Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

Welche laufenden Kosten sind steuerlich abzugsfähig?

Mit dem Ende der Steuerperiode 2015 flattern demnächst die Steuererklärungsformulare ins Haus. Für Eigen­heimbesitzer gilt es beim Ausfüllen, die Regelung der Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten zu beachten. Der Unterhalt kann jährlich wahlweise pauschal oder effektiv geltend gemacht werden. Der Entscheid des Steuer­pflichtigen beruht auf einer Zusammenstellung der abzugsfähigen effektiven Kosten, die im vergangenen Jahr angefallen sind.

Sieht man von Sanierungen und Erneuerungen ab, für die besondere Regelungen massgebend sind, so kann der Eigentümer jene Aufwendungen geltend machen, die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren und bereits Bestehendes im bisherigen Zustand erhalten oder ersetzen und die notwendig sind, um die Liegenschaft in ertragsfähigem Zustand zu erhalten. Darunter fallen – nicht abschliessend – Reparaturleistungen, Ersatz von Haushaltgeräten, Unterhaltsarbeiten von Malern, Sanitären und Schreinern im Haus, ordentlicher Gartenunter­halt, Versicherungsprämien und Kaminfegerarbeiten. Nicht abzugsfähig sind hingegen nutzungsbedingte Lebens­haltungskosten wie die Kosten für Strom, Wasser, Abwasser, Telefon und Fernsehempfangsgebühren.

Stockwerkeigentümer können zudem die Einlagen in den Reparatur- und Erneuerungsfonds vom steuerbaren Einkommen abziehen, ebenso die Kosten für die externe Verwaltung und die direkt belasteten Unterhaltskosten an der Liegenschaft der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft. Für Vermieter ist zudem nur abzugsfähig, was nicht auf den Mieter überwälzt wird.

Zu beachten ist bei den Aufwendungen eine periodengerechte Ausscheidung auf die relevante Steuerperiode. Der Einfachheit halber nimmt man das Datum der Rechnungstellung als Massstab.

Was ist im Erbgang bei Liegenschaften zu beachten?

Gehört zur Erbmasse einer verstorbenen Person eine Liegenschaft oder ein Grundstück, geht das Eigentum daran unmittelbar im Zeitpunkt des Todes auf die Erbengemeinschaft über. Solange der Erbfall nicht abgeschlossen ist, bleibt die Erbengemeinschaft bestehen. Erst wenn die Erbteilung vollzogen ist, erhalten die Erben das Recht, über die einzelnen ihnen zugesprochenen Werte der Erbschaft individuell zu verfügen. Das bedeutet, dass kein Erbe ohne Vollmacht der anderen Erben allein über die Liegenschaft verfügen kann. Auch kann er sie nicht auf seinen Namen im Grundbuch eintragen lassen. Formelle Voraussetzung für die Erbteilung sind namentlich Nachlassinventar und Erbteilakt.

Da der Erbgang regelmässig mehr Zeit als erwartet in Anspruch nimmt, ist es wichtig, gewisse Fristen zu beachten. Nachlassinventar und Erbteilakt sowie die notwendigen Beilagen sind im Kanton St. Gallen innert vier Monaten seit dem Tod des Erblassers dem kantonalen Steueramt einzureichen. Die Erbengemeinschaft sollte zudem binnen zweier Jahre mit dem Eintrag des Erwerbs zur gesamten Hand im Grundbuch eine Steuerbefreiung für die Eigentumsübertragung des Grundeigentums an die Erbengemeinschaft erwirken.

Wird der Eintrag nicht fristgerecht vorgenommen, wird von den Mitgliedern der Erbengemeinschaft eine erste Handänderungssteuer erhoben. Massgebend für die Veranlagung ist der Verkehrswert im Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Bei der späteren Erbteilung haben der oder die übernehmenden Erben eine zweite Handänderungssteuer auf dem anwachsenden Teil zu entrichten.

Ist der überlebende Ehegatte Alleinerbe, wird das Grundeigentum direkt und vollumfänglich auf ihn übertragen. Diese Handänderung «unter Ehegatten» bleibt in jedem Fall steuerfrei.

Ist der Sitzplatz auf dem Carportdach ein Geschoss?

Im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens erhob eine Nachbarin Einsprache gegen die geplante Nutzung eines Carportdachs als Sitzplatz. Die Gemeinde wies die Einsprache ab. Dagegen gelangte die Einsprecherin mit Rekurs ans Baudepartement und verlangte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids mit der Begründung, der Carport könne nicht als eingeschossige Nebenbaute angesehen werden. Durch den Sitzplatz auf dem Dach des Carports handle es sich um eine zweigeschossige Baute, die den ordentlichen Grenzabstand einzuhalten habe.

Das anwendbare Baureglement definiert Nebenbauten als freistehende, mit dem Hauptgebäude baulich nicht verbundene eingeschossige Bauten, die einen verminderten Grenzabstand von drei Metern einzuhalten haben.

Das Baudepartement erwog in Anwendung der entsprechenden Bestimmungen des kommunalen Baureglements, Geschosse oder Stockwerke seien durch Decken begrenzte Ausschnitte eines Gebäudes. Offene, ungedeckte Dachterrassen fielen nicht unter den Begriff «Geschoss». Es fehle ihnen der begriffsnotwendige horizontale und vertikale Abschluss. Ungedeckte Dachterrassen dienten zudem witterungsbedingt nur zeitweise dem Aufenthalt von Menschen. Entsprechend seien offene Dachterrassen auch bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht zu berücksichtigten. Auch wenn vorliegend das Dach des Carports teilweise, das heisst auf zwei Seiten, mit einer Absturzsicherung umgeben sei, werde daraus kein eigenständiges, zusätzliches Geschoss. Vorliegend ergebe sich, dass die Nutzung des Carportsdachs nicht dazu führe, dass dadurch ein zusätzliches Geschoss entstehe. Dementsprechend bestätigte das Baudepartement den Entscheid der Vorinstanz und wies den Rekurs ab.

Entscheid des Baudepartementes des Kantons St. Gallen, Nr. 50/2015 vom 24. Juli 2015, publiziert in Juristische Mitteilungen 2015 / III des Baudepartementes.