Wann hat der Makler Anrecht auf sein Honorar?

Mit dieser Frage hat sich das Bundesgericht in einem Fall aus Nidwalden auseinandergesetzt. Eigentümer und Makler hatten im August 2013 einen Mäklervertrag nach Art. 412 ff. OR für eine Altstadtliegenschaft geschlossen. Der Preis sollte ohne anderweitige Absprache mindestens 13,5 Mio. CHF betragen. Als Maklerhonorar wurden 2,1% bzw. 1,85% (für einen Verkaufspreis unter 13,5 Mio. CHF) vereinbart. Weiter: «Erfolgt die öffentliche Beurkundung nach Ablauf des Auftragsverhältnisses, so ist das Honorar geschuldet, wenn der Käufer während der Dauer des Auftragsverhältnisses als Interessent bekannt war.» Rund sieben Monate später teilte der Makler mit, dass ihm ein Verkauf nicht gelungen sei. Er beendete das Mandat und präsentierte eine Liste der Interessenten.

Nur wenige Monate später kam es zum Verkaufsabschluss zwischen dem Eigentümer und dem Interessenten X für 12 Mio. CHF, worauf der Makler sein Honorar gemäss Vertrag einforderte. Der Eigentümer bestritt den Anspruch. Das Bundesgericht erwog nun, dass der Makler ohne anderslautende Vereinbarung nur dann Anspruch auf die Provision für den nach Beendigung erfolgten Verkauf hat, wenn zwischen der Maklertätigkeit während der Vertragsdauer und dem späteren Kaufentschluss des Interessenten ein psychologischer Zusammenhang besteht. Die zentrale Frage ist nun, ob diese erforderliche Kausalität durch die erwähnte Vereinbarung wegbedungen wurde, ob also allein die Nennung als Interessent ausreicht. Das Bundesgericht hält dafür, dass das Wegbedingen der Kausalität im Vertrag durch den Makler nicht hinreichend klar zum Ausdruck gebracht wurde. Die Richter rügen, dass von einem professionellen Makler zu erwarten sei, dass er Bestimmungen von grundlegender Bedeutung so verfasst, dass Streitigkeiten über deren Tragweite vermieden werden. Der Fall geht nun zurück ans Obergericht.

Urteil des Bundesgerichts 4A_562/2017 vom 7. Mai 2018

 

Wird in der Schweiz über Wohnungsmiete verhandelt?

Der SVIT Schweiz und das Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sind in einer Untersuchung der Frage nachgegangen, ob am Schweizer Mietwohnungsmarkt die auf Internetplattformen offerierten Mietzinse (Angebotsmietzins) von den schliesslich vereinbarten Abschlussmietzinsen abweichen. Die Analyse von 13’000 Online-Inseraten und dazugehörigen Mietverträgen zeigt, dass 82% aller Mietwohnungen in der Schweiz zum gleichen Zins vermietet werden, wie sie ausgeschrieben wurden. In 11% der Fälle liegt der Abschlussmietzins zwischen 2 und 10% unter dem Angebotsmietzins.

Die Studie weist auf signifikante Abweichungen von diesen schweizerischen Mittelwerten hin. So gibt es in Städten deutlich weniger Verhandlungsspielraum als an peripheren Märkten. Über die Mietzinse von kleineren und günstigeren Wohnungen wird deutlich seltener verhandelt als über jene von grösseren und teureren. Und interessanterweise ist das Verhandeln von Mietzinsen in der Romandie weniger Usus als in der Deutschschweiz und im Tessin. Die meisten Preisreduktionen wurden in der Innerschweiz mit 18% und dem Tessin mit 21% festgestellt, während in der französischsprachigen Schweiz nur in 8% (Waadt und Wallis) bzw. 11% (Genf) aller untersuchten Verträge Rabatte gewährt wurden.

Ursache für den Verhandlungsspielraum ist die jeweilige Angebotssituation am lokalen Markt bzw. in den betreffenden Grössen- und Preissegmenten. Je grösser der Angebotsüberhang und je länger die durchschnittliche Insertionszeit für eine Wohnung, desto eher sind Vermieter zu Abschlägen bereit – und zwar unabhängig davon, wie lange ihre Wohnung schon ausgeschrieben ist. Ein Überangebot erhöht somit marktweit die Bereitschaft zu Rabatten.

Die Grenzen der Freizeichnung bei erheblichen Baumängeln

Im Jahr 2009 kauften A und B von C eine von diesem 2006/07 mit einem Mehrfamilienhaus überbautes Grundstück im Kanton Aargau unter Abtretung sämtlicher Mängelrechte und Wegbedingung jeglicher Währschaften. 2012 stellten die Eigentümer einen erheblichen Mangel in der Böschungssicherung und Fundation der Liegenschaft fest. Die Sanierungskosten beliefen sich auf über 140’000 CHF, die sie auf dem Klageweg vom Verkäufer einforderten. Das Bezirksgericht wies die Klage mit der Begründung ab, die Mängelrechte seien verjährt und der Mangel durch die Freizeichnungsklausel nicht dem Verkäufer anzulasten. Dieser Entscheid wurde durch das Obergericht teilweise revidiert und dessen Urteil jüngst vom Bundesgericht bestätigt.

Von zentraler Bedeutung ist die Frage, ob der erhebliche Mangel unter die Freizeichnungsklausel fällt. Die Richter in Lausanne führen dazu aus, dass nach geltender Rechtsprechung ein Mangel bei Grundstückkaufverträgen nicht unter den Gewährleistungsausschluss fällt, wenn der Mangel gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Dabei hängt es von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, womit ein Käufer zu rechnen hat.

Mit dem Mangel habe umso weniger gerechnet werden müssen, als die Liegenschaft erst zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt worden sei. Beim Verkäufer habe es sich nicht um den Eigentümer einer Altliegenschaft gehandelt, sondern um ein Architekturbüro, welches das Gebäude erst kurz zuvor selber errichtet habe. Unter diesem Gesichtspunkt dürfe eine Freizeichnungsklausel des «Hersteller-Verkäufers» jedenfalls nicht in dem Sinn interpretiert werden, dass der Käufer damit sein Einverständnis zu einer Befreiung des Verkäufers von einer Haftung für erhebliche, nicht erkennbare Mängel gebe, die der Verkäufer bei der Herstellung grobfahrlässig herbeigeführt hätten.

Urteil des Bundesgerichts 4A_444/2017 vom 12. April 2018

Private Parkplätze auf einem Fuss- und Fahrweg?

Zwei St. Galler Streitparteien lagen sich zuletzt vor Bundesgericht in den Haaren über die Störung eines Fuss- und Fahrwegrechts. Im Quartier der beiden Parteien waren etliche Parzellen mit einer Dienstbarkeit belastet, womit sich die Eigentümer im Jahr 1927 gegenseitig das Fuss- und Fahrwegrecht eingeräumt hatten. Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch hinreichend mit einem Situationsplan und einem Dienstbarkeitsvertrag umschrieben.

A liess auf seinem Grundstück 1988 Parkplätze erstellen und markieren. Zudem erwirkte er ein polizeiliches Parkverbot. Zwei der Parkplätze liegen vollständig und ein Parkplatz teilweise innerhalb der im Situationsplan der Dienstbarkeit ausgeschiedenen Fläche. Zwei der Nachbarn sind der Ansicht, dass dies ihre aus der Dienstbarkeit ergebenden Rechte einschränke und zogen vor Gericht. A hielt entgegen, das Interesse an der Dienstbarkeit sei weggefallen und verlangte die partielle Löschung im Umfang einer Fahrzeugbreite. Mit diesem Begehren scheiterte A in allen Instanzen.

Das oberste Gericht prüfte namentlich zwei Fragen, einerseits jene, ob die Parkierung das Recht der Nachbarn tatsächlich einschränke und anderseits, ob das Interesse der Nachbarn wegen langer Duldung der Parkplätze weggefallen und unverhältnismässig geworden sei.

Auskunft über Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt primär der Grundbucheintrag. Wenn dieser unklar ist, darf auf die Belege – namentlich den Begründungsakt – zurückgegriffen werden, die beim Grundbuchamt hinterlegt sind. Erst wenn dies auch nicht weiterhilft, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist. Und auch die lange Duldung wurde vom Gericht in diesem Fall nicht als weggefallenes Interesse ausgelegt.

Urteil des Bundesgerichts 5A_770/2017 vom 24. Mai 2018