Muss die Bank andere Schuldbriefinhaber informieren?

Damit eine Bank eine Hypothek für eine Liegenschaft gewährt, verlangt sie die Errichtung eines Schuldbriefs im ersten Rang – der so auch im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch stellt die Bank sicher, dass sie ihr Geld auch dann zurückerhält, wenn der Schuldner den Zins nicht mehr bezahlen kann und die Liegenschaft verkauft werden muss. Eine Leserin hat uns in diesem Zusammenhang kürzlich gefragt, ob eine Bank bei einer Erhöhung der Hypothek einen Schuldbriefinhaber im zweiten Rang über die veränderte finanzielle Situation informieren müsse. Die Antwort darauf variiert, je nachdem, ob der Schuldbrief im ersten Rang bereits voll ausgeschöpft wurde oder nicht.

Beträgt die Hypothek beispielsweise 500`000 Franken, besteht aber ein Schuldbrief zugunsten der Bank von über 600`000 Franken, ist eine Erhöhung des Kredits um 100`000 Franken möglich, ohne dass der Inhaber eines Schuldbriefs im zweiten Rang darüber von der Bank informiert werden muss. Zum Teil weiss die Bank nicht einmal, dass ein solcher zweiter Schuldbrief existiert. Dieser ist für sie auch nicht relevant, da ihr eigener Brief im ersten Rang die Hypothek bereits ausreichend absichert. Aus Fairnessgründen sollte man als Besitzer der Liegenschaft einen Darlehensgeber im zweiten Rang aber trotzdem über die Erhöhung der Hypothek informieren, da sich für ihn die Situation im Fall einer Zwangsverwertung der Liegenschaft verschlechtert.

Ist der erste Schuldbrief hingegen schon ausgeschöpft, so wird die Bank die Hypothek nur erhöhen, wenn sie den Schuldbrief im zweiten Rang übernehmen kann. Das bedingt, dass der Liegenschaftsbesitzer den Gläubiger im zweiten Rang ausbezahlt. Wäre dies nicht der Fall, müsste für die Aufstockung der Hypothek ein Schuldbrief im dritten Rang für die Bank errichtet werden. Darauf wird sie in der Regel aber nicht einsteigen, da die Schuld damit nur ungenügend abgesichert sein könnte.

Wie versichert man die Fotovoltaikanlage richtig?

Der Strom vom eigenen Dach liegt im Trend. Immer öfter installieren Hausbesitzer eine Fotovoltaikanlage. Rund 15`000 bis 20`000 Franken betragen die Kosten bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus. Damit sich die Investition auch finanziell lohnt, sollte die Anlage rund zwanzig Jahre lang ohne grössere Probleme laufen. Schäden – etwa aufgrund eines Unwetters – können einem aber einen Strich durch die Rechnung machen.

Entsprechend wichtig ist es, die Anlage richtig zu versichern. Im Zentrum steht dabei die Gebäudeversicherung, die Elementarschäden am Gebäude deckt und in den meisten Kantonen obligatorisch ist. Die Gebäudeversicherung übernimmt etwa Schäden, die durch Hagelkörner, Stürme oder einen Brand entstanden sind. Grundsätzlich bezahlt die Gebäudeversicherung die Kosten für die Reparatur solcher Schäden auch bei einer Fotovoltaikanlage auf dem Hausdach oder an der Fassade – aber nur, wenn sie von deren Existenz weiss. Deshalb ist es wichtig, die Installation gleich nach Abschluss der Arbeiten der Versicherung zu melden. Meist verlangt diese Angaben zu den Erstellungskosten, um prüfen zu können, ob eventuell eine Anpassung der Prämie notwendig ist.

Nicht nur Elementarereignisse, sondern auch ein Kurzschluss, eine Überspannung oder Tiere können eine Fotovoltaikanlage beschädigen. So kommt es etwa vor, dass Vögel oder Marder – gleich wie beim Auto – elektrische Kabel anknabbern oder ein Kurzschluss den Wechselrichter beschädigt. Wer sich auch dagegen absichern will, kann bei einem privaten Versicherer eine Zusatzversicherung für Solaranlagen abschliessen. Diese deckt in der Regel alle Schadensfälle ab, die nicht von der Gebäudeversicherung übernommen werden. Die jährlichen Kosten dafür belaufen sich bei einer Anlage für ein Einfamilienhaus meist unter hundert Franken.

E-Bikes und Elektroautos am Allgemeinstrom laden

Jedes dritte verkaufte Velo hierzulande ist heute ein E-Bike und auch die Zahl der Elektroautos nimmt stetig zu. Nicht selten nutzen E-Bike- oder Elektroauto-Besitzer in Mehrfamilienhäusern die im Veloraum oder in der Garage vorhandene Steckdose auch zum Laden der Akkus. Ein Vorgehen, das zwar bequem, aber nicht korrekt ist.

Ein Veloraum oder eine Tiefgarage gilt sowohl im Mietrecht als auch im Stockwerkeigentum als gemeinschaftlich genutzter Bereich und darf nur gemäss dessen Bestimmung genutzt werden. Das Parkieren von E-Bikes- oder Elektroautos zählt natürlich dazu, das Aufladen von deren Akkus hingegen nicht. Denn die im Veloraum oder der Garage vorhandenen Steckdosen laufen in der Regel über den sogenannten Allgemeinstrom, der von allen Mietern oder Stockwerkeigentümern anteilsmässig bezahlt wird.

Andere Lösungen sind also gefragt. E-Bike-Besitzer müssen deshalb ihren Akku an einer Steckdose laden, deren Strom sie selber bezahlen – entweder in der Wohnung oder im Kellerabteil, sofern dort ein Anschluss vorhanden ist, der über den Stromzähler der Wohnung läuft. Komplizierter wird es beim Aufladen eines Elektroautos. Hier bleibt dem Autobesitzer nichts anderes übrig, als in der Garage auf eigene Kosten eine Steckdose oder eine Ladestation anbringen zu lassen, die über einen separaten Zähler läuft. Erlaubt ist dies jedoch nur, wenn der Vermieter oder die Stockwerkeigentümerschaft der Installation zustimmen. Um das Thema aktiv anzugehen, können Liegenschaftenbesitzer im Hinblick auf die zunehmende Elektromobilität spezielle Lademöglichkeiten installieren, bei denen der Strombezug individuell abgerechnet werden kann – ähnlich wie beispielsweise bei gemeinsam genutzten Waschmaschinen per Chipkarte.

Steuerabzüge beim Stockwerkeigentum

Werterhaltende Massnahmen, Unterhaltsarbeiten sowie Investitionen, die den Energieverbrauch reduzieren, können Liegenschaftsbesitzer von den Steuern abziehen. Seit Beginn dieses Jahres darf der Aufwand für energetische Sanierungen sogar auf drei Steuerjahre verteilt werden, selbst wenn die Arbeiten dafür nur innerhalb eines Steuerjahres erfolgt sind (siehe Ratgeber vom 05.06.2020).

Ein Leser hat uns kürzlich gefragt, ob dieselben Regelungen auch für Eigentumswohnungen gelten. Dem ist so: Stockwerkeigentümer können sowohl für die eigene Wohnung als auch für Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes Abzüge in der Steuererklärung machen. Bei der eigenen Wohnung gehören dazu alle werterhaltenden Massnahmen, wie etwa der gleichwertige Ersatz des Parkettbodens, der Tausch eines kaputten Waschbeckens oder ein Neuanstrich der Wände. Beim gemeinschaftlichen Besitz können entweder die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds bei den Steuern geltend gemacht werden – vorausgesetzt das Geld wird gemäss Reglement nur für den laufenden Unterhalt, für werterhaltende Massnahmen oder für die effektiven Aufwendungen verwendet.

Ebenso dürfen die Kosten für die Verwaltung des Gebäudes oder das Serviceabo für den Lift anteilsmässig von den Steuern abgezogen werden. Gleiches gilt für Investitionen in die Energieeffizienz – etwa eine neue Heizung – sofern diese nicht sowieso über den Erneuerungsfonds finanziert wird. Bei energetischen Massnahmen wäre – analog zum Einfamilienhaus – dann auch eine Aufsplittung des eigenen Kostenanteils über drei Jahre möglich. Ebenfalls gleich wie beim Einfamilienhaus hat man als Stockwerkeigentümer zudem die Möglichkeit, Steuerabzüge für den Unterhalt entweder pauschal oder gemäss den realen Ausgaben vorzunehmen. Fallen die Aufwendungen höher aus als der Pauschalbetrag, lohnt sich die exakte Abrechnung.

Aufgepasst beim Fällen eines Baumes

Die Buche im Garten wirft zu viel Schatten, die grosse Tanne versperrt die Aussicht auf die Berge oder die Birke ist seit dem letzten Sturm umsturzgefährdet: Gründe um einen Baum zu fällen gibt es etliche. Aber aufgepasst: Auch wenn dieser auf dem eigenen Grundstück steht, sollte nicht einfach zur Motorsäge gegriffen werden. Einerseits weil man diese Arbeit lieber den Profis überlässt – das ist klar. Andererseits, weil man dafür eventuell eine Bewilligung benötigt. Das ist hingegen vielen nicht bewusst.

Je nach Kanton und Gemeinde darf ein Baum nur mit einer entsprechenden Bewilligung der zuständigen Bauverwaltung gefällt werden. Ob eine solche Bewilligung nötig ist, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab: Stammdurchmesser, Höhe des Baumes, Standort. Wird ein Baum ohne die nötige Bewilligung gefällt, drohen Bussen. Egal ob Privatperson, Verwaltung oder Stockwerkeigentümergemeinschaft: Im Zweifelsfall lohnt es sich also immer, beim lokalen Bauamt nachzufragen. Ausserdem gut zu wissen: Während der Nist- und Brutzeit von Vögeln dürfen grundsätzlich keine Bäume gefällt werden – diese Schonzeit dauert vom 1. März bis 31. September.

Apropos Bewilligung zur Baumfällung und Stockwerkeigentum: Der Umschwung einer solchen Liegenschaft gehört grundsätzlich zu den gemeinschaftlichen Teilen – deshalb kann über das Fällen eines Baumes jeweils auch nur die Gemeinschaft entscheiden. Welche Mehrheit es bei einer Abstimmung hierfür braucht, regelt möglicherweise das Stockwerkeigentümer-Reglement. Wenn nicht, wird es etwas komplizierter – denn selbst die Experten sind sich nicht ganz einig darüber, ob das Fällen eines Baumes nun etwa Einstimmigkeit verlangt, oder ob allenfalls auch nur ein qualifiziertes Mehr ausreicht. Es sei denn, der Baum stellt eine Gefahr dar und muss deshalb gefällt werden; dann wird wohl weder Gemeinschaft noch Gemeinde eine Fällung verweigern.

Eigentumswohnung als Anlageobjekt?

Das angesparte oder geerbte Kapital ist gross, das Anlegen an der Börse nicht jedermanns Sache und die Sparzinsen sind im Keller. Eine Ausgangslage, bei der sich manch einer überlegt eine Eigentumswohnung zu kaufen und sie gewinnbringend weiter zu vermieten. Auf den ersten Blick, gerade angesichts der relativ hohen Mietzinsen an guten Lagen, eine verlockende Idee.

Trotzdem sollte man das Vorhaben nicht ohne Vorabklärungen umsetzen. Wichtigste Voraussetzung ist, dass im Reglement der Stockwerkeigentümerschaft die Weitervermietung der eigenen Wohnung überhaupt erlaubt ist. Gibt es von dieser Seite keine Hindernisse, sollte man genau ausrechnen, ob sich die Investition finanziell wirklich lohnt. Das hängt unter anderem auch von der individuellen Ausgangslage ab – beispielsweise davon, ob es für den Wohnungskauf zusätzlich eine Hypothek braucht, vom Kaufpreis und natürlich von der erzielbaren Miete am jeweiligen Ort. Nicht vergessen darf man bei der Berechnung die anfallenden Stockwerkeigentümer-Nebenkosten wie etwa Steuern, Einlagen in den Erneuerungsfonds, Mietzinsausfälle wegen Leerstand, Versicherungen, eventuelle Hypothekarzinsen sowie Rücklagen für den Unterhalt der Wohnung. In seine Abwägungen einbeziehen sollte man zudem das Klumpenrisiko. Denn das Kapital steckt in einer einzigen Anlage, die je nach Marktsituation vielleicht gar nicht oder nur mit Verlust verkauft werden kann, wenn ungeplant flüssige Mittel benötigt werden.

Nicht zu unterschätzen ist schliesslich, dass man die Rolle des Vermieters übernehmen muss mit allen dazugehörigen Pflichten: etwa die Mietersuche, der Abschluss des Mietvertrags, die Abrechnung der Nebenkosten, Reparaturen, die Kontrolle der Mietzinszahlungen, die Bearbeitung von Reklamationen oder die Koordination von Renovationsarbeiten beim Mieterwechsel. Aufgaben, die man gegen ein Entgelt aber auch an einen Immobilientreuhänder delegieren kann.

Mietzinsreduktion bei Mängeln – ja oder nein?

Defizite an der Mietsache und die Forderung nach einer Mietzinsherabsetzung führen leider oft zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern: Dabei geht es oft allein schon um die Frage, bei welchen Mängeln eine Reduktion überhaupt angemessen ist – und in welchem Masse. Klar ist, dass die Mieter leichte Mängel im Rahmen des kleinen Unterhalts selbst beheben müssen und es hierfür natürlich auch keine Mietzinsreduktion gibt. Dazu gehört beispielsweise der Austausch einer einfachen Badezimmer-Armatur oder das Reinigen von verstopften Wasserleitungen.

Wird jedoch die «Tauglichkeit des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt», kann eine Mietzinsherabsetzung angebracht sein. Der Umfang einer solchen Reduktion bemisst sich dabei an der Dauer und der Intensität der Beeinträchtigung. Gerade Letzteres ist jedoch zu einem gewissen Masse Ermessenssache und muss deshalb im Einzelfall eruiert werden. Hilfreich können bei der Einschätzung einer Reduktion auch Gerichtsentscheide in vergleichbaren Fällen sein – entsprechende Listen sind im Internet zu finden.

Klar ist: Anspruch auf eine Mietzinsreduktion haben Mieter nur, wenn sie Ihr Anliegen beim Vermieter hinterlegen. Und auch dann liegt die Beweislast, ob überhaupt ein entsprechender Mangel besteht, beim Mieter. Eine Mietzinsherabsetzung ist daraufhin vom Zeitpunkt der Beanstandung bis zur Behebung des Mangels möglich. Beseitigt ein Vermieter den Mangel nicht innert angemessener Frist muss er sich bewusst sein, dass seinem Mieter das Recht zusteht, den Mietzins bei der zuständigen Schlichtungsstelle zu hinterlegen. Denn gemäss OR (Art. 256) hat der Vermieter nicht nur die Pflicht, eine Wohnung «in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben» sondern diese auch «in demselben zu erhalten».

Hypothek mit der Liegenschaft weitergeben

Hypotheken mit langen Laufzeiten sind aufgrund der tiefen Zinsen seit längerem sehr gefragt. Heikel wird es jedoch, wenn man die Liegenschaft vor Ablauf der Hypothek verkaufen muss – beispielsweise aufgrund eines damals nicht vorhersehbaren Umzugs. Erwirbt man ohne Unterbruch eine neue Liegenschaft, die mindestens gleich viel Wert hat wie die bisherige, kann man die Hypothek meist einfach übertragen. Wird hingegen keine andere Liegenschaft gekauft, muss die Hypothek vorzeitig gekündigt werden. Dann verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese umfasst einerseits alle Zinsen, die man bis zum Ablauf der Hypothek noch hätte bezahlen müssen, andererseits eine Gebühr für die Wiederanlage des Geldes durch die Bank. Das alles kann schnell einige zehntausend Franken kosten.

In dieser Situation lohnt es sich zu prüfen, ob der Käufer der Liegenschaft bereit ist, auch die vorhandene Hypothek zu übernehmen. Dies ist aus Sicht des Käufers vor allem dann attraktiv, wenn der Zins der übernommenen Hypothek tiefer liegt als bei aktuellen Angeboten. Gerade im heute sehr tiefen Zinsumfeld kann es aber sein, dass der Abschluss einer neuen Hypothek günstiger wäre. Dann lohnt es sich, dem Käufer die Bezahlung der Zinsdifferenz zu offerieren. Das ist vor allem bei einer längeren Restlaufzeit der Hypothek immer noch günstiger, als die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen.

Die Einigkeit von Käufer und Verkäufer über die Weitergabe der Hypothek alleine genügt aber nicht für den Abschluss des Geschäfts. Nur wenn die Bonität des künftigen Schuldners bezüglich Eigenkapital, Einkommen und finanzieller Tragbarkeit den Richtlinien der Bank entspricht, wird diese bereit sein, einer Übernahme zuzustimmen.

Rechtliche Absicherung beim Vererben oder Verschenken

Wenn Häuser vorzeitig an Kinder vererbt oder verschenkt werden, steht oft die Frage im Raum, wie man sicherstellt, dass eventuelle andere Erben nicht zu kurz kommen oder das Objekt in der Familie bleibt. Dabei geht es insbesondere darum, einen Verkauf der Liegenschaft zu verhindern oder vertraglich festzulegen, dass der Gewinn aus einer Weitergabe den Eltern oder den anderen Erben ebenfalls zugutekommt.

Verhindern lässt sich ein unkontrollierter Verkauf durch drei Rechte: Das Rückkaufsrecht, das Gewinnbeteiligungsrecht oder das Vorkaufsrecht. Mit einem im Grundbuch eingetragenen Rückkaufsrecht sichern sich die Eltern für maximal 25 Jahre die Möglichkeit, das Haus zu einem festgelegten Preis wieder zurückkaufen zu können. Das Gewinnbeteiligungsrecht wiederum hält fest, dass der Erbe oder Beschenkte die anderen Erben und die Eltern bei einem Verkauf am Gewinn beteiligen muss. In der Regel wird das Recht zeitlich begrenzt und mit einem Vorkaufsrecht gekoppelt. Dieses wiederum wird – analog zum Rückkaufsrecht – im Grundbuch eingetragen und kann ebenfalls für maximal 25 Jahre vereinbart werden. Ist ein Vorkaufsrecht eingetragen, haben die Eltern und die anderen Erben im Fall eines Verkaufs drei Monate Zeit zu entscheiden, ob sie die Liegenschaft zu einem vorher vereinbarten Preis selber erwerben wollen. Ist das Vorkaufsrecht mit einer Gewinnbeteiligung kombiniert, haben die Begünstigten bei einem geplanten Verkauf die Wahl, ob sie am Gewinn beteiligt werden wollen oder die Liegenschaft erwerben.

Welches Recht sich im jeweiligen Fall eignet, hängt einerseits von der familiären Situation und den erbrechtlichen Abmachungen ab, andererseits vom gewünschten Ziel: Soll die Liegenschaft unbedingt in der Familie bleiben oder geht es vor allem darum, für finanzielle Gerechtigkeit unter allen Erben zu sorgen und Streitigkeiten vorzubeugen?

Hypothek kann auf Pensionierung hin heikel werden

«Altersguillotine» ist ein unschönes Wort, das man oft im Zusammenhang mit einem Hypothekarkredit und der bevorstehenden Pensionierung hört. Tatsächlich beschreibt die Bezeichnung einen Umstand, der für Eigenheimbesitzer möglicherweise sehr unangenehm werden kann. Nämlich dann, wenn die Bank auf die Pensionierung hin den Kredit überprüft und zum Schluss kommt, dass die Belehnung zu hoch oder die Rente zu tief liegt und deshalb ein Teil der Hypothek zurückbezahlt werden muss: Wer das hierfür nötige Geld dann nicht auf der hohen Kante hat, muss im schlimmsten Fall sein Haus verkaufen.

In der Regel sinkt mit dem Erreichen des Pensionsalters das Einkommen um 30 bis 40 Prozent. Ob die Hypothek dann trotzdem noch tragbar ist, errechnet die Bank anhand der Faustregel, dass Hypothekarzins und Nebenkosten des Eigenheims nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen dürfen – und dabei wird nicht mit aktuellen Hypozinsen gerechnet, sondern mit einem kalkulatorischen Zins, der momentan bei rund 4.5 bis 5 Prozent liegt. Dies, damit das Eigenheim auch bei steigenden Zinsen noch tragbar wäre. Geht die Rechnung nicht auf, wird das Finanzinstitut die Belehnungshöhe reduzieren – also eine Teilrückzahlung verlangen.

Als grobe Faustregel für diese «Altersguillotine» gilt: 120 minus das Alter des Schuldners ergibt die maximale Höhe der Belehnung in Prozent. Für Eigenheimbesitzer ist es deshalb ratsam, sich früh genug mit dieser Thematik auseinanderzusetzen. Wer um die 50 Jahre alt ist, sollte jetzt sein künftig zu erwartendes Renteneinkommen errechnen, um herauszufinden, ob während den kommenden 15 Jahren allenfalls eine höhere Amortisation der Hypothek angezeigt wäre. Auch kann es sich lohnen, das Gespräch mit seinem Hypothekargeber zu suchen.