Pensionskassen als Hypothekarkreditgeber

Auf der Suche nach einem Kreditgeber für den Kauf von Wohneigentum denkt man in erster Linie an die hiesigen Banken. Tatsächlich beherrschen sie rund 95% des Marktes. Angesichts schwindender Erträge in anderen Anlageklassen engagieren sich seit Jahren auch Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen in diesem Markt. Für letztere ist die Kreditvergabe an die eigenen Destinatäre ein traditionelles Geschäft. Vermehrt wenden sich die Vorsorgeeinrichtungen aber auch an Nicht-Versicherte.

Zu den grossen Hypothekarkreditgebern unter den Pensionskassen zählen die Pensionskasse SBB (Kreditvolumen: CHF 1108 Mio.), die Beamtenversicherungskasse des Kantons Zürich BVK (CHF 817 Mio.), aber auch die St. Galler Pensionskasse (CHF 158 Mio.). Sie alle und noch zahlreiche weitere vergeben Hypothekarkredite an eigene Versicherte und auch an Dritte.

In der aktuellen Tiefzinsphase kommt dem unterschiedlichen Geschäftsmodell von Banken und Pensionskassen besondere Bedeutung zu. Banken leben vom Zinsdifferenzgeschäft und damit von der Marge zwischen den Zinsen auf Einlagen und dem Hypothekarzins. Vorsorgeeinrichtungen müssen dagegen das Sparkapital ihrer Versicherten mit dem gesetzlichen Mindestzins verzinsen und suchen für das Kapital sichere und Ertrag bringende Anlagen. Hypotheken sind nicht nur vergleichsweise sicher, sondern auch langfristig kalkulierbar und noch vergleichsweise rentabel.

Das Schwergewicht der Pensionskassen liegt auf Festhypotheken. Hier bieten sie attraktive Konditionen. Jene für variable Hypotheken oder Libor-Hypotheken – sofern solche überhaupt angeboten werden – bewegen sich im Marktdurchschnitt. Versicherungen bevorzugen eher die Vergabe von variablen Hypotheken. Vertrieben werden die Hypotheken zum Teil direkt oder in Zusammenarbeit mit Brokern und Banken.

Risiken bei Kauf ab Plan verringern

Der Immobilienratgeber wird in der eigenen Berufspraxis regelmässig gefragt, wie man als Käufer von Wohneigentum ab Plan seine An- und Teilzahlungen sichern und Handwerkerpfandrechte vermeiden kann. Tatsächlich begibt sich der Käufer während der Bauphase und bis zum Abschluss – in der Praxis fast unvermeidlich – «ins Risiko». Falls der Verkäufer während dieser Phase in ernsthafte finanzielle Schieflage geraten würde und seine Subunternehmer nicht bezahlen, können diese Handwerkerpfandrechte ins Grundbuch eintragen. Im schlimmsten Fall verliert der Käufer seine An- und Teilzahlungen und muss zudem die offenen Rechnungen begleichen. Das kommt glücklicherweise äusserst selten vor, und das Risiko lässt sich mit ein paar praktischen Empfehlungen mindern.

Grundsätzlich gilt, dass eine hohe finanzielle Eigenbeteiligung des Verkäufers an den Baukosten Bonität signalisiert und Sicherheit darstellt. In der Regel werden Teilzahlungen der Käufer nach Baufortschritt vereinbart. Hier lassen sich in Zusammenarbeit mit der Bank gewisse Sicherungen einbauen, indem beispielsweise ab einem eigens für dieses Bauprojekt eingerichteten Konto oder ab einem Sperrkonto Handwerkerrechnungen bezahlt werden. Gross ist der Handlungsspielraum des Käufers jedoch nicht. Der Verkäufer wird sich nicht auf jede aufwendige Sicherungsforderung einlassen.

Eine zweite Massnahme besteht darin, sich über die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers ins Bild zu setzen. Die finanzierende Bank des Käufers kann hierbei Unterstützung bieten. Auch sollte der Grundbuchverwalter oder Notar explizit danach gefragt werden, welche Empfehlungen er zur Sicherung abgibt. Und schliesslich kann vereinbart werden, dass die Schlusszahlung erst erfolgt, wenn keine Handwerkerpfandrechte mehr eingetragen werden können, also vier Monate nach Abschluss der Arbeiten.

Keine Solaranlage auf schützenswertem Objekt

Der Eigentümer einer Liegenschaft in der Siedlung Stampagarten in Chur wollte auf dem Dach eine vollflächige Photovoltaikanlage installieren. Die Siedlung ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS aufgeführt, weshalb der Bauherr gemäss revidiertem Raumplanungsgesetz für eine Solaranlage auf einem Kultur- und Naturdenkmal von kantonaler und nationaler Bedeutung grundsätzlich zu einem Baugesuch verpflichtet ist. Das Gesetz sieht als Voraussetzung für eine Bewilligung vor, dass die Anlage das Denkmal nicht wesentlich beeinträchtigen darf.

Bei der Beurteilung stützt sich die Behörde auf die entsprechenden Schutzziele des betreffenden Objekts. Eine wesentliche Beeinträchtigung liegt vor, wenn eine Solaranlage das Objekt in jenen Bereichen tangiert, die es einzigartig bzw. charakteristisch machen. Auch dürfen unwesentliche Eingriffe kein Präjudiz schaffen, wenn die Summe mehrerer Eingriffe die Schutzziele wesentlich beeinträchtigen.

Das Bundesgericht stützt die Beurteilung der Vorinstanz hinsichtlich der Wesentlichkeit. Insbesondere die Denkmalpflege hatte argumentiert, es sei damit zu rechnen, dass sich andere Eigentümer von erhaltenswerten Objekten auf die Bewilligung berufen könnten. Eine kleinere, nicht flächendeckende, gut integrierte Anlage zum Beispiel im First oder Traufbereich sei aber durchaus möglich.

Das Bundesgericht behandelte im Urteil auch einen interessanten Nebenaspekt. Der Beschwerde führende Bauherr hatte vorgebracht, die Denkmalpflege sei in ihrer Stellungnahme befangen, weil sie bereits ein früheres Baugesuch des Beschwerdeführers für eine thermische Solaranlage abschlägig beurteilt habe. Die Mehrfachbefassung sei, so das Bundesgericht, systembedingt und unvermeidlich, weshalb nicht grundsätzlich eine unzulässige Vorbefassung der Behörde vorliege.

Urteil des Bundesgerichts 1C_26/2016 vom 16. November 2016

 

Baubewilligung für Pflanzungen erforderlich?

In einem Fall vor Bundesgericht ging es um die Frage, ob Pflanzungen auf einem Grundstück im Einzelfall gleich wie Zäune, Abschrankungen oder Teiche als Anlagen gelten und damit bewilligungspflichtig sind. Die Gemeindebehörde Flims war – anders als ein Nachbar – der Ansicht, es bedürfe keiner Baubewilligung für die bereits ausgeführte Umgebungsgestaltung mit Bäumen, Pflanzen und Sträuchern. Das Verwaltungsgericht Graubünden stützte den Entscheid. Nicht so das Bundesgericht. Strittig war gemäss Urteilsbegründung aus Lausanne die Frage, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug sei, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen und ob mit der Realisierung der als Baute oder Anlage geltenden baulichen Massnahme so gewichtige räumliche Folgen verbunden seien, dass ein öffentliches Interesse an einer vorgängigen Kontrolle bestehe.

Ob dies der Fall ist, beurteilt sich danach, welche konkrete Auswirkung eine Pflanzung auf die Umgebung hat. Dabei sind insbesondere die Bedeutung und Art der Bepflanzung, die Oberfläche, die Dichte und ihre Anordnung sowie ihre Eingliederung in die bestehende Umgebung zu berücksichtigen. Die Beschwerdeführer hatten geltend gemacht, dass es die Gemeinde versäumt habe, die Problematik des Schattenwurfs, die Behinderung der Schneeräumung sowie die Verletzung von Abstandsvorschriften und Höhenbeschränkungen zu prüfen.

Die Vorinstanz hatte die Bewilligungspflicht unter anderem darum verneint, weil es sich bei der Bepflanzung um den Ersatz gefällter Bäume handle. Ein Rechtsanspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes habe jedoch die Rechtmässigkeit dieses früheren Zustandes zur Bedingung, sagt «Lausanne». Die Rechtmässigkeit werde jedoch von den Nachbarn bestritten. So wird sich nun das Verwaltungsgericht nochmals im Detail mit dem Fall befassen müssen.

Urteil des Bundesgerichts 1C_235/2016 vom 25. November 2016