Warum ist die Parkgarage im Miteigentum ausgestaltet?

Eine Leserin fragt, warum die Autoeinstellhalle in ihrer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft in Miteigentum ausgestaltet ist und die Einstellplätze nicht dem jeweiligen Stockwerkeigentümer zugeschlagen werden, also im Sonderrecht steht.

An die Sonderrechtsfähigkeit von Gebäudeteilen werden bestimmte gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. So muss es sich unter anderem um eine abgeschlossene Einheit mit einem eigenen Zugang handeln. Diese Voraussetzung erfüllen die Eigentumswohnungen und Nebenräume, nicht jedoch ein Parkfeld in einer Tiefgarage. Abgesehen von besonderen Ausnahmen – wenn die Einstellhalle beispielsweise mittels Gittern und Toren in Garagenabteile unterteilt ist – muss darum eine andere Lösung gesucht werden.

Eine solche Lösung ist das von der Leserin angesprochene Miteigentum. Die Einstellhalle bildet dabei entweder selber eine Stockwerkeinheit, an der die Stockwerkeigentümer dann im Miteigentum beteiligt sind und deren Parkfelder ihnen zur ausschliesslichen Nutzung überlassen werden. Oder die Einstellhalle bildet ein eigenständiges Grundstück, das im Grundbuch eingetragen ist.

Die Zugehörigkeit und die Nutzung einer Einstellhalle mit markierten Parkfeldern muss je nach Ausgestaltung im Grundbuch in einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung oder in einem Benützungs- und Verwaltungs-Reglement festgelegt werden. Meist werden darin die Einstellplätze eng mit einer Stockwerkeinheit verbunden. Aber auch das Gegenteil kann gewollt sein, dass also Einstellplätze unabhängig von den Wohnungen veräussert werden können.

Dem unterschiedlichen Willen der Beteiligten und der individuellen Ausgestaltung ist unbedingt mit einer massgeschneiderten Lösung Rechnung zu tragen.

Worauf ist bei Wartungsverträgen zu achten?

Technische Geräte im Haus wollen regelmässig gewartet werden. Das betrifft unter anderem haustechnische Anlagen und Haushaltgeräte. Hersteller und unabhängige Serviceunternehmen empfehlen darum ihren Kunden Wartungsverträge. Doch in der Summe kann das ins Geld gehen.

Vorweg ist zwischen der Garantie beziehungsweise Garantieverlängerungen einerseits und Wartungsverträgen andererseits zu unterscheiden. Von Gesetzes wegen übernimmt der Verkäufer eine zweijährige Gewährleistung für das von ihm verkaufte Gerät. Darüber hinaus bieten einzelne Hersteller die Möglichkeit von Garantieverlänge­rungen an, die über die gesetzliche oder vertraglich festgelegte Frist hinaus bei Mängeln des Geräts für Ersatz oder Reparatur sorgen.

Damit ist das Gerät noch nicht gewartet. Auch fallen Verschleissteile nicht unter die Mängelrechte des Käufers. Mit dem Wartungsvertrag verpflichtet sich das Unternehmen, gegen ein jährliches Entgelt Installationen oder Geräte zur Vermeidung von Funktionsstörungen zu kontrollieren, zu unterhalten und – sofern nötig – zu reparieren und einzelne Teile zu ersetzen.

Neben den jährlichen Kosten sind Kriterien wie Leistungsumfang, separate Verrechnung von Fahrtkosten sowie Ersatz- und Verschleissteile, Nacht- und Wochenendzuschläge, maximale Wartezeit auf den Techniker und Mindestlaufzeit des Vertrags zu berücksichtigen. Den Hersteller oder Installateur beim Wartungsvertrag zu berücksichtigen, kann sinnvoll sein. Es gibt aber auch Alternativen. Als Käufer sollte man darum mehrere Offerten einholen und vergleichen.

Auch ein Wartungsvertrag kann nicht verhindern, dass ein Gerät das Ende seiner Lebenserwartung erreicht. Mit zunehmender Laufzeit ist darum über einen Ersatz nachzudenken.