Steuerfolgen einer Vermietung zum Vorzugszins

Ehepaar A vermieten ihre Eigentumswohnung an ein befreundetes Paar B – und zwar zu einem Zins, der unter dem marktüblichen Mietzins liegt. Die Mietzinseinnahmen deklarieren sie ordnungsgemäss in der Steuererklärung als Einkommen aus der Vermietung. Zu ihrer Überraschung korrigiert die Steuerbehörde den Mietzins nach oben, was sich spürbar auf die Steuerrechnung auswirkt. Ehepaar A fragt, was es mit dieser Korrektur für eine Bewandtnis hat.

Wer seine Wohnung günstig an Freunde oder Angehörige vermietet, also einen sogenannten Vorzugsmietzins gewährt, hat tatsächlich Steuernachzahlungen zu gewärtigen. Die Steuerbehörde veranlagt die Einkünfte, wie wenn ein marktgerechter Mietzins vereinnahmt worden wäre. Wie günstig man vermieten darf, ohne mit Steuernachzahlungen rechnen zu müssen, ist von Kanton zu Kanton verschieden.

Das St. Galler Steuerbuch sagt dazu: «Der Marktmietwert wird auch dann voll beim Eigentümer besteuert, wenn dieser das Grundstück zu einem tieferen Mietzins an eine nahestehende Person vermietet oder verpachtet (Art. 34 Abs. 2 zweiter Satz StG). Als nahestehende Personen kommen nicht bloss die nahen Verwandten, sondern auch andere Personen in Betracht, bei denen ein Grund dafür gegeben ist, dass ihnen der Vermieter mit der nicht marktüblich tiefen Mietzinsvereinbarung aus irgendeinem Grund einen Vorteil zuwendet.» Und weiter zur Bundessteuer: «Bei der direkten Bundessteuer hat der Eigentümer eines Grundstücks, das aufgrund eines reinen Mietvertrages zu einem tieferen als dem erzielbaren Mietzins vermietet wird, die Differenz zwischen dem erhaltenen Mietzins und dem Marktmietwert nur dann als Einkommen zu versteuern, sofern der Mietzins weniger als die Hälfte des Marktmietwertes beträgt; diesfalls ist eine Steuerumgehung anzunehmen.» Als Basis für den Marktmietwert gilt in diesen Fällen jeweils der amtlich geschätzte Mietwert resp. Eigenmietwert.

Das Recht der Stockwerkeigentümer auf Antragstellung

Ein Leser des Immobilienratgebers stellt sinngemäss folgende Frage: «Müssen bei zuhanden der Stockwerkeigentümer-Versammlung traktandierte Geschäfte Gegenanträge tatsächlich bis zu einem vorgegebenen Termin schriftlich eingereicht werden?» Der Leser hatte zum traktandierten Beschluss über die Offerte für Umgebungsarbeiten selbst eine Gegenofferte eingeholt und wollte diese in der Versammlung als Gegenantrag einbringen. Dies wurde von der Verwaltung verweigert und ihm das Wort in dieser Sache entzogen.

Die Durchführung der Versammlung der Stockwerkeigentümer richtet sich abgesehen von den spezifischen gesetzlichen Regeln für Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften grundsätzlich nach dem Vereinsrecht, das im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ab Art. 60 umschrieben ist. In den Statuten wird meist festgelegt, unter welchen Bedingungen über Antrag von Vereinsmitgliedern abgestimmt werden kann (Schriftlichkeit, Fristen).

Steht in den Statuten, dass Anträge schriftlich in einer bestimmten Frist vor der Versammlung eingereicht werden müssen, bezieht sich dies in der Regel nicht auf Anträge zu den Traktanden, sondern auf neue Geschäfte im Sinn eines zusätzlichen Traktandums. Das Recht auf Antragsstellung zu einem Traktandum steht grundsätzlich allen Stockwerkeigentümern zu. Das heisst, sie dürfen an der Versammlung während der Behandlung eines vorgelegten Traktandums Anträge zu diesem Geschäft stellen. Dabei kann zwischen folgenden Arten von Anträgen unterschieden werden: Ordnungsanträge, also beispielsweise geheime Abstimmung oder Rückweisung eines Geschäfts, oder Sachanträge, die sich auf den Inhalt eines Traktandums beziehen. Darunter können zum Beispiel Änderungen oder Gegenanträge fallen. Selbstverständlich darf die Versammlungsleitung einem Stockwerkeigentümer dazu auch das Wort nicht entziehen.

Fällt eine Pflegewohnung unter den Wohnzweck?

A vermietete ihre zwei Eigentumswohnungen in einer Stockwerkeigentümer-Liegenschaft für fünf Jahre an die D GmbH zur Nutzung für altersgerechtes begleitetes Wohnen. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer untersagte ihr die Umnutzung und forderte A auf, den Mietvertrag aufzulösen. Diese focht die Beschlüsse vor Gericht an, unterlag aber vor Bundesgericht.

Das Reglement der betreffenden Stockwerkeigentümergemeinschaft besagt, dass die Wohnungen ausschliesslich zu Wohnzwecken bestimmt sind, wobei die Einrichtung eines stillen Bürobetriebs ohne Kundenverkehr im Rahmen der Bau- und Zonenordnung erlaubt sein soll. Die Zweckbestimmung der Liegenschaft und die Regelung der Benutzungsart obliegt grundsätzlich den Stockwerkeigentümern. In der Regel geschieht dies im Begründungsakt oder eben in einem Reglement, wie im vorliegenden Fall.

Das oberste Gericht stützte die Begründung des Zürcher Obergerichts, wonach das Reglement in Bezug auf die Frage des Wohnzwecks nach dem Vertrauensprinzip auszulegen sei. In der juristischen Literatur werde der Begriff der Wohnnutzung oft als Gegensatz zur gewerblichen Nutzung verwendet. Relevant für die Beurteilung sei, dass neben dem Wohnen auch die Pflege ein Teil des Angebots der Mieterin sei, wobei nach vorliegender Taxordnung die Pflege gegenüber dem Wohnen überwiege. Selbst wenn das mietvertragliche Element stärker berücksichtigt würde, läge keine reine Wohnnutzung, sondern eine gemischte Nutzung vor, was gegen die reglementarische Vorgabe verstosse. Das Bundesgericht führt weiter aus, dass die Betreiberin im Rahmen ihres Pflegebetriebs mit den aufgenommenen Personen einen Kontrakt abschliesse, der nach den zutreffenden Erwägungen des Obergerichts als Heim- bzw. als Heimaufnahme- oder als Betreuungs- bzw. Pflegevertrag bezeichnet werden kann.

Urteil des Bundesgerichts 5A_521/2017 vom 27. November 2017

Steuerliche Behandlung der Anteile am Erneuerungsfonds

Vor einigen Wochen haben wir die steuerliche Behandlung von Einlagen in den Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften thematisiert. Dabei war der Immobilienratgeber in einem Punkt nicht ganz präzis, was der Aufmerksamkeit einiger Leser nicht entgangen ist. Es geht dabei um die Steuerdeklaration der Anteile am Erneuerungsfonds.

Gemäss Praxis des Bundes – festgehalten im «Merkblatt Rückerstattung der Verrechnungssteuer an Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften im Sinne von Art. 712a ff. ZGB»* – haben die Stockwerkeigentümer ihren Anteil am Vermögen sowie an den Erträgen der Gemeinschaft in ihrer persönlichen Steuererklärung grundsätzlich als Vermögen zu deklarieren. Das Merkblatt verweist hinsichtlich Behandlung des Erneuerungsfonds auf ein einschlägiges Bundesgerichtsurteil.** An die Deklarationspflicht lehnen sich verschiedene – aber eben nicht alle Kantone – an. Zürich, Aargau oder Appenzell-Innerrhoden verlangen die Angabe in Kolonne B («Werte ohne Verrechnungssteuerabzug»). Die von der Verwaltung der Gemeinschaft erstellte Rechnung und Aufstellung der Anteile am Vermögen des Erneuerungsfonds dient dabei als Grundlage. St. Gallen, Thurgau und Appenzell-Ausserrhoden wie auch andere verzichten auf die Deklarationspflicht des Vermögensanteils.

Was die Einzahlungen in den Fonds betrifft, so gilt vielerorts, dass nur Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen abzugsfähig sind, die dem Steuerpflichtigen überdies unwiderruflich entzogen sind. Aus den Mitteln des Fonds dürfen keine nutzungsbedingten Betriebskosten oder Zins- und Amortisationszahlungen beglichen werden. Von der Deklarationspflicht als Vermögenswerte befreit sind denn auch nur Anteile am Erneuerungsfonds, der mit abzugsfähigen jährlichen Beiträgen geäufnet wurde.

*Merkblatt S-025.133 der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 2. Oktober 2015; **Urteil des Bundesgerichts 2P.126/1998 vom 27. Januar 2000