Mietzinsbremse sorgt in Deutschland für Verstimmung

Seit diesem Sommer haben die deutschen Bundesländer das Recht, in Städten mit angespanntem Mietwohnungsmarkt eine so genannte Mietzinsbremse einzuführen. Bei einem Mieterwechsel darf der Eigentümer in einer Kommune mit geltender Mietzinsbremse den Mietzins höchstens 10% höher ansetzen, als dies ortsüblich ist. Was als ortsüblich gilt, verrät ein Mietspiegel, den die Städte für teures Geld erstellen lassen müssen. Derzeit haben sechs Länder die Bremse eingeführt; 240 Städte sind identifiziert, in denen die Bremswirkung gelten soll (Stand Anfang November).

In den Ballungszentren Deutschland gibt es zu wenig Wohnraum, was unweigerlich den Auftrieb der Preise erhöht. Ob allerdings die Mietzinsbremse das Problem des fehlenden Wohnraums lösen kann, wird angezweifelt. Nicht wenige behaupten sogar, dass es das Problem eher verschärft. Ganz abgesehen davon tun sich viele Behörden schwer, einen objektiven Mietspiegel für ihre Stadt zu erstellen. Dieses Problem kennen wir in der Schweiz auch. Die so genannte Orts- und Quartierüblichkeit, die im Streitfall als Kriterium für die Beurteilung beigezogen werden kann, ob ein Mietzins missbräuchlich ist oder nicht, ist wegen der Gerichtspraxis zum praxisfremden Papiertiger verkommen.

Mit der Formularpflicht für Anfangsmietzinse will der Bundesrat nun ein weiteres Instrument einführen, das den Mietzinsanstieg verhindern soll. Der Vermieter muss auf dem amtlichen Formular den Mietzins des vorherigen Mieters bekanntgeben. Ist der neue Mietzins mehr als 10% höher, gilt er als missbräuchlich und ist anfechtbar.

Wie die Mietzinsbremse in Deutschland wird diese Massnahme die Situation in den Ballungszentren, wo Wohnraum aufgrund des Bevölkerungswachstums besonders gefragt ist, nicht verbessern. Gescheiter wäre es, Anreize für Vermieter zu schaffen, mehr Wohnungen zu erstellen.

Und wieder entzweit der Baum

Ein jüngst ergangenes Urteil des Bundesgerichts zu einem Fall aus dem Kanton Aargau über den Beseitigungsanspruch von Bäumen im Unterabstand ist auch für den Kanton St. Gallen erhellend. Obwohl der Ratgeber bereits mehrfach auf das Thema eingegangen ist, sei es hier nochmals erörtert.

In beiden Kantonen verjährt der Anspruch des Nachbars gemäss kantonalem Gesetz nicht – ebensowenig wie im Thurgau und in Appenzell-Innerrhoden. In Appenzell-Ausserrhoden betragt die Verjährungsfrist (für Bäume) fünf Jahre.

Der Sachverhalt ist so: Der Nachbar eines Grundeigentümers verlangte vor Gericht die Beseitigung eines Baums, der gemäss dem kantonalen Gesetz in einem Unterabstand steht. Über die Jahre hatte sich der Ahorn zu einem mächtigen Baum entwickelt, woran sich der Nachbar zu stören begann und die Beseitigung verlangte. Zu spät, befand das Obergericht. Der Anspruch sei verwirkt – obwohl das Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch wie erwähnt keine Frist kennt.

Das Bundesgericht stützt nun die Erwägung des Obergerichts, wonach der Rechtsanspruch auf Beseitigung gleichwohl verwirken könne. Für die Beurteilung, wie lange das widerspruchslose Dulden andauern muss, bis der Rechtsanspruch verwirkt, gelte die Frist der «ausserordentlichen Ersitzung» von 30 Jahren. Es sei mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar, dem Nachbarn den Anspruch auf Beseitigung von Bäumen und Sträuchern darüber hinaus zuzugestehen, die er während Jahren ohne Widerspruch geduldet habe. Das sei selbst dann der Fall, wenn eine Pflanze mit der Zeit gross geworden sei.

Der Grundeigentümer konnte belegen, dass der Baum bereits 1979/80 stand. Ebenso war der Beschwerdeführer damals bereits Nachbar des Grundeigentümers, was die Frage aufwirft, wie die Richter den Fall bei einer zwischenzeitigen Handänderung beurteilt hätten. Dies muss leider offen bleiben.

Urteil 5D_80/2015 vom 7. September 2015

Warum eine periodische Installationskontrolle?

«Nach dem Kauf eines Einfamilienhauses hat uns der Stromversorger dazu aufgefordert, eine Installationskontrolle der elektrischen Installationen vornehmen zu lassen.» – Eine solche Aufforderung mag für Käufer überraschend sein, sie beruht aber auf einer rechtlich verbindlichen Grundlage. Eigentümer sind von Gesetzes wegen – konkret durch die «Verordnung über elektrische Niederspannungsinstallationen» des Bundes – verpflichtet, die elektrischen Installationen in ihrer Liegenschaft zu unterhalten und periodisch kontrollieren zu lassen.

Die Verordnung sieht je nach Art der Liegenschaft verschiedene Kontrollperioden – 5, 10 oder 20 Jahre – vor. Für nicht-gewerbliche Nutzungen und ohne Publikumsverkehr – also typischerweise bei Wohnnutzungen – sind es 20 Jahre. Eine Ausnahme stellen Handänderungen dar. Wechselt ein Wohnobjekt die Hand, so muss die periodische Installationskontrolle vorgenommen werden, sofern die letzte ordentliche Kontrolle mehr als fünf Jahre zurückliegt.

Die Eigentümer werden durch den Stromversorger unter Ansetzung einer Frist zur Beauftragung der Kontrolle aufgefordert. Diese kann durch ein anerkanntes Kontrollorgan seiner Wahl erfolgen, jedoch nicht durch den Installateur, der an einer allfälligen Planung, Erstellung, Änderung oder Instandstellung beteiligt war. Das Kontrollorgan stellt einen Sicherheitsnachweis aus, der an den Stromversorger eingereicht werden muss. Oder die Fachperson stellt Mängel fest, die je nach Gefahrenpotenzial sofort bzw. in einer angesetzten Frist behoben werden müssen.

Aus der Verordnung ergibt sich übrigens noch eine weitere Pflicht des Eigentümers: Er hat sämtliche technische Unterlagen der Installation, die ihm vom Planer oder Ersteller ausgehändigt werden müssen, während ihrer ganzen Lebensdauer aufzubewahren.

Kein Anspruch gegenüber der Gemeinschaft aus Sondernutzungsrecht

Der Eigentümer einer Attikawohnung in einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft verlangte, dass die Dachterrasse vor seiner Wohnung auf Kosten der Gemeinschaft vollständig und nicht nur wie bisher nur teilweise mit Platten belegt und damit begehbar gemacht werde. Mit diesem Ansinnen scheiterte er nicht nur bei der Versammlung, sondern auch im ganzen Instanzenzug. Er hatte aus seinem Sondernutzungsrecht eine Verpflichtung der Gemeinschaft ableiten wollen, was zuletzt auch das Bundesgericht verneinte.

Das Dach einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum ist immer ein gemeinschaftlicher Bauteil, selbst wenn daran ein Sondernutzungsrecht besteht. Notwendig oder nützlich kann eine bauliche Massnahme nur dann sein, wenn es um die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit geht bzw. wenn alle Stockwerkeigentümer ein übereinstimmendes Interesse daran haben. Die Frage der Notwendigkeit oder Nützlichkeit bestimmt sich immer aus der Sicht der Gemeinschaft. Massnahmen aus Individualinteressen sind aus der Optik der Gemeinschaft dagegen luxuriös.

Interessant an der Begründung ist ferner, dass die obersten Richter in Abrede stellen, die Wertsteigerung einer Stockwerkeigentümer-Einheit komme letztlich im höheren Wert der gesamten Liegenschaft allen zugute. Sie korrigieren damit ein früheres Urteil, in dem eine bauliche Massnahme – die Anhebung eines Gartensitzplatzes auf das Niveau des Balkons einer Parterrewohnung – als nützlich taxiert wurde, obwohl durch das Sondernutzungsrecht nur der Eigentümer der besagten Wohnung einen Nutzen daraus zog. Das Gericht begründet die geänderte Auffassung damit, dass nach der Begründung von Stockwerkeinheiten diese und nicht das Stammgrundstück Objekt des Rechtsverkehrs bilden, dass also der hypothetische Wert der Gesamtliegenschaft keine Relevanz habe.

Urteil 5A_407/2015 vom 27. August 2015