Das Protokoll – unterschätzte Urkunde im Stockwerkeigentum

Das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung wird im Gesetz – konkret in Art. 712n Abs. 2 ZGB – nur rudimentär behandelt. Dessen ungeachtet hat es eine nicht zu unterschätzende Bedeutung für Gemeinschaft und Stockwerkeigentümer. In allseitigem Interesse sollten sie ihm eine angemessene Beachtung schenken – und zwar hinsichtlich der Person des Protokollführers, seiner Hilfsmittel, des Inhalts und der Fristen.

Das Protokoll sollte von einer erfahrenen Person, die nicht gleichzeitig den Vorsitz innehat, auf der Basis von Unterlagen und Notizen – bei Zustimmung aller Anwesenden auch mit Unterstützung von Tonbandaufnahmen – wahrheitsgetreu, präzise und vollständig verfasst werden. Ein untaugliches Protokoll kann im Extremfall Gerichtsverfahren und sogar Schadenersatzansprüche zur Folge haben.

Besonders wichtig ist, dass das Protokoll allen Stockwerkeigentümern – also auch jenen, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben – in nützlicher Frist zugestellt wird. Dies sollte in der Regel innert zweier Wochen möglich sein. Erst dann beginnt die einmonatige Frist für Anfechtungen von Beschlüssen zu laufen. Erfolgt keine Zustellung – was zwar rechtens ist – oder erst mit Einladung zur nächsten Versammlung, so besteht eine lange Rechtsunsicherheit, weil Beschlüsse noch nach langer Zeit angefochten werden können. Die zeitnahe Zustellung hat zudem den Vorteil, dass Ungenauigkeiten des Protokolls rasch korrigiert werden können. Eine Berichtigung kann bis zur nächsten Versammlung verlangt werden, sofern dies nicht im Reglement anders festgelegt ist.

Sinnvollerweise setzen Protokollführer und Vorsitzender schliesslich ihre Unterschrift unter das Protokoll und traktandieren die Genehmigung zudem an der Folgeversammlung.

Was kommt mit «MuKEn 2014» auf Eigentümer zu?

Bis 2020 müssen die Kantone die «Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich 2014» (MuKEn 2014) in ihre Gesetzgebung überführen. Die Energiedirektorenkonferenz hat Inhalt und Vorgehen Anfang 2015 festgelegt. Aber erst 2017 und mit der Annahme des ersten Pakets der Energiestrategie 2050 durch das Schweizer Stimmvolk kommt Fahrt in die Umsetzung. Im Thurgau und den beiden Appenzell ist sie in Vorbereitung, in St. Gallen, Glarus und Graubünden sind erste Verfahrensschritte 2018 zu erwarten.

Die Basismodule der MuKEn 2014, die möglichst von allen Kantonen integral übernommen werden sollen, umfassen unter anderem geänderte Nachweismethoden für Gebäudehülle und Gesamtwärme- und Kühlbedarf, das Verbot von Elektrodirektheizungen, vorgeschriebene Eigenstromerzeugung bei Neubauten, Sanierungsauflagen bei fossilen Heizsystemen, Sanierungspflicht für Boiler sowie verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. Die insgesamt 18 Teile umfassenden Basismodule und zehn weitere Wahlmodule greifen in praktisch alle Bereiche des Baubestandes und sämtliche Neubauprojekte ein. Entsprechend intensiv wird die politische Diskussion geführt werden. Das zeigen die Erfahrungen im Kanton Uri beispielhaft, wo das Parlament die Vorlage an die Regierung zurückwies.

Ohne Massnahmen im Immobilienbestand werden die Energieziele des Bundes nicht zu erreichen sein. Aber gerade bei Bestandesliegenschaften ist die Energieeffizienz und die Wirtschaftlichkeit dieser Massnahmen kritisch zu hinterfragen. Der Immobilienratgeber empfiehlt den Eigentümern in der politischen Beratungsphase, die mutmasslichen Auswirkungen von MuKEn 2014 auf die eigene Liegenschaft zu erörtern und Sanierungen entsprechend vorzuziehen oder zu verschieben.

Crowdfunding – Popularisierung von Immobilieninvestments

Crowdfunding – zu Deutsch weniger elegant «Schwarmfinanzierung» genannt – ist mittlerweile auch in der Schweiz ein ernstzunehmender Finanzierungs- und Investitionskanal. Gemäss dem «Crowdfunding Monitoring Schweiz 2017» der Hochschule Luzern wurden in der Schweiz 2016 in rund 3100 Kampagnen CHF 128 Mio.  eingenommen, 50 Crowdfunding-Plattformen waren aktiv. Auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Plattformen sind in der Schweiz besonders populär, weil sie den Immobilienmarkt auch für Kleinanleger öffnen. Investitionsseitig sind unter anderem die Plattformen Crowdhouse, Crowdli, Foxstone und Swiss-Crowd aktiv, im Immobilienfinanzierungsgeschäft die Plattformen Hypo Scout, Hypotheko und Swisslending. Im vergangenen Jahr wurden CHF 39 Mio. in Immobilien investiert, Crowdlending – also quasi das Hypothekargeschäft – ist mit knapp CHF 3 Mio. noch bescheiden.

Crowdinvesting und Crowdlending können dann Anlagealternativen sein, wenn man die Risiken tragen kann und die Gebühren einkalkuliert. Die Gebührenmodelle der Plattformen sind sehr unterschiedlich. Crowdhouse, die «älteste» Crowdinvesting-Plattform für Immobilieninvestitionen in der Schweiz, behält 3% auf den gesammelten Betrag für sich, Kreditgeber auf Crowdlending-Plattformen bezahlen aktuell einmalig bis zu 0,5% am Kreditbetrag für den Betreiber.

Experten weisen auf gewisse offene Punkte hinsichtlich Haftung hin und rufen nach einer Regulierung. Wem die Kapitalanlage über Crowdfunding-Plattformen im Moment noch zu riskant erscheint, kann auch noch einige Jahre zuwarten. Es ist davon auszugehen, dass sich vermehrt grosse Unternehmen an bestehenden Plattformen beteiligen oder selber Plattformen aufbauen werden.

Darf der Vermieter wegen einer Sanierung kündigen?

In einem aktuellen Fall vor dem Bundesgericht (BGE 4A_703/2016) kündigte die Vermieterin die Mietverträge einer Liegenschaft im Raum Zürich. Sie begründete die ordentliche Kündigung mit dringenden Sanierungsarbeiten der Gipsdecken in sämtlichen Wohnungen der Überbauung, die nicht in Anwesenheit von Mietparteien durchgeführt werden könnten. Der Mieter einer Maisonettewohnung focht die Kündigung an und verlangte die Aufhebung der Kündigung oder allenfalls längstmögliche Erstreckung. Das oberste Gericht wies die Beschwerde wie schon die Vorinstanzen in allen Punkten ab.

Nach der Rechtsprechung bedarf eine ordentliche Kündigung keiner Begründung, um gültig zu sein, sie ist jedoch auf Verlangen zu begründen. Grundsätzlich schreibt das Gesetz auch nicht vor, dass die Begründung innert einer bestimmten Frist oder spätestens im Schlichtungsverfahren erfolgen müsse. Bei Sanierungskündigungen hat der Mieter jedoch das Recht, vom Vermieter eine Begründung zu erhalten, die es ihm innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung erlaubt, die Chancen einer Anfechtung abzuschätzen.

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Sanierungskündigung, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränkt, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Kündigung. Missbräuchlich ist eine solche auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist. Bei ihrem Urteil zieht das Gericht auch Begründungen in Erwägung, die erst nach Kündigung vorgebracht werden.