Keine Entschädigung wegen Zweitwohnungsinitiative

Das Bundesgericht hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob die mit der Volksabstimmung vom März 2012 in die Verfassung aufgenommene Begrenzung des Baus von neuen Zweitwohnungen Grundeigentümern Anspruch auf eine Entschädigung gibt. Das Bundesgericht verneint dies und weist die Beschwerde einer Immobilienfirma aus dem Wallis ab. Diese hatte als Eigentümerin einer Parzelle in der Gemeinde Leytron im Juni 2012 um die Baubewilligung für ein Chalet mit vier Zweitwohnungen ersucht. Die Baubewilligung wurde von der Gemeinde mit Blick auf die kurz zuvor angenommene Zweitwohnungsinitiative verweigert. 2015 stellte das Unternehmen ein Begehren um eine Entschädigung von rund CHF 500’000.-, weil das Verbot zum Bau von Zweitwohnungen einen schweren Eingriff in ihre Eigentumsfreiheit bedeute, der einer materiellen Enteignung gleichkomme.

Das Bundesgericht weist nun die Beschwerde der Firma ab. Die Limitierung von Zweitwohnungen stellt keine Beschränkung des Eigentums dar, die einen Anspruch auf Entschädigung für Enteignung auslösen könnte. Das Eigentum ist gemäss den obersten Richtern nicht in unbeschränktem Umfang garantiert, sondern nur innerhalb der von der Rechtsordnung im öffentlichen Interesse gezogenen Grenzen. Wird der Umfang des Rechts auf Eigentum neu umschrieben, so dass bisher bestehende Möglichkeiten der Eigentümer entfallen, können Betroffene in aller Regel keine Entschädigung verlangen. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn der Übergang zum neuen Recht zu krassen Ungleichheiten führt, die der Gesetzgeber nicht in Betracht gezogen hat und allzu harte Auswirkungen auf einzelne Eigentümer entfaltet. Der Eingriff ist umso weniger schwer, als sie das Recht zur Bebauung ihrer Parzelle mit Erstwohnungen oder mit Wohnraum zur touristischen Nutzung behält.

Welche Rechte hat der Ausschuss im Stockwerkeigentum?

Mit zunehmender Grösse der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften stellt sich die Frage nach der Organisation in besonderem Masse. Einziges zwingendes Organisationselement der Gemeinschaft ist die Stockwerkeigentümer-Versammlung. Fakultativ – in der Praxis jedoch meist unumgänglich – ist die Berufung einer Verwaltung. Darüber hinaus kann das Reglement oder die Versammlung Delegierte bestimmen oder einen Ausschuss für bestimmte Fragen entweder permanent oder auf Zeit einsetzen.

Die Aufgaben und Kompetenzen eines Ausschusses oder Delegierten sind im Gesetz nur am Rande erwähnt, etwa in Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 ZGB. Da es sich um fakultative Organisationselemente handelt, geniesst die Gemeinschaft bei der Ausgestaltung der Aufgaben und Kompetenzen grosse Freiheit. Von besonderer Bedeutung sind die Vertretung bei Bauvorhaben, in der Bauabnahme, in Rechtsverfahren oder die Revision der Buchhaltung und die Einberufung und Leitung der Versammlungen. Wenn die Versammlung zudem auf die Bestellung eines Verwalters verzichtet, kann der Ausschuss oder ein Delegierter sämtliche Aufgaben des Verwalters übernehmen.

Eine gültige Vertretungshandlung setzt entweder eine reglementarische Bestimmung oder eine besondere Vollmacht voraus. Es lohnt sich, die Aufgaben und Kompetenzen genau zu umschreiben, damit spätere Konflikte vermieden werden. Fehlen im Reglement Bestimmungen zur Besetzung, erfolgt die Wahl aus dem Kreis der Stockwerkeigentümer durch einfaches Mehr der Versammlung. Der Delegierte bzw. die Mitglieder des Ausschusses müssen somit Mitglieder der Gemeinschaft sein. Der Verwalter kann umgekehrt weder Mitglied des Ausschusses noch Delegierter der Gemeinschaft sein. Selbstverständlich kann er dem Ausschuss oder dem Delegierten beratend zur Seite stehen.