Mietvertrag geht bei Heimfall unter

Was geschieht mit einem bestehenden Mietverhältnis in einer im Baurecht erstellten Liegenschaft zum Zeitpunkt des Heimfalls? Diese Frage ist vom Bundesgericht noch nie und von den Rechtsgelehrten bisher sehr kontrovers behandelt worden. Insofern stellt das jüngst gefällte Urteil einen wegweisenden Entscheid dar. Als Heimfall wird bezeichnet, wenn das Baurecht nach der vereinbarten Dauer ersatzlos ausläuft und die Liegenschaft an den Grundeigentümer fällt.

Die obersten Richter haben im vorliegenden Fall die Frage nach dem Fortbestand eines laufenden Mietvertrags verneint. Entscheidend in der Interessenabwägung war, dass nicht nur das Baurecht im Grundbuch eingetragen war, sondern auch der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt wurde. Im Grundsatz dürfe der Grundeigentümer davon ausgehen, dass die Liegenschaft beim Heimfall unbelastet von einem Rechtsverhältnis (Mietvertrag) sei. Der Rechtsschutz des Mieters sei einzig höher zu gewichten, wenn der Untergang nicht vorhersehbar ist, wie beispielsweise beim Verkauf der Mietliegenschaft. So sieht das Mietrecht in Art. 261 Abs. 1 OR vor, dass der Mietvertrag beim Eigentümerwechsel Bestand hat. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter bei der Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch Kenntnis nehmen müssen, dass der Vermieter nicht Grundeigentümer, sondern Baurechtsnehmer war. Daran ändere auch nichts, dass diese Vormerkung viele Jahre zurückliege. Eine sinngemässe Anwendung des Art. 261 Abs. 1 OR war daher weder für die Vorinstanz noch für das Bundesgericht angezeigt.

Mit diesem Urteilsspruch hat das Gericht die Frage nicht explizit erörtert, wie es bei Unkenntnis des Mieters entscheiden würde. Ein Schutz des Mietvertrags wäre durchaus denkbar. Baurechtnehmer und Grundeigentümer tun somit damit gut daran, die Mieter der Liegenschaft in Kenntnis vom bestehenden Baurecht zu setzen.

Urteil 4A_553/2015 vom 10. März 2016

Feuer im Freien: Wie viel Rauch ist tolerabel?

Im Frühjahr steigen sie da und dort wieder in die Höhe, die Rauchsäulen aus den Gärten und von Feldern. Für Nachbarn kann die Rauchentwicklung ein Ärgernis bedeuten, beispielsweise, wenn man selber das Haus lüften oder die Wäsche trocknen will oder wenn der Rauch in die Komfortlüftung zieht und Filter und Innenraumklima belastet.

Darf man überhaupt im Freien ein Feuer mit Geäst und dergleichen entfachen? – Ja, man darf grundsätzlich, sagt das Bundesgesetz über den Umweltschutz. Allerdings nur trockene natürliche Wald-, Feld- und Gartenabfälle und nur, wenn dabei nur wenig Rauch entsteht. Die Gemeinden können das Verbrennen im Freien für bestimmte Gebiete einschränken oder verbieten, wenn übermässige Immissionen zu erwarten sind. Die Grenze zwischen zulässigem und widerrechtlichem Verfeuern von Gartenabfällen ist schmal und die strafrechtlichen Sanktionen können schwerwiegend sein. Es empfiehlt sich deshalb, einige – nicht abschliessende – Grundsätze zu befolgen. Das Material muss ausreichend trocken sein, es dürfen keine Fremdstoffe verbrannt oder mineralische Brandbeschleuniger verwendet werden.

Häufig stellt sich die Frage, welches Holz als «natürlich» gilt. Darunter fällt nur naturbelassenes Holz, beispielsweise Reisig, Äste, Stämme oder Schwemmholz aus Gewässern. Holz, das mit Nägeln oder Leim zusammengefügt wurde, gilt bereits nicht mehr als natürlich. Weil die Unterscheidung nicht immer einfach ist, sollte im Zweifelsfall die zuständige Gemeindestelle konsultiert werden. Sie ist übrigens auch Anlaufstelle für Klagen.

Das Amt für Umwelt hat zum «Verbrennen von Abfällen im Freien» ein Merkblatt herausgegeben (Merkblatt AFU 191). http://www.umwelt.sg.ch

Tücken mit dem Bauen auf fremdem Grund

Das Bundesgericht hat unlängst das Urteil in einem Streit zwischen einem Bündner Landwirt und seinem Onkel um eine Hütte auf einem Maiensäss gesprochen. Der Onkel hatte 1977 auf dem Grundstück seines Bruders, der Vater des heutigen Landwirts, eine Alphütte errichtet. Weil es zu Unstimmigkeiten kam, forderte der Onkel nun, dass die Alphütte zu seinen Gunsten abparzelliert werde oder der Neffe ihm CHF 320 000.– nebst Zinsen zahle. Der Onkel bekam in keiner Instanz Recht.

Das Bundesgericht begründete seinen Entscheid wie folgt: Die vom Onkel auf dem Grundstück seines Bruders gebaute Maiensässhütte ist mit dem Bau auf fremdem Grund Eigentum seines Bruders geworden. Der Onkel hat sein Eigentum am dazu verwendeten Material bereits mit dem Bau endgültig verloren. Das Zivilgesetzbuch (Art. 671-673) sieht für diesen Fall immerhin einen Ausgleich zwischen den Interessen des Onkels als Materialeigentümer und seines Bruders als Grundeigentümer vor. Sie gewährten dem Materialeigentümer unter gewissen Voraussetzungen Ansprüche auf Trennung und Herausgabe des Materials, auf Ersatz, falls eine Trennung von Material und Boden nicht erfolgt, oder auf Zuweisung des Eigentums an Bau und Boden.

Diese Ansprüche können jedoch nur gegen den Grundeigentümer im Zeitpunkt des Bauens oder gegen seinen «Universalsukzessor», aber nicht gegen einen Einzelrechtsnachfolger geltend gemacht werden. Was heisst das? Hätte der Vater des heutigen Landwirts das Maiensäss vererbt, wäre der Sohn wohl ersatzpflichtig geworden. Der Vater hat seinem Sohn das Land jedoch zu Lebzeiten verkauft. Der Käufer muss für die Forderung des Onkels nicht geradestehen.

Die Lehre daraus? Wer auf fremdem Boden baut, sollte sich der rechtlichen Konsequenzen bewusst sein und diese mittels Vertrag und Grundbuch regeln.

Urteil 5A_719/2015 vom 1. März 2016

Wie lange darf der Hund bellen?

Der Beitrag zum Lärm einer Wärmepumpe hat einen Leser aus dem Thurgau veranlasst, sich an den Immobilienratgeber zu wenden. Er fühlt sich durch das Gebell der Nachbarshunde gestört und ist deswegen bereits beim Besitzer und der Gemeinde vorstellig geworden. Beide haben ihn abgewimmelt: Der Besitzer findet das Gebell nicht störend und die Gemeinde behauptet, sie habe keine Handhabe.

Der Immobilienratgeber ist über die Antwort der Gemeinde erstaunt. Wenn diese nicht über ein Polizeireglement verfügt, so greift in jedem Fall das kantonale Einführungsgesetz zum Schweizerischen Strafrecht. Unter Paragraph 33 zum Thema Ruhestörung steht dort: «Wer durch Lärm oder sonstigen Unfug die Nachtruhe oder in einer Sitte und Anstand verletzenden Weise die öffentliche Ruhe und Ordnung zur Tageszeit stört, wird mit Busse bestraft.» Üblicherweise gilt zwischen 12 und 13 Uhr Mittags- und zwischen 22 und 6 Uhr Nachtruhe. Zuständig für die Durchsetzung ist die Polizei.

Was als übermässig zu gelten hat, ist nicht an absoluten Kriterien festgemacht, sondern vielmehr von der betreffenden Situation abhängig – beispielsweise Zonierung, sonstigen Umgebungslärm, Zeit der Emission. Das Bundesamt für Umwelt hat zur Beurteilung von Alltagslärm eine Vollzugshilfe für Behörden und ein Beurteilungsschema erstellt. Als – wenn auch nicht verbindliche – Richtgrösse werden gelegentlich die folgenden «Grenzwerte» für Hundegebell genannt: Kein Gebell im Freien während der Nachtruhe, nicht länger als 10 Minuten am Stück und insgesamt pro Tag nicht länger als eine halbe Stunde.

Stellen sich Nachbar und Behörden weiterhin taub, wird unserem Leser der Gang zum Friedensrichter mittels Anzeige nicht erspart bleiben.

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