Immobilienmarkt trotzt der Krise

Anders als man denken könnte, hat die Corona-Pandemie dem Immobilienmarkt bisher nicht zugesetzt. Im Gegenteil: Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind schweizweit erneut gestiegen. Dies zeigen die aktuellsten Zahlen des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner. Regional sieht es hingegen teilweise anders aus. So verharrten etwa in beiden Appenzell und im Toggenburg die Eigentumswohnungspreise im zweiten Quartal 2020 auf gleichem Niveau wie im Vorjahr. Stark gestiegen sind sie dafür in den Regionen Rheintal, Werdenberg, Wil und Untersee. St. Gallen verzeichnet immerhin einen leichten Anstieg.

Bei den Preisen für Einfamilienhäuser zeigte sich in der Ostschweiz im Vergleich zum Vorjahr eine uneinheitlichere Entwicklung. In der Region Werdenberg und in Appenzell Innerrhoden etwa sanken die Preise, während sie in Ausserrhoden leicht stiegen. Einen Preisanstieg verzeichneten auch St. Gallen, das Thurtal, Untersee und Oberthurgau. Stagnierende Preise wiesen die Regionen Rheintal, Toggenburg und Wil auf. Ein durchschnittliches 5-Zimmer-Einfamilienhaus kostet laut Wüest Partner derzeit im Toggenburg rund 566’000 Franken, in Wil 755’000 Franken und in St. Gallen um die 861’000 Franken.

Eine weniger starke Dynamik zeigten die Mietwohnungen auf. Im Vergleich zum Vorjahr stagnierten die Mietpreise in allen Regionen – bis auf Appenzell Innerrhoden. Dort zogen die Mietzinsen sogar leicht an. Eine durchschnittliche 4-Zimmer-Wohnung kostet derzeit laut Wüest Partner in der Region Toggenburg rund 1170 Franken, in St. Gallen 1350 Franken oder im Gebiet Untersee 1470 Franken Miete pro Monat. Während bei den Mietwohnungen die Leerstandsquote Ende 2019 schweizweit bei 2.7 Prozent lag, verzeichnete die Region Ostschweiz mit 4 Prozent einen deutlich höheren Wert – dieser entspricht 9100 leer stehenden Mietwohnungen.

Ohne Geld zur neuen Heizung

Beim Auto ist es ja bereits gang und gäbe – das Leasing. Weniger bekannt ist, dass es ein ähnliches Angebot für Heizungen gibt: Meist unter der Bezeichnung «Energie-Contracting» bieten das diverse Energiedienstleister an – egal ob für die Gewerbeimmobilie, fürs Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus. Steht der Ersatz der Heizung an, reicht das Angebot der Energiedienstleister von der Planung und Installation der Anlage bis zum späteren Betrieb, Unterhalt sowie Reparaturservice. Und der Clou dabei: Auch die Investitionskosten übernimmt der Energie-Contracting-Anbieter meist vollumfänglich.

Wie beim Auto-Leasing ist auch dieses Angebot aber selbstverständlich nicht gratis: Der Immobilienbesitzer verpflichtet sich, pro Kilowattstunde bezogener Wärme einen festgelegten Preis zu bezahlen. In diesem Betrag eingerechnet sind etwa Projektierungskosten, die Abschreibung der Anlage, Serviceleistung oder allfällige Reparaturkosten. Selbsterklärend, dass bei diesem Rundum-Sorglos-Paket der Energiebezugspreis pro Kilowattstunde höher ausfällt, als wenn man die Anlage selbst finanzieren und betreiben würde. Aber die Vorteile sind auch klar: keine Investitionen, kein Zeitaufwand, kein Risiko. Und gerade für Eigenheimbesitzer, die beispielsweise ihre Ölheizung durch eine umweltfreundlichere Anlage ersetzen möchten, das Geld dafür aber nicht haben, ist das Contracting eine interessante Möglichkeit.

Ein Contracting-Vertrag wird meist mit einer Laufzeit von 10 bis 30 Jahren abgeschlossen. Je nach Energiedienstleister kann es sein, dass nach Ablauf des Vertrages ein im Voraus definierter Restwert der Anlage noch durch den Immobilienbesitzer bezahlt werden muss. Gerade weil sich die Preise und Modalitäten der Energiedienstleister unterscheiden können, sollten möglichst mehrere Offerten eingeholt werden.

Damit eine Leistung nicht doppelt bezahlt werden muss

Man stelle sich vor: Bauherr X lässt sich von Generalunternehmer (GU) Y ein Mehrfamilienhaus bauen und bezahlt diesen in Raten gemäss Baufortschritt. Dann meldet die Firma, die bereits vor drei Monaten den Aushub gemacht hat, plötzlich ein sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht auf das Grundstück von Bauherr X an – denn GU Y hat die Aushubfirma nie bezahlt. Es stellt sich heraus, dass GU Y vor dem finanziellen Ruin steht. Das heisst von Gesetzes wegen nichts anderes, als dass Bauherr X mit grösster Wahrscheinlichkeit doppelt bezahlt. Als Grundstückeigentümer muss er für die Forderung der Aushubfirma aufkommen, selbst wenn er dem GU Y die Summe für den Aushub bereits bezahlt hat.

Bauhandwerkerpfandrechte sind für die am Bau beteiligten Unternehmen und Handwerker ein Mittel, um ihre finanziellen Forderungen abzusichern. Als Bauherr muss sich mit diesem Thema vor allem auseinandersetzen, wer mit einem GU baut. Zur eigenen Absicherung sollte deshalb vom GU immer eine Bank- oder Versicherungsgarantie verlangt werden, die solche Forderungen abdeckt. Liegt keine solche Garantie vor, ist es ratsam, sich vor Zahlung für eine Bauetappe von den vom GU eingesetzten Unternehmen eine schriftliche Bestätigung einzuholen, dass der GU sämtliche Rechnungen beglichen hat. Allenfalls lohnt es sich auch, einen Bautreuhänder mit der Überwachung des Zahlungsverkehrs zu beauftragen.

Aber auch wer selbst direkt Aufträge an Handwerker vergibt, muss aufpassen, vor allem wenn diese einen Teil der Arbeiten wiederum an Subunternehmer weitergeben. Auch hier lohnt es sich, vor Bezahlung des Handwerkers einen Nachweis zu verlangen, dass dieser seine Subunternehmer ausbezahlt hat. Im Zweifelsfall kann eine Zahlung statt an den Handwerker auch direkt an die Subunternehmer geleistet werden.

Erstreckung des Mietverhältnisses

Für Mieter bedeutet sie eine gewisse Sicherheit, für die Vermieter hingegen Unsicherheit – die Möglichkeit das Mietverhältnis zu erstrecken. Kündigt der Vermieter einem Mieter, muss er bis zu 30 Tage warten, damit er sicher sein kann, dass die Wohnung am Tag X auch wirklich frei sein wird. Denn bis 30 Tage nach Empfang einer Kündigung kann ein Mieter bei der Schlichtungsbehörde die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Damit es zu einer Erstreckung kommt, müssen jedoch Härtegründe vorliegen – dazu gehören vor allem familiäre, berufliche oder finanzielle Aspekte. Diese müssen ausserdem das Interesse des Vermieters an einer Kündigung überwiegen (Art. 272, OR).

Das Ziel einer Erstreckung soll sein, dem Mieter mehr Zeit einzuräumen, um ein zumutbares Ersatzobjekt zu finden. Bei Wohnungen beträgt die maximale Erstreckung vier, bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Liegt ein tatsächlicher Härtefall vor, ist es Aufgabe der Schlichtungsbehörde, eine Interessensabwägung vorzunehmen und dementsprechend die Länge der Erstreckungsdauer zu bestimmen. Aber auch im Falle einer Erstreckung hat der Vermieter nicht unbedingt die Sicherheit, dass die Wohnung dann zumindest am Tag Y geräumt ist. Denn bis spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung, kann ein weiteres Begehren gestellt werden.

Wurde eine Kündigung hingegen wegen Zahlungsverzug oder schwerer Pflichtverletzung des Mieters ausgesprochen, ist eine Erstreckung von vornherein ausgeschlossen (Art. 272a, OR). Dies gilt üblicherweise auch, wenn dem Mieter mit der Kündigung ein gleichwertiges Ersatzobjekt angeboten werden kann. Genauso unmöglich ist eine Erstreckung, wenn ein Mietvertrag im Hinblick auf den Abbruch oder Umbau einer Liegenschaft ausdrücklich nur befristet abgeschlossen wurde.

Wo stehen wir eigentlich beim Eigenmietwert?

Immer wieder werden wir von unseren Leserinnen und Lesern gefragt, wie es um den Eigenmietwert steht: Wird er nun wirklich abgeschafft? Und wenn ja, wann? Die Antworten auf die beiden Fragen fallen leider unbefriedigend aus: vielleicht. Wohl frühestens 2023. Hier nochmals kurz, worum es überhaupt geht: Im Parlament wird diskutiert, ob die Zurechnung des Eigenmietwertes zum steuerbaren Einkommen abgeschafft werden soll. Hierzu hat die Wirtschaftskommission des Ständerates (WAK-S) eine Vorlage ausgearbeitet. Diese sieht unter anderem vor, den Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abzuschaffen – ebenso aber auch steuerliche Abzüge für Unterhaltskosten der Liegenschaft. Bei Zweitliegenschaften und Renditeobjekten würde hingegen mehrheitlich alles beim Alten bleiben.

Eigentlich hätte die Vorlage der WAK-S im März 2020 weiter behandelt werden sollen – aufgrund der Coronakrise verschiebt sich die Beratung nun aber auf unbestimmte Zeit. Und selbst wenn alles doch schneller als vermutet laufen sollte, ist mit der Inkraftsetzung des Gesetzes wohl frühestens Ende 2022 zu rechnen – realistischer eher Ende 2023. Mit grösster Wahrscheinlichkeit kann man davon ausgehen, dass gegen den Gesetzesentwurf noch das Referendum ergriffen wird. Dies wiederum würde eine Volksabstimmung nach sich ziehen.

Ob es überhaupt zur Abschaffung kommt, ist sowieso ziemlich ungewiss: Die Vorlage ist heftig umstritten. Während sich der Hauseigentümerverband dafür ausspricht, ist der Mieterinnen- und Mieterverband dagegen und auch die Finanzdirektorenkonferenz lehnt sie ab. Und nun noch die Coronakrise! Dazu schreibt die Credit Suisse beispielsweise: «Infolge COVID-19 und der damit gestiegenen Staatsverschuldung dürfe es schwierig werden, die Steuereinbussen bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts im Parlament durchzubringen.»

Muss die Bank andere Schuldbriefinhaber informieren?

Damit eine Bank eine Hypothek für eine Liegenschaft gewährt, verlangt sie die Errichtung eines Schuldbriefs im ersten Rang – der so auch im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch stellt die Bank sicher, dass sie ihr Geld auch dann zurückerhält, wenn der Schuldner den Zins nicht mehr bezahlen kann und die Liegenschaft verkauft werden muss. Eine Leserin hat uns in diesem Zusammenhang kürzlich gefragt, ob eine Bank bei einer Erhöhung der Hypothek einen Schuldbriefinhaber im zweiten Rang über die veränderte finanzielle Situation informieren müsse. Die Antwort darauf variiert, je nachdem, ob der Schuldbrief im ersten Rang bereits voll ausgeschöpft wurde oder nicht.

Beträgt die Hypothek beispielsweise 500`000 Franken, besteht aber ein Schuldbrief zugunsten der Bank von über 600`000 Franken, ist eine Erhöhung des Kredits um 100`000 Franken möglich, ohne dass der Inhaber eines Schuldbriefs im zweiten Rang darüber von der Bank informiert werden muss. Zum Teil weiss die Bank nicht einmal, dass ein solcher zweiter Schuldbrief existiert. Dieser ist für sie auch nicht relevant, da ihr eigener Brief im ersten Rang die Hypothek bereits ausreichend absichert. Aus Fairnessgründen sollte man als Besitzer der Liegenschaft einen Darlehensgeber im zweiten Rang aber trotzdem über die Erhöhung der Hypothek informieren, da sich für ihn die Situation im Fall einer Zwangsverwertung der Liegenschaft verschlechtert.

Ist der erste Schuldbrief hingegen schon ausgeschöpft, so wird die Bank die Hypothek nur erhöhen, wenn sie den Schuldbrief im zweiten Rang übernehmen kann. Das bedingt, dass der Liegenschaftsbesitzer den Gläubiger im zweiten Rang ausbezahlt. Wäre dies nicht der Fall, müsste für die Aufstockung der Hypothek ein Schuldbrief im dritten Rang für die Bank errichtet werden. Darauf wird sie in der Regel aber nicht einsteigen, da die Schuld damit nur ungenügend abgesichert sein könnte.

Wie versichert man die Fotovoltaikanlage richtig?

Der Strom vom eigenen Dach liegt im Trend. Immer öfter installieren Hausbesitzer eine Fotovoltaikanlage. Rund 15`000 bis 20`000 Franken betragen die Kosten bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus. Damit sich die Investition auch finanziell lohnt, sollte die Anlage rund zwanzig Jahre lang ohne grössere Probleme laufen. Schäden – etwa aufgrund eines Unwetters – können einem aber einen Strich durch die Rechnung machen.

Entsprechend wichtig ist es, die Anlage richtig zu versichern. Im Zentrum steht dabei die Gebäudeversicherung, die Elementarschäden am Gebäude deckt und in den meisten Kantonen obligatorisch ist. Die Gebäudeversicherung übernimmt etwa Schäden, die durch Hagelkörner, Stürme oder einen Brand entstanden sind. Grundsätzlich bezahlt die Gebäudeversicherung die Kosten für die Reparatur solcher Schäden auch bei einer Fotovoltaikanlage auf dem Hausdach oder an der Fassade – aber nur, wenn sie von deren Existenz weiss. Deshalb ist es wichtig, die Installation gleich nach Abschluss der Arbeiten der Versicherung zu melden. Meist verlangt diese Angaben zu den Erstellungskosten, um prüfen zu können, ob eventuell eine Anpassung der Prämie notwendig ist.

Nicht nur Elementarereignisse, sondern auch ein Kurzschluss, eine Überspannung oder Tiere können eine Fotovoltaikanlage beschädigen. So kommt es etwa vor, dass Vögel oder Marder – gleich wie beim Auto – elektrische Kabel anknabbern oder ein Kurzschluss den Wechselrichter beschädigt. Wer sich auch dagegen absichern will, kann bei einem privaten Versicherer eine Zusatzversicherung für Solaranlagen abschliessen. Diese deckt in der Regel alle Schadensfälle ab, die nicht von der Gebäudeversicherung übernommen werden. Die jährlichen Kosten dafür belaufen sich bei einer Anlage für ein Einfamilienhaus meist unter hundert Franken.

E-Bikes und Elektroautos am Allgemeinstrom laden

Jedes dritte verkaufte Velo hierzulande ist heute ein E-Bike und auch die Zahl der Elektroautos nimmt stetig zu. Nicht selten nutzen E-Bike- oder Elektroauto-Besitzer in Mehrfamilienhäusern die im Veloraum oder in der Garage vorhandene Steckdose auch zum Laden der Akkus. Ein Vorgehen, das zwar bequem, aber nicht korrekt ist.

Ein Veloraum oder eine Tiefgarage gilt sowohl im Mietrecht als auch im Stockwerkeigentum als gemeinschaftlich genutzter Bereich und darf nur gemäss dessen Bestimmung genutzt werden. Das Parkieren von E-Bikes- oder Elektroautos zählt natürlich dazu, das Aufladen von deren Akkus hingegen nicht. Denn die im Veloraum oder der Garage vorhandenen Steckdosen laufen in der Regel über den sogenannten Allgemeinstrom, der von allen Mietern oder Stockwerkeigentümern anteilsmässig bezahlt wird.

Andere Lösungen sind also gefragt. E-Bike-Besitzer müssen deshalb ihren Akku an einer Steckdose laden, deren Strom sie selber bezahlen – entweder in der Wohnung oder im Kellerabteil, sofern dort ein Anschluss vorhanden ist, der über den Stromzähler der Wohnung läuft. Komplizierter wird es beim Aufladen eines Elektroautos. Hier bleibt dem Autobesitzer nichts anderes übrig, als in der Garage auf eigene Kosten eine Steckdose oder eine Ladestation anbringen zu lassen, die über einen separaten Zähler läuft. Erlaubt ist dies jedoch nur, wenn der Vermieter oder die Stockwerkeigentümerschaft der Installation zustimmen. Um das Thema aktiv anzugehen, können Liegenschaftenbesitzer im Hinblick auf die zunehmende Elektromobilität spezielle Lademöglichkeiten installieren, bei denen der Strombezug individuell abgerechnet werden kann – ähnlich wie beispielsweise bei gemeinsam genutzten Waschmaschinen per Chipkarte.

Steuerabzüge beim Stockwerkeigentum

Werterhaltende Massnahmen, Unterhaltsarbeiten sowie Investitionen, die den Energieverbrauch reduzieren, können Liegenschaftsbesitzer von den Steuern abziehen. Seit Beginn dieses Jahres darf der Aufwand für energetische Sanierungen sogar auf drei Steuerjahre verteilt werden, selbst wenn die Arbeiten dafür nur innerhalb eines Steuerjahres erfolgt sind (siehe Ratgeber vom 05.06.2020).

Ein Leser hat uns kürzlich gefragt, ob dieselben Regelungen auch für Eigentumswohnungen gelten. Dem ist so: Stockwerkeigentümer können sowohl für die eigene Wohnung als auch für Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes Abzüge in der Steuererklärung machen. Bei der eigenen Wohnung gehören dazu alle werterhaltenden Massnahmen, wie etwa der gleichwertige Ersatz des Parkettbodens, der Tausch eines kaputten Waschbeckens oder ein Neuanstrich der Wände. Beim gemeinschaftlichen Besitz können entweder die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds bei den Steuern geltend gemacht werden – vorausgesetzt das Geld wird gemäss Reglement nur für den laufenden Unterhalt, für werterhaltende Massnahmen oder für die effektiven Aufwendungen verwendet.

Ebenso dürfen die Kosten für die Verwaltung des Gebäudes oder das Serviceabo für den Lift anteilsmässig von den Steuern abgezogen werden. Gleiches gilt für Investitionen in die Energieeffizienz – etwa eine neue Heizung – sofern diese nicht sowieso über den Erneuerungsfonds finanziert wird. Bei energetischen Massnahmen wäre – analog zum Einfamilienhaus – dann auch eine Aufsplittung des eigenen Kostenanteils über drei Jahre möglich. Ebenfalls gleich wie beim Einfamilienhaus hat man als Stockwerkeigentümer zudem die Möglichkeit, Steuerabzüge für den Unterhalt entweder pauschal oder gemäss den realen Ausgaben vorzunehmen. Fallen die Aufwendungen höher aus als der Pauschalbetrag, lohnt sich die exakte Abrechnung.

Aufgepasst beim Fällen eines Baumes

Die Buche im Garten wirft zu viel Schatten, die grosse Tanne versperrt die Aussicht auf die Berge oder die Birke ist seit dem letzten Sturm umsturzgefährdet: Gründe um einen Baum zu fällen gibt es etliche. Aber aufgepasst: Auch wenn dieser auf dem eigenen Grundstück steht, sollte nicht einfach zur Motorsäge gegriffen werden. Einerseits weil man diese Arbeit lieber den Profis überlässt – das ist klar. Andererseits, weil man dafür eventuell eine Bewilligung benötigt. Das ist hingegen vielen nicht bewusst.

Je nach Kanton und Gemeinde darf ein Baum nur mit einer entsprechenden Bewilligung der zuständigen Bauverwaltung gefällt werden. Ob eine solche Bewilligung nötig ist, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab: Stammdurchmesser, Höhe des Baumes, Standort. Wird ein Baum ohne die nötige Bewilligung gefällt, drohen Bussen. Egal ob Privatperson, Verwaltung oder Stockwerkeigentümergemeinschaft: Im Zweifelsfall lohnt es sich also immer, beim lokalen Bauamt nachzufragen. Ausserdem gut zu wissen: Während der Nist- und Brutzeit von Vögeln dürfen grundsätzlich keine Bäume gefällt werden – diese Schonzeit dauert vom 1. März bis 31. September.

Apropos Bewilligung zur Baumfällung und Stockwerkeigentum: Der Umschwung einer solchen Liegenschaft gehört grundsätzlich zu den gemeinschaftlichen Teilen – deshalb kann über das Fällen eines Baumes jeweils auch nur die Gemeinschaft entscheiden. Welche Mehrheit es bei einer Abstimmung hierfür braucht, regelt möglicherweise das Stockwerkeigentümer-Reglement. Wenn nicht, wird es etwas komplizierter – denn selbst die Experten sind sich nicht ganz einig darüber, ob das Fällen eines Baumes nun etwa Einstimmigkeit verlangt, oder ob allenfalls auch nur ein qualifiziertes Mehr ausreicht. Es sei denn, der Baum stellt eine Gefahr dar und muss deshalb gefällt werden; dann wird wohl weder Gemeinschaft noch Gemeinde eine Fällung verweigern.