Zu grosszügige Interpretation der Baubewilligung

Beim Bau einer Liegenschaft sollte man sich tunlichst an die bewilligten Flächen halten. Dies muss ein Bauherr aus dem Kanton Aargau nach dem Entscheid des Bundesgerichts lernen. Die Gemeinde bewilligte den Bau eines Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss. Aufgrund eines Berechnungsfehlers bewilligte die Gemeinde für das Attikageschoss eine Nutzfläche von 334 m2 statt der mit dem Baureglement konformen 249 m2. Tatsächlich erstellt der Bauherr aber eine Fläche von 443 m2. Der Gemeinderat verlangte daraufhin eine Reduktion der Nutzfläche auf das bewilligte Mass. Dies wollte wiederum der Bauherr nicht und reichte Beschwerde ein. Das Baudepartement stellte ihn vor die Wahl: Entweder eine Reduktion durch Umbau auf die bewilligte Fläche von 334 m2 oder ein Abriss und Neubau auf der Fläche von 249 m2. Dies wurde vom Verwaltungs- und nun auch vom Bundesgericht gestützt.

Interessant, wenn auch nicht neu, sind die Ausführungen der Richter zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Diese Anordnung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist. Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere als zumutbar erweist.

Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen. Genau dies hat das oberste Gericht in der Annahme getan, der Bauherr habe nicht gutgläubig gehandelt.

Urteil 1C_299/2015 vom 13. April 2016

BnB sorgen für Kopfweh in der Mietliegenschaft

Ein nicht benötigtes Zimmer als Bed & Breakfast vermarkten, die Wohnung bei Ferienabwesenheit untervermieten, den eigenen Parkplatz über eine App-Lösung tagsüber anbieten: Der Trend zur sogenannten Sharing Economy ist unaufhaltsam und der Zuwachs auch in der Schweiz stark. In Mietliegenschaften bedeutet diese Überlassung der Mietsache aber in erster Linie Ärger.

Sofern es sich beim fraglichen Zimmer, der Wohnung oder des Parkplatzes um ein Mietobjekt handelt, fällt die Überlassung gegen Entgelt unter das Mietrecht und hier unter die Regelung der Untermiete. Art. 262 OR sieht vor, dass der Mieter den Vermieter um Zustimmung für die Untervermietung ersuchen muss. Der gleiche Artikel führt die Gründe abschliessend auf, auf die sich der Vermieter bei der Verweigerung stützen darf. So kann sich der Vermieter darauf berufen, dass er wesentliche Nachteile aus der Untervermietung erleidet. Dieser Nachteil muss auch für Dritte erkennbar sein, kann sich aber auch auf die übrigen Mieter der Liegenschaft beziehen. Denkbar sind beispielsweise die gesteigerte Nutzungsintensität einer regelmässigen Untervermietung und die damit zusammenhängende Abnutzung der Mietsache oder die erhöhte Lärmbelastung im Treppenhaus beim Kommen und Gehen der Gäste. Die Rechtmässigkeit der Zustimmungsverweigerung kann von der Schlichtungsbehörde und den Gerichten geprüft werden.

Hat der Vermieter nicht zugestimmt oder keine Kenntnis von der Untervermietung, besteht seitens des Vermieters ein Grund für eine ordentliche oder sogar ausserordentliche Kündigung für den Hauptmietvertrag. Ob für die Rechtmässigkeit der Kündigung ein Verweigerungsgrund vorliegen muss, ist umstritten. Die Frage, ob es eine behördliche Bewilligung braucht, ist von Kanton zu Kanton anders zu beantworten.

Abstellen von Wohnwagen auf privatem Grund

Ein Leser fragt, ob sein Nachbar einen Wohnwagen und ein Motorboot auf privatem Grund und unmittelbar an der Grundstücksgrenze abstellen darf.

Die kantonale St. Galler Gesetzgebung kennt keine explizite Regelung in der Frage des Grenzabstands. Anders sieht es beispielsweise im Kanton Thurgau mit dem «Gesetz über Flur und Garten» aus, das den Abstand von sogenannten toten Anlagen explizit erwähnt. Was darunter zu verstehen ist, zeigt die Gemeinde Sirnach mit den «Erläuterungen zum Flurgesetz» vorbildlich. Im Kanton Thurgau müssen Wohnwagen, Schiffe, Holzbeigen oder Sportgeräte demnach auf jeden Fall einen Abstand nach Massgabe ihrer Höhe aufweisen. Das Fehlen einer konkreten Abstandsregelung im Kanton St. Gallen heisst aber nicht, dass hier alles möglich ist. Vielmehr müssten die allgemeinen Richtlinien des Nachbarrechts durch die Behörde geregelt werden.

Was die Bewilligungspflicht betrifft, so ist im Kanton St. Gallen für das Abstellen von betriebstüchtigen Wohnwagen und Schiffen eine Baubewilligung erforderlich, sofern diese nicht auf einem bestehenden bewilligten Abstellplatz stehen. Ausschlaggebend für die Bewilligungspflicht sind nach der Praxis des Bundesgerichts im Weiteren die räumliche Bedeutung des fraglichen Objekts und die Dauer. Bedeutend ist das Vorhaben, wenn damit wichtige räumliche Folgen und Interessen der Öffentlichkeit oder Nachbarn an einem Bewilligungsverfahren und einer vorgängigen Kontrolle bestehen.

Als bewilligungspflichtig gelten Bauten, die über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden. Was «nicht unerheblich» bedeutet, ist interpretationsbedürftig und in erster Linie der mit den örtlichen Verhältnissen und Planungszielen vertrauten Verwaltungsbehörde überlassen.

Wo ist der steuerrechtliche Wohnsitz?

Der steuerrechtliche Wohnsitz richtet sich bei verschiedenen Aufenthaltsorten nach demjenigen Ort, wo der Mittelpunkt des Lebensinteresses liegt. Das Bundesgericht hat diesen Grundsatz in einem Entscheid konkretisiert. Es ging um die Frage, ob die Wohnsitznahme am Arbeitsort im Kanton Zug auch die dortige Steuerpflicht zu begründen vermag.

Nein, antwortete das oberste Gericht. Die betreffende Person lebte unter der Woche in einer 1-Zimmer-Mietwohnung nahe ihres Zuger Arbeitsortes und engagierte sich in örtlichen Vereinen. Die Wochenenden verbrachte sie jedoch mit ihrem im Kanton Bern lebenden Ehepartner, der dort im fraglichen Zeitraum ein Eigenheim mit Umschwung besass. Hier pflegten sie den Kontakt zu Nachbarn, Bekannten und Verwandten und waren gemeinsam Eigentümer zweier Rebberge.

Das Steuerharmonisierungsgesetz besagt, dass eine natürliche Person ihren steuerrechtlichen Wohnsitz dort hat, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält. Im Zweifelsfall befindet sich der steuerrechtliche Wohnsitz an jenem Ort, zu dem die stärksten Beziehungen bestehen. Der Mittelpunkt des Lebensinteresses bestimmt sich nach der Gesamtheit der objektiven, äusseren Umstände und nicht nach dem erklärten Wunsch oder der gefühlsmässigen Bevorzugung. Auch Formalien, wie die Hinterlegung der Schriften, sind nicht entscheidend. Der steuerrechtliche Wohnsitz ist somit nicht frei wählbar.

Bei verheirateten Personen mit Beziehungen zu mehreren Orten werden die persönlichen und familiären Kontakte zum Ort, wo sich ihre Familie aufhält, grundsätzlich stärker gewichtet als diejenigen zum Arbeitsort. Dies gilt gemäss Rechtsprechung, sofern sie täglich («Pendler») oder regelmässig an den Wochenenden («Wochenaufenthalter») an den Familienort zurückkehren.

Urteil 2C_403/2015 vom 1. April 2016