Energetische Sanierungen lohnen sich bald noch mehr

Gute Nachrichten für Immobilienbesitzer, die ihre Liegenschaft umfassend energetisch sanieren möchten: Ab dem Jahr 2020 kann man die Kosten dafür neu über drei Jahre verteilt von den Steuern abziehen. Bisher durften solche Arbeiten nur in jenem Jahr in Abzug gebracht werden, in dem die Rechnungen ausgestellt oder bezahlt wurden. Clevere Hausbesitzer hatten grössere Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten deshalb bisher über den Jahreswechsel gelegt – damit die Kosten auf zwei Steuerperioden verteilt werden konnten. Das ist insbesondere sinnvoll, wenn die Sanierungskosten das jährliche Einkommen übersteigen und man mit nur einem einmaligen Abzug viel Potenzial zur Steueroptimierung verpuffen lässt.

Dank der neuen Liegenschaftskostenverordnung, die ab 1.1.2020 in Kraft tritt, wird vieles einfacher: Hausbesitzer müssen grössere energetische Sanierungen nicht mehr zwingend über einen Jahreswechsel legen. Die neue Verordnung erlaubt es nämlich ausdrücklich, die Kosten für energetische Sanierungen auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden zu verteilen – unabhängig davon in welchem Jahr die Arbeiten ausgeführt oder die Rechnungen gestellt wurden.

Die gesetzliche Neuerung ist ein Bestandteil der Energiestrategie 2050 des Bundes und betrifft ausschliesslich energetische Massnahmen, also nicht den normalen, werterhaltenden Unterhalt – dort bleibt alles beim Alten. Aber gut zu wissen: Die Steuererleichterung beschränkt sich nicht nur auf die Wärmedämmung von Fassaden, Böden oder Dächern und dergleichen, sondern etwa auch auf den Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe oder von alten Haushaltsgeräten durch energiesparende neue Modelle.

Unter welchen Umständen muss ein Nachmieter akzeptiert werden?

Ein neuer Job an einem anderen Ort oder ein besseres Wohnungsangebot – manchmal ändern sich die Pläne von Mietern rasch und sie möchten den Mietvertrag vorzeitig beenden. Wenn der Mieter einen passenden Nachmieter bringt, ist das mietrechtlich möglich. Für den Vermieter stellt sich dabei die Frage, wann ein Nachmieter als akzeptabel gilt und der bisherige Wohnungsmieter aus dem Vertrag entlassen werden muss.

Grundsätzlich muss ein Nachmieter bereit sein, den Vertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Er muss über die nötigen finanziellen Mittel verfügen und zumutbar sein. Die Bereitschaft, den Vertrag zu übernehmen, ist durch den bisherigen Mieter in Form eines Schreibens mit Name, Adresse und Unterschrift des Nachmieters zu bestätigen. Bei den Finanzen gilt die Faustregel, dass das monatliche Einkommen mindestens drei Bruttomietzinsen entsprechen sollte. Auch hier braucht es einen entsprechenden Nachweis. Etwas schwammiger definiert ist die «Zumutbarkeit». Grundsätzlich gilt der neue Mieter als zumutbar, wenn dem Vermieter durch ihn keine gewichtigen Nachteile entstehen. Ein Beispiel dafür ist die Wohnungsgrösse. Wird für eine Zweizimmer-Wohnung eine fünfköpfige Familie vorgeschlagen, kann diese als Nachmieterin abgelehnt werden. Gleiches gilt etwa, wenn bei einem Mehrfamilienhaus, in dem nur Pensionäre leben, eine junge Familie den Vertrag übernehmen möchte.

Kein Grund zur Ablehnung sind hingegen die Hautfarbe, die Herkunft, die Staatszugehörigkeit, die Religion oder der Aufenthaltsstatus. Gemäss Bundesgericht müssen auch Asylbewerbende als Nachmieter akzeptiert werden, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Als Vermieter ist man aber nicht verpflichtet, einem zumutbaren Nachmieter die Wohnung auch zu geben. Der bisherige Mieter ist dann aber trotzdem aus dem Vertrag entlassen und ein eventueller Leerstand geht in diesem Falle zulasten des Hausbesitzers.

Ungenutzte Zimmer sparen Steuern

Wer in der Eigentumswohnung oder seinem Einfamilienhaus eines oder mehrere Zimmer nicht mehr nutzt, kann unter Umständen aufgrund dieser sogenannten Unternutzung in der Steuererklärung beim Eigenmietwert einen Abzug vornehmen. Voraussetzung dafür ist, dass einzelne Wohnräume tatsächlich und dauerhaft nicht mehr genutzt werden. Ein nur gelegentlich benötigter Hobbyraum, das Zimmer eines Kindes während dessen auswärtigen Studiums oder ein Gästezimmer, das selten belegt ist, gehören beispielsweise nicht dazu.

Bei der Beurteilung ob eine Unternutzung vorliegt, gibt es aber auch keine festen Regeln – viel liegt im Ermessen der zuständigen Steuerbehörde. Faktoren, die bei der Einschätzung mitspielen, sind auch die individuellen Verhältnisse: Bei wohlhabenden Steuerzahlern wird etwa davon ausgegangen, dass diese höhere Ansprüche an den Wohnkomfort stellen und mehr Wohnraum beanspruchen – eine Unternutzung liegt dann nicht so schnell vor.

Wer eine Unternutzung geltend machen möchte, kann dies nach dem Prinzip der Selbstdeklaration in jeder Steuererklärung mittels eines Beiblatts vornehmen. Dazu gehört auch eine kurze Begründung, weshalb die Zimmer nicht mehr gebraucht werden – etwa weil die Kinder ausgezogen sind oder der Ehepartner verstorben ist. Nicht selten überprüfen die Steuerbehörden die Situation mittels eines Augenscheins vor Ort. Der Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert kann grundsätzlich immer bei der direkten Bundessteuer vorgenommen werden. Bei den Kantons- und Gemeindesteuern hingegen lässt dies nur ein Teil der Kantone zu: Dazu zählen etwa Zürich, Thurgau und seit Ende 2016 auch der Kanton St. Gallen. Wie der Abzug genau berechnet wird, ist beim zuständigen Steueramt nachzufragen. Meistens wird eine Berechnungsformel angewendet die den Eigenmietwert, die vorhandenen Zimmer und die tatsächlich genutzten Zimmer beinhaltet.