei der Beurteilung der Steigerung der Nutzungsmöglichkeiten, dass der Sondervorteil dem Grundstück als solchem erwachsen muss und nicht nur dessen momentanem Eigentümer. Der Wertzuwachs darf somit nicht nur aufgrund der subjektiven Verhältnisse des jeweiligen Eigentümers entstehen. Bei der Beurteilung kommt der Bewilligungsbehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu.

Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts vermag der Ausbau der bestehenden Erschliessungsstrasse einen wirtschaftlichen Sondervorteil zu begründen.

Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 23.02.2017

Ist Ihr Haus fit für den Sommer?

Auch wenn der Winter nicht besonders kalt war und der grosse Schneefall mehrheitlich ausblieb: Es lohnt sich, sein Haus oder die Stockwerkeigentümerliegenschaft im Frühling einem Check zu unterziehen. Die Aufmerksamkeit gilt besonders der Aussenhülle und der Haustechnik.

Das Ziegel- und Flachdach muss im Sommer standhalten können. Unbemerkte Schäden können Wassereinbrüche verursachen, im Herbst und Winter durch Laub verstopfte Regenrinnen und Fallrohre führen beim nächsten Gewitter und Starkregen zu unliebsamen Überraschungen. Die Prüfung und allfällige Reparatur und Reinigung durch eine Fachperson ist sicher gut investiert. Vom «Do-it-yourself» ist angesichts der Unfallgefahr abzuraten. Nach Minustemperaturen zählen Risse und Sprünge an der Aussenhaut zu den häufigsten Folgen. Lauere, feuchte Winter begünstigen Schimmelpilzbefall vor allem im Hausinnern. Während und nach der kalten Jahreszeit ist eindringende Feuchtigkeit in jedem Fall die grösste Gefahr für ein Haus. Werden Schäden entdeckt, muss ihrer Ursache auf den Grund gegangen werden. Es ist nicht hilfreich, einen kleinen Riss in der Fassade auszubessern, wenn die Isolation darunter durch Feuchtigkeit bereits in Mitleidenschaft gezogen worden ist.

Geht die Heizung nun demnächst in den Sommerschlaf, so ist der richtige Zeitpunkt da zu prüfen, ob ein Service fällig ist, ob eine Tankreinigung ansteht oder die Heizungsanlage gar ganz ersetzt werden soll.

Die Erfahrung zeigt, dass Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften den Unterhalt der Liegenschaft nicht selten auf die leichte Schulter nehmen. Weitsichtiger ist es, feste Prüfpläne festzulegen und entdeckte Schäden ohne Verzug an die Hand zu nehmen. Allenfalls kann die Versammlung dafür regelmässige Budgets und wiederkehrende Kompetenzsummen bewilligen.