Was ein Betreibungsregisterauszug aussagt und was nicht

Wer sich bei der Überprüfung der Bonität eines Vertragspartners auf Betreibungsregisterauszüge verlässt, wiegt sich in falscher Sicherheit. Notorische Trickser kennen die Unzulänglichkeiten des Schuldbetreibungs- und Konkurswesens. Eine gängige Methode zur Verschleierung der eigenen Säumigkeit ist es, sich einen Auszug von einem Betreibungsamt ausstellen zu lassen, in deren Betreibungskreis man gar nie gewohnt hat. Rechtliche Grundlage ist die Weisung «Betreibungsregisterauszug 2016» des Bundesamtes für Justiz, die den Betreibungsämtern untersagt, für die Ausstellung eines Eigenauszugs einen Nachweis zu verlangen, wonach sich der Wohnsitz des Antragstellers innerhalb des Betreibungskreises des Betreibungsamtes befindet oder befunden hat. Diese Weisung ist praxisfremd, sofern man sie dahingehend auslegt, dass das Betreibungsamt auch selbst keine entsprechende Abklärung machen darf. Wenn dem so wäre, ist der Auszug nur von geringer Vertrauenswürdigkeit und Aussagekraft. Zahlreiche Betreibungsämter halten sich darum nicht an die enge Auslegung. Sie machen aus eigenem Antrieb eine Wohnsitzüberprüfung und vermerken auf dem Auszug sogar, seit wann eine Person an der angegebenen Adresse Wohnsitz hat oder wie lange sie wohnhaft war.

Zumeist private Vermieter vertrauen auf den Betreibungsregisterauszug und sind sich der Unzulänglichkeit nicht bewusst. Sie sind auch die häufigsten Opfer von sogenannten Mietnomaden, die sich mit fingierten Auszügen ein vertrauenswürdiges Gesicht geben. Dem soll mittels eines parlamentarischen Vorstosses Einhalt geboten werden. CVP-Nationalrat Martin Candinas fordert, dass die Betreibungsämter gesetzlich verpflichtet werden, vor dem Ausstellen eines Auszugs zwingend eine Wohnsitzüberprüfung durchzuführen. Der Bundesrat ist aufgefordert, die Motion zu beantworten. Es ist zu hoffen, dass die Antwort positiv ausfällt.

 

Hafte ich bei einem Unfall auf meinem Grundstück?

«Ich besitze angrenzend ein unbebautes Grundstück, das Kinder aus der Nachbarschaft im Winter zum Schlitteln nutzen. Hafte ich für Unfälle, wenn zum Beispiel ein Kind gegen unsere Gartenmauer prallt?» – Nein. Grundsätzlich gilt zwar für Grund- und Werkeigentümer eine sogenannte Kausalhaftung. Das heisst, es wird nicht danach gefragt, ob ein Verschulden des Grundeigentümers vorliegt. Die Haftung knüpft an das Eigentum eines Werkes an – also beispielsweise bei einem Schopf, einem künstlichen Teich, einer Gartenmauer aus Steinquadern oder gar eine Skipiste. Die genannten Kausalhaftungen beruhen auf der Überlegung, dass den Eigentümer eines Grundstücks bzw. eines Werks eine besondere Verantwortung für dessen Sicherheit gegenüber Dritten trifft. Eine weitere Haftungsregel bildet der sogenannte Gefahrensatz, wonach jeder dafür verantwortlich ist, selbst geschaffene Gefahren so zu handhaben, dass keine Schädigung von Dritten eintritt.

Eine Schranke der Werkeigentümerhaftung bildet demgegenüber die Selbstverantwortung der Benutzer. Der Werkeigentümer hat nicht jeder erdenklichen Gefahr vorzubeugen. Er darf Risiken ausser Acht lassen, die von den Benutzern des Werks oder von Personen, die mit dem Werk in Berührung kommen, mit einem Mindestmass an Vorsicht vermieden werden können. Ein ausgefallenes, unwahrscheinliches Verhalten muss nicht einberechnet werden.

Eine weitere Schranke der Haftpflicht bildet sodann die Zumutbarkeit. Zu berücksichtigen ist, ob die Beseitigung allfälliger Mängel oder das Anbringen von Sicherheitsvorrichtungen technisch möglich ist und ob die entsprechenden Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zum Schutzinteresse der Benutzer und zum Zweck des Werks stehen. Nach diesen Gesichtspunkten ist eine Haftung des Grundeigentümers zu verneinen.

Braucht St. Gallen die Formularpflicht im Mietwesen?

Der Bundesrat strebt an, das Mietrecht zu revidieren und eine allgemeine Formularpflicht für die Vermieter einzuführen. Auf dem Formular müssen diese den Mietzins des Vormieters vor Abschluss des Vertrags bekannt geben. Diese Formularpflicht, die heute kantonal in einzelnen wenigen Kantonen gilt, soll dazu dienen, Transparenz zu schaffen und die Mietzinsentwicklung zu dämpfen, indem die neuen Mieter bei einer Mietzinserhöhung ein Schlichtungsverfahren einleiten können, obwohl sie den Vertrag unterzeichnet haben.

Diesen hehren Zielen ist entgegenzuhalten, dass weder der alte Mietzins eines vielleicht langjährigen Vertrags Transparenz über den aktuellen Wohnungsmarkt schafft, noch, dass die Mietzinsentwicklung auf dem Verfahrensweg gesteuert werden kann. Massgebend ist allein ein ausreichendes Angebot. Den zweifelhaften Vorteilen steht ein erheblicher Aufwand der Vermieter und ein nicht unerhebliches Verfahrensrisiko – besonders bei weniger geübten privaten – Vermietern gegenüber. Vermieter müssten jede noch so kleine Erhöhung des Mietzinses beim Mieterwechsel begründen und sich auf ein Schlichtungs- oder sogar Gerichtsverfahren gefasst machen. Nicht stichhaltig begründete – wenn auch gerechtfertigte – Erhöhungen fallen im Verfahren ebenso durch wie fehlende Begründungen. Gegebenenfalls setzt das Gericht den Mietzins sogar tiefer an als den letzten Mietzins des Vormieters. Da wird sich manch ein Eigentümer überlegen, ob er beispielsweise wertvermehrend in seine Liegenschaft investieren will.

Kommt hinzu, dass die Ostschweiz einen ausreichend dotierten Mietwohnungsmarkt und angemessene, attraktive Mietzinse vorweisen kann. Daran sollten wir nicht schrauben und damit Vermieter abschrecken. Demnächst verhandeln die eidgenössischen Räte über das Reformpaket.

 

Steuerliche Abzugsfähigkeit von Anwalts- und Verfahrenskosten

Der Eigentümer einer Liegenschaft fragt den Immobilienratgeber, ob Anwalts- und Verfahrenskosten steuerlich abzugsfähig sind. Der Sachverhalt ist folgender: Der Eigentümer erhob gegen den Gestaltungsplan für das benachbarte Grundstück in Bezug auf die Baulinie zu seinem Grundstück Einsprache und nach deren Abweisung Rekurs beim Baudepartement des Kantons. Auch hier unterlag er. Für das Verfahren wurden ihm Verfahrens­kosten und Parteientschädigungen zugunsten des Grundeigentümers der Nachbarparzelle und der Gemeinde auferlegt. Mit seinen eigenen Anwaltskosten kam so insgesamt ein stattlicher fünfstelliger Betrag zusammen.

Als kleiner Trost kann die Frage nach der Abzugsfähigkeit bejaht werden. Grundsätzlich gilt, dass Anwalts- und Verfahrenskosten im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten bezüglich der Werterhaltung des Grundstücks oder baurechtlicher Rekursverfahren bei der Einkommensdeklaration als Unterhaltskosten in Abzug gebracht werden können. Dabei ist es unerheblich, ob man im Verfahren unterlegen ist oder nicht.

Beim Abzug gelten die allgemeinen Bestimmungen zur zeitlichen Bemessung und zum Verfahren. Demnach sind die Aufwendungen im Zeitpunkt der Rechnungstellung abzugsfähig. Das bedeutet, dass der Zeitpunkt, in dem der letztinstanzliche Entscheid rechtsgültig geworden ist, massgebend ist. Der Steuerpflichtige trägt für die Abzugsfähigkeit die Beweislast. Er hat die Belege mit der Deklaration des Einkommens einzureichen. Eine Kopie des letztinstanzlichen Entscheids mit der Verfügung dürfte ausreichend sein. Ebenfalls eingereicht werden können Aufwendungen für Gutachten, die der Grundeigentümer für das Verfahren erstellen liess.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.