Streit um Lärm einer Wärmepumpe

Das höchste Gericht hat jüngst eine Baubewilligung für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe aufgehoben und das Gesuch zur erneuten Beurteilung an die Bewilligungsbehörde zurückgeschickt. Nachbarn hatten den Rechtsweg beschritten, weil sie sich durch die ohne Baubewilligung installierte Anlage gestört fühlten. Die Baubewilligungsbehörde stützte sich bei der Erteilung der nachträglichen Bewilligung unter anderem auf eine Schallmessung. Diese hatte ergeben, dass die gesetzlichen Grenzwerte eingehalten werden.

Art. 7 Abs. 1 der Lärmschutzverordnung des Bundes verhalf der Beschwerde der Nachbarn vor Bundesgericht teilweise zum Durchbruch. Die Verordnung besagt, dass die Lärmemissionen einer neuen ortsfesten Anlage nach den Anordnungen der Vollzugsbehörde so weit zu begrenzen sind, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Im Bereich des Lärmschutzes gelten die Einhaltung der Planungswerte und der vorsorglichen Emissionsbegrenzung kumulativ, befanden die Lausanner Richter. Auch wenn ein Projekt die Planungswerte – wie im strittigen Fall – einhält, bedeutet dies nicht ohne Weiteres, dass weitere vorsorgliche Emissionsbegrenzungen hinfällig sind. Es muss namentlich auch die Standortwahl der neuen Anlage geprüft werden. Eine Verlegung ins Gebäudeinnere erschien dem Bundesgericht jedenfalls nicht von vorneherein ausgeschlossen.

Die Vollzugshilfe der Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute führt neben der Standortwahl auch weitere emissionsreduzierende Massnahmen auf, die im Rahmen der Umsetzung des Vorsorgeprinzips zu prüfen sind: die Wahl einer Anlage mit tiefem Schallleistungspegel, die Schalldämpfung jeglicher Art und die betriebliche Regulierung.

Urteil 1C_204/2015 vom 18. Januar 2016

Hausverkauf: Makler oder nicht?

Der Immobilienratgeber nimmt die 300. Ausgabe zum Anlass, für einmal das Geschäft des Immobilienmaklers zu beleuchten. Natürlich, der Immobilienratgeber ist in dieser Angelegenheit nicht vollkommen neutral, darum sei hier vor allem darauf hingewiesen, was zwischen Verkäufer und Makler zu beachten und zu regeln ist.

Der Maklervertrag zwischen Verkäufer und Immobilienspezialist bedarf nicht zwingend der schriftlichen Form. Diese ist aber faktisch unerlässlich. Mit dem Abschluss des Maklervertrags verspricht der Auftraggeber dem Immobilienspezialisten ein Honorar für den Fall, dass ein Kaufvertrag abgeschlossen wird und der Makler zu diesem Vertragsabschluss beigetragen hat. Das Honorar ist also erfolgsabhängig und bemisst sich meist nach dem Preis der Liegenschaft, wobei unabhängig vom Erfolg eine Provision vereinbart werden kann. Dies zum Beispiel für den Fall, dass der Auftraggeber den Maklervertrag wieder auflöst, was per Gesetz jederzeit möglich ist. Üblicherweise wird das Honorar mit dem Abschluss des Verkaufs fällig.

Die Höhe der Provision liegt im Ermessen der Parteien. In der Praxis finden sich je nach Art des Kaufobjekts Provisionen in der Höhe von 1 bis 3% des Kaufpreises der Liegenschaft. Der Gesetzgeber setzt dabei Grenzen. Artikel 417 OR sieht vor, dass der Immobilieneigentümer einen unverhältnismässig hohen Maklerlohn vom Richter nach dessen Ermessen herabsetzen lassen kann.

Ob man als Verkäufer einen Spezialisten beiziehen will, sei jedem selber überlassen. Aber um eine Marktbewertung des Objektes durch einen Schätzungsexperten oder Makler wird man ohnehin nicht herumkommen. Achten Sie bei der Wahl auf vertrauenswürdige Empfehlungen, Ortskundigkeit und SVIT-Verbandszugehörigkeit.

Wie vorgehen bei Mängeln im Stockwerkeigentum?

«Bei meiner neuen Eigentumswohnung und an der gesamten Liegenschaft treten immer mehr Mängel zutage. Was soll ich tun?» – Mit dieser Frage steht diese verzweifelte Eigentümerin nicht allein. Einerseits sind Bau­mängel leider nicht selten. Anderseits ist die Schnittstelle zwischen Stockwerkeigentum und Mängelrechten ein Gebiet mit vielen Fussangeln. In der Regel wird die Verwaltung der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft im Rahmen ihres üblichen Verwaltungsmandates geflissentlich die Finger von einem Verfahren lassen, ohne sich dafür gesondert mandatieren und entschädigen zu lassen. Zudem müssen für solche Verfahren fast zwingend Rechts- und Bausachverständige beigezogen werden.

Was die Mängel an der Wohnung – also des Sonderrechtsteils – betrifft, kann die Eigentümerin grundsätzlich selbstständig verfügen. Allerdings ist Vorsicht geboten, wenn gleichzeitig auch Mängel an den gemeinschaft­lichen Gebäudeteilen auftreten. Sind solche Gemeinschaftsteile mängelbehaftet, wird es ungleich komplizierter. Die erforderlichen Beschlüsse, wie hinsichtlich der Rüge von Mängeln vorzugehen sei, sind von der Stockwerk­eigentümer-Versammlung mit Mehrheitsbeschluss zu fällen. Die Gemeinschaft selbst kann die Mängel jedoch nicht selber rügen. Das muss wiederum einer der Stockwerkeigentümer (oder mehrere gemeinsam) tun und sich dafür von den anderen finanziell entlasten lassen. Bezüglich des Vorgehens existieren je nach individueller Situation noch zahlreiche Varianten.

Wichtig ist, nach dem Bezug der Liegenschaft die Fristen genau im Auge zu behalten. Idealerweise befasst sich die Versammlung bereits unmittelbar nach der 2-Jahre-Abnahme mit dem konkreten Vorgehen, den Budgets und der Wahl der Sachverständigen, damit die Mängelrechte nicht nach fünf Jahren (gemäss SIA Norm 118) unge­nutzt erlöschen.

Baulandhortung wird gebrandmarkt

«Ich möchte jedem meiner Kinder ein Grundstück für den späteren Bau eines Eigenheims schenken.»

Dieser Wunsch ist weit verbreitet – aber raumplanerisch immer stärker verpönt. «Baulandhortung» heisst das Stichwort. Sie bewirkt aus der Sicht des Staates, dass mehr Bauland als nötig eingezont werden muss, weil baureife Grundstücke nicht bebaut werden.

Wird ein Gebiet eingezont, so geht die Behörde davon aus, dass dieses innert 15 Jahren überbaut wird. Dies entspricht dem Planungshorizont für Bauzonen. Es gibt aber neben dem erwähnten unzählige weitere Gründe, warum sich diese Erwartung nicht erfüllt. Der politische Trend geht nun mit dem revidierten Raumplanungsgesetz dahin, dass die Kantone Druck aufsetzen, damit baureife Grundstücke auch tatsächlich überbaut werden. Wer Bauland hortet, nimmt ein wachsendes Risiko in Kauf. Das Gesetz verpflichtet die Kantone nämlich, Fristen für die Überbauung der Grundstücke zu setzen, sofern ein öffentliches Interesse dies rechtfertigt, und Massnahmen zur Überbauung vorzusehen, wenn die Fristen ungenutzt ablaufen. Zahlreiche Kantone haben dies bereits getan oder sind daran.

Die Planungsbehörde hat dabei verschiedene Pfeile im Köcher, um Landeigentümer zum Bauen zu «motivieren» – von Rückzonungen über Vorkaufsrecht bis hin zur formellen Enteignung. In der Abwägung zwischen der Eigen­tumsfreiheit und dem öffentlichen Interesse in der Raumplanung schlägt das Pendel derzeit zu zweiterem aus.

Eigentümer von Baulandparzellen sollten die politische Entwicklung im betreffenden Kanton und in der Gemeinde aufmerksam beobachten und gegebenenfalls eine Überbauung oder einen Verkauf in Erwägung ziehen. Schlimm­stenfalls könnte es sonst in einer entschädigungslosen Rückzonung oder gar in einer Enteignung enden.