Steuerfolgen einer Vermietung zum Vorzugszins

Ehepaar A vermieten ihre Eigentumswohnung an ein befreundetes Paar B – und zwar zu einem Zins, der unter dem marktüblichen Mietzins liegt. Die Mietzinseinnahmen deklarieren sie ordnungsgemäss in der Steuererklärung als Einkommen aus der Vermietung. Zu ihrer Überraschung korrigiert die Steuerbehörde den Mietzins nach oben, was sich spürbar auf die Steuerrechnung auswirkt. Ehepaar A fragt, was es mit dieser Korrektur für eine Bewandtnis hat.

Wer seine Wohnung günstig an Freunde oder Angehörige vermietet, also einen sogenannten Vorzugsmietzins gewährt, hat tatsächlich Steuernachzahlungen zu gewärtigen. Die Steuerbehörde veranlagt die Einkünfte, wie wenn ein marktgerechter Mietzins vereinnahmt worden wäre. Wie günstig man vermieten darf, ohne mit Steuernachzahlungen rechnen zu müssen, ist von Kanton zu Kanton verschieden.

Das St. Galler Steuerbuch sagt dazu: «Der Marktmietwert wird auch dann voll beim Eigentümer besteuert, wenn dieser das Grundstück zu einem tieferen Mietzins an eine nahestehende Person vermietet oder verpachtet (Art. 34 Abs. 2 zweiter Satz StG). Als nahestehende Personen kommen nicht bloss die nahen Verwandten, sondern auch andere Personen in Betracht, bei denen ein Grund dafür gegeben ist, dass ihnen der Vermieter mit der nicht marktüblich tiefen Mietzinsvereinbarung aus irgendeinem Grund einen Vorteil zuwendet.» Und weiter zur Bundessteuer: «Bei der direkten Bundessteuer hat der Eigentümer eines Grundstücks, das aufgrund eines reinen Mietvertrages zu einem tieferen als dem erzielbaren Mietzins vermietet wird, die Differenz zwischen dem erhaltenen Mietzins und dem Marktmietwert nur dann als Einkommen zu versteuern, sofern der Mietzins weniger als die Hälfte des Marktmietwertes beträgt; diesfalls ist eine Steuerumgehung anzunehmen.» Als Basis für den Marktmietwert gilt in diesen Fällen jeweils der amtlich geschätzte Mietwert resp. Eigenmietwert.

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