Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Viele private Vermieter fühlen sich mit der Situation überfordert, wenn ihr Mieter seiner vertraglichen Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses für die Einliegerwohnung, das Einfamilienhaus im Familienbesitz, die Garage oder den Gewerberaum nicht nachkommt. Man kennt sich persönlich und will dem Mieter nichts Böses. Vertröstung und Beschwichtigungen resultieren bald in einem ansehnlichen Ausstand. Dabei wäre es wichtig, rasch zu handeln, um einen grösseren Verlust zu vermeiden.

Das Mietrecht ist hinsichtlich des Zahlungsverzugs klar: Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann der Vermieter eine Zahlungsfrist ansetzen und androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Die angesetzte Frist muss bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage betragen (Art. 257d Abs. 1 OR). Bei der Fristansetzung hat der Vermieter den ausstehenden Betrag zu nennen und muss darauf hinweisen, ausserordentlich zu kündigen, falls die Zahlung in der Frist nicht eingeht.

Bezahlt der Mieter innerhalb der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter die Wohn- und Geschäftsräume mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monates kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Bei der Ansetzung einer Zahlungsfrist und bei der Kündigung sind verschiedene Formvorschriften einzuhalten, namentlich die Verwendung des offiziellen Formulars für die Kündigung und die Zustellung an alle Mieter bzw. auch an den Ehegatten oder den eingetragenen Partner bei Familienwohnungen.

Um die ausstehenden Mietzinse einzutreiben, muss der Vermieter sodann die Betreibung auf Pfändung oder Konkurs einleiten. Er kann dieses Verfahren bei mehreren Mietern, gegen einen oder alle Mieter anstrengen.

Umstrittene Abgrenzung des Gestaltungsplangebietes

In einem jüngst ergangenen Urteil hat das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen den Rekursentscheid des Baudepartements bestätigt, womit letzteres den Gestaltungsplan für ein Überbauungsgebiet in der Gemeinde Rapperswil-Jona aufgehoben hatte. Das Verwaltungsgericht rügte, dass die Gemeinde das Plangebiet nicht nach objektiven Kriterien festgelegt hatte, sondern nach dem subjektiven Bauwillen der Grundeigentümer. Insbesondere wurde damit eine Parzelle ausgeklammert, die von drei Seiten vom Plangebiet und von einer Seite von einer Kantonsstrasse umschlossen ist und das mit einem 1830 erstellten Wohn- und Geschäftshaus überbaut ist. Deren Eigentümer hatten nach dem Dafürhalten des Bauträgers überzogene Preisvorstellungen für einen Verkauf und wollten sich auch nicht unmittelbar mit einem Ersatzneubau an der Überbauung beteiligen. So hatte die Gemeinde kurzerhand die Grenze des Plangebietes um die Parzelle herum gezogen.

Das geht nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts und nach geltender Rechtspraxis nicht. Die Abgrenzung eines Plangebietes hat sich nach tatsächlichen Kriterien wie Topografie, Flussufer, Waldränder, Zonengrenzen, Verkehrsachsen, Baugrund und Besonnung zu richten. Ein Gestaltungsplan dient dazu, eine städtebaulich vorzügliche Gestaltung zu ermöglichen, was mit der Ausgrenzung verhindert wurde.

Gestaltungspläne können unter bestimmten Voraussetzungen auch gegen den Willen von einzelnen Grundeigentümern verfügt werden, wenn ein erhebliches städtebauliches Interesse vorliegt. Die Kantonsregierung kann der Gemeinde oder den bauwilligen Grundeigentümern sogar ein Enteignungsrecht für Parzellen von Grundeigentümern gewähren, die sich nicht an der Verwirklichung des Gestaltungsplanes beteiligen wollen.

Entscheid des St. Gallen Verwaltungsgerichts vom 25. August 2015

Energetische Sanierung und ihr Einfluss auf die Mietzinse

Mit rund 40% am CO2-Ausstoss hat der Gebäudepark eine überragende Bedeutung für das Erreichen der Klimaziele der Schweiz. Mit finanziellem Druck und Fördermassnahmen will der Bund die Sanierung von Bestandesimmobilien vorantreiben, auch jene von Mietliegenschaften. Doch welchen Einfluss hat die Sanierung auf die Mietzinse? Und rechnet sich die Sanierung für den Vermieter überhaupt?

Grundsätzlich können die Kosten für energetische Sanierungsmassnahmen auf die Mietzinse überwälzt werden, sofern sie wertvermehrend sind. Reine werterhaltende Massnahmen stellen demgegenüber keine Mehrleistung dar und sind damit nicht überwälzbar. Sanierungsarbeiten enthalten regelmässig zugleich einen werterhaltenden und einen wertvermehrenden Anteil, womit eine nicht immer einfache Ausscheidung vorzunehmen ist. Massgebend für die Mietzinserhöhung sind der Kostenanteil der wertvermehrenden Sanierung, die Amortisationsdauer der Bauteile, der Referenzzinssatz und eine Unterhaltspauschale. Ausserdem kann die Höhe der Mietzinsanpassung erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind und sämtliche Belege vorliegen. Selbstverständlich sind alle Formvorschriften zu beachten.

Mietzinserhöhungen in laufenden Mietverträgen und bei Neuvermietungen sind ein juristisches Minenfeld, was mutmasslich dazu beiträgt, dass Vermieter vor Sanierungen zurückschrecken. Dazu kommt, dass der neue Mietzins in die Mietwohnungslandschaft am betreffenden Ort passen muss, ansonsten Leerstände drohen.

Die definitive Ausscheidung von wertvermehrenden und werterhaltenden Massnahmen und die Mietzinsanpassung bzw. die Höhe des Mietzinses wird vom Richter überprüft, sofern der Mieter die Mietzinserhöhung anficht und einen übersetzten Ertrag oder einen nicht orts- und quartierüblichen Mietzins geltend macht.

Das Laub von Nachbars Baum

«Im Garten unseres Nachbarn steht ein grosser Baum, der jetzt im Herbst wieder sein Blätterkleid abwirft. Aufgrund der Lage unserer Grundstücke verfrachtet der Wind jeweils viel Laub auf unsere Parzelle. Muss ich das hinnehmen?»

Der Laubfall ist eine von verschiedenen Immissionen im Nachbarschaftsrecht, die zu Zwist führen können. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen positiven und negativen Immissionen einerseits sowie zulässigen und unzulässigen bzw. übermässigen Immissionen andererseits. Zu den positiven Immissionen zählen Rauch, Abgase, Staub, Lärm, Abwasser usw. Demgegenüber behindern negative Immissionen das Nachbargrundstück dadurch, dass sie den Bewohnern etwas entziehen, wie beispielsweise Aussicht, Grundwasser und Lichteinfall.

Nur wenn eine übermässige Immission vorliegt, muss der Laubfall nicht akzeptiert werden. Selbst durch Laub verstopfte Dachrinnen oder der Aufwand zur Beseitigung aus dem Garten und vom Dach müssen kein zwingendes Indiz für eine übermässige Immission sein. Die Abgrenzung erfolgt nach Massgabe der Intensität, die sich nach objektiven Kriterien richtet. Der Richter berücksichtigt dabei ihm Rahmen seines erheblichen Ermessensspielraums unter anderem die Lage und Beschaffenheit der Grundstücke sowie den Ortsgebrauch.

Entscheidend ist auch, in welchem Abstand der Baum zur Parzellengrenze steht. Werden die kantonal festgelegten Grenzabstände nicht eingehalten, kann man die Entfernung eines Baums verlangen. Der Abstand bemisst sich nach verbreiteter Meinung zwischen Baummitte und Grenze. Das Recht auf Entfernung eines Baums verjährt im Kanton St. Gallen übrigens nicht. Bevor man aber die Fällung verlangt, sollte man im Sinne der gutnachbarschaftlichen Beziehung unbedingt auch andere Wege prüfen.