Beim Verkauf unter Freunden braucht es klare Spielregeln

Der Weiterverkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses an Freunde, Verwandte oder Bekannte scheint auf den ersten Blick eine einfache Lösung zu sein. Denn damit spart man sich die aufwändige Suche nach einem Käufer. Doch die Sache hat auch eine Kehrseite: Während man bei einem freien Verkauf den höchstmöglichen Marktpreis erzielen kann, hat man bei Menschen, die man gut kennt, unter Umständen Hemmungen, das Maximum heraus zu holen – schliesslich will man das freundschaftliche Verhältnis nicht aufs Spiel setzen. Ziehen Sie es in Betracht, Ihre Liegenschaft im Verwandten- oder Freundeskreis zu verkaufen, sollten Sie sich dessen bewusst sein. Wollen Sie diesem Problem aus dem Weg gehen, müssen Sie von Beginn an klar kommunizieren, ob Sie das Objekt dem Meistbietenden oder zu einem fixen Preis verkaufen – unabhängig davon, ob es sich um Freunde oder Verwandte handelt.

Können Sie sich eine Weitergabe im näheren Umfeld vorstellen, ist es wichtig, sich vor dem ersten Gespräch zu überlegen, wie der Verkaufspreis festgelegt werden soll. So können Sie beispielsweise den von einem Schätzer oder im Rahmen einer hedonischen Bewertung ermittelten Preis als Verhandlungsbasis nehmen. Eine andere Möglichkeit ist es, das Haus normal auszuschreiben und interessierten Freunden oder Verwandten einen zuvor festgelegten Rabatt auf den Preis zu gewähren, den der Meistbietende zu bezahlen bereit wäre.

Geben Sie das Haus oder die Wohnung zu einem Preis weiter, der klar unter dem Marktwert liegt – etwa um Freunden einen Gefallen zu tun –, sollten Sie auf alle Fälle sicherstellen, dass diese das Objekt nicht kurz darauf zu einem wesentlich höheren Preis weiterverkaufen und den Gewinn einstecken können. Am einfachsten geht das mit dem Eintrag eines zeitlich befristeten Vorkaufsrechts im Grundbuch.

Wann müssen Wohnräume geheizt werden?

Der Winter bringt nicht nur Kälte mit sich, sondern oft auch Diskussionen über das Heizen von Mietwohnungen sowie die richtige Raumtemperatur. Grundsätzlich ist ein Liegenschaftsbesitzer verpflichtet, die von ihm vermieteten Räume ausreichend zu beheizen. Basis dafür bildet der Artikel 256 OR. Dieser hält fest, dass der Vermieter die Mietsache «in einem zum Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten habe». Dazu gehören auch ausreichend warme Wohnräume.

Bezüglich der richtigen Temperatur für Wohnräume gibt es aber keine festgeschriebenen Regeln. Aufgrund der Gerichtspraxis und der heutigen Lebensgewohnheiten gelten aber 20 bis 21 Grad im Zeitraum zwischen sieben Uhr am Morgen und elf Uhr am Abend als angemessene Raumtemperatur. Der Vermieter einer Liegenschaft muss also seine Heizanlage so einstellen, dass sich damit dieses Temperaturlevel erreichen lässt. Während der Nachtstunden darf die Temperatur hingegen abgesenkt werden. Das spart Energie, was über die Heizkostenabrechnung auch den Mietern zugutekommt. Bei der Absenkung ist aber darauf zu achten, dass die Temperatur in den Wohnräumen nicht zu tief fällt, da dies Feuchtigkeit nach sich ziehen könnte.

Geheizt werden muss hierzulande nicht nur in den kalten Wintermonaten. Die Pflicht gilt auch dann, wenn die Raumtemperatur wegen eines Kälteeinbruchs in der restlichen Jahreszeit tagsüber unter 18 Grad fällt. Aufs Anstellen der Heizung verzichten darf man in einem solchen Fall nur, wenn aufgrund der Wetterprognose klar ist, dass die kalte Zeit nicht mehr als zwei bis drei Tage dauert. Bei modernen Heizanlagen mit Aussentemperaturfühler muss man sich um solche Dinge in der Regel aber nicht kümmern. Diese sind so programmiert, dass sie, abhängig von der Raumtemperatur und der Witterung, wenn nötig selbstständig starten.

 

Stockwerkeigentum: Energetische Sanierung initiieren

Aufgrund der früheren Bauweise, die ohne oder nur mit einer dünnen Wärmedämmung auskam, verbraucht ein Grossteil der Liegenschaften in der Schweiz mehr Heizenergie als tatsächlich nötig wäre. Das trifft auch auf viele Mehrfamilienhäuser im Stockwerkeigentum zu. Leider ist gerade hier die Initialzündung für eine energetische Sanierung nicht immer einfach. Denn diese zählt im Normalfall zu den sogenannten «nützlichen Massnahmen». Damit diese umgesetzt werden können, braucht es an einer Stockwerkeigentümerversammlung ein «qualifiziertes Mehr». Also nicht nur die Mehrheit der anwesenden Stockwerkeigentümer muss dafür stimmen, sondern sie müssen auch über mehr als die Hälfte aller Wertquoten verfügen.

Wer eine Wärmedämmung anbringen oder die alten Fenster durch solche mit Wärmeschutzverglasung ersetzen möchte, muss als erstes in der Gemeinschaft Überzeugungsarbeit leisten. Argumente die dabei helfen, können Folgende sein: Durch eine energetische Sanierung gewinnt nicht nur die Liegenschaft als Ganzes, sondern jede Stockwerkeinheit an Wert. Ausserdem können durch solche Massnahmen die Nebenkosten gesenkt und die Wohnqualität gesteigert werden. Zudem gibt es hierfür derzeit von Bund, Kantonen und einigen Energieversorgern Fördergelder, die das Projekt erschwinglicher machen.

Noch günstiger fällt eine energetische Sanierung aus, wenn sie im Rahmen von sowieso nötigen Unterhalts- oder Renovationsarbeiten gemacht wird. Auf jeden Fall lohnt es sich, möglichst früh einen Experten beizuziehen (Architekt, Energieberater). Damit können Planungsfehler vermieden werden und meist macht dies auch die Konsensfindung in der Gemeinschaft einfacher. Sind die Eigentümer grundsätzlich für eine Sanierung, gilt es zu prüfen, ob im Erneuerungsfonds auch genügend Geld für ein solches Projekt vorhanden ist.

Steigende Eigenheimpreise, stagnierende Mietzinsen

Wer in der Ostschweiz aktuell ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte, bezahlt in den meisten Regionen klar höhere Preise als noch ein Jahr zuvor. Das zeigen die aktuellen Erhebungen des Beratungsunternehmens WüestPartner aus Zürich. So legten die Preise für Einfamilienhäuser, ausser in Appenzell Innerrhoden, überall in der Ostschweiz stark zu, bewegen sich aber im schweizweiten Vergleich immer noch grösstenteils auf mittlerem Niveau. Ähnlich sieht es bei den Eigentumswohnungen aus. Auch hier stagnierten die Preise nur in Appenzell Innerrhoden sowie im Linthgebiet und im Rheintal. In den restlichen Regionen der Ostschweiz zeigt das Preisbarometer hingegen klar steigende Werte.

Am teuersten sind Eigenheime in der Ostschweiz derzeit im Linthgebiet. Preistreibend wirken sich hier vor allem die guten Lagen am Obersee und die Nähe zu Zürich aus. Ein Einfamilienhaus mit sechs Zimmern kostet im Linthgebiet gemäss WüestPartner durchschnittlich klar mehr als eine Million Franken und für eine Eigentumswohnung mit fünf Zimmern müssen um die 850’000 Franken bezahlt werden. Im Toggenburg dagegen wäre dasselbe Haus für 668’000 Franken zu haben und die Eigentumswohnung für 609’000 Franken.

Anders sieht es bei den Mietwohnungen aus. Hier stagnierten die Preise im Vergleich zum Vorjahr fast in der ganzen Ostschweiz. Steigende Mieten beobachteten die Spezialisten von WüestPartner nur gerade in den Regionen Werdenberg und Sarganserland. Analog zu den Preisen auf dem Eigenheimmarkt bewegen sich auch die Mietzinsen in der Ostschweiz im schweizweiten Vergleich grösstenteils auf einem durchschnittlichen Niveau. So ist beispielsweise eine durchschnittliche Vierzimmer-Wohnung in der Stadt St. Gallen für 1’360 Franken zu haben, in Zürich hingegen wären dafür 2’370 Franken zu bezahlen.