Sind Mieter im Baubewilligungsverfahren einspracheberechtigt?

Nachbarn haben grundsätzlich das Recht, ihre Interessen in einem Baubewilligungsverfahren mittels Einsprache zu vertreten und den Rechtsweg zu beschreiten. Das St. Galler Verwaltungsgericht hat die Legitimation in einem Urteil* wie folgt umschrieben: «Nachbarn sind bei der Rechtsmittelführung dann zugelassen, wenn eine enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück oder Plangebiet gegeben ist und sie direkt und in höherem Mass als irgendjemand in den eigenen Interessen beeinträchtigt werden bzw. die festgesetzte Nutzung sich nachteilig auf ihr eigenes Grundstück auswirken kann. Ob und inwiefern dies der Fall ist, hängt zum einen vom Abstand zwischen den Grundstücken, zum anderen von der Art und Intensität der befürchteten Auswirkungen ab.»

Nur, was sind Nachbarn? Der Eigentümer einer Mietliegenschaft gelangt mit der Frage an den Immobilienratgeber, ob sein Mieter die Voraussetzungen für eine Einsprache ebenfalls erfülle. Der St. Gallen Anwaltsverband hat diese Frage vor einiger Zeit wie folgt erörtert: «Der Einsprecher muss nicht zwingend Grundeigentümer sein. Auch ein Mieter kann einspracheberechtigt sein, wenn er die Voraussetzung (räumliche Nähe) und seine besondere Betroffenheit dartun kann. Nach der Rechtsprechung besteht das schützenswerte Interesse des Nachbarn im praktischen Nutzen, den ihm die erfolgreiche Einsprache bringt, oder anders gesagt in der Abwendung eines materiellen oder auch ideellen Nachteils, den die Bewilligung des Baugesuchs für ihn hätte. Legitimiert sind neben Mieter oder Pächter auch der Kaufrechtsberechtigte, der Dienstbarkeitsberechtigte oder der Baurechtsberechtigte.

Nur in Ausnahmefällen werden Lärmimmissionen während der Bauzeit zur Einsprache berechtigen, nämlich dann, wenn sich die Erstellung der Baute über einen langen Zeitraum erstreckt.

*Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen B 2010/233 vom 15.12.2011

Zu günstig verkaufte Wohnung löst Gewinnbesteuerung aus

Der Verkauf von zwei Wohnungen zu 14% bzw. 17,8% unter dem amtlichen Verkehrswert stellt eine verdeckte Gewinnausschüttung dar, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Zu diesem Schluss kommt das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen in einem Urteil vom Frühjahr. Das kantonale Steueramt hatte beantragt, der steuerbare Reingewinn der X. AG sei um CHF 305’800 zu erhöhen. Als Begründung brachte das Steueramt vor, die Beschwerdegegnerin habe die beiden Stockwerkeinheiten erheblich unter den amtlich geschätzten Verkehrswerten an ihr nahestehende Personen verkauft. Das Missverhältnis zwischen den Verkaufspreisen und den Verkehrswerten sei für die Organe der Beschwerdegegnerin zudem erkennbar gewesen. Damit seien die Voraussetzungen der verdeckten Gewinnausschüttung erfüllt.

Offene und verdeckte Gewinnausschüttungen stellen steuerbaren Reingewinn dar. Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt vor, wenn die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

  1. Die Gesellschaft erbringt eine Leistung ohne entsprechende Gegenleistung, wodurch das Geschäftsergebnis gemindert wird.
  2. Mit der Leistung wird ein Beteiligter oder eine diesem nahestehende Person oder Unternehmung begünstigt.
  3. Der Charakter der Leistung bzw. das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist für die handelnden Gesellschaftsorgane erkennbar.

Besteht ein wesentliches bzw. offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wird die Erkennbarkeit vermutet. Diese Vermutung greift vorliegend umso mehr, als der Gesellschaftszweck der Beschwerdegegnerin unter anderem die Veräusserung von Liegenschaften und Grundstücken beinhaltet, weshalb eine gewisse Kenntnis der Situation auf dem Immobilienmarkt vorausgesetzt werden darf.

Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, B 2014/33

Wann ist ein Ausschuss im Stockwerkeigentum sinnvoll?

Stockwerkeigentümergemeinschaften nehmen immer häufiger eine Grösse an, die eine effiziente Verwaltung behindern und die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft beschränken. Zu denken ist besonders an die Bauabnahme und umfangreichere Bauprojekte, aber auch an die Kommunikation zwischen Verwaltung und Eigentümern oder bei Rechtsgeschäften.

Erscheint die Bildung eines Ausschusses angezeigt, kann die Stockwerkeigentümerversammlung auf Antrag einen Ausschuss einsetzen, die Grösse bestimmen, die Aufgaben festlegen und die Mitglieder – vorbehältlich anderslautender Bestimmungen im Reglement – mit einfachem Mehr wählen. In der Ausgestaltung ist die Versammlung weitgehend frei. Vorzugsweise werden Aufgaben, Kompetenzen usw. in einem Ausschussreglement umschrieben. Gesetzlich ist lediglich untersagt, dass der Stockwerkeigentümerversammlung und dem Verwalter zwingende Kompetenzen entzogen werden. So kann der Ausschuss beispielsweise keine Beschlüsse über Investitionen fällen, die in der Kompetenz der Versammlung liegen. Vielmehr geht es darum, dass der Ausschuss Beschlüsse der Versammlung vorbereitet und Anträge stellt.

Was die Zahl der Mitglieder betrifft, sollte der Ausschuss nicht zu gross sein, jedoch alle Interessengruppen der Gemeinschaft repräsentieren. Das kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn die Gemeinschaft mehrere Gebäude umfasst. In der Praxis zählen Ausschüsse regelmässig fünf bis sieben Mitglieder, aber auch kleinere Ausschüsse können aus Effizienzgründen angemessen sein. Ob auch Aussenstehende und juristische Personen Mitglied des Ausschusses sein können, ist umstritten. Verwehrt ist die Wahl aber in jedem Fall dem Verwalter. Die Versammlung ist jederzeit befugt, die Kompetenzdelegation zu widerrufen und den Ausschuss aufzuheben, wobei dasselbe Mehr wie für die Konstituierung gilt.

Kleintierhaltung in der Wohnzone

Das Halten von Kleintieren zu Hobbyzweck ist in der Wohnzone grundsätzlich zulässig, allerdings sind mit der Haltung Auflagen verbunden. Die Wohnzone ist gemäss Art. 11 des St. Galler Baugesetzes in erster Linie für die Wohnnutzung bestimmt. Die Baurekurskommission des Kantons Zürich stufte die Hobbynutzung grundsätzlich als Teil der Wohnnutzung ein. Das Wohnen werde unter anderem gerade dadurch charakterisiert, dass deren Bewohner die Möglichkeit hätten, in ihren Gärten verschiedenen Freizeitbeschäftigungen nachzugehen. Dies verhalte sich auch dann nicht anders, wenn Nutztiere Gegenstand der hobbymässigen Beschäftigung bilden. Die hobbymässige Hühnerhaltung – und darum ging es im fraglichen Fall – falle nicht anders als das Halten von Hunden oder das Basteln in einer Hobbywerkstatt unter den Begriff der Wohnnutzung und erweise sich daher als zonenkonform. Allerdings dürfe diese rein privaten Zwecken dienen.

Die Haltung von Hühnern und insbesondere von Hähnen führt naturgemäss zu Immissionen. Die Tiere erzeugen durch Gackern und Krähen Lärm und produzieren Mist. Die Frage, ob eine konkrete Hobbytierhaltung aufgrund der durch sie verursachten Immissionen durch Lärm und Geruch nicht oder nur unter Nebenbestimmungen zulässig ist, betrifft nicht die Zonenkonformität, sondern ist anhand der einschlägigen Vorschriften der Umweltschutzgesetzgebung zu überprüfen.

Neben quantitativen Einschränkungen durch Bestimmungen der maximal zulässigen Anzahl Tiere können die Baubehörden im Rahmen des Umweltrechts konkrete Massnahmen anordnen, um die Immissionen in Grenzen zu halten. Geruchsemissionen sind für neue Anlagen durch die zuständige Behörde vorsorglich so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.

Stockwerkeigentum: Wer ist zur Klage aktivlegitimiert?

In einem Fall vor dem obersten Gericht ging es unter anderem um die Frage, wer zur Klage für die Durchsetzung einer Dienstbarkeit berechtigt ist – die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder die einzelnen Stockwerkeigentümer. Auf dem Grundstück des Nachbarn war eine Last im Grundbuch zugunsten des Stammgrundstücks der Gemeinschaft eingetragen, wonach sämtliche Bäume und Sträucher auf fünf Meter unter der Schere zu halten seien. In der Klage der Gemeinschaft ging es insbesondere darum, dass zwei Bäume mit einer Höhe von 30 bzw. 20 Metern Höhe gekappt werden sollten. Eingereicht wurde die Klage von der Gemeinschaft. Der Beklagte rügte, dass diese gar nicht aktivlegitimiert, also gar nicht zu einer Klage berechtigt sei.

Tatsächlich ist das Klagerecht der Gemeinschaft mangels einer eigenen Rechtspersönlichkeit beschränkt. Grunddienstbarkeiten bestehen immer zugunsten der aktuellen Eigentümer und nicht der Gemeinschaft. Aber in der Verwaltungstätigkeit erfolgt eine gewisse Verselbstständigung, indem die Gemeinschaft zivilrechtlich handlungsfähig ist, klagen und betreiben kann. Unter die gemeinschaftliche Verwaltung fallen alle Handlungen, die dazu bestimmt sind, das betreffende Rechtsgut zu erhalten, zu mehren und der seinem Zweck entsprechenden Verwendung zuzuführen. Die Verwaltung in diesem Sinne erfolgt immer im Interesse aller Stockwerkeigentümer. Die Lausanner Richter bejahen in diesem Fall die Frage, ob die Durchsetzung der eingetragenen Dienstbarkeit in den Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung fällt oder nicht. Damit ist die Gemeinschaft nach höchstrichterlicher Meinung prozessfähig und aktivlegitimiert. Allerdings sei die Frage jeweils im Einzelfall zu klären. Ausschlaggebend war für die Richter, dass von Licht, Aussicht, Weitegefühl und letztlich auch von der Werterhaltung der Liegenschaft alle Eigentümer profitieren.

Urteil des Bundesgerichts 5A_898/2015 vom 11. Juli 2016