Mietpreisanpassung nach Umbau oder Sanierung

Nimmt man als Vermieter in seinen Wohnungen bauliche Massnahmen vor, die einen wertvermehrenden Charakter haben, können die Kosten dafür auf die Mieter überwälzt werden. Zu wertvermehrenden Investitionen gehören beispielsweise neue, bis anhin nicht vorhandene Geräte, der Anbau eines Balkons oder der Ersatz einer sehr einfachen Kücheneinrichtung durch den Einbau einer modernen und hochwertigen Küchenkombination.

Gemäss Mietrecht darf von der wertvermehrenden Investition ein Anteil von 50% bis maximal 70% überwälzt werden. Basierend auf diesem Betrag werden die jährlichen Kosten für die Abschreibung berechnet (Betrag geteilt durch Lebensdauer – Küche bspw. 35 Jahre). Dazu kommen die anrechenbaren Kosten für die Verzinsung, die ebenfalls in Abhängigkeit vom wertvermehrenden Betrag ermittelt werden. Dabei gilt folgende Formel: aktueller Referenzzinssatz plus 0.5% geteilt durch zwei. Diese beiden Beträge (Abschreibung und Verzinsung) werden zusammengerechnet und auf dieses Zwischentotal in der Praxis nochmals 1% als Unterhaltspauschale aufgerechnet (gemäss Bundesgericht 10% möglich). Alles zusammen ergibt die Mietzinserhöhung pro Jahr.

Zu beachten gilt: Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, wenn sie auf einem vom Kanton genehmigten Formular vorgenommen wurde. Ausserdem sollte sie aus Beweisgründen eingeschrieben verschickt werden und Angaben zu den Gründen für die Erhöhung enthalten. Das Formular muss mindestens 10 Tage vor der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Aufgrund des Zustellrisikos wird empfohlen, die Erhöhung mindestens 20 Tage vorher zu versenden.

Berechnungen und Formulare siehe http://www.mietrecht.ch

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