Löschung bedeutungsloser Dienstbarkeiten

In der Berufspraxis des Immobilienratgebers sind Verkäufer und Käufer von Liegenschaften gelegentlich damit konfrontiert, dass im Grundbuch Anmerkungen oder Dienstbarkeiten aufgeführt sind, die mutmasslich keine Bedeutung mehr haben. Das kann im Fall einer Immobilientransaktion zu aufwendigen Abklärungen durch den Grundbuchverwalter / Notar und zu Bereinigungen führen. Allfällige Verhandlungen mit Berechtigten können den Abschluss des Geschäfts verzögern.

Es ist darum empfehlenswert, im Hinblick auf einen angestrebten Verkauf oder im Zusammenhang mit einem anderen grundbuchrelevanten Rechtsgeschäft den Grundbuchauszug der eigenen Liegenschaft hinsichtlich nicht mehr relevanter Vormerkungen, Anmerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten zu durchforsten.

Bei zweifelsfrei bedeutungslosen Einträgen kann das Grundbuchamt einen Eintrag von Amtes wegen löschen. Das Gesetz zählt konkrete Fälle auf, so etwa, wenn das Recht oder die Last befristet ist und die Frist abgelaufen ist, wenn das Servitut ein unübertragbares oder unvererbliches Recht einer verstorbenen Person betrifft, wenn es das Grundstück wegen der örtlichen Lage nicht – oder nicht mehr – betreffen kann oder wenn es ein untergegangenes Grundstück betrifft (Art. 976 ZGB).

Hat ein Eintrag «höchstwahrscheinlich keine rechtliche Bedeutung», so kann jede dadurch belastete Person die Löschung verlangen. Hält das Grundbuchamt das Begehren für begründet, räumt es der berechtigten Person ab Mitteilung eine Einsprachefrist von 30 Tagen ein (Art. 976a ZGB). Der berechtigten Person stehen danach die üblichen Rechtsmittel zur Verfügung. Eine Bereinigung durch die zuständige Behörde in einem «öffentlichen Bereinigungsverfahren» ist angezeigt, wenn gleich mehrere Grundstücke von unnötigen Einträgen entlastet werden sollen, etwa bei Güterzusammenlegungen oder Umzonungen (Art. 976c ZGB).

Was tun mit dem Nutzungspotenzial?

Ältere Liegenschaften weisen nach heutigen Massstäben vielfach eine geringe Ausnutzungsziffer auf. Bauparzellen für Einfamilienhäuser wurden aufgrund vergleichsweise tiefer Bodenpreise grosszügig dimensioniert. In den 1960er- und 1970er-Jahren waren Parzellen mit 1000 Quadratmetern nicht selten. Selbst zu Beginn der 1980er-Jahre waren es im Durchschnitt noch 660 Quadratmeter. Das Nutzungspotenzial wird künftig durch die vom Gesetzgeber angestrebte «Siedlungsentwicklung nach innen» je nach Zone noch vergrössert. Über die dadurch erzielte Wertsteigerung und die Mehrwertabschöpfung hat der Immobilienratgeber in einer der letzten Ausgaben geschrieben.

Für Eigentümer stellt sich die Frage, ob und wie sie dieses Nutzungspotenzial erschliessen wollen. Ausschlaggebend sind verschiedene Faktoren: die Grösse des Potenzials nach Massgabe der zusätzlichen Bruttogeschossfläche, die Erschliessung und Lage der Liegenschaft, die Bausubstanz und vieles mehr. Varianten für die Erschliessung sind namentlich der Ausbau bzw. die Erweiterung der bestehenden Liegenschaft, der Abbruch und Neubau – wobei hierbei zusammen mit Nachbarn unbedingt auch parzellenübergreifende Ersatzneubauten geprüft werden sollten –, die Teilung des Areals in zwei und mehr Grundstücke, die Abparzellierung zugunsten einer angrenzenden Parzelle und schliesslich die Nutzungsübertragung auf eine benachbarte Parzelle.

Die Erfahrung aus der Praxis des Immobilienratgebers zeigt, dass Eigentümer sehr oft gedanklich in der bestehenden Situation verhaftet sind und andere Lösungen gar nicht in Erwägung ziehen. Hier kann das Gespräch mit einer neutralen Fachperson neue Perspektiven eröffnen und die richtigen Partner für weiterreichende Lösungen ins Spiel bringen.

Erneuerung des Überleitungsrecht löst Entschädigung aus

Das Bundesgericht hat sich in einem Rechtsstreit zwischen einem Grundeigentümer und dem Stromnetzbetreiber Swissgrid mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Einräumung eines Überleitungsrechts einen Entschädigungsanspruch für den Minderwert einer Liegenschaft begründet.

Der Netzbetreiber wollte eine bis zum Jahr 2000 befristete Dienstbarkeit erneuern und ersuchte um ein entsprechendes Enteignungsverfahren für die Überleitungsrechte zulasten eines Grundstücks mit Wohnhaus. Über die Höhe der Entschädigung kam keine Einigung zustande. Swissgrid wollte CHF 535 zahlen, der Eigentümer forderten eine Minderwertentschädigung von CHF 340’000 zuzüglich Verfahrenskosten. Swissgrid argumentierte, die nach Erstellung der Freileitung erfolgte Einzonung, die erst die Bebauung ermöglicht hatte, sei ihr nicht anzulasten. Der ursprüngliche Besitzer des Landes sei in den 1960er-Jahren bereits entschädigt worden.

Das Lausanner Gericht kommt nun zum Schluss, das bisherige Überleitungsrecht sei befristet und die Parzelle somit nach Ablauf dieser Frist unbelastet gewesen. Die ursprüngliche Entschädigung habe sich auf die damals vereinbarte Dauer bezogen. Es widersprach namentlich der Begründung des Bundesverwaltungsgerichts, wonach der durch die Enteignung entstehende Schaden mit der Entschädigung ein für alle Mal abgegolten sei. Es sei im jetzigen Verfahren vielmehr ein neues Überleitungsrecht zu beurteilen, für das ein neues Enteignungsverfahren durchzuführen sei. Massgebend für die Bemessung sei der Zeitpunkt des Ablaufs der alten Dienstbarkeit.

Das Verfahren geht nun zur Neubeurteilung an das Bundesverwaltungsgericht zurück. Da es sich beim ursprünglichen Dienstbarkeitsvertag um ein Musterdokument gehandelt hatte, könnten noch weitere ähnliche Fälle vor dem Richter landen.

Urteil des Bundesgerichts 1C_163/2017 vom 18. Juli 2017

Auch Eigentümer sind als BnB-Betreiber nicht völlig frei

Vor einigen Wochen hat der Immobilienratgeber den Konfliktherd Airbnb und Mietwohnungen thematisiert. Zu Recht weist eine Leserin auf einen Aspekt hin, der auch Wohnungs- und Hauseigentümer betrifft, die Zimmer oder eine ganze Wohnung vermieten. Der Ratgeber will der Leserschaft diese Ergänzung nicht vorenthalten.

Im Ausländergesetz Art. 16 heisst es: Wer Ausländerinnen oder Ausländer gewerbsmässig beherbergt, muss sie der zuständigen kantonalen Behörde melden. Von dieser Gesetzesbestimmung erfasst sind alle Personen und Betriebe, die ausländische Staatsangehörige beherbergten und dadurch einen finanziellen Gewinn erwirtschafteten, also gewerbsmässig handeln.

Zwischen Hotels und Privatpersonen, die in ihren eigenen vier Wänden Gäste beherbergen, unterscheidet das Ausländergesetz nicht. Als Kriterium wird ausschliesslich das Entgelt herangezogen, das der Gastgeber als Gegenleistung für die Beherbergung erhält, und nicht die regelmässige Ausübung der Tätigkeit. Jüngst haben die Behörden in verschiedenen Kantonen die Betreiber von privaten Unterkünftigen unter Androhnung von Bussen auf die Meldepflicht aufmerksam gemacht. Die Registrierung von inländischen Gästen ist übrigens kantonal geregelt und nimmt in erster Linie bewilligungspflichtige Hotelbetriebe in die Pflicht.

Im Weiteren lohnt sich beispielsweise im Kanton St. Gallen auch ein Blick ins Gastwirtschaftsgesetz. So kann ein BnB-Anbieter unter gewissen Umständen unter das Gastwirtschaftsgesetz fallen, beispielsweise, wenn er oder sie den Gästen nebst Frühstück (bewilligungsfrei) auch Abendessen anbietet. Hierbei geht es vor allem um die Einhaltung von Hygienevorschriften und um Patente.