Sind Einlagen in den Erneuerungsfonds abzugsfähig?

Weil der Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft im Grundsatz der Bestreitung von Instandsetzungsaufwendungen und grosszyklischen Instandhaltungskosten dient, sind die Einlagen steuerlich als Gebäudeunterhalt abzugsfähig. Allerdings dürfen damit ausschliesslich Unterhaltsarbeiten für die gemeinschaftlichen Liegenschaftsteile beglichen werden. Unterhalt an Gebäudeteilen im Sondernutzungsrecht also innerhalb der «eigenen vier Wände» sind separat zu deklarieren. Weitere Bedingung der Abzugsfähigkeit ist, dass die Beiträge dem Steuerpflichtigen unwiderruflich entzogen sind. Aus den Mitteln des Fonds dürfen keine nutzungsbedingten Betriebskosten wie Wasser, Strom, Heizstoffe usw. oder Zins- und Amortisationszahlungen beglichen werden.

Die Einlagen in den Erneuerungsfonds sind im Zeitpunkt der Rechnungstellung der Einlage und nicht erst bei der Verwendung der Fondsmittel abzugsfähig. Die Behörde kann die Einhaltung der gesetzlichen Einschränkungen prüfen und von jedem Stockwerkeigentümer die Vorlage der Fondsjahresrechnung, des Reglements sowie das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung verlangen. Die Höhe des Erneuerungsfonds darf in der Regel 2 bis 10% des Gebäudeversicherungswertes nicht übersteigen.

Das Fondsvermögen sowie dessen Erträge unterliegen übrigens der direkten Besteuerung durch Bund, Kantone und Gemeinden. So muss jeder Stockwerkeigentümer nach geltender Rechtsprechung des Bundesgerichts seinen Anteil am Wert und Ertrag an seinem Hauptsteuerdomizil deklarieren. Es ist deshalb erforderlich, dass der Verwalter den Stockwerkeigentümern jährlich eine Aufstellung über den Vermögensstand und die Erträge des Erneuerungsfonds sowie über die daran bestehenden Anteile den einzelnen Eigentümern zukommen lässt.

Welche Aufwendungen sind steuerrelevant?

Im letzten Beitrag haben wir die Periodenabgrenzung von steuerrelevantem Liegenschaftsunterhalt behandelt. In diesem Ratgeber wenden wir uns der Frage zu, welche Aufwendungen geltend gemacht werden können. Abzugsfähig ist, was der Werterhaltung der Liegenschaft dient, sogenannte Unterhaltskosten. Nicht angerechnet werden können dagegen Investitionen, die den Wert der Liegenschaft steigern. Der Grat zwischen Werterhaltung und Wertsteigerung ist schmal. Wie verhält es sich beispielsweise mit dem neuen Backofen, der im Unterschied zum alten eine Steamer-Funktion hat?

Das St. Galler Steuerbuch gibt in Kapitel 44 Nr. 2 und Nr. 3 ausführlich Auskunft zum Grundsätzlichen und zu den Unterhaltsarbeiten im Einzelnen. Zum Unterhalt gehören Instandhaltungskosten, also Auslagen für die üblichen Ausbesserungsarbeiten und die laufend anfallenden Reparaturen, die zur Erhaltung der Liegenschaft in gebrauchsfähigem Zustand beitragen. Ebenfalls abzugsfähig sind Instandstellungskosten, worunter die unregelmässigen Aufwendungen fallen, um den Wert der Liegenschaft auch auf Dauer erhalten zu können. Dies sind eigentliche Renovationen wie Dach- oder Fassadensanierung.

Kniffliger sind sogenannte Ersatzbeschaffungen. Der Ersatz von Gebäudebestandteilen oder Gegenständen der baulichen Grundausstattung gilt insofern als Unterhalt, als der Nutzungswert des ersetzten Objekts bloss erhalten, nicht aber erhöht wird. Wie im erwähnten Fall des Backofens ist die Abgrenzung schwierig, da neue Gebäudeteile und Geräte den Komfort meist erhöhen.

Folgedessen können in gewissen Fällen nicht die gesamten Auslagen für die Ersatzbeschaffung angerechnet werden, sondern nur ein Anteil. Das Steuerbuch des Kantons St. Gallen nennt diesbezüglich zwar keine expliziten Werte. Anhaltspunkte liefert aber etwa der Kanton Bern, der im «Backofen-Fall» zwei Drittel als Unterhalt akzeptiert.

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Liegenschaftsunterhalt: pauschal oder effektiv?

Bis 31. März 2018 müssen steuerpflichtige Unselbständigerwerbende ihre Steuererklärung einreichen. Für Wohneigentümer ist in diesem Zusammenhang die Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für die eigene Liegenschaft relevant. Der Immobilienratgeber nimmt darum dieses Thema auf und wird es in dieser und den folgenden Ausgaben vertiefen.

Beginnen wir beim Grundsätzlichen: Aufwendungen für die eigene Liegenschaft können pauschal oder effektiv abgerechnet werden, wobei der Steuerpflichtige für jede Steuerperiode und jedes Grundstück zwischen den beiden Varianten wählen kann. Die Pauschale kann nur für Grundstücke des Privatvermögens, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, in Anspruch genommen werden. Der Pauschalabzug beträgt für selbstgenutztes Wohneigentum 20% des Eigenmietwerts.

Bei aufwendigeren baulichen Massnahmen dürfte es sich lohnen, nach effektiven Aufwendungen abzurechnen. Massgebend sind die Instandhaltungs- und Instandstellungskosten sowie Aufwendungen für Ersatzbeschaffungen, soweit diese Ausgaben durch den Steuerpflichtigen in der betreffenden Steuerperiode getätigt worden sind. Das heisst, dass das Rechnungsdatum für die Periodenabgrenzung entscheidend ist. Hat der Handwerker seine Arbeit im letzten Jahr ausgeführt, aber erst in diesem Jahr Rechnung gestellt, so ist der Aufwand in diesem Jahr steuerlich abzugsfähig. Umgekehrt verhält es sich, wenn die Versicherungsgesellschaft für die Gebäudeversicherung die Prämienrechnung bereits im alten Jahr zugestellt hat, damit aber der Versicherungsschutz für das laufende Jahr beglichen wird. So ist der Betrag der Rechnung dennoch im alten Jahr abzugsfähig. Mit der Abrechnung von verschiedenen Bauphasen bei länger dauernden Arbeiten lassen sich die Aufwendungen auf mehrere Perioden verteilen. Reine Akontozahlungen reichen zu dieser Abgrenzung allerdings nicht aus. Es müssen effektive Arbeiten ausgewiesen werden.