Vorkaufsrecht birgt Nachteile im Verkauf

Es ist ein hehrer Gedanke: Mit einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht wollen die jetzigen Eigentümer einer Liegenschaft einem bestimmten potenziellen Käufer die Möglichkeit einräumen, die Liegenschaft entweder zu einem bevorzugten Preis oder zum Marktpreis erwerben zu können. Vielfach kommt das Vorkaufsrecht zwischen Eltern und Kindern zur Anwendung.

Nebst den zahlreichen juristischen Finessen, die es bei der Einräumung eines Vorkaufsrechts zu beachten gilt – limitiertes oder unlimitiertes Vorkaufsrecht, maximale Laufzeit, Abtretbarkeit und Vererbbarkeit – sind die relativ hohen Kosten eines Grundbucheintrags (nach Massgabe des Gebührentarifs für die Grundbuchämter im Kanton St. Gallen in Abhängigkeit des Verkehrswerts bis zu CHF 1000.-)  auch Kehrseiten im Verkaufsprozess zu berücksichtigen.

Gewichtigster Nachteil ist die zeitliche Verzögerung eines Verkaufs an einen Dritten und die mit dem Vorkaufsrecht einhergehende Unwägbarkeit für den Käufer. Gemäss Obligationenrecht muss der Eigentümer den Vorkaufsberechtigten über den Abschluss des Kaufvertrags mit einem Dritten – den sogenannten Vorkaufsfall – und über den Vertragsinhalt in Kenntnis setzen. Massgebend für die Mitteilungspflicht ist der Vertragsabschluss (Art. 216d Abs.1 OR). Danach hat der Berechtigte drei Monate Zeit, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen und selber mit allen Rechten und Pflichten in den Vertrag einzutreten. Die Frist kann von den Parteien im Vorkaufsvertrag kürzer angesetzt, jedoch nicht erstreckt werden.

Übrigens erlischt das im Grundbuch vorgemerkte Vorkaufsrecht bei einem Verkauf der Liegenschaft an einen Dritten während der vorgemerkten Dauer oder maximal 25 Jahre nicht und gilt auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Es kann lediglich durch expliziten Verzicht, durch Zeitablauf, von Todes wegen bei Nichtvererbbarkeit oder bei Zwangsverwertung untergehen.

Aufbewahrungspflicht für Baupläne

Der Immobilienratgeber ist von einem Leser des Beitrags zum Architektenhonorar auf einen weiteren Aspekt des Verhältnisses zwischen Bauherr und Architekt aufmerksam gemacht worden: die Dauer der Aufbewahrungspflicht für Baupläne. Ist das Bauprojekt beendet, übergibt der Architekt Pläne und Unterlagen in Form einer Dokumentation. Die Originalpläne – heute wohl eher die elektronischen Plandaten – bleiben im Eigentum des Architekten und werden von diesem aufbewahrt. Landläufig wird von einer Aufbewahrungspflicht von zehn Jahren ausgegangen. Diese Dauer ist in verschiedenen Gesetzen anzutreffen, beispielsweise im Obligationenrecht (OR) und der in Art. 962 festgehaltenen Pflicht zur Aufbewahrung der Korrespondenz und Bücher. Daraus lässt sich aber keine Aufbewahrungspflicht für Pläne ableiten. Denn das OR kennt keine gesetzliche Pflicht zur Aufbewahrung von Unterlagen, die nicht der schuld- und steuerrechtlichen Beweisführung dienen.

Es bedarf also einer privatrechtlichen Regelung. So besagen die SIA-Ordnungen 102, 103 und 105 für Architekten, Ingenieure und Landschaftsarchitekten, dass der Auftragnehmer die Arbeitsergebnisse als Originale oder in anderer geeigneter und gebrauchsfähiger Form während zehn Jahren ab Beendigung des Auftrags aufzubewahren hat.

Damit hängt übrigens keine Herausgabepflicht zusammen, die den Planer dazu verpflichten würde, dem ehemaligen Auftraggeber die Unterlagen später herauszugeben, wenn dieser sie verlangt. Vielmehr soll damit auf vertraglicher Basis sichergestellt werden, dass bei zivilrechtlichen Streitigkeiten auf diese Unterlagen zurückgegriffen werden kann. Zum Schluss sei hier vermerkt, dass die Vertragsparteien vereinbaren sollten, ob dem Bauherrn bei Projektende Pläne in elektronischer Form oder auf Papier zur Verfügung gestellt werden.

Eigentümerhaftung bei Dachlawinen

Eigentümer von Liegenschaften mit Schrägdächern müssen sich im Hinblick auf kommende Schneefälle mit der Frage auseinandersetzen, ob sie gegen Dachlawinen ausreichend vorgesorgt haben. Der Eigentümer haftet für Schäden, die sich wegen fehlerhafter Herstellung oder mangelhaftem Unterhalt ereignen. Überdies gelten Gebäudeschäden, die durch Schneerutsche oder fallendes Eis entstehen, nicht als Elementarschäden und sind deshalb von der obligatorischen Gebäudeversicherung nicht gedeckt. Für Schäden an Dritten kommt – falls vorhanden – die Gebäudehaftpflichtversicherung und für Schäden an Fahrzeugen vielfach die Kaskoversicherung des Halters auf.

Die Verantwortung des Eigentümers richtet sich nach der Art der Nutzung der Liegenschaft und der gefährdeten Bereiche. Bei einer privaten Wohnliegenschaft sind die Anforderungen an den Unterhalt weniger hoch als bei einer öffentlich zugänglichen Liegenschaft an einer belebten Strasse. Die Unterhaltspflicht hängt damit immer vom Einzelfall ab. Zu beachten ist, dass die Haftung allein mit einem Hinweis durch Warnschilder nicht wegbedungen werden kann.

Aus baulicher Sicht gibt die SIA-Norm 232/1 für geneigte Dächer bei Bau- oder Erneuerungsarbeiten vor, welche Dachflächen mit Schneefängern ausgerüstet werden müssen. Es sind dies Dächer, die infolge ihrer Lage oder Neigung Schneerutsche auf benutzte Fussgängerwege, Spielplätze, Vorplätze bei Hauseingängen oder Ähnliches erwarten lassen. Die Normen des SIA gelten als «anerkannte Regeln der Baukunde» und werden in der gesamten Schweiz verbindlich angewendet.

Der Fachverband der Dachdecker macht betreffend Anordnung von Schneefängern und -stoppern ebenfalls Vorgaben. Der Umfang der Installationen hängt von der Höhe über Meer, dem verwendeten Material wie Ziegel oder Eternitplatten sowie der Dachneigung ab.

Welche Regelungen für das Architektenhonorar?

Konflikte zwischen Bauherren und Architekten über das geschuldete Honorar sind nach Massgabe entsprechender Einträge in einschlägigen Blogs keine Seltenheit. Oft gründet der Konflikt auf einem mangelnden Verständnis des Bauherrn über die vertraglich vereinbarten Bestimmungen und deren Folgen. So führt beispielsweise ein pauschaliertes Honorar nach Massgabe der Bausumme bei Kostenüberschreitungen auch zu einer höheren Rechnung des Architekten.

Der Vertrag mit dem Planer kann grundsätzlich frei nach dem Parteiwillen einzelne Leistungen oder die Gesamtheit aller für das Projekt und die Ausführung erforderlichen Planungs- und Bauleitungsarbeiten umfassen. Grundlage vieler Architektenverträge ist die SIA-Ordnung 102 «Ordnung für die Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten». Sie enthält Vertragsbestimmungen zur Bemessung des Honorars, wobei Architekt und Bauherr die notwendigen Berechnungsfaktoren, zum Beispiel den Stundenansatz, den Schwierigkeitsgrad und den Leistungsanteil, im Vertrag vereinbaren müssen. Die Praxiserfahrung zeigt, dass die Leistungen des Architekten und andere wesentliche Vorgaben des Bauherrn – beispielsweise Baukosten oder Termine – oft zu wenig genau festgelegt werden. Besonders wichtig wäre dies bei Pauschalhonoraren, da grundsätzlich nur die Vergütung, nicht aber die Leistung des Architekten pauschaliert wird.

Gemäss SIA 102 kann die Vergütung des Architekten nach drei verschiedenen Kriterien berechnet werden: nach dem Zeitaufwand des Architekten (Zeittarif), nach den Kosten des Baues (Kostentarif) oder nach dem Umfang des Baues (Volumentarif). Jede dieser drei Varianten hat Vor- und Nachteile, über die sich der Bauherr im Klaren sein sollte. Besonderes Augenmerk gilt Regelungen, die von SIA 102 abweichen. Der Architekt müsste den Bauherrn auf diese aufmerksam machen, was aber häufig unterbleibt.