Wird die Verwaltung von Stockwerkeigentum zum Stiefkind?

Unterhält sich der Immobilienratgeber mit Berufskollegen, kommt das Gespräch regelmässig auf die Verwaltung von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften. «Machst du noch oder hast du schon aufgehört?», lautet die lakonische Frage. Tatsächlich haben sich in den letzten Jahren schweizweit verschiedene Bewirtschafter aus der Verwaltung von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften zurückgezogen oder behandeln diese eher stiefmütterlich. «Viel Ärger, keine Berufseinsteiger, grosses Frustpotenzial», lautet die Begründung häufig. Man muss nicht gerade von einem Trend sprechen, aber doch von einer gewissen Tendenz, die nachdenklich stimmen muss.

Läuft etwas falsch in den Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften? In der Tat ist das Zusammenleben in Stockwerkeigentümer-Liegenschaften zuweilen konfliktbeladen. Wenn es um Entscheidungen über das «Wohneigentum» geht, ist es nicht mehr weit her mit der gelebten Demokratie. Das führt im Zweifel zu einer Nivellierung nach unten: Wichtige Entscheidungen werden hinausgezögert, verhindert oder auf dem Gerichtsweg bekämpft. Im Selbstverständnis sehen sich viele Stockwerkeigentümer als «Hauseigentümer». In Wahrheit ist ihre Stellung eine Mischung aus dem Miteigentum an einem Grundstück und einem Nutzungsrecht an einer Wohnung.

Zwischen den Parteien stehen nicht selten die Verwalter oder Verwalterinnen, die vielfältigste Fähigkeiten und idealerweise grosse Lebens- und Berufserfahrung mitbringen müssen. Sie sind «Ordnungshüter», Verhandlungsführerin, Diplomat, Bauherrenvertreterin, Rechtsberater und Rechnungsführerin zugleich. Das ist zwar eine sehr reizvolle Aufgabe. In Meinungsverschiedenheiten kann aber beispielsweise die fachliche Meinung des Verwalters von den einen schnell einmal als Parteinahme aufgefasst werden, was gelegentlich in einen Antrag zur Abberufung mündet.

Es sei hier an die Besonnenheit der Stockwerkeigentümer appelliert, auch in schwierigen Situationen nicht sofort den Verwalter ins Visier zu nehmen. Denn das konfliktfreie Zusammenleben ist in aller Interesse.

Welche Regeln gelten für das Versammlungsprotokoll?

Über das Protokoll der Stockwerkeigentümer-Versammlung steht im Gesetz nur so viel, dass Beschlüsse der Versammlung zu protokollieren sind und dass das Protokoll vom Verwalter oder vom Vorsitzenden aufbewahrt werden muss (Art. 712n ZGB).

Dennoch sind die Verantwortlichen nicht frei. Nebst der Mindestanforderung, die Beschlüsse zu dokumentieren, ist nach gängiger Praxis und Rechtslehre unbedingt auch das Quorum und die namentliche Nennung der Beschlussgegner und der -befürworter entscheidend. Denn wer einem Beschluss in der Versammlung zugestimmt hat, kann ihn nur noch wegen eines Willensmangels – zum Beispiel wegen eines Irrtums – anfechten. Weitere Anforderung ist die Unterzeichnung durch den Protokollführer und allenfalls den Vorsitzenden, auch wenn dies vom Gesetz ebenfalls nicht explizit gefordert wird. Schaden kann es ebenso wenig wie die zeitnahe Verteilung des Protokolls an alle Eigentümer. Die Anfechtungsfrist für die Abwesenden beginnt nämlich erst mit der Zustellung des Protokolls. Wird diese unterlassen oder erfolgt sie erst mit grosser zeitlicher Verzögerung, so hängt der Versammlungsbeschluss «in der Luft». Sodann ist das Protokoll aufzubewahren – am besten auf Papier, mit Originalunterschrift und während der ganzen Lebensdauer der Gemeinschaft.

Hilfreich sind im Weiteren die namentliche Nennung aller Anwesenden und Vertretenen sowie deren Quote. Dies erleichtert die Überprüfung, ob die notwendige Mehrheit der Beschlüsse erreicht worden ist. Ebenfalls empfehlenswert ist, die Diskussion mindestens summarisch zusammenzufassen. Bei einer Übergabe der Verwaltung oder des Vorsitzes ist unbedingt darauf zu achten, dass die Protokolle lückenlos zur Verfügung gestellt werden.

Anspruch auf Überprüfung des Zonenplans?

In einem Verfahren durch alle Instanzen ging es um die Frage, ob ein Grundeigentümer die Überprüfung des Zonenplans verlangen kann, mit der er die Umzonung seines Grundstücks von der öffentlichen Zone in die Wohn- und Gewerbezone anstrebt. Weil das Bundesgericht schliesslich nicht auf die Beschwerde eines Grundeigentümers aus dem Kanton St. Gallen eingetreten ist, ist dem Urteil des Verwaltungsgerichts endgültig Rechtskraft erwachsen.

Allgemein gilt, dass Nutzungspläne nur überprüft und gegebenenfalls angepasst werden dürfen, wenn sich die Verhältnisse seit ihrer Inkraftsetzung erheblich geändert haben oder bedeutsame neue Bedürfnisse nachgewiesen sind. Zonenpläne sind auf einen Horizont von 15 Jahren ausgerichtet. Grundeigentümer können eine Überprüfung aber bereits nach zehn Jahren seit Rechtsgültigkeit verlangen. Haben sich die Verhältnisse derart geändert, dass das öffentliche Interesse an einer Eigentumsbeschränkung dahingefallen sein könnte, ist er nicht an die zehnjährige Frist gebunden. Anspruch auf Aufhebung oder Änderung besteht, wenn dies aus wichtigen öffentlichen Interessen geboten oder der Zweck des Erlasses nicht erreicht wird und dem Grundeigentümer unzumutbare Nachteile erwachsen. Nicht das private Interesse an einer Änderung ist entscheidend. Es ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen.

Vorliegend wurde die öffentliche Zone vor über 30 Jahren für ein ehemaliges Schulhaus mit Sport- und Spielplätzen ausgeschieden. Inzwischen haben sich die Verhältnisse wesentlich geändert. Die Nutzungsreserven für die Schule wurden nie benötigt, und auch für die aktuellen Nutzungen ist in absehbarer Zeit kein Platzbedarf zu erwarten. Der Gesuchsteller kann vor diesem Hintergrund einen verfassungsmässigen Anspruch auf Entlassung seines Grundstücks aus der öffentlichen Zone geltend machen.

Urteil des Bundesgerichts 1C_201/2017 vom 1. September 2017 und in einem anderen Fall grundlegend: VerwGE B 2009/111 vom 24. August 2010. Quelle: Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg), Juristische Mitteilungen 2017/III

 

Raumplanung im Fokus des Parlaments

In der bevorstehenden Frühjahrssession des eidgenössischen Parlaments stehen aus Sicht der Immobilienwirtschaft gleich einige Geschäfte zur Raumplanung im Fokus. Dies ist aus dem Programm der beiden Kammern zu entnehmen, das jüngst veröffentlicht wurde.

Der Nationalrat beugt sich über die beiden Standesinitiativen der Kantone Wallis und Graubünden, die fordern, dass landwirtschaftlich nicht mehr benötigte Bauten unter Wahrung ihrer Identität und im Rahmen der bestehenden Erweiterungsmöglichkeiten massvoll zur Wohnnutzung umgenutzt werden können. Ebenso über die Motion der ständerätlichen Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie, die eine Umnutzung nicht mehr benötigter landwirtschaftlicher Bauten zur Wohnnutzung möglich machen will sowie die Motion von Nationalrat Beat Flach, der die Siedlungsentwicklung nach innen durch unflexible Lärmmessmethoden behindert sieht.

Der Ständerat behandelt die Botschaft des Bundesrats zur Zersiedelungsinitiative, in der die Exekutive die Volksinitiative mit der Begründung zur Ablehnung empfiehlt, dass das aktuelle Raumplanungsgesetz (RPG) der Zersiedelung bereits ausreichend entgegenwirkt. Die kleine Kammer behandelt im Weiteren die Motionen Page und Hösli mit den Begehren, das RPG dahingehend zu ändern, dass bestehendes Gebäudevolumen ausserhalb der Bauzonen maximal genutzt werden kann bzw. dass Wohngebäude ausserhalb der Bauzone massvoll erweitert werden können.

Ständerat Beat Vonlanthen fordert den Bundesrat schliesslich in einer Interpellation dazu auf, zur Praxis der Stadt Zürich Stellung zu nehmen, wonach für den Ersatz von bereits zugelassenen Wärmepumpen durch neue Modelle eine Baubewilligung erforderlich ist. Er sieht in dieser administrativen Hürde die Gefahr, dass diese Technologie damit eingeschränkt und die Umsetzung der Energiestrategie gefährdet wird.