Drohender Umrüstungsstau für Lifttelefone

Swisscom plant bekanntlich, bis Ende 2017 die herkömmliche analoge und die ISDN-Festnetztelefonie auf die digitale, sogenannte IP-Technologie umzustellen. Ab 2018 wird die alte Infrastruktur «schrittweise ausser Betrieb genommen» – so der offizielle Wortlaut. Bekannt ist dies seit geraumer Zeit. Ein Jahr vor dem besagten Termin kommt nun aber Nervosität auf. Denn unzählige fest installierte Sicherheits- und Gebäudetechnikanlagen erfordern eine Telefonverbindung – und diese ist häufig noch analog. So zum Beispiel bei den meisten Lifttelefonen für die Alarmierung der Rettung. Der technologische Generationenwechsel hat zur Folge, dass analoge Lifttelefone ab dem 1. Januar 2018 – oder einem nahen, noch nicht festgelegten Datum – stumm bleiben. Die Swisscom will sich nicht festlegen, wie lange eine allfällige letzte Übergangsfrist dauern könnte.

Insgesamt müssen wohl noch mehrere Zehntausend Liftanlagen umgerüstet werden. Weil die Immobilieneigentümer bisher eher zögerlich auf die Ankündigung reagierten, droht nun ein Umrüstungsstau.

Anforderung an die neue Technologie ist, dass die Anlage dank unterbrechungsfreier Stromversorgung während mindestens einer Stunde ohne Netzstrom betriebsfähig bleibt. Aus diesem Grund setzt Swisscom ganz auf Mobiltelefonie und nicht auf das Festnetz. Sie schreibt dazu: «Für die fixe IP-Telefonie steht derzeit noch kein optimierter Router mit integrierter Batterie zur Verfügung. Ausserdem ist bei einem Stromausfall die Funktion eines IP-Anschlusses nicht immer sichergestellt. Swisscom prüft allerdings Alternativen mit einer Festnetzanbindung.»

Die Erneuerung der Lifttelefonanlage kann in einer Mietliegenschaft übrigens nicht als Nebenkosten auf die Mieter überwälzt werden, die laufenden Kosten hingegen schon.

 

 

 

Wann sind Verfahrenskosten abzugsfähig?

Herr S. aus Flawil, ein gewissenhafter Leser des Immobilienratgebers, weist auf eine Ungereimtheit im Beitrag «Steuerliche Abzugsfähigkeit von Anwalts- und Verfahrenskosten» vom vergangenen Juni hin. Darin heisst es: «Beim Abzug gelten die allgemeinen Bestimmungen zur zeitlichen Bemessung und zum Verfahren. Demnach sind die Aufwendungen im Zeitpunkt der Rechnungstellung abzugsfähig. Das bedeutet, dass der Zeitpunkt, in dem der letztinstanzliche Entscheid rechtsgültig geworden ist, massgebend ist.»

Der letzte Satz könnte dahingehend interpretiert werden, dass alle im betreffenden Verfahren bereits fällig gewordenen und bezahlten Rechnungen bis zur Rechtsgültigkeit des Urteils gesammelt und dann als abzugsfähige Kosten geltend gemacht werden können. Diese Interpretation greift zu kurz. Massgebend ist die Form der Rechnungen. Wenn beispielsweise der Anwalt Akontorechnungen stellt oder das Gericht Vorschüsse verlangt, so sind diese in der Regel nicht abzugsfähig. Diese Interpretation des Immobilienratgebers lehnt sich an die Praxis im Werkvertragsrecht an, die zwischen Akonto-, Teil- und Schlussrechnungen differenziert. Reine Vorauszahlungen bzw. Akontozahlungen an einen Unternehmer oder Architekten können bei steuerperiodenübergreifenden Arbeiten nicht abgezogen werden, weil der effektive Mittelabfluss noch nicht feststeht.

Was die Prozesskosten betrifft, so stellt die Abzugsfähigkeit darauf ab, ob der Behörden- oder Gerichtsentscheid rechtsgültig geworden ist oder ob eine der Parteien Rechtsmittel gegen den Entscheid ergriffen hat. Solange ein Verfahren läuft, stehen die effektiven Verfahrenskosten und Parteientschädigungen noch nicht fest und können nach Auffassung des Ratgebers auch nicht geltend gemacht werden.

Wohin gehen 2017 die Preise für Immobilien?

Zum Jahresende wollen wir uns der Frage widmen, was am Immobilienmarkt punkto Preise zu erwarten ist. Die Entwicklung ist von vielen Faktoren abhängig, namentlich vom Zinsniveau und den Wechselkursen, dem Wirtschaftsgang in der Schweiz und in Europa sowie der Nachfrage am Immobilienmarkt. Fahrländer Partner, ein renommiertes Beratungs- und Forschungsunternehmen im Bereich der Immobilienmärkte, hat zur Entwicklung fast eintausend Immobilienexperten befragt.

Seit 2013 gehen schweizweit mehr Experten von sinkenden als von steigenden Preisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus. Daran hat sich auch in der Umfrage vom Herbst 2016 mit Blick auf das Jahr 2017 nichts geändert. Für die Ostschweiz werden insgesamt stabile Wohneigentumspreise erwartet, wobei im Teilmarkt für Eigentumswohnungen von leicht sinkenden und bei den Einfamilienhäusern eher von steigenden Preisen ausgegangen wird. Ein Grund für die relativ stabile Entwicklung ist, dass der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre in der Ostschweiz nicht so stark ausfiel und nun das Korrekturpotenzial auch nicht so gross ist wie in den Hotspots des Schweizer Wohneigentumsmarktes.

Eine Schere öffnet sich am Mietwohnungsmarkt bzw. dem Markt für Mehrfamilienhäuser. Während die Preise für Mehrfamilienhäuser im kommenden Jahr in der Ostschweiz weiter deutlich steigen dürften, zeichnen sich für Mieter eher goldene Zeiten ab: Die Mieten werden nach einhelliger Meinung deutlich sinken.

Weiterhin düster sieht es am Markt für Büro- und Gewerbeliegenschaften aus. Hier geht für die Ostschweiz niemand von steigenden Preisen aus – ein Stimmungstief, das nunmehr seit 2012 anhält und sich weiter akzentuiert. Ein Trost: Der Ausblick ist etwa so trüb wie in den anderen Landesgegenden auch.

 

 

Der Umgang mit der Grundstückgewinnsteuer

Dass der Kanton St. Gallen im interkantonalen Vergleich überdurchschnittlich hohe Steuersätze für Grundstückgewinne hat, haben wir in diesen Spalten bereits erwähnt. Hier will sich der Immobilienratgeber der Frage widmen, wer die Steuer wann abführen muss und wer dafür haftet. Im Gespräch mit einer Steueramtsmitarbeiterin aus einem Innerschweizer Kanton kam die Sprache beiläufig auf einen konkreten Fall, in dem das Steueramt die Grundstückgewinnsteuer beim Käufer und jetzigen Besitzer einer Liegenschaft eintreiben musste. Das war ein stattlicher fünfstelliger Betrag und hätte – mit Blick auf unsere Steuersätze – auch gut und gerne sechsstellig sein können.

Was war geschehen? Grundsätzlich schuldet der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer. Denn er hat den Mehrwert zwischen seinem ursprünglichen Kauf- und dem jetzigen Verkaufspreis realisiert. Bleibt er aber die Steuer wegen Zahlungsunfähigkeit schuldig, kann die Behörde ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Und dann haftet der jetzige Eigentümer, also der Käufer, für die Steuer. Bei der Verhandlung über den Kauf einer Liegenschaft sollte darum immer die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer thematisiert werden.

Es ist für beide Parteien von Nutzen, die voraussichtliche Höhe der Abgabe vorgängig vom Steueramt berechnen zu lassen. Sodann sollte die Sicherstellung im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden, beispielsweise mit einer Zahlung auf ein Sperrkonto, einer Vorauszahlung an das Steueramt oder bei der definitiven Kaufpreiszahlung mit direkter Überweisung des entsprechenden Betrages an das Steueramt. Der Grundbuchverwalter kennt die entsprechenden Vereinbarungen.

Unter http://www.steuern.sg.ch macht die kantonale Steuerbehörde im Übrigen «Formulierungsvorschläge des Grundbuchinspektorates betreffend Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer» (Steuerbuch StB 227 Nr. 2).

 

Eigentumswohnung kaufen und vermieten?

In der jetzigen Tiefzinsphase stellt sich manch einer die Frage, ob eine Eigentumswohnung eine gute Anlagealternative wäre. Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab: Vom betreffenden Eigentums- und Mietwohnungsmarkt. Kauft man die Wohnung zu teuer und gibt es auf dem Mietwohnungsmarkt bereits ein üppiges Angebot, so kann es im schlimmsten Fall sein, dass dem Käufer nichts bleibt als Kosten. Das muss nicht sein, wenn einige Empfehlungen beherzigt werden: Nehmen Sie aus dem erwähnten Grund sowohl den Eigentums- als auch den Mietwohnungsmarkt am Ort unter die Lupe. Prüfen Sie, welche Wohnungen am Mietwohnungsmarkt gesucht sind. Eigentumswohnungen verfügen oft über mehr Quadratmeter und Zimmer als derzeit eher gefragte Kleinwohnungen. Klären Sie im Weiteren, ob Sie die Verwaltung der Mietwohnung selber übernehmen oder an eine Liegenschaftsverwaltung – im Idealfall die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft – auslagern wollen. Stellen Sie schliesslich eine Tragbarkeitsrechnung an: Können Sie einen Leerstand verkraften und entspricht der mutmassliche Mietzins Ihren Renditevorstellungen?

Zur Rendite eine vereinfachte Rechnung: Nehmen wir an, Sie wollen CHF 400 000 Eigenkapital investieren und nehmen weitere CHF 200 000 bei einer Bank als Hypothek auf. Gemäss Mietrecht und Rechtsprechung darf Ihre Rendite heute nach Massgabe des Referenzzinssatzes 2,25% (1,75% + 0,5%) auf dem Eigenkapital betragen. Das sind CHF 9000 pro Jahr. Weiter fallen Hypothekarzinsen von CHF 3000 an, für Unterhalt und Verwaltung CHF 3000 und für Rückstellungen als Einlage in den Erneuerungsfonds CHF 6000 pro Jahr. Nicht in die Renditeberechnung kommt alles, was Sie über die Nebenkosten dem Mieter belasten wollen. Die Summe der Beträge ergibt CHF 21 000. Dies ergibt eine hypothetisch notwendige Monatsmiete von CHF 1750.

Erwähnt sei in diesem Zusammenhang, dass die Bank bei der Kreditgewährung als Belastungsnachweis natürlich mit anderen/höheren Zinssätzen rechnet, da die aktuell tiefen Hypothekarzinssätze vermutlich irgendwann auch wieder steigen werden.