Güter- und steuerrechtliche Auseinandersetzung

Der Immobilienratgeber hat in seinem Beitrag vom 19. Mai 2017 die Folgen einer Trennung für das Wohneigentum behandelt. Ein aufmerksamer Leser hat dazu auf eine besondere Problemstellung hingewiesen. Eheleute erwerben Wohneigentum häufig zum hälftigen Miteigentum. Diese Anteile werden entsprechend vom Kaufvertrag ins Grundbuch übernommen.

Solange beide Partner tatsächlich mehr oder weniger gleich viel beitragen, stellen sich in diesem Punkt bei einer allfälligen späteren Trennung keine besonderen Probleme. Güter- und steuerrechtliche Fragen treten aber auf, wenn eine beteiligte Person für den Kauf mehr einschiesst als die andere. Denn bei einer Scheidung oder beim Tod eines Ehegatten wird auf den Grundbucheintrag abgestellt. Auch gilt dieser Eintrag als Grundlage für die steuerliche Bemessung.

Die Tragweite manifestierte sich unter anderem in zwei Bundesgerichtsentscheiden. Im ersten war eine Frau zusammen mit ihrem Ehemann als hälftige Miteigentümerin im Grundbuch eingetragen, obwohl sie den Hauskauf allein finanziert hatte. Als die Ehe Jahre später geschieden wurde und sie den Miteigentumsanteil ihres Partners übernahm, musste sie ihm auch die Hälfte der Wertsteigerung der Liegenschaft auszahlen.

Dieses Urteil war kritisiert worden, was das Bundesgericht dazu veranlasste, in einem darauffolgenden Entscheid darauf zurückzukommen. Demnach werden die Miteigentumsanteile jedem Ehegatten nunmehr nach güterrechtlichen Kriterien zugeordnet, also etwa Eigengut und Errungenschaft unterschieden. Wollen die Ehegatten die Anwendung dieser Regel ausschliessen, eine andere Quote festlegen oder sind sie nach einem anderen Güterstand verheiratet, müssen sie eine schriftliche Vereinbarung treffen.

Entscheide des Bundesgerichts 138 III 150 und 141 III 53

Steuerliche Folgen einer Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte ein Kreditnehmer seine Hypothek mit fester Laufzeit vor dem Fälligkeitstermin tilgen, wird ihm eine Vorfälligkeitsentschädigung belastet. Das Bundesgericht hat in diesem Frühling zwei Urteile zur Frage publiziert, wie diese Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich zu behandeln ist. Demnach sind Vorfälligkeitsentschädigungen, die bei der vorzeitigen Auflösung einer Hypothek anfallen, bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten abziehbar, wenn die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft erfolgt.

In einem Fall aus dem Kanton Zürich hatten die Eigentümer vor dem Verkauf eines Geschäftshauses die darauf lastenden Hypotheken vorzeitig aufgelöst. Ein entsprechender Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung bei der Festlegung der Grundstückgewinnsteuer wurde ihnen verwehrt. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde gut. Die Ausgestaltung der Vorfälligkeitsentschädigung erfüllt die Voraussetzungen für die Annahme abzugsfähiger «Anlagekosten» (gemäss Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz), die bei der Ermittlung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind.

In einem Fall aus dem Kanton Neuenburg wurde vor dem Verkauf einer Liegenschaft durch die vorzeitige Auflösung der Hypothek ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Diese wurde nicht als Abzug bei der Einkommenssteuer der Verkäufer zugelassen. Erfolgt die Auflösung wie im konkreten Fall definitiv im Hinblick auf eine Veräusserung der Liegenschaft, können Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Einkommenssteuer nicht als Schuldzinsen abgezogen werden. Ein Abzug bei der Einkommenssteuer ist nur möglich, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird.

Urteile des Bundesgerichts 2C_1165/2014 und 2C_1166/2014 vom 3. April 2017 sowie 2C_1148/2015 vom 3. April 2017

 

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

„Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer ermittelt?

Massgebend für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist der Grundstückgewinn und die Haltedauer der Liegenschaft. Ersterer ergibt sich aus dem Veräusserungserlös abzüglich der Anlagekosten. Diese Anlagekosten setzen sich wiederum aus dem vormaligen Erwerbspreis, Nebenkosten bei Veräusserung und Erwerb sowie wertvermehrenden Aufwendungen zusammen.

Erste Klippe kann die Feststellung des Erwerbspreises sein. Sofern dieser nicht mehr zu eruieren ist, stellt die Behörde auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs oder – in Ermangelung eines Verkehrswertes – auf die älteste noch bekannte amtliche Verkehrswertschätzung bzw. wahlweise auf die Verkehrswertschätzung vor 50 Jahren ab. Diese näherungsweise Ermittlung ist für den Steuerpflichtigen regelmässig wenig vorteilhaft, weil die Werte unter dem effektiven Erwerbspreis liegen.

Die grössere Hürde stellt hingegen die Ermittlung der wertvermehrenden Aufwendungen dar. Hier gibt es nicht nur erhebliche kantonale Unterschiede. Auch liegt der Teufel im Detail. Anrechenbar sind grundsätzlich Aufwendungen, die nicht der Werterhaltung dienen. Damit unterscheiden sie sich von jenen Aufwendungen, die jeweils als werterhaltende Massnahmen in jeder Steuerperiode vom Einkommen abzugfähig sind.

Zu den wertvermehrenden Aufwendungen zählen Ausgaben für dauerhafte Werterhöhung wie Planungs-, Bau- und Verbesserungskosten, Grundeigentümerbeiträge wie etwa Perimeterbeiträge, sodann unter restriktiven Regeln belegte wertvermehrende Eigenleistungen, im Weiteren Schuldzinsen, soweit sie nicht bei der Einkommenssteuer zum Abzug zugelassen sind, sowie Provisionen wie beispielsweise mit dem Verkauf in einem klaren Zusammenhang stehende Maklerhonorare.

Darf ein Ferienhaus in ein Einfamilienhaus umgewandelt werden?

Die Eigentümer eines Ferienhauses in Degersheim sind vor Bundesgericht gegen einen Beschwerdeführer unterlegen, der sich gegen den Ersatzneubau durch ein dauerhaft bewohntes Einfamilienhaus, die Erweiterung des Volumens und eine neue Umgebungsgestaltung gewehrt hatte.

Für die Bewilligung von baulichen Massnahmen ausserhalb des Baugebietes gelten hohe Anforderungen. Der Bundesrat hat in der Raumplanungsverordnung (RPV) zum Raumplanungsgesetz Ausführungsbestimmungen erlassen, wonach die Änderung einer altrechtlichen Baute und eine Erweiterung als massvoll gilt, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute dieser Anforderung entspricht, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei gelten restriktive Regeln hinsichtlich einer Erweiterung der Bruttogeschossfläche und des Gebäudevolumens. Und bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen. Die Identität muss nach geltender Rechtsprechung hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung und Zweckbestimmung gewahrt werden. Es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden.

Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute im Zeitpunkt ihrer Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand. Im diesem Fall war dies 1972. Das Bundesgericht befand, das Ferienhaus sei vom Ausbaustandard her nicht als taugliche Baute für einen Erstwohnsitz geeignet. Mit dem Ersatzneubau gehe eine erhebliche Nutzungsintensivierung einher, weshalb die Identität nicht mehr gewahrt sei. Damit falle eine Ausnahmebewilligung ausser Betracht.

Urteil des Bundesgericht 1C_312/2016 vom 3. April 2017; Quelle: «Juristische Mitteilungen 2017/I» des Baudepartements des Kantons St. Gallen