Mietpreisanpassung nach Umbau oder Sanierung

Nimmt man als Vermieter in seinen Wohnungen bauliche Massnahmen vor, die einen wertvermehrenden Charakter haben, können die Kosten dafür auf die Mieter überwälzt werden. Zu wertvermehrenden Investitionen gehören beispielsweise neue, bis anhin nicht vorhandene Geräte, der Anbau eines Balkons oder der Ersatz einer sehr einfachen Kücheneinrichtung durch den Einbau einer modernen und hochwertigen Küchenkombination.

Gemäss Mietrecht darf von der wertvermehrenden Investition ein Anteil von 50% bis maximal 70% überwälzt werden. Basierend auf diesem Betrag werden die jährlichen Kosten für die Abschreibung berechnet (Betrag geteilt durch Lebensdauer – Küche bspw. 35 Jahre). Dazu kommen die anrechenbaren Kosten für die Verzinsung, die ebenfalls in Abhängigkeit vom wertvermehrenden Betrag ermittelt werden. Dabei gilt folgende Formel: aktueller Referenzzinssatz plus 0.5% geteilt durch zwei. Diese beiden Beträge (Abschreibung und Verzinsung) werden zusammengerechnet und auf dieses Zwischentotal in der Praxis nochmals 1% als Unterhaltspauschale aufgerechnet (gemäss Bundesgericht 10% möglich). Alles zusammen ergibt die Mietzinserhöhung pro Jahr.

Zu beachten gilt: Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, wenn sie auf einem vom Kanton genehmigten Formular vorgenommen wurde. Ausserdem sollte sie aus Beweisgründen eingeschrieben verschickt werden und Angaben zu den Gründen für die Erhöhung enthalten. Das Formular muss mindestens 10 Tage vor der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Aufgrund des Zustellrisikos wird empfohlen, die Erhöhung mindestens 20 Tage vorher zu versenden.

Berechnungen und Formulare siehe http://www.mietrecht.ch

Genügend Rücklagen bilden für Unterhalt und Nebenkosten

Ein Eigenheim kostet nicht nur Hypothekarzinsen; sondern verursacht ausserdem regelmässige Kosten für Reparaturen, Versicherungen, Abgaben, Gebühren oder den Ersatz von defekten Geräten. Dessen sind sich die meisten Eigenheimbesitzer bewusst. Trotzdem bilden viele von ihnen keine entsprechenden Rücklagen. Stehen dann Sanierungsarbeiten am Gebäude an, aber fehlt dafür das Geld und es kann unangenehm werden; beispielsweise aufgrund teurer Folgeschäden, falls defekte Stellen nicht rechtzeitig repariert werden. Mangelnder Unterhalt führt erfahrungsgemäss längerfristig zu einer Entwertung der Liegenschaft.

Aber wie hoch sollen diese Rücklagen sein? Bewährt hat es sich in der Praxis, jährlich rund ein Prozent der Liegenschaftskosten (Preis für Land und Bau bzw. Kaufpreis der bestehenden Liegenschaft) auf die Seite zu legen – vorausgesetzt, das Haus oder die Wohnung ist neu oder zumindest renoviert und in tadellosem Zustand. Bei nicht sanierten Altbauten oder Liegenschaften sind die Rücklagen entsprechend zu erhöhen.

Von diesen Reserven werden ca. 0.7 Prozent für die Nebenkosten und den laufenden Unterhalt verwendet. Dazu zählen Versicherungsprämien für die Immobilie, öffentliche Abgaben (Wasser, Abwasser, Kehricht- und Grünabfuhr, Liegenschafts- oder Grundsteuern etc.), Kabel-/Glasfaseranschluss, Betriebskosten (Heizöl, Gas, Strom, Serviceabonnements, Kaminfeger, Reinigungs- und Unterhaltsmaterial), laufender Unterhalt (Reparaturen an technischen Geräten, kleinere Reparaturen am Gebäude etc.) oder der Garten- und Umgebungsunterhalt. Die restlichen ca. 0.3 Prozent werden für spätere grössere Investitionen zurückgelegt. Dazu gehören der Ersatz von defekten Haushaltsgeräten, Renovationsarbeiten oder die Erneuerung der Küche beziehungsweise des Badezimmers.

Wenn Mieter selbst zu Pinsel oder Hammer greifen möchten

Aus der Sicht des Vermieters ist es grundsätzlich zu begrüssen, wenn die Mieterschaft sich ihr Wohnumfeld schön und gemütlich gestalten möchte – zumindest solange nicht gleich zum Vorschlaghammer gegriffen wird. Grundsätzlich ist es so, dass das Mietrecht zwingend vorschreibt, dass für Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache die schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden muss. Wird dies nicht getan, hat der Vermieter das Recht die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten der Mieterschaft zu verlangen. Und auch wenn die Mieter geplante Veränderungen vorgängig melden, hat der Vermieter das Recht diese abzulehnen – und zwar ohne dafür Gründe nennen zu müssen.

Einigen sich Vermieter und Mieter auf bestimmte Umbauarbeiten, die durch den Mieter ausgeführt werden, gilt es auf jeden Fall, sämtliche wichtigen Punkte schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien unterschreiben zu lassen. In eine solche Vereinbarung gehören etwa die genaue Umschreibung der baulichen Änderung (möglichst mit Plänen, Zeichnungen, Art der verwendeten Materialien, Farbgebung etc.), ob der Mieter beim Auszug zu einem Rückbau der Veränderung verpflichtet ist und von wem die Arbeiten ausgeführt werden. Gerade wenn der Vermieter auf einen Rückbau verzichtet, aber am handwerklichen Geschick seines Mieters zweifelt, wird er meist verlangen, die Arbeiten durch einen Fachmann vornehmen zu lassen.

Unbedingt zu regeln gilt es ausserdem eine allfällige Beteiligung an den Kosten durch den Vermieter. Gehören die geplanten Arbeiten zu den gesetzlichen Unterhaltspflichten des Vermieters, hat dieser die Aufwendungen dafür zu übernehmen – bei reinen «Schönheitsrenovationen» jedoch nicht. Schafft ein Mieter durch seine selbst bezahlten Änderungen hingegen einen erheblichen Mehrwert an der Wohnung, hat er beim Auszug Anspruch auf eine Entschädigung dieses Mehrwerts.

Das sollten Sie beim Vorzugsmietzins für enge Verwandte beachten

Wer eine Wohnung oder ein Haus an die eigenen Kinder oder andere enge Verwandte vermietet, verlangt oft einen reduzierten Mietzins. Bei einer solchen Abmachung gilt es, einige Punkte zu beachten. Wichtig ist zuerst, dass Sie einen normalen Mietvertrag abschliessen. Darin sollte unbedingt auch die Differenz gegenüber dem regulären Mietzins als Mietzinsreserve vermerkt werden. Damit behalten Sie sich das Recht vor, den Zins später einmal nach oben anpassen zu können. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn die Kinder oder Verwandten ausziehen und ein anderer Mieter die Wohnung übernimmt. Fehlt ein Hinweis auf die Mietzinsreserve im Vertrag, kann es aus mietrechtlichen Gründen schwierig werden, vom neuen Mieter einen wesentlich höheren Zins zu verlangen.

Bescheid wissen sollten Sie bei der Vermietung an enge Verwandte auch über den Einfluss eines reduzierten Mietzinses auf die eigene Steuersituation, denn hier besteht für Sie als Besitzer der Liegenschaft sogar ein gewisses Sparpotential. Verlangen Sie von nahen Verwandten nämlich einen Mietzins, der unter dem vom Steueramt festgelegten Eigenmietwert liegt – im Fachjargon auch Vorzugsmiete genannt, müssen Sie bei der Bundessteuer lediglich die wirklichen Einnahmen versteuern. Das gilt aber nur, wenn der Mietzins nicht weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts ausmacht.

Diese Praxis hat das Bundesgericht in mehreren Entscheiden genehmigt, zuletzt im November 2016. Einige Kantone haben diese Regelung auch in die eigenen Steuergesetze übernommen. Nicht dabei sind unter anderem aber St. Gallen, Thurgau und die beiden Appenzell. Hier nehmen die Steuerbehörden nach wie vor den Eigenmietwert als Basis für die Berechnung der Kantonssteuern – auch wenn die realen Mietzinseinnahmen tiefer liegen.