Kündigung wegen Untauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch

Seit über fünf Jahren streiten sich Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses im Amt Willisau darüber, ob die fristlose Kündigung durch die Mieter zu Recht erfolgt ist und der Vermieter zu viel bezahlte Miete rückerstatten und Schadenersatz leisten muss. Das bisher letzte Kapitel beschäftigte das Bundesgericht.

Der Sachverhalt ist folgender: Wegen mangelhafter Elektroinstallation bestand für die Bewohner ein erhebliches Risiko für Leib und Leben, was die Mieter veranlasste, den Mietvertrag mit Verweis auf Art. 259b lit. a OR fristlos zu kündigen. Der besagte Gesetzesartikel gibt dem Mieter das Recht zu einer fristlosen Kündigung, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt und der Vermieter den Mangel trotz Kenntnis nicht innert angemessener Frist beseitigt. Im strittigen Fall wird die Vorinstanz neu zu beurteilen haben, ob der Vermieter vor der Kündigung gesicherte Kenntnis vom Mangel hatte.

Ob die Mietsache zum vorausgesetzten vereinbarten oder üblichen Gebrauch taugt, beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Abzustellen ist auf die im vereinbarten oder üblichen Gebrauch typische Nutzung. Auf subjektive Wunschvorstellungen des Mieters kommt es nicht an, ausser, wenn die Parteien diese zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht haben. So können und müssen die Parteien vereinbaren, dass die Aussicht unverbaubar ist oder die Lärmimmissionen und die elektromagnetische Strahlung ein bestimmtes Mass nicht überschreiten darf, wenn dies vor Gericht einklagbar sein soll. Allein auf die Anpreisung der Mietsache zum Beispiel in einem Inserat kann sich der Mieter nicht abstützen.

Der Vermieter ist zum Beseitigen des Mangels in angemessener Frist verpflichtet, was dem Mieter wiederum auferlegt, dass er den Vermieter in Kenntnis setzen muss.

Urteil des Bundesgerichts 4A_309/2017 vom 26. März 2018

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