Hat Ihr Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt?

Damit der Haus- oder Wohnungskauf nicht zur Falle wird, gilt es nebst anderem den Umgang mit der Grundstückgewinnsteuer zu beachten. Erzielt der Verkäufer einer Liegenschaft mit der Differenz aus seinem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis einen Gewinn, erhebt die öffentliche Hand Anspruch auf einen teilweise stattlichen Anteil. Damit dies so unproblematisch ist, wie es auf den ersten Blick aussieht, muss der Käufer der Liegenschaft auf eine Sicherstellung bestehen. Die Steuerbehörde fordert die Gewinnsteuer zwar grundsätzlich beim Verkäufer der Liegenschaft ein. Für die Steuer haftet aber das Grundstück und damit der im Grundbuch eingetragene Eigentümer – und dies ist zum Zeitpunkt der Steuererhebung bereits der neue Besitzer. Dies bedeutet, dass bei Fehlen eines zahlungsfähigen Verkäufers der Käufer die Steuer bezahlen muss. Die Grundstückgewinnsteuer wird darum meist sichergestellt, insbesondere auch, weil es sich dabei um hohe Beträge handeln kann.

Theoretisch besteht sogar die Möglichkeit, dass das Grundstück zusätzlich noch für eine Grundstückgewinnsteuer aus einer früheren Handänderung haftet, so beispielsweise für die aufgeschobene Gewinnsteuer aus einem Erbgang oder bei der Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum. Es lohnt sich auf jeden Fall, sich mit dem Notar über die Möglichkeiten zur Sicherstellung zu unterhalten und beim Gemeindesteueramt Erkundigungen einzuholen. Im Kaufvertrag muss ausdrücklich festgehalten werden, wie die Sicherstellung geregelt wird. Eine gängige Lösung ist, dass der Verkäufer den zu erwartenden Steuerbetrag im Voraus beim Steueramt oder auf ein Sperrkonto einer Bank einzahlt.

Eine Überraschung kann es auch mit notariellen und grundbuchamtlichen Gebühren geben. Denn dafür besteht ohne anderslautende Vertragsbestimmungen Solidarhaftung der Vertragsparteien.

 

Rückläufiger Wohnungsbau in der Ostschweiz

In den meisten Ostschweizer Kantone sind im vergangenen Jahr teilweise deutlich weniger Wohngebäude erstellt worden. Allein im Kanton St. Gallen waren es 12,7% weniger, wie das Bundesamt für Statistik mitteilt. Einfamilienhäuser wurden gar 13,5% weniger gebaut. Nach Anzahl der Wohnungen resultierte ein Minus von 13,8%. 2014 zählten die Statistiker für den Kanton eine Neubauproduktion von 2893 Wohnungen, was bereits ein Minus von 26% gegenüber dem Vorjahr ergibt.

Ist die Ostschweiz in der Wohnungsbaukrise? Schaut man auf die übrige Schweiz, so zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen eher peripheren Regionen und den Agglomerationen der Wirtschaftszentren. Die privaten Bauträger reagieren damit auf zwei Tendenzen. Einerseits wird Wohnraum in den urbanen Räumen und nahe der verkehrstechnischen Infrastruktur von Mietern und Käufern gegenüber dem «Landleben» wieder deutlich bevorzugt. Anderseits fürchten sich die Bauträger vor den Auswirkungen der Masseneinwanderungsinitiative.

Durch den Nachfrageüberhang und den damit einhergehenden Preisanstieg in den grössten Zentren wurden viele Mieter und Käufer in «billigere» Regionen verdrängt. Dieser Effekt wurde durch die verstärkte Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte in die urbanen Räume noch verstärkt. Nun ist die Nettozuwanderung deutlich zurückgegangen. Als Folge davon steigen die Leerstände in den peripheren Regionen zum Teil deutlich und Investitionen werden auf Eis gelegt.

Die privaten Auftraggeber – also alle ausser Bund, Kantone und Gemeinden – investierten 2015 nur in den Umbau mehr als im Vorjahr (+2,9%), derweil sich der Neubau rückläufig (-0,8%) entwickelte. Dies ist der erste Rückgang seit 2007 und der stärkste seit 1999.

 

Millionenschaden aus Werkvertrag

Wer im Rahmen eines Werkvertrags ein mangelhaftes Werk erstellt, hat innerhalb einer Gewährleistungsfrist einen allfälligen Mangel zu beheben. Das oberste Gericht hatte sich mit einem entsprechenden Fall auseinanderzusetzen, in dem es um den Mangel an fugenlosen Bodenbelägen auf über 16 000 Quadratmetern in zwei Gebäuden, bestehend aus rund 240 Zimmern sowie Gängen und Treppen ging. Das Unternehmen A hatte offensichtlich eine zu dünne Beschichtung angebracht, worauf an zahlreichen Stellen Risse auftraten. Es entspann sich ein langes Hin und Her, da der Boden entfernt und nochmals neu verlegt und damit mit einem erheblichen Aufwand gerechnet werden musste. Der Bauherr vergab schliesslich den Auftrag für den Boden an eine dritte Firma und forderte schliesslich vor Gericht vom Unternehmen A insgesamt CHF 1 Mio.

Nun muss dazu erwähnt werden, dass der Bauherr bei der Beseitigung eines Werkmangels nicht freie Hand hat. Nach Art. 169 Abs. 1 der hier massgebenden SIA-Norm 118 hat der Bauherr zunächst einzig das Recht, vom Unternehmer die Beseitigung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist zu verlangen. Soweit der Unternehmer Mängel innerhalb der Frist nicht behebt, ist der Bauherr berechtigt, nach seiner Wahl entweder weiterhin auf der Verbesserung zu beharren, Ausführung selbst oder durch Dritte auf Kosten des Unternehmers vornehmen zu lassen, einen dem Minderwert des Werkes entsprechenden Abzug von der Vergütung zu machen oder vom Vertrag zurückzutreten. Weigert sich der Unternehmer ausdrücklich, eine Verbesserung vorzunehmen, so stehen dem Bauherrn nach Art. 169 Abs. 2 SIA-Norm 118 die in Abs. 1 vorgesehenen Mängelrechte schon vor Ablauf der Verbesserungsfrist zu. Die Vorinstanz kam zum Schluss, A habe sich ausdrücklich geweigert, eine Nachbesserung vorzunehmen, weshalb die Beschwerdegegnerin gestützt auf die SIA-Norm 118 zur Ersatzvornahme berechtigt gewesen sei.

Urteil 4A_151/2016 vom 21. Juni 2016

Strafe wegen Sachbeschädigung am Nachbarsbaum?

Die Bäume im Nachbarrecht beschäftigen das Bundesgericht einmal mehr. In einem Fall, der auf den Sachverhalt vom September 2011 zurückgeht, hiess das oberste Gericht die Beschwerde des X gegen seine Verurteilung wegen Sachbeschädigung in mittelbarer Täterschaft durch das Kantonsgericht Luzern teilweise gut. Die Sachlage war so: Nachbar X hatte einen Dritten angewiesen, die Birken auf dem Grundstück von A zu schneiden. A reichte daraufhin Strafanzeige gegen die Beteiligten ein. Der Fall geht zurück ans Kantonsgericht.

Das Urteil enthält Erhellendes über das Nachbarrecht. Demnach begeht nach Strafgesetzbuch eine Sachbeschädigung, wer eine Sache, an der ein fremdes Eigentums-, Gebrauchs- oder Nutzniessungsrecht besteht, beschädigt, zerstört oder unbrauchbar macht. Nicht vorausgesetzt wird, dass die Sache einen Marktwert hat oder der Berechtigte eine Vermögensschädigung erleidet. Kann sich der Betreffende jedoch auf ein Gesetz berufen, handelt er rechtmässig. So erlaubt Art. 687 Abs. 1 Zivilgesetzbuch dem Nachbarn, überragende Äste zu kappen, wenn sie sein Eigentum schädigen und auf seine Beschwerde hin nicht binnen angemessener Frist beseitigt werden. Das Kapprecht stellt ein Selbsthilferecht dar, welches bestimmte Handlungen rechtfertigt, die ansonsten als Sachbeschädigung strafbar wären.

Dass X nicht selber handelte, spielt keine Rolle. Mittelbarer Täter ist, wer einen anderen Menschen als sein willenloses oder wenigstens nicht vorsätzlich handelndes Werkzeug benutzt, um durch ihn die beabsichtigte strafbare Handlung ausführen zu lassen. Der mittelbare Täter wird bestraft, wie wenn er die Tat eigenhändig ausgeführt hätte. Was Inhalt der Weisung von X an die übrigen Beteiligten war, wird nun das Kantonsgericht in der Sachverhaltsfeststellung präzisieren müssen.

Urteil 6B_898/2105 vom 27. Juni 2016