Baubewilligungspflicht für Eingriff an tragenden Bauteilen

Die Richter in Lausanne beugten sich unlängst über einen Fall aus dem Kanton St. Gallen, bei dem es um eine Baubewilligung für die Umnutzung einer Scheune zu einem Lagerraum für den Skibetrieb ging. Nun ist dieser spezielle Anwendungsfall zwar nicht von allgemeinem Interesse, ein Aspekt des Verfahrens und der Erwägung jedoch schon. Es ging dabei um die Frage, ob und wann bauliche Massnahmen als bewilligungspflichtig und wann als bewilligungsbefreiter Unterhalt zu werten sind.

Im vorliegenden Fall hatte der Eigentümer bereits vor dem Gesuch zur Umnutzung diverse bauliche Änderungen an der in der Landwirtschaftszone gelegenen Scheune vorgenommen. Umstritten war nun vor Gericht, ob die Scheune in ihrer Substanz verändert wurde und die baulichen Massnahmen mehr als nur bewilligungsfreien Unterhalt darstellten. So waren mehrere tragende Balken ersetzt und damit nach Auffassung des Beschwerdeführers wesentliche Eingriffe in statisch wichtige Elemente des Gebäudes vorgenommen worden. Das Bundesgericht stützt diese Auffassung und hält fest, dass bei Auswirkungen auf die Statik sowie bei Änderungen an der baulichen Substanz eine Baubewilligungspflicht grundsätzlich zu bejahen ist. Dabei ist es unerheblich, ob diese baulichen Eingriffe in die Statik mit der Umnutzung in Zusammenhang stehen oder nicht.

Der Beschwerdegegner machte geltend, es habe sich bei den vorgenommenen Arbeiten um Unterhaltsmassnahmen, also reine Instandhaltungs- bzw. Erneuerungsarbeiten gehandelt. Dem hält «Lausanne» entgegen, dass als Unterhaltsmassnahmen einzig Massnahmen zur Substanzerhaltung in Betracht kommen. In ihrer Substanz erhalten ist eine Baute dann, wenn die tragenden Konstruktionsteile intakt sind oder lediglich einer leichten Renovation bedürfen.

Urteil des Bundesgerichts 1C_131/2018 vom 27. August 2018

Immobilie im Ausland erwerben

Vorbei sind die Ferien, die schönen Erinnerungen bleiben und eventuell auch der Wunsch, eine eigene Ferienliegenschaft im Ausland zu erwerben. Dies stellt aber fast ausnahmslos eine besondere Herausforderung dar. Die Rechtssysteme unterscheiden sich von unserem zuweilen deutlich, spezifische Sprachkenntnisse sind unerlässlich. In vielen Ländern werden Immobilien vorwiegend über Makler verkauft. Gut, wenn dieser die besonderen Bedürfnisse von ausländischen Käufern kennt.

Themen, die unbedingt vor der Vertragsunterzeichnung geprüft werden sollten: Geniesst der Makler einen tadellosen Ruf? Wer bezahlt dessen Honorar? Wie funktioniert das Grundbuchwesen im betreffenden Land? Wie findet die Eigentumsübertragung statt? Wie sind Anzahlungen juristisch zu werten? Welche Sicherheiten müssen geleistet und gefordert werden? Fallen bei der Handänderung Steuern und Gebühren an? Wie funktioniert das Stockwerkeigentum im betreffenden Land? Wie wird die Liegenschaft finanziert? Fragen Sie Landsleute nach ihren Erfahrungen. Ungleich komplexer wird es beim Kauf ab Plan und beim Kauf eines Baugrundstücks mit der Absicht, dieses zu bebauen. Ohne Erfahrung und Unterstützung ist von einem solchen Vorhaben abzuraten.

Besondere Regeln kennen auch die Finanzierung und Besteuerung eines Zweitwohnsitzes im Ausland. Schweizer Banken finanzieren keine Ferienliegenschaften im Ausland. Mittel aus der Pensionskasse können für Ferienhäuser nicht bezogen werden. Lokale Banken bieten Finanzierungen an, wobei die Zinsen in der Regel höher und teilweise eine Amortisationspflicht besteht. Schliesslich gilt es auch die Steuern zu berücksichtigen. Liegenschaften werden im jeweiligen Land versteuert. Deklariert werden müssen sie in der Schweiz aber allemal, was sich im Steuersatz für Vermögen und Einkommen niederschlägt.

Ausnützungsübertragung zwischen verschiedenen Zonen

In einem Gerichtsfall nach dem alten Baugesetz des Kantons St. Gallen hat das Verwaltungsgericht die Ausnützungsübertragung innerhalb eines in mehreren Zonen liegenden Grundstücks für nicht zulässig erklärt. Der Bauherr beabsichtigte, die Ausnützung des Grundstückteils in der Zone W1 auf den Grundstückteil in der Zone W2 zu übertragen, wo der Neubau zu stehen kommen sollte. Nun stellt sich die Frage, wie in einem solchen Fall nach dem neuen Planungs- und Baugesetz (PBG) zu urteilen wäre.

Massgebend ist gemäss PBG der kommunale Nutzungsplan, in dem gemäss Art. 79 Massangaben unter anderem zu Baumassenziffern enthalten sein können. Die Baumassenziffer bezeichnet das Verhältnis des Bauvolumens zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Weiter besagt das PBG in Art. 89 Abs. 1 Buchst. a, dass eine Nutzungsübertragung zwischen Grundstücken nur zulässig ist, wenn das belastete und das begünstigte Grundstück der gleichen Nutzungszone angehören. Umgekehrt bedeutet dies, dass eine Übertragung über Zonengrenzen hinweg nicht möglich ist. Innerhalb eines Grundstücks, dessen Teile verschiedenen Zonen angehören, gilt dies sinngemäss. Eine andere Auslegung lässt sich auch der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht ableiten, hätte eine Übertragung über Zonengrenzen hinweg doch zur Folge, dass die Zonenbestimmungen beliebig aufgeweicht werden können.

Das Verwaltungsgericht sieht dadurch den Grundeigentümer nicht schlechter gestellt als Eigentümer einer Parzelle in einer einzigen Zone: Der unüberbaute Parzellenteil behält seinen Wert in dem Sinn, das er nach wie vor (zonenkonform) überbaut werden kann. Freilich wird – je nach Parzellengrösse – eine sinnvolle Überbauung schwierig bis unmöglich sein, was aber das Gericht unerwähnt liess.

Entscheid des Verwaltungsgerichts B 2016/170 vom 22. März 2018, in: Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg.): Juristische Mitteilungen, 2018/II

Immobilienbewertung: hedonisch oder mit Fachaugen?

In der Verkehrswertschätzung von Liegenschaften hat in den letzten Jahren eine unglaubliche technologische Entwicklung stattgefunden. Sogenannte hedonische Schätzungen werden mittlerweile bereits teils kostenlos über Internetportale und Smartphone-Apps angeboten. Selbst viele Immobilienfachleute stützen sich in ihren Verkaufsmandaten auf das Ergebnis von solchen Computermodellen ab. Diese wurden laufend verfeinert und stellen meist ein taugliches Hilfsmittel für die Immobilienbewertung dar.

Eine hedonische Schätzung ist ein Vergleichswertverfahren. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben. Darin liegen aber gleichzeitig auch die Grenzen dieser «Computerschätzung». Je besser die Vergleichbarkeit des betreffenden Objekts und je grösser die Zahl der vergleichbaren Immobilien, umso verlässlicher ist die Schätzung. Andersherum: Liegenschaften mit Besonderheiten – etwa mit einer gewissen baulichen Historie oder solche an eher peripheren Lagen – lassen sich nur schwer vergleichen; oder auch, wenn die Anzahl vergleichbarer Objekte fehlt. Zu- und Abschläge können dies zwar teilweise ausgleichen, beeinträchtigen aber die Aussagekraft. Ein Indiz für diese Ungenauigkeit ist die Spanne von möglicher Preisunter- und Preisobergrenze.

Der hedonischen Schätzung steht die «traditionelle» Immobilienbewertung durch eine Fachperson mit entsprechender Ausbildung und Berufserfahrung gegenüber. Er oder sie ist in der Lage, auf die Besonderheiten jeder Liegenschaft einzugehen und schliesslich eine fundierte Fachmeinung zum Verkehrswert abzugeben. Gerade bei komplexeren Liegenschaften – einer Miet- oder Gewerbeliegenschaft, einer gemischt genutzten Immobilie – ist eine Bewertung durch eine Fachperson unerlässlich.