Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung von Wohneigentum

Erzielt der Eigentümer mit dem Verkauf seiner Liegenschaft einen Gewinn, wird darauf eine vom Wertzuwachs und der Haltedauer abhängige Grundstückgewinnsteuer erhoben. Diese Steuer kann aufgeschoben werden, sofern mit dem Erlös eine Ersatzliegenschaft erworben wird und der Verkäufer den Aufschub beantragt. Für die Gewährung gelten verschiedene Voraussetzungen: Beide Liegenschaften müssen steuerrechtlicher Wohnsitz der gleichen steuerpflichtigen Person sein. Nicht möglich ist somit der Steueraufschub beim Verkauf einer Ferienwohnung oder eines nicht selbst bewohnten Mehrfamilien- oder Gewerbegebäudes. Sodann muss es sich bei der veräusserten und der neu erworbenen Liegenschaft um funktional identische Objekte handeln. Dies wird jedoch weit gefasst: Verkauft man ein Einfamilienhaus und zieht neu in eine Eigentumswohnung ein (oder umgekehrt), geht man von einem identischen Objekt aus. Resultiert allerdings aus dem Verkauf und dem anschliessenden Kauf ein Nettoerlös – das Ersatzobjekt ist also günstiger als die verkaufte Liegenschaft –, löst dies eine (Teil-)Besteuerung am Verkaufsort aus. Gemäss Bundesrecht muss der Erlös schliesslich innert «angemessener Frist» in den Kauf oder den Neubau investiert werden. Nach geltender Auffassung werden darunter je nach Kanton zwei bis drei Jahre verstanden. Im Kanton St. Gallen beträgt die Frist drei Jahre, die in begründeten Fällen um ein weiteres Jahr verlängert werden kann.

Bei einem späteren Verkauf der Ersatzliegenschaft ist nicht nur deren Wertzuwachs, sondern auch derjenige des früher veräusserten Grundstückes besteuert. Auf dem Ersatzgrundstück lasten somit sogenannte latente Steuern des veräusserten Grundstückes. Der Steueraufschub ist über Kantonsgrenzen, jedoch nicht über die Landesgrenze hinaus möglich.

Leerwohnungszahl lässt Risiko von Renditeliegenschaften steigen

Renditeliegenschaften im Wohnbereich gelten gemeinhin als sichere Anlage. Zwar ist die Rendite auf dem Eigenkapital im Fall von neueren Mietliegenschaften durch das Gesetz an den Referenzzinssatz geknüpft und somit begrenzt. Aber als Eigentümer konnte man bisher mit sicheren Mietzinseinnahmen kalkulieren.

Doch nun wendet sich das Blatt. Schweizweit klettert die Leerstandsquote am Mietwohnungsmarkt gegen 2,3%. Im Kanton St. Gallen liegt sie bereits über diesem Wert. Dabei fällt auf, dass die Quote stark zwischen Gemeinden und Regionen variiert. Noch augenfälliger ist, dass 85% der gesamthaften schweizweiten Leerstände auf Liegenschaften entfallen, die älter als zwei Jahre sind. Trotz hoher Bautätigkeit lassen sich neue Wohnungen immer noch gut vermieten.

Für Eigentümer von Renditeliegenschaften bedingt die neue Marktsituation, die Nase im Wind zu haben. Sind die Mietzinse noch adäquat oder sind in der Nähe attraktive Neubauten in Projektierung? Zeichnen sich bei den Mietern Kündigungen ab? Wäre jetzt der richtige Zeitpunkt für eine grundlegende Erneuerung oder ist sogar der Verkauf in Erwägung zu ziehen? Häufig ist hier der Rat einer Fachperson wertvoll.

Für potenzielle Käufer, die sich nach geeigneten Investitionsobjekten umsehen, ist umsichtiges Handeln gefragt. Vermeintlich günstige Renditeliegenschaften mit einer hohen ausgewiesenen Rendite bergen entsprechend hohe Leerstandsrisiken. Dies kann für risikoaffine Investoren durchaus eine Anlagestrategie sein, nicht aber für private Anleger, die eventuell noch einen Teil über Fremdkapital finanzieren müssen. Angebotene Liegenschaften sind hinsichtlich ihrer Lage, der Entwicklung des lokalen Mietwohnungsmarktes, der Bevölkerungsentwickung, der Bautätigkeit und vieler weiterer Aspekte genau zu durchleuchten. In Erwägung aller Faktoren kann der potenzielle Käufer danach einen fundierten Entscheid fällen.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“

 

Erweiterung im Stockwerkeigentum

In einem der letzten Immobilienratgeber haben wir die Ausschöpfung des Nutzungspotenzials von Einfamilienhäusern thematisiert. Daraus ergibt sich die Frage, ob sich solche Potenziale auch im Stockwerkeigentum ergeben können und wie damit umzugehen ist. Bereits bestehende Geschossflächenreserven könnten in naher Zukunft von Fall zu Fall durch Anpassung der Zonenordnung noch vergrössert werden.

Eines vorweg: Die Ausschöpfung von Nutzungspotenzialen ist im Stockwerkeigentum ungleich komplexer und hürdenreicher als im «Alleineigentum». Denn der Entscheid verlangt Einstimmigkeit. Immer wenn die Massnahme in die reglementarisch festgehaltene Aufteilung von Miteigentum und Sonderrecht eingreift, bedarf diese Massnahme der Zustimmung aller Miteigentümer. Namentlich bei grösseren Gemeinschaften kann dies zu einem unüberwindbaren Hindernis werden.

In übereinstimmendem Interesse aller aktuellen Stockwerkeigentümer könnte eine Erweiterung oder Aufstockung vorgenommen werden, wenn für die Liegenschaft eine umfassende Sanierung ansteht und die Reserven im Erneuerungsfonds dafür nicht ausreichen. Aus dem Verkauf der neu geschaffenen Wertquote an einen Bauträger kann sich ein massgeblicher Beitrag an die Sanierung ergeben – im positiven Fall kann sogar noch ein Anteil an die Stockwerkeigentümer ausgezahlt werden. Diese Ausschüttung ist aber auf jeden Fall in steuerlicher Hinsicht zu prüfen.

Für den Gang eines solchen Wegs bedarf es der Partnerschaft mit einem versierten Investor, der bereit ist, die für den Entscheid notwendigen Vorleistungen wie Projektierung und Baubewilligungsverfahren zu erbringen. Das Interesse des Investors wird umso grösser sein, je attraktiver die Lage und das Potenzial des Objekts ist.