Nach den Bauarbeiten die Abnahme nicht vergessen

Ein Kratzer im neuen Eichenparkett, die Steckdose am falschen Ort platziert, eine lotternde Küchenschublade oder gar ein undichtes Dach: Wer einen Neubau kauft oder eine bestehende Liegenschaft umbaut, wird auf jeden Fall Mängel finden. Darum empfiehlt es sich, bereits bei Vertragsabschluss eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme für Mieter geht es dabei darum, sämtliche Mängel am Bauwerk festzustellen und zu rügen. Grundsätzlich sind Handwerker während der Garantiefrist verpflichtet Mängel zu beheben. Aber Achtung: Nur wenn diese rechtzeitig gerügt werden – nämlich sofort nachdem ein Mangel entdeckt wurde.

 

Das nimmt die Bauherren in die Pflicht, das Gebäude genau auf Mängel zu prüfen – am besten mittels einer detaillierten Bauabnahme. Dabei werden in einem Abnahmeprotokoll sämtliche Mängel und der Termin für deren Behebung durch den betreffenden Handwerker festgehalten. Vorzugsweise nimmt man die Abnahme mit dem Architekten, dem Bauleiter oder einem unabhängigen Experten (bspw. einem Bauherrenberater) vor.

 

Denn eine der Schwierigkeiten bei der Bauabnahme ist, dass der Bauherr als Laie gewisse Mängel eventuell gar nicht erkennt. Und das kann weitreichende Folgen haben: Werden offensichtliche Mängel, also jene, die bei einer genauen Prüfung erkannt werden sollten, bei der Bauabnahme nicht gerügt, dann gilt das Werk selbst mit dem Mangel als abgenommen und es besteht keinerlei Garantieanspruch mehr.

 

Neben der Festlegung einer ordentlichen Bauabnahme in den Verträgen lohnt es sich ausserdem, dort die SIA-Norm 118 als verbindlich zu erklären. Dies hat für die Bauherren zwei Vorteile: Erstens haben diese dadurch eine zweijährige Rügefrist, während der Mängel jederzeit gerügt werden können. Zweitens wird dank der Norm die Beweislast umgekehrt: Nicht der Bauherr muss einen Mangel beweisen, sondern der Handwerker, dass kein solcher besteht.

 

Wie findet man passende Architekten für Umbauten?

Der Altbau gefällt, der Preis passt, aber ein Umbau ist nötig. Wer eine Bestandesliegenschaft kauft, möchte sie in der Regel gerne seinen Wohnwünschen anpassen. Ist dazu mehr nötig als nur ein frischer Anstrich oder ein neuer Bodenbelag, lohnt es sich, einen Architekten mit der Planung und Durchführung der Arbeiten zu beauftragen. Während der Planungs- und Bauzeit wird er eine Schlüsselfunktion übernehmen und Sie über Monate hinweg begleiten. Deshalb sollte man sorgfältig nach dem passenden Planer suchen sowie ihn auf Herz und Nieren prüfen.

 

Gefunden werden kann der richtige Architekt über verschiedene Kanäle: Am einfachsten ist es, Verwandte oder Bekannte zu fragen, die in letzter Zeit ihr Haus umgebaut haben und dessen Architektur gefällt. Sie können aber auch auf spezialisierten Internetseiten (z.B. www.swissarchitects.com) nach Architekten suchen oder Wohn- und Architekturzeitschriften durchforsten. Wichtig ist zuerst einmal, dass der Stil des Architekten den eigenen Vorstellungen nahekommt, zudem sollte er über Erfahrung mit Umbauten verfügen, sein Büro nicht allzu weit weg vom Standort des Hauses haben und gute Referenzen vorweisen können. Letztere müssen Sie unbedingt durch persönliche Nachfrage bei den Bauherrschaften prüfen.

 

Wichtig ist aber auch der persönliche Eindruck: Stimmt die Chemie zwischen Ihnen? Ist der Architekt bereit Ihre Wünsche aufzunehmen oder versucht er, seinen Stil durchzudrücken? Kann er gut zuhören? Stimmt Ihr Bauchgefühl? Passt alles, wird über`s Geld geredet: Lassen Sie sich vor der Auftragsvergabe eine Grobkostenschätzung für den Umbau und eine Offerte für das Honorar des Architekten erstellen. Ist auch die finanzielle Seite geklärt, können Sie den Vertrag abschliessen – optimalerweise basiert dieser auf dem Mustervertrag des Schweizer Ingenieur- und Architektenvereins SIA.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

 

ISOS und die Folgen für ein Bauprojekt

Der Immobilienratgeber widmet sich in dieser Ausgabe erneut dem Thema Nutzungseinschränkung. Vor Bundesgericht ging es jüngst um die Frage, ob die Bewilligungsbehörde zurecht eine Baubewilligung verweigerte und sich auf die Verletzung der Schutzziele des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) berief. Das Gericht gab in ihrem Urteil der Bewilligungsbehörde der Gemeinde Maschwanden ZH Recht.

A. beabsichtigte, im Dorfteil Usserdorf ein bestehendes Bauernhaus abzureissen und auf dem Grundstück drei Mehrfamilienhäuser zu erstellen. Der Ortsteil liegt im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung des Kantons Zürich (KOBI) und des ISOS. Das Baugrundstück wurde gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde der Kernzone zugeordnet. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich zudem ein Bauernhof mit einem als regionales Schutzobjekt eingestuften Riegelhaus. Im Bewilligungsverfahren beantragte die Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich in ihrem Gutachten, die Volumetrie der geplanten Bauten sei entsprechend der Siedlungsstruktur und dem Bebauungsmuster des Dorfteils stark zu reduzieren. Das Amt für Raumentwicklung verweigerte infolgedessen die Bewilligung, weil es mit den Zielen des Ortsbildschutzes nicht vereinbar sei.

Das Bundesgericht ging mit der Vorinstanz einig, dass nur in Ausnahmefällen ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden könne, nämlich, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei. Hierfür seien besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Urteil des Bundesgerichts 1C_42/2018 vom 8. August 2018

Entschädigungspflicht bei «Abzonung»?

Letzte Woche hat der Immobilienratgeber den Gerichtsfall von geplanten, aber nicht bewilligten Zweitwohnungen und die Frage behandelt, ob dies zu einer Entschädigung des Grundeigentümers führt. Vergleichbar damit ist auf Gemeindeebene die Situation, wenn ein Grundstück zwar innerhalb der Bauzone belassen, jedoch das zulässige Mass der baulichen Nutzung im Vergleich zum bisherigen Zustand herabgesetzt wird. In diesem Fall spricht man von einer Abzonung. Dies kann zum Beispiel durch Herabsetzung der Ausnützungsziffer, Reduktion der zulässigen Anzahl Geschosse, Festlegung von Baulinien oder Abstandsvorschriften geschehen. Wird die Gemeinde dadurch gegenüber dem Grundeigentümer entschädigungspflichtig?

Abzonungen innerhalb der Bauzone begründen in der Regel keine materielle Enteignung und sind entschädigungslos zu dulden, zumal bestehende Bauten meist unter bestimmten Voraussetzungen erhalten, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck teilweise geändert werden dürfen. Abzonungen erreichen nicht die Intensität eines vollständigen Bauverbots und sind dadurch gekennzeichnet, dass sie regelmässig den bereits ausgeübten Gebrauch unangetastet lassen. Aus der Eigentumsgarantie fliesst kein Anspruch darauf, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann. Mit Änderungen im zulässigen Nutzungsmass, die im öffentlichen Interesse liegen, muss der Grundeigentümer grundsätzlich rechnen.

Die Entschädigungspflicht hängt vom Ausmass des Eingriffs ab. Grundsätzlich sind nur schwere Eigentumseingriffe entschädigungspflichtig. Klare Regeln gibt es nicht. Gerichtsurteile zeigen, dass eine Werteinbusse bis zu einem Drittel kaum je als enteignungsgleich bewertet wird. Auch Teilbauverbote, etwa infolge von Baulinien, wirken nur ausnahmsweise enteignungsähnlich.

Keine Entschädigung wegen Zweitwohnungsinitiative

Das Bundesgericht hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob die mit der Volksabstimmung vom März 2012 in die Verfassung aufgenommene Begrenzung des Baus von neuen Zweitwohnungen Grundeigentümern Anspruch auf eine Entschädigung gibt. Das Bundesgericht verneint dies und weist die Beschwerde einer Immobilienfirma aus dem Wallis ab. Diese hatte als Eigentümerin einer Parzelle in der Gemeinde Leytron im Juni 2012 um die Baubewilligung für ein Chalet mit vier Zweitwohnungen ersucht. Die Baubewilligung wurde von der Gemeinde mit Blick auf die kurz zuvor angenommene Zweitwohnungsinitiative verweigert. 2015 stellte das Unternehmen ein Begehren um eine Entschädigung von rund CHF 500’000.-, weil das Verbot zum Bau von Zweitwohnungen einen schweren Eingriff in ihre Eigentumsfreiheit bedeute, der einer materiellen Enteignung gleichkomme.

Das Bundesgericht weist nun die Beschwerde der Firma ab. Die Limitierung von Zweitwohnungen stellt keine Beschränkung des Eigentums dar, die einen Anspruch auf Entschädigung für Enteignung auslösen könnte. Das Eigentum ist gemäss den obersten Richtern nicht in unbeschränktem Umfang garantiert, sondern nur innerhalb der von der Rechtsordnung im öffentlichen Interesse gezogenen Grenzen. Wird der Umfang des Rechts auf Eigentum neu umschrieben, so dass bisher bestehende Möglichkeiten der Eigentümer entfallen, können Betroffene in aller Regel keine Entschädigung verlangen. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn der Übergang zum neuen Recht zu krassen Ungleichheiten führt, die der Gesetzgeber nicht in Betracht gezogen hat und allzu harte Auswirkungen auf einzelne Eigentümer entfaltet. Der Eingriff ist umso weniger schwer, als sie das Recht zur Bebauung ihrer Parzelle mit Erstwohnungen oder mit Wohnraum zur touristischen Nutzung behält.

Welche Rechte hat der Ausschuss im Stockwerkeigentum?

Mit zunehmender Grösse der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften stellt sich die Frage nach der Organisation in besonderem Masse. Einziges zwingendes Organisationselement der Gemeinschaft ist die Stockwerkeigentümer-Versammlung. Fakultativ – in der Praxis jedoch meist unumgänglich – ist die Berufung einer Verwaltung. Darüber hinaus kann das Reglement oder die Versammlung Delegierte bestimmen oder einen Ausschuss für bestimmte Fragen entweder permanent oder auf Zeit einsetzen.

Die Aufgaben und Kompetenzen eines Ausschusses oder Delegierten sind im Gesetz nur am Rande erwähnt, etwa in Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 ZGB. Da es sich um fakultative Organisationselemente handelt, geniesst die Gemeinschaft bei der Ausgestaltung der Aufgaben und Kompetenzen grosse Freiheit. Von besonderer Bedeutung sind die Vertretung bei Bauvorhaben, in der Bauabnahme, in Rechtsverfahren oder die Revision der Buchhaltung und die Einberufung und Leitung der Versammlungen. Wenn die Versammlung zudem auf die Bestellung eines Verwalters verzichtet, kann der Ausschuss oder ein Delegierter sämtliche Aufgaben des Verwalters übernehmen.

Eine gültige Vertretungshandlung setzt entweder eine reglementarische Bestimmung oder eine besondere Vollmacht voraus. Es lohnt sich, die Aufgaben und Kompetenzen genau zu umschreiben, damit spätere Konflikte vermieden werden. Fehlen im Reglement Bestimmungen zur Besetzung, erfolgt die Wahl aus dem Kreis der Stockwerkeigentümer durch einfaches Mehr der Versammlung. Der Delegierte bzw. die Mitglieder des Ausschusses müssen somit Mitglieder der Gemeinschaft sein. Der Verwalter kann umgekehrt weder Mitglied des Ausschusses noch Delegierter der Gemeinschaft sein. Selbstverständlich kann er dem Ausschuss oder dem Delegierten beratend zur Seite stehen.

Baubewilligungspflicht für Eingriff an tragenden Bauteilen

Die Richter in Lausanne beugten sich unlängst über einen Fall aus dem Kanton St. Gallen, bei dem es um eine Baubewilligung für die Umnutzung einer Scheune zu einem Lagerraum für den Skibetrieb ging. Nun ist dieser spezielle Anwendungsfall zwar nicht von allgemeinem Interesse, ein Aspekt des Verfahrens und der Erwägung jedoch schon. Es ging dabei um die Frage, ob und wann bauliche Massnahmen als bewilligungspflichtig und wann als bewilligungsbefreiter Unterhalt zu werten sind.

Im vorliegenden Fall hatte der Eigentümer bereits vor dem Gesuch zur Umnutzung diverse bauliche Änderungen an der in der Landwirtschaftszone gelegenen Scheune vorgenommen. Umstritten war nun vor Gericht, ob die Scheune in ihrer Substanz verändert wurde und die baulichen Massnahmen mehr als nur bewilligungsfreien Unterhalt darstellten. So waren mehrere tragende Balken ersetzt und damit nach Auffassung des Beschwerdeführers wesentliche Eingriffe in statisch wichtige Elemente des Gebäudes vorgenommen worden. Das Bundesgericht stützt diese Auffassung und hält fest, dass bei Auswirkungen auf die Statik sowie bei Änderungen an der baulichen Substanz eine Baubewilligungspflicht grundsätzlich zu bejahen ist. Dabei ist es unerheblich, ob diese baulichen Eingriffe in die Statik mit der Umnutzung in Zusammenhang stehen oder nicht.

Der Beschwerdegegner machte geltend, es habe sich bei den vorgenommenen Arbeiten um Unterhaltsmassnahmen, also reine Instandhaltungs- bzw. Erneuerungsarbeiten gehandelt. Dem hält «Lausanne» entgegen, dass als Unterhaltsmassnahmen einzig Massnahmen zur Substanzerhaltung in Betracht kommen. In ihrer Substanz erhalten ist eine Baute dann, wenn die tragenden Konstruktionsteile intakt sind oder lediglich einer leichten Renovation bedürfen.

Urteil des Bundesgerichts 1C_131/2018 vom 27. August 2018

Immobilie im Ausland erwerben

Vorbei sind die Ferien, die schönen Erinnerungen bleiben und eventuell auch der Wunsch, eine eigene Ferienliegenschaft im Ausland zu erwerben. Dies stellt aber fast ausnahmslos eine besondere Herausforderung dar. Die Rechtssysteme unterscheiden sich von unserem zuweilen deutlich, spezifische Sprachkenntnisse sind unerlässlich. In vielen Ländern werden Immobilien vorwiegend über Makler verkauft. Gut, wenn dieser die besonderen Bedürfnisse von ausländischen Käufern kennt.

Themen, die unbedingt vor der Vertragsunterzeichnung geprüft werden sollten: Geniesst der Makler einen tadellosen Ruf? Wer bezahlt dessen Honorar? Wie funktioniert das Grundbuchwesen im betreffenden Land? Wie findet die Eigentumsübertragung statt? Wie sind Anzahlungen juristisch zu werten? Welche Sicherheiten müssen geleistet und gefordert werden? Fallen bei der Handänderung Steuern und Gebühren an? Wie funktioniert das Stockwerkeigentum im betreffenden Land? Wie wird die Liegenschaft finanziert? Fragen Sie Landsleute nach ihren Erfahrungen. Ungleich komplexer wird es beim Kauf ab Plan und beim Kauf eines Baugrundstücks mit der Absicht, dieses zu bebauen. Ohne Erfahrung und Unterstützung ist von einem solchen Vorhaben abzuraten.

Besondere Regeln kennen auch die Finanzierung und Besteuerung eines Zweitwohnsitzes im Ausland. Schweizer Banken finanzieren keine Ferienliegenschaften im Ausland. Mittel aus der Pensionskasse können für Ferienhäuser nicht bezogen werden. Lokale Banken bieten Finanzierungen an, wobei die Zinsen in der Regel höher und teilweise eine Amortisationspflicht besteht. Schliesslich gilt es auch die Steuern zu berücksichtigen. Liegenschaften werden im jeweiligen Land versteuert. Deklariert werden müssen sie in der Schweiz aber allemal, was sich im Steuersatz für Vermögen und Einkommen niederschlägt.

Ausnützungsübertragung zwischen verschiedenen Zonen

In einem Gerichtsfall nach dem alten Baugesetz des Kantons St. Gallen hat das Verwaltungsgericht die Ausnützungsübertragung innerhalb eines in mehreren Zonen liegenden Grundstücks für nicht zulässig erklärt. Der Bauherr beabsichtigte, die Ausnützung des Grundstückteils in der Zone W1 auf den Grundstückteil in der Zone W2 zu übertragen, wo der Neubau zu stehen kommen sollte. Nun stellt sich die Frage, wie in einem solchen Fall nach dem neuen Planungs- und Baugesetz (PBG) zu urteilen wäre.

Massgebend ist gemäss PBG der kommunale Nutzungsplan, in dem gemäss Art. 79 Massangaben unter anderem zu Baumassenziffern enthalten sein können. Die Baumassenziffer bezeichnet das Verhältnis des Bauvolumens zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Weiter besagt das PBG in Art. 89 Abs. 1 Buchst. a, dass eine Nutzungsübertragung zwischen Grundstücken nur zulässig ist, wenn das belastete und das begünstigte Grundstück der gleichen Nutzungszone angehören. Umgekehrt bedeutet dies, dass eine Übertragung über Zonengrenzen hinweg nicht möglich ist. Innerhalb eines Grundstücks, dessen Teile verschiedenen Zonen angehören, gilt dies sinngemäss. Eine andere Auslegung lässt sich auch der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht ableiten, hätte eine Übertragung über Zonengrenzen hinweg doch zur Folge, dass die Zonenbestimmungen beliebig aufgeweicht werden können.

Das Verwaltungsgericht sieht dadurch den Grundeigentümer nicht schlechter gestellt als Eigentümer einer Parzelle in einer einzigen Zone: Der unüberbaute Parzellenteil behält seinen Wert in dem Sinn, das er nach wie vor (zonenkonform) überbaut werden kann. Freilich wird – je nach Parzellengrösse – eine sinnvolle Überbauung schwierig bis unmöglich sein, was aber das Gericht unerwähnt liess.

Entscheid des Verwaltungsgerichts B 2016/170 vom 22. März 2018, in: Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg.): Juristische Mitteilungen, 2018/II