Wann erlischt ein Fahrwegrecht?

Vor Bundesgericht stritten sich unlängst ein Grundeigentümer und seine Nachbarn über ein seit mehr als hundert Jahren bestehendes Fahrwegrecht. Der Grundeigentümer hatte auf dem Klageweg die Gewährleistung dieses im Grundbuch eingetragenen Rechts verlangt. Die Nachbarn forderten dessen Löschung. Vor Bundesgericht erhielt der Grundeigentümer nun Recht.

Die Nachbarn machten geltend, der Grundbucheintrag sei 1899 zu Unrecht erfolgt, was der Grundeigentümer hätte erkennen müssen. Bestritten war somit der gute Glaube des Grundeigentümers, der sich beim Kauf der Parzelle im Jahr 2012 auf die Richtigkeit des Hauptbuchblattes verlassen und auf eine Konsultation der Belege verzichtet hatte. Das Bundesgericht sagt dazu: Die Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs tritt nur ein, wenn der Dritte gutgläubig ist, d.h., wenn ihm die Unrichtigkeit des Grundbucheintrags im Zeitpunkt des Erwerbs weder bekannt ist noch bei Anwendung der nötigen Aufmerksamkeit hätte bekannt sein müssen. Wer in das Hauptbuch Einsicht nimmt, darf davon ausgehen, dass die Einträge vollständig und richtig sind. Er hat nicht anhand der Belege nachzuprüfen, ob der Rechtsgrund und das Verfügungsgeschäft gültig sind. Zu näheren Erkundigungen ist der Erwerber nur verpflichtet, wenn ihm Tatsachen bekannt sind, die Zweifel an der Richtigkeit des Grundbucheintrags erwecken.

Weiter widmet sich das Gericht der Frage, ob das Wegrecht durch Verzicht untergegangen sei. Einen ausdrücklichen Verzicht hatten weder der Grundeigentümer noch dessen Rechtsvorgänger erklärt. Sie hatten aber weder gegen bauliche Massnahmen opponiert, welche die Ausübung des Wegrechts behinderten, noch das Wegrecht tatsächlich ausgeübt. Beides sei im strittigen Fall nicht als Verzicht zu werten, wobei das Gericht zahlreiche vergleichbare Fälle aus der Rechtsprechung aufzählt.

Urteil des Bundesgerichts 5A_361/2017 vom 1. März 2018

Betrug im Internet

Auf den Immobilienmarktplätzen im Internet treiben immer wieder raffinierte Betrüger ihr Unwesen. Ahnungslose Interessenten von Miet- oder Eigentumswohnungen werden zur Bezahlung einer Bearbeitungsgebühr oder einer Anzahlung aufgefordert. Dabei ist nicht nur das Angebot fiktiv. Auch hinter dem Anbieter steckt nicht das Unternehmen, dessen Namen sich die Betrüger teilweise bedienen. Tatsächlich führen die dunklen Kanäle ins Ausland. Das überwiesene Geld ist unwiederbringlich verloren.

Den fiktiven Angeboten ist gemein, dass es sich ausnahmslos um vermeintliche «Schnäppchen» handelt. Entweder sind die Preise besonders tief oder die Lage sehr attraktiv – häufig auch beides. Die Betreiber der Internetportale sind sich der Problematik bewusst und versuchen, diese Machenschaften zu bekämpfen. Bei mehreren Tausenden Angeboten ist das aber nicht immer ganz einfach. Ein seriöser Anbieter, der nach den Branchengepflogenheiten handelt, wird von Kauf- oder Mietinteressenten nie eine «Gebühr» fordern. Erst in Verbindung mit einer Kaufzusage fliesst eine Anzahlung. Bei Mietobjekten wird im Allgemeinen bei Vertragsabschluss ein Mietzinsdepot gefordert.

Besonders im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf ist zu prüfen, an wen die Zahlung geleistet wird und wie verlässlich der Empfänger ist. Eine geforderte Überweisung über einen internationalen Zahlungsdienst sollte besonders hellhörig machen. Ein Mietzinsdepot wird jeweils im Mietvertrag geregelt und muss auf einem Konto bei einer Bank angelegt werden.

Darf die Behörde Sichtzonen auf Drittgrundstücken verfügen?

Im Zusammenhang mit der Baubewilligung für ein Einfamilienhaus und die dafür erforderliche private Erschliessungsstrasse im Kanton Aargau verfügte die Behörde mit Blick auf die Verkehrssicherheit für mehrere benachbarte Grundstücke Sichtzonen. Die Eigentümer dieser Grundstücke gelangten im Streit über diese Sichtzonen bis ans Verwaltungsgericht. Sie machten geltend, die Erschliessungsstrasse könne so realisiert werden, dass keine Sichtzonen auf ihren Grundstücken notwendig seien. Zudem fehle es an der Rechtsgrundlage für das Erlassen von Sichtzonen für eine private Erschliessungsstrasse.

Sichtzonen, die das gefahrlose Einmünden eines Verkehrsteilnehmers in eine Strasse ermöglichen sollen, stellen eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung dar. Nebst der gesetzlichen Grundlage ist dafür ein ausreichendes öffentliches Interesse erforderlich, das die entgegenstehenden privaten Interessen überwiegt. Im Baugesetz des Kantons Aargau ist die Grundlage und in der dazugehörigen Verordnung die Umsetzung konkretisiert.

Das Verwaltungsgericht hat nun erwogen, nicht die einmündende, private Strasse sei in der Frage der gesetzlichen Grundlage massgebend, sondern die Gemeindestrasse, in welche die private Erschliessung einmünde. Die gesetzliche Grundlage sei somit gegeben. Weiter kommt das Gericht zum Schluss, dass ein hinreichendes öffentliches Interesse gegeben sei. In der Frage der Verhältnismässigkeit halten die Richter Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit für gegeben, verwerfen die von den Nachbarn ins Spiel gebrachte Variante als nicht sinnvoll und gelangen zum Schluss, dass eine private Erschliessung nicht nur privaten Interessen diene, sondern durchaus im öffentlichen Interesse sei, weil durch sie in der Bauzone gelegene Grundstücke zonenkonform überbaut und genutzt werden können.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau III/15 vom 23. Februar 2016, zusammengefasst in Baudepartement des Kantons St. Gallen, Juristische Mitteilungen IV / 2017

Nachfrageüberhang heizt Preise für Einfamilienhäuser an

Die Preise für Einfamilienhäuser sind in der Ostschweiz zwischen Ende 2016 und Ende 2107 im unteren und mittleren Preissegment um 5,0% bzw. 4,7% gestiegen. Zu diesem bemerkenswerten Ergebnis kommt die Ende April veröffentlichte Studie «Immo-Monitoring» des Beratungsunternehmens Wüst Partner. Zusammen mit der Nordwestschweiz und der Westschweiz (exkl. Genferseeregion) ist dies schweizweit der stärkste Preisanstieg. In keiner Region sind die Preise für Einfamilienhäuser zudem über die letzten zehn Jahre stärker gestiegen, nämlich um jährlich 5,2% bzw. 4,2%.

Der Grund dafür liegt einerseits in den nach wie vor vergleichsweise tiefen Preisen, anderseits an einem grossen Nachfrageüberhang – dies vor allem in den Regionen St. Gallen, Thurgau und am oberen Zürichsee – bei gleichzeitig eher verhaltener Bautätigkeit. Überhaupt ist die Zahl der Baugesuche für Einfamilienhäuser schweizweit rückläufig. Auf den Markt gelangen vornehmlich Bestandesliegenschaften.

Kauf und Verkauf von Einfamilienhäusern sind in diesem dynamischen Marktumfeld anspruchsvoll. Wer verkaufen will, darf gemäss Wüst Partner mindestens kurzfristig mit weiter steigenden Preisen rechnen, die man als Verkäufer sorgsam in das Angebot einkalkulieren sollte. Wer sich nach einem Objekt in der Region Ostschweiz umschaut, sieht sich meist einer grossen Käuferkonkurrenz ausgesetzt. Die Ermittlung der Tragbarkeit und eine realistische Bewertung des Objekts zusammen mit der Bank des Vertrauens sind darum unerlässlich.

Die Erfahrung des Immobilienratgebers zeigt, dass sich besonders bei einem Nachfrageüberhang Preis und Wert von Liegenschaften nicht im Gleichschritt bewegen. Darum braucht es für den erfolgreichen Verkauf und Kauf nebst Fachwissen auch viel Marktgespür.