Darf ich Zimmer über Airbnb vermieten?

Die Vermietung von Zimmern und ganzen Wohnungen über Online-Buchungsplattformen wie Airbnb wird derzeit in der Politik heiss diskutiert. In erster Linie geht es um die Frage, ob ein Mieter einzelne Zimmer oder die gesamte Wohnung an Touristen untervermieten darf.

Der Mieter einer Wohnung muss grundsätzlich das Einverständnis des Vermieters einholen (Art. 262 OR). Der Vermieter darf die Untervermietung allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigern. Unter Juristen besteht nun die Auffassung, dass diese Voraussetzungen gegeben sind, wenn der Mieter die Personalien des Untermieters nicht bekannt gibt bzw. im Fall einer Vermarktung an einen unbestimmten Personenkreis nicht bekanntgeben kann. Denn der Anbieter auf einer Online-Plattform muss eine Buchung in der Regel in kurzer Frist bestätigen, in der er die Einwilligung des Vermieters unmöglich einholen kann. Mit der Vermietung ohne Einwilligung läuft der Mieter Gefahr, dass ihm der Vermieter kündigt. Die Frage der Untervermietung über Online-Buchungsplattformen ist allerdings noch nicht höchstrichterlich geklärt.

Im Wohneigentum gehen die Rechte des Wohnungs- oder Hauseigentümers weiter. In der Regel und unter Einhaltung der örtlichen Nutzungsordnung – namentlich bei Zulässigkeit einer gewerblichen Nutzung – kann der Eigentümer Zimmer oder eine ganze Wohnung vermieten. Allerdings muss sich der Stockwerkeigentümer der nachbarschaftlichen Konflikte bewusst sein, die er mit der Vermietung schafft. Die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft kann die Vermietung einer Wohnung nicht grundsätzlich ausschliessen. Dies würde die Eigentumsrechte zu stark tangieren. Am einfachsten ist es, wenn im Reglement einer neu gegründeten Gemeinschaft die Vermietung auf Online-Plattformen konkret geregelt wird.

Kleine Haushalte brauchen mehr Wohnfläche

Jeder Einwohner beansprucht im Durchschnitt 45 Quadratmeter Wohnfläche. Dies zeigen Zahlen, die das Statistische Amt des Kantons Zürich veröffentlicht hat. Damit steigt der Wohnflächenverbrauch pro Person seit Mitte des letzten Jahrhunderts kontinuierlich, wenn zuletzt auch nur noch geringfügig. Die jüngsten Ergebnisse zeigen eine grosse Streuung, die auf verschiedene Einflussfaktoren zurückzuführen ist, hauptsächlich auf die Haushaltsgrösse und die Wohnkosten.

Je mehr Personen in einem Haushalt wohnen, desto geringer ist der Flächenverbrauch. Einzelpersonen belegen 68, Paarhaushalte 42 und Vierpersonenhaushalte gar nur 25 Quadratmeter pro Person. Müssen zudem pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich CHF 10 mehr Miete bezahlt werden, so sinkt der Pro-Kopf-Flächenverbrauch durchschnittlich um 4%, wobei das untere Ende sensibler reagiert. Steigt der Mietzins von CHF 10 auf CHF 20 pro Quadratmeter, sinkt der Wohnflächenverbrauch pro Kopf um 9 Quadratmeter. Die künstliche Vergünstigung von Wohnraum führt damit in der Praxis zu einem Mehrkonsum und nicht zu Minderausgaben.

Neben den Hauptfaktoren haben die Statistiker weitere interessante Zusammenhänge festgestellt. So leben etwa Wohneigentümer grosszügiger als Mieter. Bewohner von Einfamilienhäusern verbrauchen durchschnittlich 59 Quadratmeter. In einer Eigentumswohnung sind es 56 und in der Miet- oder Genossenschaftswohnung 43 Quadratmeter. Während ein positiver Zusammenhang zwischen dem Alter der Bewohner und dem Flächenverbrauch besteht, ist es beim Alter der Liegenschaft genau umgekehrt. Personen, die in einer Wohnung oder einem Haus wohnen, das in den 2000er-Jahren gebaut wurde, beanspruchen 13 Quadratmeter mehr Wohnfläche als Haushaltsmitglieder in einer zwischen 1946 und 1960 erbauten Wohnung. Demnach schlägt sich die Diskussion über Verdichtung noch nicht im Grundriss der Wohnungen nieder.

Viel Lärm um eine Glassammelstelle

Die Lärmbelastung, die von einer Glassammelstelle ausgeht, kann trotz rechtskräftiger Bewilligung überprüft werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die massgebenden Belastungsgrenzen überschritten werden. Zu diesem Schluss kommt das Verwaltungsgericht, das die Beschwerde eines Nachbarn gegen den Entscheid des Baudepartements zu beurteilen hatte.

Die Gemeinde als Betreiberin hatte die Klage abgelehnt, und das Departement diesen Entscheid gestützt. Es berief sich auf eine Beurteilung der EMPA, dass die vorliegende Anlage die geltenden Lärmvorschriften einhalte und keine zusätzlichen Massnahmen erforderlich seien. Das Gericht stellt sich nun auf die Seite des Nachbarn.

Verursacht eine Anlage unzulässige Emissionen, obschon die Auflagen der Baubewilligung eingehalten sind, kommt die Beseitigung der Anlage zwar nicht mehr in Frage. Aber es können weitergehende Massnahmen zur Begrenzung der Emissionen verlangt werden, wenn diese notwendig und zumutbar sind. Der Grund dafür liegt darin, dass bei Anlagen mit wechselnder Beanspruchung häufig nicht im Voraus bestimmt werden kann, ob die vorgesehenen baulichen oder betrieblichen Massnahmen zur Lärmbekämpfung ausreichen. Die Bewilligung steht deshalb unter dem Vorbehalt einer späteren Ergänzung der Massnahmen zur Emissionsbegrenzung.

Besteht Grund zur Annahme, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte überschritten sind, ermittelt die Vollzugsbehörde die Lärmimmissionen. Diese Annahme erfordert eine vorweggenommene Würdigung der Lärmsituation. Dabei dürfen keine hohen Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung gestellt werden. Im Rahmen der Beurteilung sind der Charakter des Lärms, der Zeitpunkt und die Häufigkeit sowie die Lärmempfindlichkeit zu berücksichtigen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, B 2015/113 vom 20. Dezember 2016, kommentiert in Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg): «Juristische Mitteilungen», 2016/IV

Immo Messe: Gradmesser des Immobilienmarktes

Die Immo Messe Schweiz vom 24. bis 26. März 2017 in St. Gallen ist immer ein guter Gradmesser für die Befindlichkeit des Immobilienmarktes in der Ostschweiz. Die Zahl der Besucher sagt etwas über die Entwicklung der Nachfrage, die Zahl der Aussteller und Projekte über das Marktangebot aus.

Am Ostschweizer Markt für Wohneigentum sticht eine besondere Charakteristik ins Auge. Der Markt ist geprägt von einem unterdurchschnittlichen Transaktionsvolumen und einer geringen Liquidität. Der Anteil der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die aktuell angeboten werden, ist im Verhältnis zum Gesamtbestand auffallend gering. Ostschweizer sind möglicherweise sesshafter als die Durchschnittsschweizer. Wahrscheinlicher ist aber, dass Bautätigkeit, Bevölkerungsentwicklung und Nachfrage weniger dynamisch sind als in anderen, den eher städtischen Agglomerationen.

Inzwischen hat die Bautätigkeit auch in der Ostschweiz angezogen, und die Preise arbeiten sich kontinuierlich nach oben. Diese Entwicklung gilt es genau zu beobachten. Denn angesichts des tieferen Transaktionsvolumens kann bereits ein kleines Ungleichgewicht zu spürbaren Auswirkungen auf die Preise führen.

Die «Neue Zürcher Zeitung» hat vor rund einem Jahr einen Beitrag so betitelt: «In der Ostschweiz geht die Post ab.» Nun, es ist im Rückblick wohl eher so, dass sich der Trend seither fortsetzte, während andernorts bereits eine Konsolidierung eingesetzt hat.

Bauträger werden ihre Projekte noch akribischer kalkulieren. Kaufinteressenten sollten die Wiederverkäuflichkeit anhand von Mikro- und Makrolage, Bauqualität, Volumen und der regionalen Entwicklung im Auge behalten. Experimente sind gewagter und eine gute Marktübersicht gefragter denn je. Letztere liefert ein Besuch an der Immo Messe Schweiz.

Auch wir sind an der Immo Messe Schweiz! Wir freuen uns über Ihren Besuch und begrüssen Sie gerne an unserem Stand Nr. 9.1.055. Messeinfos: http://www.immomesse.ch

Kauf und Umbau von inventarisierten Liegenschaften

Das Baudepartement des Kantons St. Gallen hat im vergangenen November einen Entscheid gefällt, der die Unterschutzstellung einer Liegenschaft im Rheintal betrifft.* Der Eigentümer hatte sich gegen die Aufnahme in die kommunale Schutzverordnung gewehrt und ist damit beim Baudepartement nicht durchgedrungen.

Der Immobilienratgeber nimmt dies zum Anlass, auf eine Tücke beim Erwerb oder Umbau von möglicherweise schützenswerten Liegenschaften aufmerksam zu machen. So ist es je nach Kanton und Gemeinde möglich, dass der Grundeigentümer nicht darüber im Bild ist, dass seine Liegenschaft in einem Inventar möglicher kommunaler Kulturdenkmäler oder Schutzobjekte aufgeführt ist, was ein Vorhaben erschweren oder verunmöglichen kann. Es ist darum sinnvoll, sich bei vorgesehenen Transaktionen oder bei Bauabsichten frühzeitig bei der Gemeinde zu erkundigen und einen Entscheid einzuholen. Das Inventar sagt jedoch noch nichts darüber aus, ob die Liegenschaft tatsächlich schutzwürdig ist.

Im Kanton St. Gallen schafft das neue Planungs- und Baugesetz mehr Transparenz. Es auferlegt den Gemeinden, binnen 15 Jahren Schutzinventare zu erlassen. Diese sind öffentlich, aber nicht anfechtbar. Erst in einem zweiten Schritt erfolgt der Entscheid über eine eigentümerverbindliche Unterschutzstellung der im Schutzinventar enthaltenen Objekte im Rahmen eines formellen Verfahrens. Auslöser können die Aufnahme in einen Nutzungsplan, ein Baubewilligungsverfahren oder die Beantragung eines Entscheids durch die Grundeigentümerschaft sein.

Die Unterschutzstellung setzt voraus, dass das schutzwürdige Objekt im Schutzinventar enthalten ist. Das Schutzinventar kann also nicht kurzfristig durch die Gemeinde angepasst werden, wodurch sich eine höhere Rechtssicherheit ergibt.

* Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg): «Juristische Mitteilungen», 2016/IV.