Neben-, An- oder Hauptbaute?

In Uznach entbrannte 2012 ein Streit unter Nachbarn, ob eine an der Ostseite eines Zweifamilienhauses angebaute Sauna den erforderlichen Grenzabstand einhalte oder nicht. Das Bundesgericht verneinte und wies die Beschwerde des Bauherrn ab.

Die Nachbarn hatten zwar vertraglich vereinbart, dass der Bauherr mit einem geplanten Anbau den Grenzabstand gemäss Baureglement der Gemeinde unterschreiten dürfe. Im Einspracheverfahren stellt sich der Nachbar aber auf den Standpunkt, die Sauna stelle eine unzulässige Erweiterung der Hauptbaute dar. Das Baureglement hält fest, dass An- und Nebenbauten mit Zustimmung des Nachbarn einen Grenzabstand von drei Metern unterschreiten dürfen, sofern sie nicht ganz oder teilweise bewohnt sind. Baudepartement und Verwaltungsgericht waren der Auffassung, dass die Sauna durch Farbe, Materialisierung und Dachgestaltung optisch als vollständig in die Hauptbaute integriert erscheine und damit als Erweiterung der Hauptbaute gelten müsse. Im Übrigen sei selbst bei Annahme einer Anbaute mindestens ein Grenzabstand von drei Metern einzuhalten, weil es sich bei der Sauna mit Verbindung zu Bad und Terrasse um einen teilweise bewohnten Raum handle. Beim Bauvorhaben hätte der Grenzabstand aber nur zwei Meter betragen.

Zu beurteilen war ferner, ob der Nachbar treuwidrig Einsprache erhoben hat, weil er dem Bauherrn doch vertraglich ein Näherbaurecht eingeräumt hatte. Das Bundesgericht stützte die Beurteilung des Verwaltungsgerichts, wonach der Nachbar mit dem Vertrag nicht auf sein Recht verzichtete. Er hatte explizit sein Einverständnis nur für eine Anbaute, nicht jedoch für die Erweiterung der Hauptbaute gegeben. Das Gericht zog dabei nicht nur den Vertrag, sondern auch den Schriftwechsel zwischen den Nachbarn in Erwägung.

Urteil 1C_440/2015 vom 21. Januar 2016

Verbot für Abtretung der Mängelrechte

Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates hat an ihrer Sitzung von Anfang Februar der parlamentarischen Initiative der Schwyzer FDP-Nationalrätin Petra Gössi zugestimmt, wonach es den Verkäufern von Eigentumswohnungen künftig verboten sein soll, die Mängelrechte gegenüber Subunternehmern an die Käufer abzutreten. Diese verpönte, aber gleichwohl verbreitete Praxis führt dazu, dass die Käufer – zumeist Laien – die Mängel am Werk gegenüber den Subunternehmern des Verkäufers geltend machen müssen. Dies verursacht grossen Aufwand, weil den Käufern oft die nötigen Dokumente und Grundlagen fehlen oder der Subunternehmer schlicht nicht mehr greifbar ist. Was bleibt sind Kosten für Gutachten, Rechtsberatung – und schliesslich für die Behebung des Schadens aus der eigenen Tasche.

Konkret geht es im Vorschlag zur Anpassung des Artikels 219 OR darum, dass der Käufer einer neuen Eigentumswohnung das unabdingbare Recht erhalten soll, vom Verkäufer die unentgeltliche Beseitigung von Mängeln zu verlangen. Dabei sind dem Verkäufer solche Mängel innert 60 Tagen ab der Entdeckung anzuzeigen. Für die Mängelrechte gelten weiterhin die Verjährungsfristen nach Gesetz oder nach SIA-Regeln.

Bis aus der Initiative auch tatsächlich Gesetz wird, kann es allerdings noch dauern. Das Geschäft geht nun erst einmal zurück in die nationalrätliche Kommission, welche die Gesetzesänderung binnen zweier Jahre ausarbeitet und in die Vernehmlassung schickt.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist seitens des Käufer heute also noch besonders auf die Handhabung der Mängelrechte zu achten. Seriöse Unternehmen übernehmen die Verantwortung für ihre Bauprojekte und werden die Mängelrecht gegenüber den Subunternehmern nicht an die Käufer abtreten.

Immo Messe Schweiz: dem Markt den Puls fühlen

Am 18. März 2016 macht die Immo Messe Schweiz in St. Gallen in der Olma-Halle 9 zum 17. Mal ihre Tore auf. Bis zum 20. März können sich Interessierte in einer Ausstellung und an Veranstaltungen einen Überblick über den Immobilienmarkt in der Ostschweiz, über aktuelle Angebote, Finanzierung und Bauthemen machen. Die Immo Messe ist eine gute Gelegenheit, den Puls des Immobilien- und insbesondere des Wohnungsmarktes zu fühlen.

Auf der jüngsten regionalen Gefahrenkarte der Grossbank UBS für die Überhitzung und das Korrekturpotenzial für das 4. Quartal 2015 fällt auf, das besonders viele Ostschweizer Regionen als solche mit erhöhtem Korrekturpotenzial gekennzeichnet sind: Thurtal, Oberthurgau, Appenzell Innerrhoden, Linthgebiet, Zürcher Oberland und Winterthur. Den Grund dafür orten die Ökonomen in der Preisentwicklung der jüngsten Vergangenheit. Die Preissteigerungen bei Eigenheimen habe sich 2015 von den Zentren in die Peripherie verlagert, wobei die Ostschweiz mit hohen Preiswachstumsraten zwischen 4% bis 6% heraussteche.

Dem ist entgegenzuhalten, dass die Preise für Wohnraum – Wohneigentum und Miete – in unserer Region eher moderat sind und dass die langfristige Preisentwicklung auf oder unter dem Schweizer Niveau liegt. So stiegen in der Ostschweiz beispielsweise die Preise von Eigentumswohnungen im mittleren Segment seit 2005 jährlich um 4,5%, gegenüber 5,3% im Landesdurchschnitt. Zu beobachten ist in einzelnen Regionen allerdings, ob die Nachfrage mit einer regeren Bautätigkeit Schritt halten kann.

Übrigens. Auch wir sind an der Immo Messe Schweiz! Wir freuen uns über Ihren Besuch und begrüssen Sie gerne an unserem Stand Nr. 9.1.056. Messeinfos: http://www.immomesse.ch

Leerkündigen ist nicht widerrechtlich

Darf der Vermieter laufende Mietverträge auflösen, um mit dem Abbruch der Liegenschaft und einem Neubau einen höheren Ertrag zu erwirtschaften? – Er darf, sagt das Bundesgericht. Zu beurteilen war die Beschwerde des Mieters einer Villa in Genf, die der Vermieter durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen beabsichtigte.

Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags anfechtbar, wenn sie Treu und Glauben widerspricht. Diese Gesetzesbestimmung schützt den Mieter namentlich gegen rein schikanöse Kündigungen, an welchen keinerlei objektives, ernsthaftes und schutzwürdiges Interesse besteht und deren Grund vorgeschoben ist. Treuwidrig ist insbesondere nicht, wenn der Vermieter den Mietvertrag im Hinblick auf eine möglichst gewinnbringende Nutzung seines Vermögens kündigt, und zwar so, wie es den Interessen des Vermieters am besten dient. Namentlich kann der Vermieter den Abbruch des Mietobjekts beabsichtigen, was den Auszug der Mieter erforderlich macht, damit neue Gebäude mit einem höheren Wert erstellt werden können.

Die Kündigung würde sich jedoch dann als missbräuchlich erweisen, wenn das Projekt nicht greifbar oder objektiv unmöglich ist, weil das Projekt beispielsweise gar nicht bewilligt werden könnte. Der Nachweis der objektiven Unmöglichkeit obliegt jedoch dem Mieter. Zudem setzt die Gültigkeit der Kündigung nicht voraus, dass der Vermieter die erforderliche Abbruch- und Baubewilligung bereits erhalten hat oder dass er eine Baueingabe gemacht hat. Im besagten Fall hatte der Vermieter vor der Kündigung Architekten mit der Ausarbeitung eines Projektes beauftragt gehabt, was dem Bundesgericht als stichhaltige Begründung genügte.

Urteil 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014