Mängelrüge der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft

Ein Leser des Immobilienratgebers fragt, wer in einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft zur Mängelrüge berechtigt ist und wann die Rüge erhoben werden muss. Der Leser hat im Frühjahr 2015 eine Eigentumswohnung gekauft. Im Verlauf des Jahres 2017 traten im Treppenhaus und an der Fassade Mängel auf. Die anderen Eigentümer stellen sich auf den Standpunkt, dass die Mängelrüge noch vor Ablauf der 5-jährigen Garantiefrist erhoben werden könne.

Grundsätzlich ist jeder Stockwerkeigentümer zur Mängelrüge auch an gemeinschaftlichen Teilen berechtigt. Verlangt aber nur er die Nachbesserung von gemeinschaftlichen Teilen, so kann dies unter Umständen unabsehbare finanzielle Konsequenzen haben. Sein Nachbesserungsanspruch bezieht sich nur auf den Wert seiner Quote. Ist beispielsweise wie im geschilderten Fall eine Fassadennachbesserung notwendig, so müsste der Käufer für die Kosten aufkommen, die seinen Wertanteil übersteigen. Faktisch müssen also alle einzelnen Eigentümer gemeinsam und geschlossen handeln. Die Gemeinschaft als solche ist in der Regel – Vollmachten und Abtretungen vorbehalten – nicht legitimiert.

Was die Mängelrechte betrifft, so sind die einzelnen Verträge zwischen dem Verkäufer und den einzelnen Eigentümern massgebend. Entscheidend sind die Garantiefristen und ob – hinsichtlich des Adressaten der Rüge – die Mängelrechte vom Verkäufer an die Eigentümer abgetreten wurden.

In diesem Fall entscheidend ist jedoch, dass Mängel in der Regel und je nach Rechtsnorm sofort nach Entdeckung zu rügen sind. Das Bundesgericht hält eine Frist von lediglich drei bis sieben Tage für angemessen. Das Abwarten der Gemeinschaft dürfte somit zur Verwirkung der Rechte geführt haben.

Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch

Der Alleineigentümer einer Liegenschaft wollte seiner Lebenspartnerin das lebenslängliche und ausschliessliche Wohnrecht nach seinem Tod einräumen und dies im Grundbuch eintragen lassen. Sollte die Wohngemeinschaft der beiden zu Lebzeiten aufgelöst werden, sahen sie die Löschung im Grundbuch vor.

Dies ist an sich ein nicht unüblicher Wunsch zum Beispiel von Paaren ohne Trauschein. Allerdings verweigerte das Grundbuchamt in diesem Fall den Eintrag, wogegen der Notar bis vor Bundesgericht zog. Dieses erwog nun, dass die Eintragung «suspensiv bedingter Grunddienstbarkeiten» im Grundbuch unzulässig sei. Denn die suspensiv bedingte Grunddienstbarkeit entsteht nicht mit der Eintragung im Grundbuch, wie es das Gesetz vorschreibt, sondern erst in einem späteren Zeitpunkt, in dem die Bedingung eintritt. Das Bundesgericht hat es bereits früher als gerechtfertigt betrachtet, Bedingungen – auflösende ebenso wie aufschiebende – bei Dienstbarkeiten nicht zuzulassen, also auflösend bedingte gleich wie aufschiebend bedingte Dienstbarkeiten nicht einzutragen.

Entgegen der Auffassung des Notars trifft es im strittigen Fall gerade nicht zu, dass die Vertragsparteien anstelle eines unzulässig suspensiv bedingten Wohnrechts ein absolut geltendes Wohnrecht in Kombination mit einer rein obligatorisch wirkenden Vereinbarung begründet hätten, wonach sich der Berechtigte verpflichtet, sein Recht so lange nicht geltend zu machen, als die Bedingung nicht eintritt. Richtig ist gemäss den obersten Richtern, dass durchaus ein rein obligatorisches Wohnrecht begründet werden kann. Damit zeigt das Gericht auf, welchen Weg die Parteien bei einer Eintragung eines Wohnrechts nehmen müssen.

Urteil des Bundesgerichts 5A_518/2017 vom 20. April 2018, zur Publikation vorgesehen

Kündigung wegen Untauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch

Seit über fünf Jahren streiten sich Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses im Amt Willisau darüber, ob die fristlose Kündigung durch die Mieter zu Recht erfolgt ist und der Vermieter zu viel bezahlte Miete rückerstatten und Schadenersatz leisten muss. Das bisher letzte Kapitel beschäftigte das Bundesgericht.

Der Sachverhalt ist folgender: Wegen mangelhafter Elektroinstallation bestand für die Bewohner ein erhebliches Risiko für Leib und Leben, was die Mieter veranlasste, den Mietvertrag mit Verweis auf Art. 259b lit. a OR fristlos zu kündigen. Der besagte Gesetzesartikel gibt dem Mieter das Recht zu einer fristlosen Kündigung, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt und der Vermieter den Mangel trotz Kenntnis nicht innert angemessener Frist beseitigt. Im strittigen Fall wird die Vorinstanz neu zu beurteilen haben, ob der Vermieter vor der Kündigung gesicherte Kenntnis vom Mangel hatte.

Ob die Mietsache zum vorausgesetzten vereinbarten oder üblichen Gebrauch taugt, beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Abzustellen ist auf die im vereinbarten oder üblichen Gebrauch typische Nutzung. Auf subjektive Wunschvorstellungen des Mieters kommt es nicht an, ausser, wenn die Parteien diese zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht haben. So können und müssen die Parteien vereinbaren, dass die Aussicht unverbaubar ist oder die Lärmimmissionen und die elektromagnetische Strahlung ein bestimmtes Mass nicht überschreiten darf, wenn dies vor Gericht einklagbar sein soll. Allein auf die Anpreisung der Mietsache zum Beispiel in einem Inserat kann sich der Mieter nicht abstützen.

Der Vermieter ist zum Beseitigen des Mangels in angemessener Frist verpflichtet, was dem Mieter wiederum auferlegt, dass er den Vermieter in Kenntnis setzen muss.

Urteil des Bundesgerichts 4A_309/2017 vom 26. März 2018

Kuhglocken beschäftigen Bundesgericht

Dürfen Kühe in der Nacht auf der Weide Glocken tragen? Diese Frage beschäftigte die Luzerner Gerichtsinstanzen und zuletzt auch das Bundesgericht. Der Eigentümer einer an das fragliche Weideland angrenzenden Wohnliegenschaft klagte durch alle Instanzen gegen die nach seiner Ansicht übermässigen Immissionen und verlangte, dass dem Landwirt zu verbieten sei, seinem Vieh zwischen 20 Uhr und 7 Uhr Glocken umzuhängen.

Das Bundesgericht erwägt in Übereinstimmung mit dem obersten kantonalen Gericht, dass das Geläut von Glocken an der fraglichen Lage seit Jahrzehnten zu den örtlichen Gegebenheiten gehöre, dass die Immission bei geschlossenen Schlafzimmerfenstern nicht und bei offenen Fenstern in einer eher geringen Lautstärke wahrnehmbar sei und dass der Beschwerdeführer sein seit 1987 bewohntes Haus erst im Jahr 2012 so renoviert habe, womit das Schlafzimmer neu gegen die Landwirtschaftszone hin orientiert sei.

Die Gerichte anerkennen zudem das Argument des Landwirts, dass die Jungtiere dazu tendieren, die Umzäunung zu durchbrechen, und das Auffinden von Tieren ohne akustische Unterstützung im angrenzenden Waldgebiet nachts aufwändig wäre. Von daher könne dem Landwirt ein sachliches Interesse, den Tieren nachts Glocken umzuhängen, nicht von vornherein abgesprochen werden.

Das Bundesgericht widerspricht dem Nachbarn, der geltend macht, dass nachts generell jede unnötige störende Immission als übermässig zu taxieren sei. Vielmehr sei dies nur in der Regel so. Das Bundesgericht hält dafür, dass sich ein Nachbar auch nachts jene Immissionen gefallen lassen muss, die ein durchschnittlich sensibler Nachbar als nicht übermässig wahrnimmt.

Zu beachten ist allerdings, dass das Bundesgericht in einem Leiturteil von 1975 einem Landwirt – allerdings unter anderen Voraussetzungen – verboten hatte, seinem Vieh beim nächtlichen Weidegang Glocken umzuhängen.

Urteil des Bundesgerichts 5A_889/2017 vom 20. April 2018 und BGE 101 II 248