ISOS und die Folgen für ein Bauprojekt

Der Immobilienratgeber widmet sich in dieser Ausgabe erneut dem Thema Nutzungseinschränkung. Vor Bundesgericht ging es jüngst um die Frage, ob die Bewilligungsbehörde zurecht eine Baubewilligung verweigerte und sich auf die Verletzung der Schutzziele des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) berief. Das Gericht gab in ihrem Urteil der Bewilligungsbehörde der Gemeinde Maschwanden ZH Recht.

A. beabsichtigte, im Dorfteil Usserdorf ein bestehendes Bauernhaus abzureissen und auf dem Grundstück drei Mehrfamilienhäuser zu erstellen. Der Ortsteil liegt im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung des Kantons Zürich (KOBI) und des ISOS. Das Baugrundstück wurde gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde der Kernzone zugeordnet. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich zudem ein Bauernhof mit einem als regionales Schutzobjekt eingestuften Riegelhaus. Im Bewilligungsverfahren beantragte die Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich in ihrem Gutachten, die Volumetrie der geplanten Bauten sei entsprechend der Siedlungsstruktur und dem Bebauungsmuster des Dorfteils stark zu reduzieren. Das Amt für Raumentwicklung verweigerte infolgedessen die Bewilligung, weil es mit den Zielen des Ortsbildschutzes nicht vereinbar sei.

Das Bundesgericht ging mit der Vorinstanz einig, dass nur in Ausnahmefällen ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden könne, nämlich, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei. Hierfür seien besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Urteil des Bundesgerichts 1C_42/2018 vom 8. August 2018

Entschädigungspflicht bei «Abzonung»?

Letzte Woche hat der Immobilienratgeber den Gerichtsfall von geplanten, aber nicht bewilligten Zweitwohnungen und die Frage behandelt, ob dies zu einer Entschädigung des Grundeigentümers führt. Vergleichbar damit ist auf Gemeindeebene die Situation, wenn ein Grundstück zwar innerhalb der Bauzone belassen, jedoch das zulässige Mass der baulichen Nutzung im Vergleich zum bisherigen Zustand herabgesetzt wird. In diesem Fall spricht man von einer Abzonung. Dies kann zum Beispiel durch Herabsetzung der Ausnützungsziffer, Reduktion der zulässigen Anzahl Geschosse, Festlegung von Baulinien oder Abstandsvorschriften geschehen. Wird die Gemeinde dadurch gegenüber dem Grundeigentümer entschädigungspflichtig?

Abzonungen innerhalb der Bauzone begründen in der Regel keine materielle Enteignung und sind entschädigungslos zu dulden, zumal bestehende Bauten meist unter bestimmten Voraussetzungen erhalten, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck teilweise geändert werden dürfen. Abzonungen erreichen nicht die Intensität eines vollständigen Bauverbots und sind dadurch gekennzeichnet, dass sie regelmässig den bereits ausgeübten Gebrauch unangetastet lassen. Aus der Eigentumsgarantie fliesst kein Anspruch darauf, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann. Mit Änderungen im zulässigen Nutzungsmass, die im öffentlichen Interesse liegen, muss der Grundeigentümer grundsätzlich rechnen.

Die Entschädigungspflicht hängt vom Ausmass des Eingriffs ab. Grundsätzlich sind nur schwere Eigentumseingriffe entschädigungspflichtig. Klare Regeln gibt es nicht. Gerichtsurteile zeigen, dass eine Werteinbusse bis zu einem Drittel kaum je als enteignungsgleich bewertet wird. Auch Teilbauverbote, etwa infolge von Baulinien, wirken nur ausnahmsweise enteignungsähnlich.

Keine Entschädigung wegen Zweitwohnungsinitiative

Das Bundesgericht hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob die mit der Volksabstimmung vom März 2012 in die Verfassung aufgenommene Begrenzung des Baus von neuen Zweitwohnungen Grundeigentümern Anspruch auf eine Entschädigung gibt. Das Bundesgericht verneint dies und weist die Beschwerde einer Immobilienfirma aus dem Wallis ab. Diese hatte als Eigentümerin einer Parzelle in der Gemeinde Leytron im Juni 2012 um die Baubewilligung für ein Chalet mit vier Zweitwohnungen ersucht. Die Baubewilligung wurde von der Gemeinde mit Blick auf die kurz zuvor angenommene Zweitwohnungsinitiative verweigert. 2015 stellte das Unternehmen ein Begehren um eine Entschädigung von rund CHF 500’000.-, weil das Verbot zum Bau von Zweitwohnungen einen schweren Eingriff in ihre Eigentumsfreiheit bedeute, der einer materiellen Enteignung gleichkomme.

Das Bundesgericht weist nun die Beschwerde der Firma ab. Die Limitierung von Zweitwohnungen stellt keine Beschränkung des Eigentums dar, die einen Anspruch auf Entschädigung für Enteignung auslösen könnte. Das Eigentum ist gemäss den obersten Richtern nicht in unbeschränktem Umfang garantiert, sondern nur innerhalb der von der Rechtsordnung im öffentlichen Interesse gezogenen Grenzen. Wird der Umfang des Rechts auf Eigentum neu umschrieben, so dass bisher bestehende Möglichkeiten der Eigentümer entfallen, können Betroffene in aller Regel keine Entschädigung verlangen. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn der Übergang zum neuen Recht zu krassen Ungleichheiten führt, die der Gesetzgeber nicht in Betracht gezogen hat und allzu harte Auswirkungen auf einzelne Eigentümer entfaltet. Der Eingriff ist umso weniger schwer, als sie das Recht zur Bebauung ihrer Parzelle mit Erstwohnungen oder mit Wohnraum zur touristischen Nutzung behält.

Welche Rechte hat der Ausschuss im Stockwerkeigentum?

Mit zunehmender Grösse der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften stellt sich die Frage nach der Organisation in besonderem Masse. Einziges zwingendes Organisationselement der Gemeinschaft ist die Stockwerkeigentümer-Versammlung. Fakultativ – in der Praxis jedoch meist unumgänglich – ist die Berufung einer Verwaltung. Darüber hinaus kann das Reglement oder die Versammlung Delegierte bestimmen oder einen Ausschuss für bestimmte Fragen entweder permanent oder auf Zeit einsetzen.

Die Aufgaben und Kompetenzen eines Ausschusses oder Delegierten sind im Gesetz nur am Rande erwähnt, etwa in Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 ZGB. Da es sich um fakultative Organisationselemente handelt, geniesst die Gemeinschaft bei der Ausgestaltung der Aufgaben und Kompetenzen grosse Freiheit. Von besonderer Bedeutung sind die Vertretung bei Bauvorhaben, in der Bauabnahme, in Rechtsverfahren oder die Revision der Buchhaltung und die Einberufung und Leitung der Versammlungen. Wenn die Versammlung zudem auf die Bestellung eines Verwalters verzichtet, kann der Ausschuss oder ein Delegierter sämtliche Aufgaben des Verwalters übernehmen.

Eine gültige Vertretungshandlung setzt entweder eine reglementarische Bestimmung oder eine besondere Vollmacht voraus. Es lohnt sich, die Aufgaben und Kompetenzen genau zu umschreiben, damit spätere Konflikte vermieden werden. Fehlen im Reglement Bestimmungen zur Besetzung, erfolgt die Wahl aus dem Kreis der Stockwerkeigentümer durch einfaches Mehr der Versammlung. Der Delegierte bzw. die Mitglieder des Ausschusses müssen somit Mitglieder der Gemeinschaft sein. Der Verwalter kann umgekehrt weder Mitglied des Ausschusses noch Delegierter der Gemeinschaft sein. Selbstverständlich kann er dem Ausschuss oder dem Delegierten beratend zur Seite stehen.