Immobilienbewertung: hedonisch oder mit Fachaugen?

In der Verkehrswertschätzung von Liegenschaften hat in den letzten Jahren eine unglaubliche technologische Entwicklung stattgefunden. Sogenannte hedonische Schätzungen werden mittlerweile bereits teils kostenlos über Internetportale und Smartphone-Apps angeboten. Selbst viele Immobilienfachleute stützen sich in ihren Verkaufsmandaten auf das Ergebnis von solchen Computermodellen ab. Diese wurden laufend verfeinert und stellen meist ein taugliches Hilfsmittel für die Immobilienbewertung dar.

Eine hedonische Schätzung ist ein Vergleichswertverfahren. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben. Darin liegen aber gleichzeitig auch die Grenzen dieser «Computerschätzung». Je besser die Vergleichbarkeit des betreffenden Objekts und je grösser die Zahl der vergleichbaren Immobilien, umso verlässlicher ist die Schätzung. Andersherum: Liegenschaften mit Besonderheiten – etwa mit einer gewissen baulichen Historie oder solche an eher peripheren Lagen – lassen sich nur schwer vergleichen; oder auch, wenn die Anzahl vergleichbarer Objekte fehlt. Zu- und Abschläge können dies zwar teilweise ausgleichen, beeinträchtigen aber die Aussagekraft. Ein Indiz für diese Ungenauigkeit ist die Spanne von möglicher Preisunter- und Preisobergrenze.

Der hedonischen Schätzung steht die «traditionelle» Immobilienbewertung durch eine Fachperson mit entsprechender Ausbildung und Berufserfahrung gegenüber. Er oder sie ist in der Lage, auf die Besonderheiten jeder Liegenschaft einzugehen und schliesslich eine fundierte Fachmeinung zum Verkehrswert abzugeben. Gerade bei komplexeren Liegenschaften – einer Miet- oder Gewerbeliegenschaft, einer gemischt genutzten Immobilie – ist eine Bewertung durch eine Fachperson unerlässlich.

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