Teure Missachtung des Energiegesetzes

Der Eigentümer einer Liegenschaft im Kanton Bern muss nach dem letztinstanzlichen Urteil nicht nur erhebliche Gerichts- und Anwaltskosten tragen, sondern auch die widerrechtlich installierte Infrarotheizung (IR-Heizung) aus der Liegenschaft entfernen.

Der Eigentümer hatte in Abweichung vom Baugesuch und der Baubewilligung die bestehende Ölheizung mit beachtlichen Kosten entfernt und durch eine IR-Heizung ersetzt. Die Einwohnergemeinde ordnete daraufhin die Ausserbetriebnahme und Entfernung der IR-Heizung an. Der Eigentümer hielt dagegen, er dürfte den mit einer Photovoltaik-Anlage selber hergestellten Strom ohne Einschränkung nutzen, auch für den Betrieb einer IR-Heizung.

Der Eigentümer kann die Installation nicht mit seinem Recht auf Eigenverbrauch des Solarstroms rechtfertigen, befand das oberste Gericht. Der Berner Gesetzgeber habe mit dem Energiegesetz seinen ihm vom Bund erteilten Gesetzgebungsauftrag für den Gebäudebereich erfüllt, indem er – unter vielem anderen – ein Verbot für ortsfeste elektrische Widerstandsheizungen erliess.

Sodann beschäftigte sich das Bundesgericht mit der Frage, ob es zu rechtfertigen sei, den Eigentümer zum Rückbau zu verpflichten. Dieser plädierte, aus Gründen der Verhältnismässigkeit sei auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verzichten. Ausserdem habe er bei der Installation nicht bösgläubig gehandelt. Das Gericht führt aus, dass sich nicht auf den guten Glauben berufen könne, wer die Aufmerksamkeit, wie sie nach Umständen zu erwarten sei, vermissen lasse. Dabei müsse sich der Eigentümer auch das Wissen der beigezogenen Fachpersonen anrechnen lassen. Infolgedessen habe er als bösgläubig zu gelten. Mit der Installation habe er bewusst Tatsachen geschaffen. Eine mildere Massnahme als die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gebe es keine, da IR-Heizungen ohne Einschränkung verboten seien.

Urteil des Bundesgerichts 1C_261/2017 vom 19. Juli 2017

Was ist bei der Abschaffung des Eigenmietwertes zu beachten?

Im Parlament wird derzeit darüber debattiert, ob der Eigenmietwert auf selbst bewohnten Liegenschaften abgeschafft werden soll. Im Gegenzug würden auch Abzugsmöglichkeiten – namentlich Schuldzinsen und Unterhalt – dahinfallen. Es ist zwar noch ein weiter Weg bis zur Umsetzung, aber es lohnt sich, die Konsequenzen für die eigene Wohnsituation zu beleuchten.

Durch die Abzugsmöglichkeit von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten wird der fiktive Eigenmietwert häufig überkompensiert. Das heisst, unter dem Strich resultiert ein tieferes steuerbares Einkommen. Daraus erwächst der Anreiz, Hypotheken nach Möglichkeit nicht zu amortisieren. Unter einem neuen Regime fiele dieser Anreiz dahin. Neu wäre es vorteilhaft, die Hypothekarschuld soweit wie möglich durch Erspartes zu tilgen und Ausschüttungen der 2. und 3. Säule mit der Fälligkeit von Hypothekartranchen zu synchronisieren. Aber Achtung: Durch die Amortisation schwinden die freien liquiden Mittel, was im Alter den Druck erhöhen könnte, eine Liegenschaft zu verkaufen. Voraussetzung für eine Amortisation wäre natürlich, dass die Möglichkeit für den Kapitalbezug aus der beruflichen Vorsorge erhalten bleibt.

Unterhalt und werterhaltende Erneuerungen sind derzeit ebenso vom Einkommen abzugsfähig wie Einlagen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Dieser Abzug fiele dahin. Dadurch würde der Anreiz sinken, die Liegenschaft zu erneuern und Arbeiten auf mehrere Jahre zu staffeln. Abzugsfähige Arbeiten sollten daher nach Möglichkeit noch vor einer Gesetzesänderung angegangen werden.

Weiterhin möglich sind Abzüge für energetische Sanierungen, die im Rahmen der Energiestrategie 2050 beschlossen wurden. Ebenfalls im Raum steht eine Abzugsmöglichkeit für Neuerwerber, damit der Traum vom Wohneigentum nicht endgültig platzt.

Damoklesschwert Baueinsprache

Nach der Zahl der Gerichtsentscheide zu urteilen, gehören Baueinsprachen bzw. die daraus folgenden Gerichtsverfahren zu den häufigeren Rechtsstreitigkeiten. Tatsächlich gehen die Rechte derer, die ein schutzwürdiges Interesse in Bausachen belegen können, in unserem Rechtssystem vergleichsweise weit. Einsprachen können die fehlende oder ungenügende Erschliessung der Bauparzelle, Zonenwidrigkeit, Verletzung von Gebäude- und Grenzabstand, Gebäudehöhe, Ausnutzung, Aussichtsschutz, Schattenwurf, Verkehrssicherheit, Lärm und vieles mehr betreffen.

Werden während der Auflagefrist bei der zuständigen Gemeindebehörde Einsprachen eingereicht, so kann das Bauprojekt durch das Verfahren im schlimmsten Fall erheblich ins Stocken geraten. Tatsächlich dürften aber die meisten Einsprachen bereits im Bewilligungsverfahren durch eine Verhandlung und allenfalls durch das Entgegenkommen von Bauherr und Einsprecher erledigt werden können, ohne dass es zu einem teuren Gerichtsverfahren kommen muss.

Akzeptiert der Bauherr oder der Einsprecher den Entscheid der Bewilligungsbehörde nicht, sind Verzögerungen und Kosten allerdings nicht mehr zu umgehen. Die allfällige Baubewilligung wird erst rechtskräftig, wenn keine Rechtsmittel gegen den letztinstanzlichen Entscheid mehr ergriffen werden.

Für Bauherren empfiehlt es sich, früh – idealerweise in der Projektphase – mit den betroffenen Nachbarn Kontakt aufzunehmen und vorgebrachte Bedenken in die eigene Planung einfliessen zu lassen. Wer auf der andern Seite Bauregeln verletzt sieht, soll sich nicht scheuen, eine formell korrekte Einsprache einzureichen. Begründete Einsprachen tragen dazu bei, dass kein rechtswidriger Zustand geschaffen wird. Denn dies kann auch nicht im Interesse der Bauherrschaft sein.

CO2-Abgaben auf Brennstoffen steigt

Mit Wirkung ab dem 1. Januar 2018 erhöht das Bundesamt für Umwelt die CO2-Abgabe auf Brennstoffen von CHF 84 auf CHF 96 pro Tonne CO2. Grund für die Erhöhung ist, dass die für 2016 festgelegten Reduktionsziele, nämlich eine Abnahme um 27% gegenüber 1990, nicht erreicht wurden. Davon ausgehend, dass 1000 Liter Heizöl rund 3,1 Tonnen CO2 entsprechen, so belaufen sich die Mehrkosten der erhöhten CO2-Abgabe um CHF 37.20 oder 3,7 Rp pro Liter.

Nun, das ist nicht alle Welt. Aber in der Summe können die Kantone aus dem Topf der CO2-Abgaben bis zu CHF 450 Mio. pro Jahr für das Gebäudeprogramm ausschütten, um Sanierungen von Liegenschaften und den Einbau von Heizungen zu fördern, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, seine Liegenschaft energetisch zu sanieren, sollte unbedingt vorgängig die Fachstellen des Standortkantons der betreffenden Liegenschaft über finanziell geförderte Massnahmen, Förderumfang und das richtige Vorgehen konsultieren. Denn die Kantone legen individuell fest, welche Massnahmen sie zu welchen Bedingungen fördern. Im Weiteren unterstützten auch zahlreiche Gemeinden die energetische Sanierung. Eine Übersicht bietet http://www.dasgebaeudeprogramm.ch.

Auch wer mit nicht erneuerbaren Energieträgern heizt, kann etwas für die Umwelt tun und die CO2-Emission kompensieren. So haben Verbraucher in der Schweiz 2016 beispielsweise über die Stiftung Myclimate freiwillig 724’000 Tonnen CO2 kompensiert. Im gleichen Zeitraum wurden über Klimaschutzprojekte von Myclimate 1,13 Mio. Tonnen CO2 reduziert. Die Kompensation von 3,1 Tonnen CO2 aus 1000 Litern Heizöl kostet beispielsweise je nach dem gewählten Kompensationsprojekt ab CHF 91.

Genaue Lektüre des Kaufvertrags empfohlen

Das Bundesgericht hat kürzlich einen nicht alltäglichen Fall behandelt. A hatte 2013 im Kanton Zürich von B für CHF 675’000.- ein Grundstück mit der Absicht gekauft, dieses zu überbauen. Der Käufer musste hernach aber feststellen, dass dieses Ansinnen durch eine Dienstbarkeit durchkreuzt wird. So stand im Kaufvertrag und im Servitutenprotokoll unter den auf dem Grundstück eingetragenen Lasten ein «Pflanz- und Benützungsrecht». Gemäss Servitutenprotokoll räumte dieses dem jeweiligen Eigentümer des betreffenden Grundstücks das Recht ein, «die Erdoberfläche des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks alleine als Gartenfläche zu benützen und bepflanzen», wobei «alleine» als «ausschliesslich» zu interpretieren ist. A forderte darum vor Gericht den Kaufbetrag nebst Zinsen zurück und die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Er berief sich auf einen Grundlagenirrtum.

Das Handelsgericht des Kantons Zürich hatte die Klage von A bereits mit Hinweis darauf abgewiesen, dass ein Irrtum eine «nicht bewusste mangelhafte Vorstellung» sei, wohingegen die «bewusst gewollte Unkenntnis» nicht darunterfalle. A hatte die betreffende Seite des Vertrags mit seinem Kürzel versehen, ohne sich für den Inhalt und die Konsequenzen zu interessieren. Das oberste Gericht räumt zwar ein, dass unter gewissen Umständen – auch aus Fahrlässigkeit – ein Irrtum geltend gemacht werden kann. «Kümmert sich etwa eine Partei bei Vertragsabschluss nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage, kann dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben den Schluss ziehen darf, der entsprechende Umstand werde vom Partner nicht als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet.» Das Bundesgericht wies die Beschwerde von A in der Folge ab.

Die Lehre für Käufer und Verkäufer ist, den Vertrag gewissenhaft zu lesen und sich vom Notar detailliert über den Inhalt und die Konsequenzen von unverständlichen Passagen ins Bild setzen zu lassen. Es lohnt sich.

Urteil des Bundesgerichts 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017