Was bringen Hypothekenbroker?

Die Frage zum unwiderruflichen Zahlungsversprechen von vergangener Woche stammt von einem Käufer, der für die Suche nach dem optimalen Hypothekarkredit einen Broker eingeschaltet hat. Diese werben damit, dass sie den Kreditgeber mit den günstigsten Konditionen finden und für den Käufer die ganze Abwicklung erledigen. Tönt in der Theorie und in den Anpreisungen verlockend. Hört man sich aber in der Immobilienbranche um und konsultiert die einschlägigen Blogger-Portale, ist das Urteil durchzogen. Eine Urkundsperson sagte es gegenüber dem Immobilienratgeber so: «Aus Erfahrung hinsichtlich der Dauer des Prozesses, der Erfolgsaussichten und der Einsparungen empfehle ich, direkt mit Instituten zu verhandeln.»

Erste Adressen für die Finanzierung sind aus Sicht des Immobilienratgebers die Hausbank des Käufers, die finanzierende Bank des Bauträgers oder – bei einer Bestandesliegenschaft – das Hypothekarinstitut des Verkäufers. Letztere beide sind vertraut mit dem Bauprojekt bzw. der Liegenschaft. Die Zu- oder auch Absage dieser Institute ist ein wichtiger Gradmesser hinsichtlich Tragbarkeit und des Verkaufspreises. Mit Bauträgern einer Überbauung kann heutzutage auch darüber verhandelt werden, ob er einen Kaufrestbetrag beurkundet oder nicht beurkundet «stehen lässt». Ob nach diesen Erstabklärungen Konkurrenzangebote bei anderen Instituten, bei Versicherungen oder dritten Anbietern eingeholt werden, ist dem Käufer überlassen.

Im Übrigen sind die Konditionen der offerierenden Bank nie sakrosankt. Je besser die Bonität des Schuldners, umso eher lassen sich die Zinssätze noch um einige Basispunkte senken. In dieser Verhandlung sollte sich der Käufer auch erklären lassen, wie die Bank zu allfälligen Abweichungen zu publizierten Konditionen gekommen ist und wie die Bonität verbessert werden kann.

Warum brauche ich ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen?

«Gemäss Entwurf des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung muss ich dem Notar spätestens bei der Unterzeichnung ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der finanzierenden Bank vorlegen. Ist das üblich?» – Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist eine Sicherheit für Verkäufer und Käufer, dass die finanzierende Bank, Versicherung oder Pensionskasse den Kaufbetrag zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt an den Verkäufer überweist. Das Zahlungsversprechen muss spätestens bei der Unterzeichnung – idealerweise aber bereits vorher – dem Notar resp. dem Grundbuchverwalter vorliegen und dem Verkäufer übergeben werden. Der Zeitpunkt der Überweisung ist darin in der Regel auf die Eintragung des Kaufs ins Tage- oder Hauptbuch des Grundbuchs festgelegt.

Voraussetzung dafür, dass die Bank das Zahlungsversprechen ausstellt, sind die Finanzierungsbedingungen für den Kauf, also namentlich Tragbarkeit und Verkehrswertschätzung, sowie die Unterzeichnung der Kreditvereinbarungen des Käufers mit der Bank. Zudem muss der Käufer die Eigenmittel bei der Bank deponiert oder Verpfändungen von Guthaben vereinbart haben. Das Zahlungsversprechen ist jedoch kein Blankocheck, sondern vielmehr an gewisse Bedingungen geknüpft.

Zum einen muss der Käufer entsprechende Papier- oder Registerschuldbriefe errichtet haben oder der Verkäufer die unbelasteten bestehenden Schuldbriefe an die finanzierende Bank aushändigen. Der Verkäufer wird keine Bedingungen akzeptieren, auf die er keinen Einfluss hat – beispielsweise, dass die Zahlung der Bank erst erfolgt, wenn das Eigenkapital des Käufers bei der Bank eingegangen ist.

Es ist wichtig, dass sich Käufer und Verkäufer über alle Bedingungen und über den Ablauf vom Notar resp. Grundbuchverwalter im Detail informieren lassen. Solange nicht alle Bedingungen des Zahlungsversprechens erfüllt sind, darf dieser das Geschäft im Grundbuch grundsätzlich nicht eintragen. Dafür kann eine Frist angesetzt werden.

Schätzungsfehler führt zu Schadenersatzanspruch

Das oberste Gericht hatte in einem Fall Recht zu sprechen, der auf eine Immobilienbewertung aus dem Jahr 2006 zurückgeht. A hatte die Bewertung eines Kaufobjekts in Auftrag gegeben und das Objekt schliesslich zum Preis von CHF 620 000 gekauft. In der Bewertung war fälschlicherweise eine Parkierungsmöglichkeit auf dem Grundstück ausgewiesen worden, was sich im Nachhinein als falsch herausstellte. A klagte nun gegen den Schätzungsexperten auf Schadenersatz in der Höhe eines Minderwertes von CHF 145 000.

«Lausanne» hatte den Fall bereits einmal auf dem Pult. Damals hob das Gericht das Urteil der Vorinstanz auf, wonach A nie einen Schadensnachweis erbracht habe. Bezirks-, Ober- und nun Bundesgericht beschäftigten sich im aktuellen Verfahren mit der Frage der Schadensbemessung. Im gesamten Verfahren waren mehrfach Experten und Gutachter beigezogen worden, deren Fachurteil aber die gerichtliche Prüfung in keinem Fall überstanden. Schliesslich stellte das Obergericht eigene Berechnungen an und bezifferte die Ersatzbeschaffung eines Parkplatzes in der Umgebung mit CHF 10 000 bis 15 000 und die Komforteinbusse mit CHF 32 500. Daraus leitete die Vorinstanz eine Wertminderung von CHF 45 000 ab. Die Richter in Lausanne stützten diese Berechnung und wiesen die Beschwerde von A ab. Der Schätzungsexperte muss A somit CHF 45 000 nebst 5% Zins seit dem 11. Juli 2006 entrichten. Wahrscheinlich dürften für beide Parteien nochmals Kosten in mindestens dieser Höhe für das Verfahren angefallen sein.

Die Lehre daraus? Es ist immer sinnvoll, beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft einen Sachverständigen beizuziehen. Dabei sollte auf einen Fachausweis des Experten geachtet werden. Und selbst diesem können Fehler unterlaufen, weshalb das Ergebnis immer zu hinterfragen ist.

Urteil 4A_49/2012 vom 7. Mai 2012 und 4A_612/2015 vom 9. Mai 2016

 

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“