Kann ich mir das Eigenheim leisten?

Seit Jahren sind die Hypothekarzinsen auf einem Tiefststand. Noch nie war der Kredit für das Eigenheim so günstig. Damit sollte der Traum von den eigenen vier Wänden nun doch viel einfacher zu realisieren sein – könnte man meinen. Dem ist aber nicht so. Ob ein Finanzinstitut einen Hypothekarkredit spricht, hängt hauptsächlich von zwei Faktoren ab: den finanziellen Eigenmitteln und dem jährlichen Einkommen.

 

Bei den Eigenmitteln gilt nach wie vor die alte Regel: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen Sie als Käufer selbst aufbringen. Neu dabei ist aber, dass sich die Banken seit 2012 schärfere Regeln auferlegt haben: So müssen heute mindestens 10 Prozent des Belehnungswertes als «echtes» Eigenkapital eingebracht werden – der Vorbezug von Pensionskassenguthaben zählt beispielsweise nicht dazu. Das heisst konkret: Im Gegensatz zu früher kann nicht mehr das gesamte Eigenkapital mit Geld aus der 2. Säule finanziert werden.

 

Beim jährlichen Bruttoeinkommen schaut die Bank darauf, ob Sie sich damit die Belastung durch die Immobilie auch wirklich leisten können. In der sogenannten Tragbarkeitsrechnung werden die Nebenkosten für die Liegenschaft, die Kosten für die Amortisation und die Zinsen der Hypothek dem Einkommen gegenübergestellt. Die Regel lautet: Die Kosten dürfen maximal einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

 

Beim heutigen Niveau der Hypothekarzinsen würde diese Rechnung schnell aufgehen. Nur rechnet die Bank anders: Sie geht aus Sicherheitsgründen von einem künftig zu erwartenden Zins aus und kalkuliert in der Tragbarkeitsrechnung nach wie vor mit rund 4.5 bis 5 Prozent. Neben den derzeit hohen Immobilienpreisen ist dies der Hauptgrund, warum der Traum vom Eigenheim trotz Tiefzinsphase auch heute nicht einfacher zu realisieren ist als zu Zeiten höherer Zinsen.

Tipps für Bieterrunden beim Immobilienkauf

Wer auf dem Basar einen Teppich erstehen will, kennt das: Es muss gehandelt werden. Ähnlich läuft es oft beim Kauf einer Bestandesimmobilie. Auch hier ist der Preis meist Verhandlungssache. Gerade Objekte an guten Lagen werden selten für einen fixen Betrag verkauft, sondern gehen an den Meistbietenden. Während der Händler auf dem Basar zuerst gerne einen Fantasiebetrag nennt und man sich am Schluss irgendwo in der Mitte findet, bildet bei Immobilien meist eine Schätzung die Basis für die Preisverhandlungen. Oft wird der Ablauf des Verkaufsprozesses bereits in den Unterlagen beschrieben. Beliebt sind speziell bei grösseren Anlageobjekten zweistufige Verfahren: In einem ersten Schritt geben alle Interessenten ein Gebot ab. Die zwei oder drei Höchstbietenden kommen dann in die zweite Runde. Dort erfahren die verbleibenden Kaufinteressenten zuerst, was der Konkurrent geboten hat und können anschliessend ein finales Angebot abgeben. Das Rennen macht dann schlussendlich der Meistbietende.

 

Wenn Sie an einem solchen Bieterverfahren teilnehmen, sollten Sie zuallererst mit der Bank klären, in welchem Umfang diese Ihnen einen Hypothekarkredit gewährt. Dieser Betrag plus das verfügbare Eigenkapital bilden die Obergrenze für den Kaufpreis. Je nach Zustand des Objekts müssen Sie davon aber noch die geschätzten Kosten für eine allenfalls nötige Renovation abziehen. In der ersten Runde ist es wichtig, das Gebot so anzusetzen, dass Sie im Rennen bleiben, aber für eine zweite Runde allenfalls Spielraum nach oben haben.

 

Wichtig: Bieten Sie beim zweiten Durchgang keine runde Summe, also nicht 1’200’000 Franken, sondern besser 1’201’000 Franken. Die zusätzlichen 1’000 Franken können entscheidend sein, da viele Kaufinteressenten eine runde Summe nennen. So erhöhen Sie mit einem vergleichsweise kleinen Betrag Ihre Chance, den Zuschlag für die Liegenschaft zu erhalten.

Nach den Bauarbeiten die Abnahme nicht vergessen

Ein Kratzer im neuen Eichenparkett, die Steckdose am falschen Ort platziert, eine lotternde Küchenschublade oder gar ein undichtes Dach: Wer einen Neubau kauft oder eine bestehende Liegenschaft umbaut, wird auf jeden Fall Mängel finden. Darum empfiehlt es sich, bereits bei Vertragsabschluss eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme für Mieter geht es dabei darum, sämtliche Mängel am Bauwerk festzustellen und zu rügen. Grundsätzlich sind Handwerker während der Garantiefrist verpflichtet Mängel zu beheben. Aber Achtung: Nur wenn diese rechtzeitig gerügt werden – nämlich sofort nachdem ein Mangel entdeckt wurde.

 

Das nimmt die Bauherren in die Pflicht, das Gebäude genau auf Mängel zu prüfen – am besten mittels einer detaillierten Bauabnahme. Dabei werden in einem Abnahmeprotokoll sämtliche Mängel und der Termin für deren Behebung durch den betreffenden Handwerker festgehalten. Vorzugsweise nimmt man die Abnahme mit dem Architekten, dem Bauleiter oder einem unabhängigen Experten (bspw. einem Bauherrenberater) vor.

 

Denn eine der Schwierigkeiten bei der Bauabnahme ist, dass der Bauherr als Laie gewisse Mängel eventuell gar nicht erkennt. Und das kann weitreichende Folgen haben: Werden offensichtliche Mängel, also jene, die bei einer genauen Prüfung erkannt werden sollten, bei der Bauabnahme nicht gerügt, dann gilt das Werk selbst mit dem Mangel als abgenommen und es besteht keinerlei Garantieanspruch mehr.

 

Neben der Festlegung einer ordentlichen Bauabnahme in den Verträgen lohnt es sich ausserdem, dort die SIA-Norm 118 als verbindlich zu erklären. Dies hat für die Bauherren zwei Vorteile: Erstens haben diese dadurch eine zweijährige Rügefrist, während der Mängel jederzeit gerügt werden können. Zweitens wird dank der Norm die Beweislast umgekehrt: Nicht der Bauherr muss einen Mangel beweisen, sondern der Handwerker, dass kein solcher besteht.

 

Wie findet man passende Architekten für Umbauten?

Der Altbau gefällt, der Preis passt, aber ein Umbau ist nötig. Wer eine Bestandesliegenschaft kauft, möchte sie in der Regel gerne seinen Wohnwünschen anpassen. Ist dazu mehr nötig als nur ein frischer Anstrich oder ein neuer Bodenbelag, lohnt es sich, einen Architekten mit der Planung und Durchführung der Arbeiten zu beauftragen. Während der Planungs- und Bauzeit wird er eine Schlüsselfunktion übernehmen und Sie über Monate hinweg begleiten. Deshalb sollte man sorgfältig nach dem passenden Planer suchen sowie ihn auf Herz und Nieren prüfen.

 

Gefunden werden kann der richtige Architekt über verschiedene Kanäle: Am einfachsten ist es, Verwandte oder Bekannte zu fragen, die in letzter Zeit ihr Haus umgebaut haben und dessen Architektur gefällt. Sie können aber auch auf spezialisierten Internetseiten (z.B. www.swissarchitects.com) nach Architekten suchen oder Wohn- und Architekturzeitschriften durchforsten. Wichtig ist zuerst einmal, dass der Stil des Architekten den eigenen Vorstellungen nahekommt, zudem sollte er über Erfahrung mit Umbauten verfügen, sein Büro nicht allzu weit weg vom Standort des Hauses haben und gute Referenzen vorweisen können. Letztere müssen Sie unbedingt durch persönliche Nachfrage bei den Bauherrschaften prüfen.

 

Wichtig ist aber auch der persönliche Eindruck: Stimmt die Chemie zwischen Ihnen? Ist der Architekt bereit Ihre Wünsche aufzunehmen oder versucht er, seinen Stil durchzudrücken? Kann er gut zuhören? Stimmt Ihr Bauchgefühl? Passt alles, wird über`s Geld geredet: Lassen Sie sich vor der Auftragsvergabe eine Grobkostenschätzung für den Umbau und eine Offerte für das Honorar des Architekten erstellen. Ist auch die finanzielle Seite geklärt, können Sie den Vertrag abschliessen – optimalerweise basiert dieser auf dem Mustervertrag des Schweizer Ingenieur- und Architektenvereins SIA.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“