Entschädigungspflicht bei «Abzonung»?

Letzte Woche hat der Immobilienratgeber den Gerichtsfall von geplanten, aber nicht bewilligten Zweitwohnungen und die Frage behandelt, ob dies zu einer Entschädigung des Grundeigentümers führt. Vergleichbar damit ist auf Gemeindeebene die Situation, wenn ein Grundstück zwar innerhalb der Bauzone belassen, jedoch das zulässige Mass der baulichen Nutzung im Vergleich zum bisherigen Zustand herabgesetzt wird. In diesem Fall spricht man von einer Abzonung. Dies kann zum Beispiel durch Herabsetzung der Ausnützungsziffer, Reduktion der zulässigen Anzahl Geschosse, Festlegung von Baulinien oder Abstandsvorschriften geschehen. Wird die Gemeinde dadurch gegenüber dem Grundeigentümer entschädigungspflichtig?

Abzonungen innerhalb der Bauzone begründen in der Regel keine materielle Enteignung und sind entschädigungslos zu dulden, zumal bestehende Bauten meist unter bestimmten Voraussetzungen erhalten, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck teilweise geändert werden dürfen. Abzonungen erreichen nicht die Intensität eines vollständigen Bauverbots und sind dadurch gekennzeichnet, dass sie regelmässig den bereits ausgeübten Gebrauch unangetastet lassen. Aus der Eigentumsgarantie fliesst kein Anspruch darauf, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann. Mit Änderungen im zulässigen Nutzungsmass, die im öffentlichen Interesse liegen, muss der Grundeigentümer grundsätzlich rechnen.

Die Entschädigungspflicht hängt vom Ausmass des Eingriffs ab. Grundsätzlich sind nur schwere Eigentumseingriffe entschädigungspflichtig. Klare Regeln gibt es nicht. Gerichtsurteile zeigen, dass eine Werteinbusse bis zu einem Drittel kaum je als enteignungsgleich bewertet wird. Auch Teilbauverbote, etwa infolge von Baulinien, wirken nur ausnahmsweise enteignungsähnlich.

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