Darf die Mietwohnung an Touristen vermietet werden?

Mit dem Siegeszug digitaler Buchungsplattformen wie Airbnb oder booking.com sehen sich Vermieter mit dem Problem konfrontiert, dass ihre Mieter die Wohnungen oder einzelne Zimmer davon vermehrt online zur Kurzzeitmiete anbieten. Muss das einfach geduldet werden? Nein. Denn rechtlich handelt es sich dabei um eine Untermiete, die in Artikel 262 ff. des Obligationenrechts geregelt ist. Zwei Punkte sind dabei wichtig: Erstens muss der Mieter für jede Untervermietung der Wohnung die Zustimmung des Vermieters einholen und zweitens hat der Vermieter das Recht, diese Zustimmung aus gewissen Gründen zu verweigern.

Für die Zustimmung sind jedoch keine Formvorschriften geregelt. So kann diese beispielsweise auch mündlich erfolgen. Und aufgepasst: Auch Stillschweigen seitens des Vermieters auf eine Anfrage gilt als Zustimmung. Grundsätzlich muss der Mieter für jede einzelne Untervermietung das Einverständnis einholen. Natürlich steht es dem Vermieter frei, auch ein einmaliges Gesuch für die mehrfache Untervermietung zu akzeptieren.

Hauptgründe, um eine Zustimmung zu verweigern:

Erstens, wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben. Zweitens, wenn diese Bedingungen – insbesondere die Mietzinshöhe – im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind. Grundsätzlich darf der Mieter keinen Gewinn aus der Untervermietung erzielen. Wenn die Räumlichkeiten, wie bei Airbnb oder booking.com üblich, möbliert vermietet werden, darf dafür jedoch ein bestimmter Aufpreis zur Miete geschlagen werden. Und drittens kann die Zustimmung verweigert werden, wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Dazu gehören etwa die Überbelegung der Wohnung oder das Risiko von Schäden durch eine erhöhte Fluktuation. Ob die Gründe für eine Zustimmungs-Verweigerung ausreichend sind, wird jeweils im Einzelfall abzuklären sein.

Eine gesunde Informationspolitik den Nachbarn gegenüber verhindert Ärger bei Bauarbeiten

Der Umbau oder die Erweiterung des eigenen Hauses ist zwar mit Lärm und Schmutz verbunden – für Sie als Eigentümer aber überwiegt das Positive: Die Aussicht auf die Verschönerung oder Vergrösserung der eigenen vier Wände. Die Nachbarn hingegen empfinden die Situation oft als weniger angenehm.

Deshalb sollten Sie als Bauherr die Anwohner frühzeitig informieren. Der richtige Zeitpunkt hängt vom Umfang der geplanten Arbeiten ab. Dauern diese nur kurze Zeit, genügt eine Information ein paar Tage vor Beginn – sei es per Telefon oder bei einem Schwatz am Gartenzaun. Sind grössere Eingriffe vorgesehen, die eine Baubewilligung benötigen, sollten Sie die Nachbarn bereits während den Projektierungsarbeiten in Kenntnis setzen. Das ist nicht nur wegen der zu erwartenden Immissionen während der Bauzeit sinnvoll, sondern auch, um eventuellen Einsprachen vorzubeugen. Erklären sich die Besitzer der anstossenden Liegenschaften nämlich schriftlich mit dem geplanten Bauprojekt einverstanden, vereinfacht dies das Baugenehmigungsverfahren, da ein Grossteil der potenziellen Einsprecher entfällt. Am einfachsten laden Sie dazu Ihre Nachbarn vorab zu einer Projektvorstellung ein, zeigen ihnen den Terminplan für die Bauarbeiten und weisen auf die zu erwartenden Immissionen hin.

Wichtig für einen rücksichtsvollen Umgang mit der Nachbarschaft ist schliesslich auch eine organisierte Baustelle: Die örtlichen Ruhezeiten sollten unbedingt eingehalten werden und das Parkieren der Baustellenfahrzeuge so organisiert sein, dass die Anwohner nicht tangiert werden. Alle Nachbarn sollten über eine Telefonnummer verfügen, bei der sie Reklamationen, verursacht durch die Bauarbeiten, anbringen können.

Der richtige Umgang mit Baumängeln

Auch auf der Arbeit von Handwerkern gibt es eine Garantie. Ist der Parkettboden unschön verlegt oder leckt das neu gedeckte Dach, muss der Mangel durch den Unternehmer behoben werden. Nach Obligationenrecht (Art. 368 OR) hat dieser hierfür drei Optionen: 1. Die unentgeltliche Nachbesserung. Dem Unternehmer wird die Möglichkeit gegeben, sein Werk nachzubessern. Bei Mängeln, die relativ einfach zu beheben sind, ist das die gängigste Vorgehensweise. / 2. Die Minderung. Ist die Behebung eines Mangels nicht möglich oder steht der dazu nötige Aufwand in einem Missverhältnis zum Nutzen, kann der Handwerker den Preis für seine Arbeit im Rahmen des verminderten Wertes des Werks reduzieren. Oft ist dies jedoch eine unbefriedigende Lösung, da der Minderwert häufig nur sehr gering ausfällt. / 3. Die Wandlung. Ist ein Werk völlig unbrauchbar, kann dessen Annahme verweigert und der Vertrag rückwirkend aufgelöst werden. Das bedeutet: Geld und Material zurück. Eine Wandlung kommt jedoch nur selten in Frage.

Sobald ein Mangel entdeckt wird ist es wichtig, diesen sofort zu rügen. Eine sogenannte «Mängelrüge» stellt man dem Handwerker aus Beweisgründen mit eingeschriebener Post zu. Dann werden sämtliche Schäden möglichst genau beschrieben und eine Frist gesetzt, bis wann diese behoben sein müssen. Wichtig zu wissen ist: Eine Mängelrüge hebt die Verjährungsfrist von fünf Jahren nicht auf. Wenn der Unternehmer den Fall verschleppt bis die Frist abgelaufen ist, kann man das Recht auf Garantie nicht mehr durchsetzen. Wird die Zeit knapp, muss die Verjährungsfrist also unbedingt unterbrochen werden. Dies geschieht entweder dadurch, dass der Unternehmer einen «Verzicht auf Einrede der Verjährung» in Bezug auf den konkreten Mangel unterschreibt oder indem ein Schlichtungsverfahren eingeleitet wird.

Immobilienverkauf – kompetent beraten

Praktisch jedermann von uns kommt im Leben meist mehrfach mit der Immobilienbranche in Kontakt, sei dies als Mieter einer Wohnung oder bei einem Wohnungswechsel, Jugendliche bei ihrem Auszug aus dem Elternhaus oder aber beim Kauf resp. Verkauf von Wohneigentum. Wieder andere investieren Vermögensteile in Immobilienanlagen oder schichten ein entsprechendes Portfolio regional oder objektbezogen um. Selbstverständlich sind noch viele weitere Berührungspunkte in unserem Leben mit Immobilien vorhanden, angefangen mit einer Bankfinanzierung über eine Bewertung in einem Scheidungs- oder Erbfall, um nur zwei alltägliche Fälle aus einem bunten Strauss zu nennen.

Nach Rat fragen bei einem Fachmann ist in diesem volatilen Umfeld sicher immer von Vorteil. Denn immobilienspezifische Belange gibt es zahlreiche: Sei dies die seriöse Festlegung eines Marktpreises, die Beratung in finanzieller und steuerlicher Hinsicht, die Vertragsausgestaltung bei einem Verkauf, die Übergabe eines Objektes und die Schlussabrechnung, aber auch die notwendige Vorausberechnung der mutmaßlichen Grundstückgewinnsteuer darf natürlich nicht vernachlässigt werden.

 „Wir nehmen jedes Kundenanliegen ernst und setzen uns mit grossem Engagement, mit Diskretion und unserer langjährigen Erfahrung für sinnvolle, transparente Lösungen zur Zufriedenheit unserer Kunden ein. Banken wie Finanzierungsinstitute vertrauen sich uns im Zusammenhang mit Liegenschaftsbewertungen jeglicher Art an. So sind wir auch akkreditierte Schätzer zahlreicher Gross-, Regional- und Kantonalbanken.“