Leerkündigen ist nicht widerrechtlich

Darf der Vermieter laufende Mietverträge auflösen, um mit dem Abbruch der Liegenschaft und einem Neubau einen höheren Ertrag zu erwirtschaften? – Er darf, sagt das Bundesgericht. Zu beurteilen war die Beschwerde des Mieters einer Villa in Genf, die der Vermieter durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen beabsichtigte.

Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags anfechtbar, wenn sie Treu und Glauben widerspricht. Diese Gesetzesbestimmung schützt den Mieter namentlich gegen rein schikanöse Kündigungen, an welchen keinerlei objektives, ernsthaftes und schutzwürdiges Interesse besteht und deren Grund vorgeschoben ist. Treuwidrig ist insbesondere nicht, wenn der Vermieter den Mietvertrag im Hinblick auf eine möglichst gewinnbringende Nutzung seines Vermögens kündigt, und zwar so, wie es den Interessen des Vermieters am besten dient. Namentlich kann der Vermieter den Abbruch des Mietobjekts beabsichtigen, was den Auszug der Mieter erforderlich macht, damit neue Gebäude mit einem höheren Wert erstellt werden können.

Die Kündigung würde sich jedoch dann als missbräuchlich erweisen, wenn das Projekt nicht greifbar oder objektiv unmöglich ist, weil das Projekt beispielsweise gar nicht bewilligt werden könnte. Der Nachweis der objektiven Unmöglichkeit obliegt jedoch dem Mieter. Zudem setzt die Gültigkeit der Kündigung nicht voraus, dass der Vermieter die erforderliche Abbruch- und Baubewilligung bereits erhalten hat oder dass er eine Baueingabe gemacht hat. Im besagten Fall hatte der Vermieter vor der Kündigung Architekten mit der Ausarbeitung eines Projektes beauftragt gehabt, was dem Bundesgericht als stichhaltige Begründung genügte.

Urteil 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014

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