Richter sagen Nein zu nichtlandwirtschaftlichen Wohnungen

Ein Berner Landwirt hat die Rechnung ohne die Richter in Lausanne gemacht. Er hatte sich den Abbruch eines Hauses und den Neubau eines Betriebsgebäudes mit zwei Wohnungen auf seinem Hof in der Landwirtschaftszone bewilligen lassen. Die Baupolizei stellte jedoch im Nachgang fest, dass er zum einen die Wohnungen an Personen ohne Bezug zum Betrieb vermietet hatte. Zum andern wies das Wohnhaus zahlreiche Abweichungen von der Bewilligung auf, unter anderem diverse grosse Fenster in einem Abstellraum.

Das Bundesgericht stützt nun das Urteil der Vorinstanz mit einem Verbot der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung der beiden Wohnungen und der Anordnung des Rückbaus der Fenster im Abstellraum. Das Berner Baugesetz verlangt, dass für Bauten, die ohne oder in Überschreitung der Baubewilligung ausgeführt werden, ein Benutzungsverbot zu erlassen und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen ist. Das Gericht erläutert weiter, dass eine Wiederherstellung aus Gründen der Verhältnismässigkeit unterbleiben könne, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist, die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder der Bauherr in gutem Glauben davon ausging, die Nutzung stehe mit der Baubewilligung in Einklang. All dies sei nicht gegeben.

Da die Wohnungen von Anfang an landwirtschaftsfremd genutzt wurden, könnten diese nicht als rechtmässig erstellt gelten. Demnach komme zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes und in Anbetracht der andauernden schwerwiegenden Verletzung des Grundsatzes der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet sogar ein Abbruchbefehl in Frage. Auch ging das Bundesgericht von einer möglichen unerlaubten Wohnnutzung des mit Fenstern versehenen Abstellraums aus und stützte die Anweisung zum Rückbau.

Urteil des Bundesgerichts 1C_135/2016 vom 1. September 2016

Wie weit geht das Nutzungsrecht – wo beginnt die Ruhestörung?

Mieter haben das Recht, ihre Wohnung im normalen Rahmen zu nutzen. Was dies bedeutet, darüber gehen die Meinungen auseinander. Auch das Mietrecht bleibt in Art. 257f OR vage: Der Mieter muss demnach auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Vermieter halten regelmässig in einer Hausordnung fest, was geht und was nicht. Dabei dürfen sie die Grenzen jedoch nicht zu eng setzen und bestimmte Nutzungen nicht verbieten. Das Nutzungsrecht der Mieter darf nicht über das übliche Mass hinaus eingeschränkt werden. Allzu rigorose Ruhevorschriften in Mietverträgen und Hausordnungen sind beispielsweise ohne Wirkung.

Gleichzeitig gilt übermässige Lärmbelastung rechtlich als Mangel am Mietobjekt. Dadurch beeinträchtigte Mieter können eine Ermässigung des Mietzinses einfordern. Aber die Gerichte sind diesbezüglich ebenso zurückhaltend wie bei lärmbedingten Kündigungen der Mietverträge durch den Vermieter. Wenn der Lärm objektiv im Rahmen der normalen Mietansprüche liegt, ist der Verursacher durch das Mietrecht geschützt.

Im Stockwerkeigentum ist die Situation insofern komplexer, als die einzelnen Bewohner durch ihr Sonderrecht enger mit der Liegenschaft verbunden sind. Reglement und Hausordnung sind hier die wichtigsten beiden Instrumente in der Konfliktbewältigung. Massgebend ist das aus dem Eigentumsrecht fliessende Nutzungsrecht des Stockwerkeigentümers. Zur Wehr setzen sollte sich der Verursacher etwa dann, wenn die Gemeinschaft zum Beispiel die Hausordnung zu seinen Lasten verschärft und in die üblichen Nutzungsrechte eingreift. Umgekehrt kann die Gemeinschaft einen Eigentümer ausschliessen, wenn er sich bei objektiver Überschreitung und trotz Mahnung nicht an die Regeln halten will. Im Stockwerkeigentum sind die Verfahren aber ungleich langwieriger als im Mietbereich.

Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf ab Plan

Noch ein drittes und vorläufig letztes Mal wollen wir uns der Zahlungsabwicklung beim Kauf einer Immobilie widmen. Wie die Abwicklung im «Normalfall» vonstatten geht, hat der Immobilienratgeber in einer der letzten Ausgaben geschildert.

Komplexer sind Sachlage und Abwicklung beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ab Plan. Hier sind in der Regel zwei oder mehr Zahlungen – beispielsweise nach Massgabe der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags (Kaufvertragsabschluss), des Baufortschritts und des Grundbucheintrags – im Kaufvertrag festgehalten. Es bestehen unzählige Varianten mit Vertragsformen und Zahlungsmodalitäten. Gehen wir hier vom einfachen Fall aus, bei dem bei Handelseinigkeit der Kaufvertrag abgeschlossen wird und bei dem die Parteien im Weiteren eine Bauphase und schliesslich den Eigentumsantritt mit Grundbucheintrag als relevante Etappen für die Teilzahlungen festgelegt haben.

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags (öffentliche Beurkundung) wird praktisch immer eine Anzahlung fällig. Üblich sind 10% bis 20% des Kaufpreises. Eine weitere Teilzahlung erfolgt etwa bei Fertigstellung des Rohbaus, der durch den Architekten dokumentiert wird, und schliesslich eine letzte bei Bauabschluss mit anschliessendem Grundbucheintrag. Dies muss exakt so im unwiderruflichen Zahlungsversprechen der Bank festgehalten sein. Darum ist es wichtig, dass das Zahlungsversprechen nicht erst bei Vertragsunterzeichnung vorliegt, sondern vorgängig durch Verkäufer und Käufer geprüft wird und allenfalls eine Anpassung eingefordert werden kann.

Am Rande sei hier erwähnt, dass in der Praxis des Immobilienratgebers die Schlusszahlung immer häufiger erst vier Monate nach der Übergabe eines Neubaus erfolgt – dies zur Absicherung von allfälligen Handwerkerpfandrechten, die während dieser Frist ins Grundbuch eingetragen werden können.

Einsprachelegitimation von Quartierbewohnern

Das Bundesgericht hat in einem aktuellen Urteil bereits Bekanntes zur Legitimation von Einsprachen gegen Baugesuche in Erinnerung gerufen. Der Immobilienratgeber möchte dem Leser diese Auffrischung nicht vorenthalten. Es ging im strittigen Fall um den Ersatzneubau einer Klinik am Vierwaldstättersee. Die Bewilligungsbehörde und die Gerichte waren nicht auf die Beschwerde des Eigentümers von verschiedenen Grundstücken im Quartier eingetreten, worauf dieser schliesslich das Bundesgericht anrief. Behörde und Vorinstanzen beriefen sich auf die fehlende Legitimation des Einsprechers, weil dessen Grundstücke mindestens 220 Meter vom fraglichen Bauprojekt entfernt liegen. Aufgrund der Entfernung sei nicht ersichtlich, inwiefern dem Beschwerdeführer aus der Gutheissung seiner Beschwerde ein praktischer Nutzen erwachsen würde.

Das Bundesgericht stützte diese Auffassung und erläuterte, dass das Bundesgerichtsgesetz (BGG, Art. 89 Abs. 1) für das Beschwerderecht voraussetzt, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben in der Regel insbesondere dann legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 Metern befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden.

Urteil des Bundesgerichts 1C_203/2016 vom 19. August 2016