Liegenschaftsverkauf bei Urteilsunfähigkeit

Frau X, die bisher allein in der eigenen Liegenschaft gewohnt hat, wird zunehmend dement und muss ins Heim. Herr Y erleidet einen Hirnschlag. Seine Frau möchte das gemeinsame Einfamilienhaus verkaufen und in eine pflegegerechte Wohnung umziehen. Dies sind nur zwei Beispiele von Situationen, mit denen wir im Laufe unseres Lebens konfrontiert werden können.

Besondere Beachtung gilt in solchen Situationen dem Grundeigentum der betroffenen Personen. Sind sie Allein- oder Miteigentümer von Liegenschaften, so kann sich ein Verkauf als hürdenreich erweisen. Ausschlaggebend ist die Urteils- und Handlungsfähigkeit. Ein Arztzeugnis kann im Zweifelsfall Aufschluss geben, ob die betroffene Person die Tragweite eines Verkaufs erfasst und ihre Handlungsfähigkeit in dieser Hinsicht nicht eingeschränkt ist. Im anderen Fall wäre von der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde KESB eine Beistandschaft einzurichten. Diese kann sich auf Teilbereiche – etwa die Vermögensverwaltung und den Verkauf einer Liegenschaft – beschränken.

Geschäfte mit Liegenschaften einer verbeiständeten Person sind genehmigungspflichtig, und die Zustimmung ist an Voraussetzungen geknüpft. So wird der Verkauf von der KESB nur gestattet, wenn es die Interessen der betreuten Person erfordern und eine Notwendigkeit zur Veräusserung besteht. Es muss ein Schätzergutachten eingeholt und die Liegenschaft öffentlich ausgeschrieben werden. Ausserdem fallen Kosten an.

Durch dieses Verfahren werden die Interessen der Beteiligten, namentlich der betroffenen Person, allfälliger Miteigentümern und Nachkommen tangiert. Darum empfiehlt sich, in «guten Zeiten» einen Vorsorgeauftrag aufzusetzen und notariell beglaubigen zu lassen. Dieser kann eine Vertrauensperson im Fall einer Urteilsunfähigkeit ermächtigen, einen Verkauf vorzunehmen. Gleiches erreicht man mit einer Vollmacht, wobei diese bereits ab Erteilung Gültigkeit hat.

Planungs- und Baugesetz: Worauf ist zu achten?

Manch einer wird sich die Frage stellen, welchen Einfluss das neue St. Galler Planungs- und Baugesetz PBG auf das Immobilieneigentum hat. Das Gesetz tritt bekanntlich am 1. Oktober 2017 in Kraft. Es steht jedoch noch viel Arbeit an. Die Gemeinden müssen die Totalrevision zuerst in ihrem Zonenplan und Baureglement umsetzen.

Positiv am neuen PBG ist, dass vieles konkretisiert, vereinheitlicht und vereinfacht wird. Mit Blick auf die Auswirkungen fällt im Teil A zur Raumplanung der Katalog der Zonenarten auf, im Teil B zum Baupolizeirecht der Katalog der Regelbauvorschriften. Hier können sich gegenüber dem alten Recht und der noch geltenden Gemeindeordnung für bestehende Bauten und geplante Projekte massgebliche Änderungen ergeben. Künftig muss der kommunale Nutzungsplan nur noch Massangaben über Gesamthöhe, Grenzabstand und Gebäudeabstand umfassen. Möglich sind Vorschriften über Gebäudelänge und -breite, Gebäudehöhe und Winkelmass für den Dachraum, Fassadenhöhe, Baumassenziffer und Terrainveränderungen. Damit entfällt namentlich die Ausnützungsziffer dahin. Viele Vorschriften sind in Nuancen geändert worden. Ob dies einen Einfluss hat, bleibt abzuwarten. Die Eigentümer und Bauherren müssen in der kommunalen Revision ein wachsames Auge darauf halten, welche Auswirkungen der Systemwechsel für sie bringt.

Weiter zu beachten sind die Mittel gegen die Baulandhortung, die in Einzelfällen die Eigentumsrechte des Grundeigentümers tangieren. Hier gilt ein besonderes Augenmerk den neuen Schwerpunktzonen, wo das PBG den Gemeinden ein Enteignungsrecht einräumt. Und schliesslich möchte der Immobilienratgeber aus dem Teil C zum Natur- und Heimatschutz die Baudenkmäler und die Inventarisierung herauspicken. Der Gesetzgeber verspricht mehr Rechtssicherheit. Auch hier müssen die Gemeinden dieses Versprechen erst einlösen.

Energiestrategie 2050 und deren Auswirkung auf Immobilien

Die SVP sammelt derzeit Unterschriften für das Referendum gegen das revidierte Energiegesetz. Demnach wird das Volk über das Schicksal der Energiestrategie 2050 entscheiden, deren erster Baustein das revidierte Energiegesetz ist. Sagt das Volk Ja, tritt das Gesetz Anfang 2018 in Kraft.

Die gesamte Bevölkerung wird mit einem höheren Netzzuschlag von maximal 2,3 Rp./kWh auf den Strom belastet. Seit 1. Januar 2017 liegt dieser bei 1,5 Rp. Verwendet wird der erhöhte Zuschlag vor allem für Einspeisevergütungen für erneuerbare Energie (1,3 Rp.). Diese Förderung ist jedoch befristet. Ab dem sechsten Jahr nach Inkrafttreten des ersten Massnahmenpakets – also mutmasslich ab 2022 – werden keine neuen Verpflichtungen im Einspeiseprämiensystem mehr eingegangen, ab dem Jahr 2031 keine neuen Investitionsbeiträge und Einmalvergütungen mehr bezahlt.

Was den Energieverbrauch in Gebäuden betrifft, so sind die Kantone gefordert. Sie müssen Vorschriften für die sparsame und effiziente Energienutzung erlassen, namentlich Vorschriften über den maximalen Anteil nicht erneuerbarer Energien. Die Kantone sind auch gefordert, über die Angabe des Energieverbrauchs von Gebäuden mittels eines Gebäudeenergieausweises zu bestimmen.

Das Massnahmenpaket sieht weiter die Erhöhung der Maximalsumme für das Gebäudeprogramm von heute CHF 300 Mio. auf neu CHF 450 Mio. vor. Insgesamt werden die Verbraucher durch das erste Massnahmenpaket stärker belastet, wobei die Immobilieneigentümer stärkere Anreize zur energetischen Sanierung und Installation erhalten – allerdings auch nur bis 2021. Danach geht das Förder- in ein Lenkungssystem mit Klima- und Stromabgaben über. Jene Eigentümer, die keine Massnahmen ergreifen, werden ab den 2020er-Jahren finanziell büssen.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“