Sind Einlagen in den Erneuerungsfonds abzugsfähig?

Weil der Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft im Grundsatz der Bestreitung von Instandsetzungsaufwendungen und grosszyklischen Instandhaltungskosten dient, sind die Einlagen steuerlich als Gebäudeunterhalt abzugsfähig. Allerdings dürfen damit ausschliesslich Unterhaltsarbeiten für die gemeinschaftlichen Liegenschaftsteile beglichen werden. Unterhalt an Gebäudeteilen im Sondernutzungsrecht also innerhalb der «eigenen vier Wände» sind separat zu deklarieren. Weitere Bedingung der Abzugsfähigkeit ist, dass die Beiträge dem Steuerpflichtigen unwiderruflich entzogen sind. Aus den Mitteln des Fonds dürfen keine nutzungsbedingten Betriebskosten wie Wasser, Strom, Heizstoffe usw. oder Zins- und Amortisationszahlungen beglichen werden.

Die Einlagen in den Erneuerungsfonds sind im Zeitpunkt der Rechnungstellung der Einlage und nicht erst bei der Verwendung der Fondsmittel abzugsfähig. Die Behörde kann die Einhaltung der gesetzlichen Einschränkungen prüfen und von jedem Stockwerkeigentümer die Vorlage der Fondsjahresrechnung, des Reglements sowie das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung verlangen. Die Höhe des Erneuerungsfonds darf in der Regel 2 bis 10% des Gebäudeversicherungswertes nicht übersteigen.

Das Fondsvermögen sowie dessen Erträge unterliegen übrigens der direkten Besteuerung durch Bund, Kantone und Gemeinden. So muss jeder Stockwerkeigentümer nach geltender Rechtsprechung des Bundesgerichts seinen Anteil am Wert und Ertrag an seinem Hauptsteuerdomizil deklarieren. Es ist deshalb erforderlich, dass der Verwalter den Stockwerkeigentümern jährlich eine Aufstellung über den Vermögensstand und die Erträge des Erneuerungsfonds sowie über die daran bestehenden Anteile den einzelnen Eigentümern zukommen lässt.

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