Können Mieter eine energetische Sanierung verlangen?

Minus sieben Grad, draussen bläst ein eisiger Wind und Ihre Wohnungsmieter klagen über die undichten Fenster, die ständige Zugluft und die hohe Heizkostenrechnung. Die Mieter verlangen, dass Sie entsprechende Massnahmen vornehmen. Zu Recht: Denn undichte Fenster gelten als Mangel an der Mietsache, genauso wie etwa ein elektrischer Boiler, der wegen eines Defekts unnötig Strom verbraucht. Als Vermieter sind Sie zur Behebung solcher Mängel gesetzlich verpflichtet. Ausserdem könnten die Mieter ihr Recht auf einen reduzierten Nettomietzins einfordern – so lange der Mangel nicht behoben ist.

Anders sieht die Sache aus, wenn es sich nicht um einen Mangel handelt. Wer beispielsweise einfach in einer alten Wohnung mit fehlender oder schlechter Isolierung lebt, kann vom Vermieter keine energetische Sanierung einfordern. Dazu besteht keine rechtliche Handhabe. Mit entsprechenden Wünschen und Vorschlägen dürfen Mieter natürlich jederzeit an Sie herantreten. Solche Vorstösse könnten ja auch für Sie als Liegenschaftsbesitzer ein guter Grund sein, sich Gedanken zu einer möglichen energetischen Sanierung Ihres Gebäudes zu machen.

Es kann auch sinnvoll sein, das Gespräch mit den Mietern zu suchen und diesen unter anderem zu erklären, welche Folgen eine energetische Sanierung für sie hat. Denn selbstverständlich wird die Nebenkostenabrechnung dadurch tiefer ausfallen – während hingegen der Nettomietzins aufgrund der Sanierung steigt. Erklären Sie Ihren Mietern, dass die tieferen Nebenkosten den höheren Mietpreis aber nicht wettmachen. Um dies zu erreichen, müssten die Energiepreise nämlich rund doppelt so hoch sein wie heute. Gut möglich, dass der verbesserte Wohnkomfort und der Schutz der Umwelt Ihren Mietern aber einen höheren Mietzins wert sind. Dann hätten alle gewonnen.

Wann braucht es bei Arbeiten am Haus eine Baubewilligung?

Die Frage nach der Baubewilligung stellt sich Eigenheimbesitzern immer, wenn grössere Veränderungen an der Liegenschaft geplant sind: Braucht es dafür eine Baubewilligung? Da in jedem Kanton und jeder Gemeinde andere Bauvorschriften mit unterschiedlichen Spielräumen gelten, gibt es keine allgemein gültige Antwort. Trotzdem lassen sich einige einfache Faustregeln aufstellen.

Im Innenbereich eines Gebäudes braucht es für die üblichen Unterhaltsarbeiten und auch für aufwändigere Renovationen meist keine Bewilligung – vorausgesetzt die Nutzung der Räume bleibt dieselbe und es werden keine Veränderungen am Grundriss vorgenommen. Der Austausch einer Einbauküche, neue Kacheln im Bad oder der Ersatz von Zimmertüren sind beispielsweise ohne Bewilligung möglich. Wird hingegen die bisher geschlossene Küche durch den Abbruch einer Wand mit dem Wohn- und Esszimmer verbunden oder der Estrich zu einem Wohnraum ausgebaut, braucht es das OK der Baubehörde.

Äussere Veränderungen am Gebäude sind hingegen meist bewilligungspflichtig. Kein Problem ist der Austausch der bestehenden Fenster durch neue mit derselben Grösse. Der Neuanstrich der Fassade in einem anderen Farbton als dem bisherigen wiederum benötigt vielenorts bereits eine Bewilligung, genauso wie der Bau eines Gartenschuppens oder einer Trennwand zum Nachbargrundstück hin. Bewilligungspflichtig ist in vielen Gemeinden auch das Aufstellen einer Luft-Wasser-Wärmepumpe.

Um Ärger zu vermeiden, lohnt es sich im Zweifelsfall immer, vor Beginn der Arbeiten beim Bauamt der Gemeinde nachzufragen. Gut zu wissen: Viele Bauvorhaben an Einfamilienhäusern benötigen kein aufwändiges Verfahren mit öffentlicher Planauflage, sondern können im einfacheren und schnelleren Anzeigeverfahren bewilligt werden.

Nicht mehr benötigte Schuldbriefe sollten nicht gelöscht werden

Wird für den Kauf einer Liegenschaft eine Hypothek benötigt, verlangt die Bank zur Absicherung ein sogenanntes Grundpfandrecht. Dadurch hat sie bei Zahlungsunfähigkeit des Hypothekarschuldners die Möglichkeit, sich ihr Geld durch den Verkauf der Liegenschaft wieder zurückzuholen. Damit dieses Grundpfandrecht ausgeübt werden kann, muss ein Schuldbrief errichtet werden. Dieser begründet eine persönliche Forderung der Bank an den Schuldner, die durch das Grundpfand sichergestellt ist. Bis 2012 wurden Schuldbriefe noch in Papierform ausgestellt. Seither erfolgt meist nur noch ein Eintrag im Grundbuch – Fachleute sprechen von einem Register-Schuldbrief.

Gerade aufs Alter hin zahlen viele Schuldner ihre Hypothek zurück. Mit der vollständigen Amortisation der Hypothek wird auch der Schuldbrief nicht mehr benötigt und der Liegenschaftseigentümer kann von der Bank verlangen, dass diese das Papier zurückgibt oder dass ein Register-Schuldbrief auf den Namen des Schuldners umgeschrieben wird.

Einen nicht mehr benötigten Schuldbrief ganz löschen zu lassen wäre zwar möglich, macht aber in den meisten Fällen keinen Sinn. Denn wird später beispielsweise für einen grösseren Umbau trotzdem wieder eine Hypothek benötigt, müsste gegen eine relativ hohe Gebühr extra ein neuer Schuldbrief errichtet werden. Je nach Kanton und Höhe des Schuldwertes sind dafür schnell einige hundert Franken fällig. Zudem kann ein Schuldbrief auch problemlos an den neuen Eigentümer der Liegenschaft weitergegeben werden. Das erspart diesen beim Abschliessen einer eigenen Hypothek die Kosten für die Errichtung eines eigenen Briefes. Wichtig zu wissen: Ein Schuldbrief auf Papier muss sicher aufbewahrt werden und darf nicht verloren gehen. Zur Sicherheit kann man diesen auch in einen Register-Schuldbrief umwandeln lassen.

 

Schnee und Eis: Wer haftet bei einem Unfall?

Über Nacht hat es einen halben Meter Neuschnee hingeworfen. Es ist fünf Uhr morgens und bald kommt die Zeitungsverträgerin. Sollte diese auf dem Zugangsweg zum Haus ausrutschen und sich etwas brechen, wer haftet dann? Der Liegenschaftsbesitzer, der es versäumt hat, in aller Herrgottsfrühe den Schnee zu räumen? Dabei gilt es als erstes die Frage zu klären: Wer hat überhaupt die Pflicht zum Schnee räumen? Mieter in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise nur, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist oder sofern es in der Hausordnung steht und diese im Mietvertrag als «integrierender Bestandteil» aufgeführt ist. Anders sieht es bei Mietern von Einfamilienhäusern aus: Diese sind, wie ein Hauseigentümer auch, selbst für die Schneeräumung verantwortlich. Im Stockwerkeigentum ist die Gemeinschaft dafür zuständig, weshalb dies möglichst klar geregelt werden sollte.

Passiert aufgrund mangelnden Unterhalts ein Unfall oder ein Sachschaden, haftet grundsätzlich der Eigentümer einer Liegenschaft. Hat dieser einen Hauswart oder einen Mieter mit dem Unterhalt beauftragt, können diese Personen zur Verantwortung gezogen werden. Um sich vor möglichen Haftungsforderungen zu schützen, genügt für selbstbewohnte Einfamilienhäuser die normale Privathaftpflichtversicherung. Bei nicht selbst bewohnten Liegenschaften oder für Eigentümergemeinschaften empfiehlt sich der Abschluss einer Gebäudehaftpflichtversicherung.

Eine klare gesetzliche Regelung, was zu einem ordentlichen Unterhalt gehört, gibt es nicht. Um Dachlawinen oder fallende Eiszapfen zu verhindern, sollten Dächer etwa im Rahmen des Zumutbaren unterhalten werden. Und die Schneeräumungspflicht beschränkt sich auf die Zeit des häufigsten Fussgängerverkehrs: etwa von 7 bis 21 Uhr. Bei nächtlichem Schneefall muss also nicht zwingend in aller Herrgottsfrühe aufgestanden werden.