Ab wann ist das neue Baugesetz für Baugesuche massgebend?

Wie in einem früheren Ratgeber erwähnt, gilt das neue Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons St. Gallen ab dem 1. Oktober 2017. Für Bauherren stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, welches Recht auf Baugesuche Anwendung findet, die bis zum Herbst eingereicht werden. In Art. 173 Abs. 1 steht dazu wörtlich: Die bei Vollzugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren werden nach jenem Recht beurteilt, welches im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hat. Dies könnte dahingehend interpretiert werden, dass für alle Baugesuche,  über die bis zum 1. Oktober 2017 noch nicht erstinstanzlich entschieden wurde, das neue PBG massgebend ist. Doch diese Lesart ist gerade für Baugesuche unzutreffend.

Hinsichtlich der Nutzungs- und Bauvorschriften enthält das PBG Bestimmungen zu Bauteilen, Grössenbeschränkungen und Dichteziffern, die nicht direkt auf Baugesuche anwendbar sind, sondern zuerst noch in den kommunalen Zonenplänen und Baureglementen umgesetzt werden müssen. Dies bedeutet namentlich, dass die Aufhebung der Ausnützungsziffer und die Anpassung der grossen Grenzabstände sowohl für bestehende und rechtskräftig bewilligte Bauten als auch Baugesuche, die sich am 1. Oktober im Bewilligungsverfahren befinden oder erst danach eingereicht werden, keine Bedeutung hat. Solange die Gemeinden ihren Rahmennutzungsplan nicht an die Bestimmungen des PBG angepasst haben, gilt ihr altes Baurecht weiter. Es besteht in diesem Fall möglicherweise noch über eine längere Zeit kein neues Recht, das auf Baugesuche angewendet werden kann.

Bauherren müssen entscheiden, ob sie für Bauvorhaben auf das bekannte noch geltende alte Recht setzen oder ob sie in der Erwartung eines günstigeren Rechts zuwarten wollen.

Quelle: «Juristische Mitteilungen 2017/I» des Baudepartements des Kantons St. Gallen

Welche Folgen hat eine Trennung für das Wohneigentum?

Bei der Trennung eines Konkubinats- oder der Scheidung eines Ehepaares ist dem gemeinsamen Wohneigentum besondere Beachtung zu schenken. Am einfachsten ist die Situation im Alleineigentum und wenn das betreffende Eigenkapital als Eigengut in die Ehe eingebracht wurde. In diesem Fall bleibt der Alleineigentümer unter Berücksichtigung allfälliger Ehe- und Konkubinatsverträge sowie der Scheidungsvereinbarung alleiniger Eigentümer der Liegenschaft und allein haftender Schulder des Hypothekarkredits. Sofern das Haus als Familienwohnung genutzt wurde, muss der Alleineigentümer allenfalls ein befristetes Wohnrecht einräumen.

Beim Miteigentum an einer Liegenschaft ist die Miteigentumsquote massgebend, während beim Gesamteigentum eine Aufteilung zu gleichen Teilen oder gemäss Vereinbarung erfolgt. In der Regel wird die Liegenschaft bei diesen Eigentumsformen verkauft. Hierbei ist der Abwicklung und der Haftungsbestimmungen der Hypothekarkredite Beachtung zu schenken. Übernimmt ein verbleibender Eigentümer die Liegenschaft zu Alleineigentum, ist eine objektive Marktwertschätzung erforderlich, auf deren Grundlage die Übernahme ausgehandelt werden kann.

Vielfach werden bei einer Trennung die steuerlichen Folgen im Zusammenhang mit Wohneigentum ausser Acht gelassen. Je kürzer die Eigentumsdauer, umso höher kann die Grundstückgewinnsteuer ausfallen. Übernimmt ein Partner die Liegenschaft, muss die Steuerfrage unbedingt geregelt werden. Der Steueraufschub kommt nur bei Eheleuten in Frage und wird nur auf Antrag und mit Zustimmung der Ehegatten hin gewährt. Das Einverständnis kann mittels Ehevertrag, Scheidungs- bzw. Trennungskonvention oder Kaufvertrag erfolgen. Der übernehmende Ehegatte übernimmt damit die latente Steuer.

Braucht es eine Verschärfung der Lex Koller?

Wenn es nach dem Willen der Landesregierung geht, so soll das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – allgemein bekannt als Lex Koller – verschärft werden. Die Exekutive ortet namentlich im Zufluss von Kapital aus dem Ausland die Gefahr der zunehmenden Spekulation mit Immobilien. Darum will er beispielsweise dem Kauf von Aktien von börsenkotierten Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland ebenso einen Riegel schieben wie dem Kauf von Gewerbeliegenschaften durch ausländische Investoren. Vom Mietwohnungsmarkt sind Personen im Ausland seit den Anfängen der Regulierung ausgeschlossen.

Ziel der Lex Koller ist die Verhinderung der «Bodenüberfremdung». So steht es im Zweckartikel des Gesetzes. Nun tauchen neue Ziele in der Begründung auf, etwa die Verhinderung der Spekulation oder eines Mietzinsanstiegs – dies, obwohl die Landesregierung schon bei der Einführung des Gesetzes in den 1970er- und 1980er-Jahren zweckfremden Zielen eine Absage erteilte. Ausserdem ist kein Zusammenhang zwischen dem Kauf von Aktien bzw. von Liegenschaften und Mietzinsen belegt. Vielmehr verhält es sich umgekehrt: Der Wert einer Renditeliegenschaft bzw. einer Aktie einer Immobiliengesellschaft bemisst sich in erster Linie nach den Mietzinseinnahmen. Und deren Niveau wird einzig durch Angebot und Nachfrage auf dem Markt für Wohn- und Gewerbeflächen bestimmt. Neues Kapital führt in der Regel zu einer Neubautätigkeit und damit zu einem grösseren Angebot. In dieser Beziehung hat ausländisches Kapital den Immobilienmarkt entspannt und nicht etwa angeheizt.

Die angestrebte Revision ist eine Verschärfung ohne Not. Gleichzeitig wird ein Behördenapparat geschaffen und der Aufwand für Bewilligungsverfahren ohne Wirkung in die Höhe getrieben.

Wann braucht es eine Baubewilligung?

«Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.» So steht es im eidgenössischen Raumplanungsgesetz. Allerdings ist nicht immer klar, was als Baute oder Anlage gilt. Die Frage der Bewilligungspflicht kann durch die Gerichte überprüft werden wie im Fall des Eigentümers einer Parzelle in Balsthal SO, der seine Thujabepflanzung als nicht bewilligungspflichtig erachtete und vom Bundesgericht Recht bekam.

Der Immobilienratgeber nimmt dies zum Anlass darzulegen, was als bewilligungspflichtig gilt und was nicht. Hierzu gibt das Baugesetz des jeweiligen Kantons Aufschluss. Während die Sachlage beim Neu-, An- und Aufbau aufgrund der Wirkung klar ist, kommt der Bewilligungsbehörde in vielen anderen Fällen ein Ermessensspielraum zu. Bei Umbauten im Innern ist es beispielsweise massgebend, ob die baulichen Veränderungen «baupolizeilich erhebliche Auswirkungen» oder «statische Änderungen von Bedeutung» nach sich ziehen (Baugesetz des Kantons St. Gallen, Art. 78). Das Entfernen einer nicht tragenden Wand, die Neugestaltung der Küche oder der Einbau einer zusätzlichen Nasszelle dürfte nicht als baupolizeilich erheblich taxiert werden. Die Bewilligungspflicht für den Ersatz oder die Änderung energetisch wichtiger Bauteile, wie Aussenwände, Dächer, Fenster und haustechnische Anlagen, hängt von der Bausumme ab. Übersteigt sie CHF 25’000.-, sind die baulichen Massnahmen bewilligungspflichtig (BauG, Art. 78).

Es ist zu erwarten, dass die Rechtspraxis mit dem revidierten Baugesetz ab Oktober 2017 eine Änderung erfährt. Die neuen Vorschriften besagen nur noch, dass der «Unterhalt von Bauten und Anlagen sowie geringfügige Änderungen im Innern von bestehenden Gebäuden» keiner Bewilligung bedürfen (Art. 136 Abs. 2 lit. g nBauG). Insgesamt ist zu erwarten, dass damit die Bewilligungspflicht ausgeweitet wird.

Urteil des Bundesgerichts 1C_424/2016 vom 27. März 2017