Welche Folgen hat ein Systemwechsel?

Mitte August hat sich die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben mit dem Systemwechsel bei der Besteuerung des Eigenmietwerts befasst. Sie hat bei der Verwaltung einen Vorentwurf mit folgenden Eckpunkten in Auftrag gegeben: Der Schuldzinsabzug auf selbstgenutztem Wohneigentum soll aufgehoben werden und die Liegenschaftsunterhaltskosten künftig nicht mehr abzugsfähig sein. Auf Bundesebene entfallen sowohl Energiespar- und Umweltabzüge als auch Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten. Hingegen soll es den Kantonen überlassen bleiben, ob sie in ihrer Steuergesetzgebung die Möglichkeit solcher Abzüge beibehalten. Ausgenommen vom Systemwechsel wären Zweitwohnungen und Ersterwerber von Wohneigentum.

Welche Folgen der Systemwechsel für den einzelnen Hauseigentümer hätte, lässt sich nur am einzelnen Wohnobjekt und an der jeweiligen Finanzierung sagen. Tendenziell würden Eigentümer mit geringem Unterhalts- und Sanierungsbedarf und solche mit tiefer hypothekarischer Finanzierung profitieren. Demgegenüber werden Altliegenschaften mit grossem Sanierungsbedarf und solche mit umfangreichem Unterhalt weniger attraktiv. Ebenso verlieren würden Eigentümer mit einer hohen Hypothek. Ob Wohneigentum für junge und weniger finanzkräftige Kaufinteressenten noch erschwinglich ist, hängt von der Ausgestaltung der Vorlage ab.

Eigentümer sollten sich jetzt Überlegungen machen: Stehen erstens noch umfangreiche Sanierungen an, die unter der geltenden Regelung noch abzugsfähig sind, so sind solche nun ins Auge zu fassen. Besteht zweitens eine Hypothek, die durch Erspartes – allenfalls auch aus der beruflichen oder privaten Vorsorge – amortisiert werden könnte, so sind die Folgen für die Zinsbelastung und die Vermögenssituation jetzt vertieft zu prüfen.

Baubewilligung für eine Umnutzung eines Kurszentrums

Das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen hat sich jüngst über einen Fall gebeugt, bei dem es um die Vermietung eines Kurszentrums für private Anlässe ging. Der Nachbar des Zentrums störte sich daran, dass die Hauswirtschaftsschule vermehrt für private Feste vermietet wurde. Er sah darin angesichts der erheblichen Lärmbelästigung am Wochenende und zu Nachtstunden eine Bewilligungspflicht begründet. Gemeinderat und Baudepartement widersprachen, deren Entscheide wurden aber durch das Verwaltungsgericht umgestossen.

Strittig war, ob es sich bei der Vermietung um eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung handelt. Gemäss dem früheren Baugesetz, das für den vorliegenden Fall massgebend ist, sind Zweckänderungen bewilligungspflichtig, wenn sie Einwirkungen auf die Umgebung oder eine Vergrösserung des Benutzerkreises zur Folge haben (Art. 78 Abs. 2 Buchst. o aBauG). Nach dem seit Oktober 2017 geltenden Planungs- und Baugesetz unterstellt Art. 136 allgemein Erstellung, Änderung und Beseitigung von Bauten und Anlagen der Bewilligungspflicht.

Wenn die Nutzung einer Liegenschaft mit so wichtigen räumlichen Folgen verbunden ist, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht, unterstehen auch reine Umnutzungen der Baubewilligungspflicht. Baubewilligungspflichtig sind damit sämtliche umweltschutzrechtlich relevanten Änderungen, die Auswirkungen auf das Immissionsmass erwarten lassen. Diesbezüglich legt der Bundesrat basierend auf Art. 13 Umweltschutzgesetz (USG) Immissionsgrenzwerte fest. Fehlen Belastungswerte (wie insbesondere für menschlichen Verhaltenslärm), müssen die Lärmimmissionen im Einzelfall nach Art. 15 USG beurteilt werden. Dabei sind der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvorbelastung zu berücksichtigen.

Entscheid des Verwaltungsgerichts B 2016/222 vom 23. Mai 2018, in: Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg.): Juristische Mitteilungen, 2018/II

Muss ich Perimeterbeiträge zahlen?

Die Überraschung ist jeweils gross, wenn eingesessenen Grundeigentümern von der Gemeinde eröffnet wird, dass sie für die Änderung einer bereits bestehenden Erschliessungsanlage Perimeterbeiträge bezahlen müssen. Zu denken ist beispielsweise an die Erstellung einer Entwässerung im Trennsystem, nachdem bisher im Mischsystem entwässert wurde, oder an den Ausbau der Verkehrserschliessung durch ein neues Trottoir.

Grundsätzlich ermächtigt das St. Galler Baugesetz die Gemeinden, Beiträge von Grundeigentümern an die Erstellung und Änderung von Erschliessungsanlagen einzutreiben, wenn ihnen daraus wirtschaftliche Sondervorteile erwachsen (Art. 56 PBG). Massgebend ist, ob den Grundeigentümern durch die Erstellung, die Änderung oder Erneuerung ein wirtschaftlicher Sondervorteil entsteht. Als solcher kann unter anderem gelten, wenn die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks durch den Ausbau der Anlagen verbessert oder die für die Anlagen erforderlichen privaten Aufwendungen vermindert werden.

In einem bereits etwas älteren Fall vor dem Enteignungsgericht des Kantons Basel Landschaft war es genau um die Frage gegangen, ob der erstmalige Einbau einer ausreichend tragfähigen und frostsicheren Kofferung sowie einer durchgehenden Entwässerung einen zusätzlichen Erschliessungsvorteil bewirkt. Das Gericht erwog, dass der Ausbau einer Erschliessungsanlage in der Regel keine Wertsteigerung bewirkt, soweit die Grundstücke bereits durch die vorhandene Anlage erschlossen sind. Ein Sondervorteil könne hingegen entstehen, wenn durch den Ausbau einer Anlage die Erschliessung einzelner Grundstücke wesentlich verbessert wird. Dies sei der Fall, wenn ein Grundstück durch den Ausbau oder die Korrektion einer Strasse rascher, bequemer oder sicherer erreicht werden kann. Im vorliegenden Fall sah das Gericht dies als gegeben an.

Entscheid Nr. 650 06 177 des Enteignungsgerichts des Kantons Basel Landschaft vom 17. Dezember 2007

Welche Kosten an den Mieter weiterverrechnen?

Eine Leserin fragt den Immobilienratgeber, welche laufenden, einmaligen oder wiederkehrenden Kosten ihrer vermieteten Eigentumswohnung sie weiterverrechnen darf. Dabei kommen die strengen Regeln des Mietrechts zur Anwendung, das hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung mit einer detaillierten Gerichtspraxis unterlegt ist.

Mieter müssen grundsätzlich als Nebenkosten jene Betriebskosten übernehmen, die in Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache stehen und die dem Mieter nicht vom jeweiligen Leistungserbringer (z.B. Telefongesellschaft oder Stromversorger) direkt in Rechnung gestellt werden. Die rote Linie verläuft quer durch die möglichen Positionen Heizkosten, Warmwasser, Wasser und Abwasser, Kehricht, Hauswartung, Lift, TV-Gebühren, Allgemeinstrom, Waschküche, Serviceabos, Bewirtschaftungskosten, Brandschutz, Bewachung und viele mehr.

Nicht unter die Nebenkosten fallen Lasten und Abgaben des Eigentümers sowie Ausgaben für Reparaturen, Unterhalt und Ersatzbeschaffung. Diese Aufwendungen werden über den Mietzins entschädigt und sind in die betreffende Mietzinsberechnung einfliessen zu lassen.

Im Zusammenhang mit der Vermietung einer Stockwerkeigentumseinheit dürften die erwähnten Nebenkosten ebenfalls anfallen und von der Verwaltung den jeweiligen Stockwerkeigentümern in jährlichen Abrechnungen fakturiert werden. Dabei sind die Positionen daraufhin zu prüfen, ob tatsächlich alle Positionen und die gesamten Beträge im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Wohnung stehen. Denn Kosten, die der Stockwerkeigentümergemeinschaft entstehen, gelten nicht unbedingt als Nebenkosten gemäss Mietrecht. Zu denken ist dabei etwa an das Verwaltungshonorar, Baurechtszinsen oder Gebäudeversicherungsprämien. Selbstredend gehören auch Einlagen in den Erneuerungsfonds nicht zu den Nebenkosten. Andererseits darf dem Mieter für die Erstellung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung üblicherweise 3% dieser Kosten in Rechnung gestellt werden.

Drum prüfe, wer eine Bestandesliegenschaft kaufe!

In seiner Praxis stellt der Immobilienratgeber gelegentlich fest, dass Käufer von Bestandesliegenschaften dem baulichen Zustand und den voraussehbaren Massnahmen wenig Beachtung schenken oder angesichts der Begeisterung für das Objekt über anstehende Investitionen hinwegsehen. Dies betrifft namentlich das Alter und die Lebenserwartung von Geräten, den Zustand der Haustechnik wie Heizung, Tankanlage, Boiler, Elektroinstallationen, von Fenstern, Dach und Fassade, allenfalls auch von Hausanschlüssen ans Wasser- und Abwassernetz. Von Bedeutung ist zudem die Dämmung und der davon abhängige Energiebedarf. Bei Unsicherheit empfiehlt der Immobilienratgeber, einen Baufachmann hinzuzuziehen. So lässt sich abschätzen, welche Investitionen in den nächsten Jahren mit grosser Wahrscheinlichkeit anstehen.

Bei Eigentumswohnungen gilt dies sinngemäss für alle gemeinschaftlichen Bauteile. So sollten sich Interessenten über bereits erfolgte Sanierungen und bauliche Massnahmen sowie insbesondere die Höhe und die Äufnung des Erneuerungsfonds erkundigen. Ein Blick in die Protokolle der Versammlungen hilft zudem, einen Eindruck über das Zusammenleben in der Liegenschaft zu erlangen.

Im Kaufvertrag wird zur Gewährleistungspflicht meist Folgendes oder Ähnliches festgehalten: «Jegliche Gewährleistungspflicht für das Kaufobjekt wird mit der Vertragsunterzeichnung wegbedungen, soweit das Gesetz dies zulässt. Die Käufer übernehmen die Liegenschaft wie besichtigt und bekannt im heutigen Zustand.» Das bedeutet, dass der Verkäufer einer Bestandesliegenschaft – anders als bei Neubauten – keine Garantie abgibt. Anders sieht es bei Mängeln aus, die der Verkäufer kannte, aber arglistig verschwiegen hat. Für solche muss der Verkäufer geradestehen, was allerdings meist teure Gerichtsverfahren zur Folge hat. Die Beweislast liegt zudem beim Käufer.