Kann der Besteller bei Verzug zurückziehen?

Zwei Parteien sind mit ihren Beschwerden gegen das Urteil der Vorinstanz ans oberste Gericht gelangt. Es ging um die Frage, ob der Besteller auf die Fortsetzung eines Werkvertrags verzichten kann, wenn ein vereinbarter Zwischentermin für eine Teilleistung nicht eingehalten wird.

Man kann sich die Situation bildhaft vorstellen: Besteller und Unternehmer vereinbaren Leistungen, Preis und einen Zeitplan mit Etappen. Der Besteller möchte mit Zwischenterminen sicherstellen, dass beispielsweise andere Handwerker ihre Arbeit zu einem vereinbarten Zeitpunkt aufnehmen können.

Das Bundesgericht setzte sich mit der Frage auseinander, ob der Besteller nur Anspruch auf den Verzicht der nicht rechtzeitig ausgeführten Teilleistung hat oder ob er in besonderen Konstellationen auch auf diejenigen Leistungen verzichten kann, mit denen der Unternehmer nicht in Verzug war. Die Richter knüpften den Entscheid unter anderem an die technische Teilbarkeit der Leistung. Diese ist gegeben, wenn die Leistung in technischer Hinsicht ohne Wertminderung zerlegbar ist. Daran änderte auch nichts, dass der Besteller die zwei massgebli­chen Bauleistungen an der Fassade gemeinsam ausschrieb und einen Pauschalpreis vereinbart hatte.

Auch hinsichtlich Interessenlage und Vertragszweck kamen die Richter zum gleichen Ergebnis. Eine Einheit kann beispielsweise dann angenommen werden, wenn der Besteller mit der Zusammenfassung – trotz anderweitiger günstigerer Angebote für jede einzelne Leistung – einen besonderen Zweck verfolgt, beispielsweise eine be­sondere Abstimmung der Teilleistungen. Sonst ist in der Regel von einer teilbaren Leistung auszugehen. Daran vermag auch nichts zu ändern, dass für den Besteller zusätzlicher Koordinationsaufwand entsteht.

BGE 141 III 106

Warum die Verschärfung der Lex Koller ein Unsinn ist

SP-Bundesrätin Simonetta Sommaruga nimmt Anlauf zur Verschärfung der Lex Koller. 2005 waren Immobilien­gesellschaften vom Kaufverbot durch Ausländer befreit worden. Dies will die Magistratin nun wieder rückgängig machen, nachdem ein solcher Vorstoss ihrer Parteikollegin Jacqueline Badran im vergangenen Jahr vom Par­lament abgelehnt worden war. Demnach soll es Ausländern nicht mehr erlaubt sein, Aktien von Immobilienge­sellschaften – ob an der Börse kotiert oder nicht kotiert – sowie Anteile von Immobilienfonds zu erwerben. Sie argumentiert, Schweizer Immobiliengesellschaften zögen grosse Geldsummen aus dem Ausland an. Dies treibe Immobilienpreise und Mieten nach oben.

Weder ist mit Zahlen belegt, wie viel Kapital tatsächlich aus dem Ausland in den Schweizer Immobilienmarkt fliesst oder hier angelegt ist, noch gibt es Indizien für den Einfluss von der Investorennachfrage auf die Mieten. Hierzu ein wenig Immobilienökonomie: Der Marktwert einer Liegenschaft wird durch die Mieteinnahmen bestimmt und die Mieten wiederum vom betreffenden Nachfragemarkt (kommerziell genutzte Liegenschaften) oder von der «angemessenen Rendite» und den ortsüblichen Mieten (Mietwohnungsmarkt). Die Mieten richten sich demnach nicht nach dem Marktpreis der Liegenschaft. Jeder Vermieter muss sich am betreffenden Mietermarkt orientieren und kann die Mieten aus Marktüberlegungen beziehungsweise aus gesetzlichen Gründen nicht einfach heraufsetzen. Steigt die Nachfrage nach Immobilienanlagen und damit deren Preis, müssen Käufer vielmehr eine tiefere Rendite in Kauf nehmen.

Fliesst tatsächlich Kapital aus dem Ausland in den Schweizer Immobilienmarkt, so hat dies einen durchaus gewünschten Effekt: Mit diesem Geld werden Wohnraum und Gewerbeflächen geschaffen, und es wird in die Erneuerung des Immobilienparks der Schweiz investiert.

Wenn die Windstärke eine Rolle spielt

Wenn Wind zu Schäden an Gebäuden führt, zahlt die Gebäudeversicherung nicht in jedem Fall. Damit es sich im Sinne der Gebäudeversicherungsanstalt des Kantons St. Gallen um einen Sturmwind und infolgedessen um Sturmschäden am Gebäude handelt, muss zum Zeitpunkt des Schadenseintritts über einen Zeitraum von 10 Minuten eine Windgeschwindigkeit von durchschnittlich 63 km/h geherrscht haben oder es müssen mehrere Böenspitzen von mindestens 100 km/h aufgetreten sein. Bei Privatversicherungen gelten 75 km/h als massge­bende Marke.

Ein Hinweis für Sturmschäden ist, dass an verschiedenen Orten mehrere Gebäude vom selben Ereignis betroffen sind. Verursacht ein Sturmwind Folgeschäden an einem versicherten Gebäude, indem beispielsweise ein Baum auf das Gebäude stürzt, ist der Gebäudeschaden bei einem engen Zusammenhang zwischen Ursache und Schaden ebenfalls versichert. Aber Vorsicht: Der (eigene) Baum muss vorher eine gute Standfestigkeit und einen einwandfreien Gesundheitszustand aufgewiesen haben. Dann zahlt die Gebäudeversicherung. Handelt es sich um einen Baum des Nachbars, haftet dieser, und die Haftpflichtversicherung übernimmt den finanziellen Schaden. Auch hier gilt die Sorgfaltspflicht. Ist anders herum ein Gebäude fehlerhaft konstruiert, schlecht unter­halten oder entspricht es nicht den Regeln der Baukunde, so besteht ebenfalls keine Versicherungsdeckung.

In der Frage «Sturmschaden oder nicht?» hat sich das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen 2005 ge­äussert und gab einem Grundeigentümer recht, der die Ablehnung der Schadensübernahme durch die Gebäude­versicherung angefochten hatte. Das Gericht hatte dem Beschwerdeführer beigepflichtet, das Kriterium der Kollektivschäden sei lediglich ein Indiz, aber keine Voraussetzung, zumal sein Haus von benachbarten Sied­lungen weit entfernt liegt. In Bezug auf die Windstärke kam das Gericht zum Ergebnis, dass die Werte von Meteo Schweiz lediglich eine Näherung des Wertes am Schadenort sind.

Verwaltungsgericht, B 2004/101, Urteil vom 25. Januar 2005

Eigenverbrauch: Solarstrom vom Hausdach

Seit Anfang 2015 müssen alle Stromnetzbetreiber ihren Kunden ermöglichen, selbst produzierte elektrische Energie am Ort der Produktion ganz oder teilweise selber zu verbrauchen. Ist die eigene Produktion höher als der Verbrauch, fliesst der Überschuss ins Netz. Ist dagegen der Verbrauch höher, wird der Nettobedarf aus dem Netz bezogen. Als Eigenverbrauch gilt, wenn der Strom zeitgleich produziert und verbraucht wird. Das bedeutet, dass Produktion und Verbrauch nicht über eine Zeitperiode – zum Beispiel einen Monat – saldiert werden können. Hingegen ist die Speicherung der Energie für den Eigenverbrauch erlaubt.

Die Möglichkeit des Eigenverbrauchs ist ein weiterer Mosaikstein nebst der «Kostendeckenden Einspeisevergütung» KEV beziehungsweise der Einmalvergütung in der Wirtschaftlichkeitsrechnung von Fotovoltaikanlagen. Für jede selbst konsumierte Kilowattstunde Strom geht das Bundesamt für Energie BFE von rund 20 Rappen tieferen Kosten aus. Der Stromüberschuss kann gemäss BFE zum Marktpreis von derzeit etwa 6 bis 10 Rappen pro Kilowattstunde an das Elektrizitätsunternehmen abgegeben werden.

Der Eigenverbrauch ist auch für den Eigentümer eines Mehrfamilienhauses möglich. Voraussetzung ist jedoch, dass die einzelnen Mieter einverstanden sind. Diese können dann die auf dem Hausdach produzierte Energie vom Vermieter beziehen. Gegenüber dem Netzbetreiber treten Anlagebetreiber und Mieter gemeinsam als Eigenverbrauchsgemeinschaft auf und kümmern sich um die interne Abrechnung. Gleiches gilt für Stockwerk­eigentümer-Gemeinschaften. Aus der Eigenverbrauchsgemeinschaft können Mieter beziehungsweise Stock­werkeigentümer unter Wahrung einer Frist austreten. Sie bezahlen hernach wieder den gesamten verbrauchten Strom an das Elektrizitätsunternehmen.