Perimeterbeiträge für eine Erschliessungsstrasse?

Vor den Schranken des Verwaltungsgerichts stritten eine Gemeinde und Grundeigentümer über den Einbezug ihrer Parzellen in den Beitragsplan und die Perimeterbeiträge für den Ausbau einer Erschliessungsstrasse zu deren Grundstücken. Die Erschliessungsstrasse war vom Vorbesitzer als Kiesweg erstellt und nun zu einem 69 Meter langen, entwässerten und mit einem staubfreien Oberflächenbelag versehenen Seitenarm einer Gemeindestrasse ausgebaut worden. Die Grundeigentümer und Beschwerdeführer machten vor dem Verwaltungsgericht geltend, ein Sondervorteil sei nicht gegeben.

Für die Finanzierung von Gemeindestrassen stehen den Gemeinden unter Umständen Perimeterbeiträge von Grundeigentümern zur Verfügung. Eigentümer von Grundstücken, denen ein Sondervorteil entsteht, sind beitragspflichtig. Dieser Sondervorteil muss so geartet sein, dass er nicht jedem Strassenbenützer zukommt. Er entsteht nur für jenen beschränkten Kreis von Grundstücken, deren Lage verbessert wird bzw. deren Wert und Nutzungsmöglichkeit steigen. Ein Sondervorteil kann beispielsweise darin liegen, dass sich die Zugänglichkeit eines Grundstückes für Personen und Fahrzeuge verbessert. Dies kann zu einer Zunahme des Grundstückwertes führen, da dieser primär von den vorhandenen Nutzungsmöglichkeiten abhängt. Entscheidend ist bei der Beurteilung der Steigerung der Nutzungsmöglichkeiten, dass der Sondervorteil dem Grundstück als solchem erwachsen muss und nicht nur dessen momentanem Eigentümer. Der Wertzuwachs darf somit nicht nur aufgrund der subjektiven Verhältnisse des jeweiligen Eigentümers entstehen. Bei der Beurteilung kommt der Bewilligungsbehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu.

Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts vermag der Ausbau der bestehenden Erschliessungsstrasse einen wirtschaftlichen Sondervorteil zu begründen.

Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 23.02.2017

Ist Ihr Haus fit für den Sommer?

Auch wenn der Winter nicht besonders kalt war und der grosse Schneefall mehrheitlich ausblieb: Es lohnt sich, sein Haus oder die Stockwerkeigentümerliegenschaft im Frühling einem Check zu unterziehen. Die Aufmerksamkeit gilt besonders der Aussenhülle und der Haustechnik.

Das Ziegel- und Flachdach muss im Sommer standhalten können. Unbemerkte Schäden können Wassereinbrüche verursachen, im Herbst und Winter durch Laub verstopfte Regenrinnen und Fallrohre führen beim nächsten Gewitter und Starkregen zu unliebsamen Überraschungen. Die Prüfung und allfällige Reparatur und Reinigung durch eine Fachperson ist sicher gut investiert. Vom «Do-it-yourself» ist angesichts der Unfallgefahr abzuraten. Nach Minustemperaturen zählen Risse und Sprünge an der Aussenhaut zu den häufigsten Folgen. Lauere, feuchte Winter begünstigen Schimmelpilzbefall vor allem im Hausinnern. Während und nach der kalten Jahreszeit ist eindringende Feuchtigkeit in jedem Fall die grösste Gefahr für ein Haus. Werden Schäden entdeckt, muss ihrer Ursache auf den Grund gegangen werden. Es ist nicht hilfreich, einen kleinen Riss in der Fassade auszubessern, wenn die Isolation darunter durch Feuchtigkeit bereits in Mitleidenschaft gezogen worden ist.

Geht die Heizung nun demnächst in den Sommerschlaf, so ist der richtige Zeitpunkt da zu prüfen, ob ein Service fällig ist, ob eine Tankreinigung ansteht oder die Heizungsanlage gar ganz ersetzt werden soll.

Die Erfahrung zeigt, dass Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften den Unterhalt der Liegenschaft nicht selten auf die leichte Schulter nehmen. Weitsichtiger ist es, feste Prüfpläne festzulegen und entdeckte Schäden ohne Verzug an die Hand zu nehmen. Allenfalls kann die Versammlung dafür regelmässige Budgets und wiederkehrende Kompetenzsummen bewilligen.

Wer bezahlt beim Wohnrecht für den Unterhalt?

A. hat ein ausschliessliches Wohnrecht an einem Wohnhaus, das seinem Bruder B. und dessen Ehefrau C. gehört. Das Haus ist renovationsbedürftig und A. verlangt von den Eigentümern die Vornahme verschiedener Renovationen. Die Eigentümer verweigern die Renovationen, da nach ihrer Meinung der Wohnrechtsberechtigte für diese aufzukommen hat. Mit diesem Fall hatte sich unlängst das Kantonsgericht des Kantons St. Gallen zu befassen.

Das Wohnrecht besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil davon zu wohnen. Grundsätzlich kann ein Wohnrecht – es handelt sich dabei um eine Dienstbarkeit – durch öffentliche Beurkundung errichtet werden. Eine Ausnahme bildet die einfache Schriftlichkeit im Erbteilungsvertrag. Das Recht ist unübertragbar und unvererblich. Die Räume dürfen nicht vermietet werden. Gemäss Gesetz hat der Berechtigte im Fall eines ausschliesslichen Wohnrechts die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt zu übernehmen, wohingegen die Kosten für aussergewöhnliche Reparaturen dem Eigentümer obliegen. Letztere können allerdings nicht klageweise zur Erfüllung verpflichtet werden. Dem Wohnberechtigten steht gemäss ZGB lediglich das Selbsthilferecht auf Kosten des Eigentümers zu. Ein ausschliessliches Wohnrecht liegt dann vor, wenn der Berechtigte die Wohnung allein, das heisst unter Ausschluss des Eigentümers, benutzen darf.

Der Wohnrechtsberechtigte versteuert den Eigenmietwert. Zahlt er dem Eigentümer ein Entgelt, kann er dies bis zur Höhe des Eigenmietwertes abziehen. Unterhaltskosten können durch diejenige Person geltend gemacht werden, welche die Kosten dafür zu tragen hat. Beim Wohnrecht versteuert der Eigentümer einen reduzierten amtlichen Wert als Vermögen.

Das Kantonsgericht wies den besagten Fall zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung an die Vorinstanz zurück, soweit es die Klage nicht abwies.

Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 25.10.2016