Ausnützungsübertragung zwischen verschiedenen Zonen

In einem Gerichtsfall nach dem alten Baugesetz des Kantons St. Gallen hat das Verwaltungsgericht die Ausnützungsübertragung innerhalb eines in mehreren Zonen liegenden Grundstücks für nicht zulässig erklärt. Der Bauherr beabsichtigte, die Ausnützung des Grundstückteils in der Zone W1 auf den Grundstückteil in der Zone W2 zu übertragen, wo der Neubau zu stehen kommen sollte. Nun stellt sich die Frage, wie in einem solchen Fall nach dem neuen Planungs- und Baugesetz (PBG) zu urteilen wäre.

Massgebend ist gemäss PBG der kommunale Nutzungsplan, in dem gemäss Art. 79 Massangaben unter anderem zu Baumassenziffern enthalten sein können. Die Baumassenziffer bezeichnet das Verhältnis des Bauvolumens zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Weiter besagt das PBG in Art. 89 Abs. 1 Buchst. a, dass eine Nutzungsübertragung zwischen Grundstücken nur zulässig ist, wenn das belastete und das begünstigte Grundstück der gleichen Nutzungszone angehören. Umgekehrt bedeutet dies, dass eine Übertragung über Zonengrenzen hinweg nicht möglich ist. Innerhalb eines Grundstücks, dessen Teile verschiedenen Zonen angehören, gilt dies sinngemäss. Eine andere Auslegung lässt sich auch der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht ableiten, hätte eine Übertragung über Zonengrenzen hinweg doch zur Folge, dass die Zonenbestimmungen beliebig aufgeweicht werden können.

Das Verwaltungsgericht sieht dadurch den Grundeigentümer nicht schlechter gestellt als Eigentümer einer Parzelle in einer einzigen Zone: Der unüberbaute Parzellenteil behält seinen Wert in dem Sinn, das er nach wie vor (zonenkonform) überbaut werden kann. Freilich wird – je nach Parzellengrösse – eine sinnvolle Überbauung schwierig bis unmöglich sein, was aber das Gericht unerwähnt liess.

Entscheid des Verwaltungsgerichts B 2016/170 vom 22. März 2018, in: Baudepartement Kanton St. Gallen (Hrsg.): Juristische Mitteilungen, 2018/II

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